調(diào)整年的投資機會地產(chǎn)新政引發(fā)六大怪狀

嘉賓| 東北證券機構(gòu)策略分析師 馮志遠

中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任 曹建海

中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師 陳瑩

文|本刊記者 王瀛

繼國務(wù)院月出臺了十條樓市調(diào)控政策后，4月30日，北京市正式發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》。緊隨其后，青島、深圳等地相繼出臺細則落實國務(wù)院調(diào)控政策。其中，二套房首付不得低于50%、叫停第三套房及未完稅一年的外地人購房貸款，同一家庭只能新購一套商品住房的政策被評為“史上最嚴厲的樓市新政?！?/p>

新政一經(jīng)實施，且不說效果如何，單從市場反應(yīng)來說，可謂“怪狀”迭出。而這些奇特的反應(yīng)則正是中國地產(chǎn)行業(yè)乃至更大范疇內(nèi)深層次矛盾的各色表現(xiàn)。

怪狀一 退房潮、違約潮

由于二套房貸款首付不低于50%，利率1.1倍的政策開始執(zhí)行，之前支付30%首付款的購房者都被銀行通知要追加首付至50%。據(jù)一線市場和各二手房中介公司的信息顯示，自樓市新政具體措施之后，無論是二手房買賣，還是一手房的申請貸款都出現(xiàn)了一定數(shù)量的退房現(xiàn)象。隨著調(diào)控政策繼續(xù)出臺，房地產(chǎn)客戶違約比例已經(jīng)達到了70%，而其中以銀行首付提高、無力籌夠首付為理由申請取消協(xié)議退房的買方客戶，更是占到了買房違約總比例的80%。

根據(jù)新政策，不能提供一年以上北京市納稅證明或者社會保險繳納證明的外地居民，銀行將暫停發(fā)放房貸，這項規(guī)定也使一部分外地居民的貸款申請求被“駁回”。

曹建海：違約的有很多是買了期房的人，新政出來之后對房子未來的價格影響很大，現(xiàn)在房價已經(jīng)跌了兩三成，但是如果買了期房的人拿到房子后可能就不只跌兩三成了。所以導(dǎo)致一些購房者不惜代價也要把房子退掉，價格預(yù)期回落是退房的主要原因。

怪狀二 扎堆辦理經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房

在4月26日住建部發(fā)布了加強經(jīng)濟適用住房管理的通知后，北京等地出現(xiàn)業(yè)主扎堆兒辦理經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房的現(xiàn)象，僅4月29日一天，在北京兩大經(jīng)適房社區(qū)所在的昌平區(qū)，就出現(xiàn)千余人扎堆在住建委門口，急于把經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)為商品房。

住建部有關(guān)負責(zé)人明確了滿五年經(jīng)濟適用房政策，同一家庭如果購買商品房，必須退出經(jīng)濟適用房。今后，個人在購買商品房的過程中，產(chǎn)權(quán)部門將通過信息聯(lián)網(wǎng)等措施，對其是否擁有經(jīng)適房進行嚴格審查。

陳瑩：經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房的人群有兩類：一是以前有很多不具備申請經(jīng)適房資格的人申請到了房子，另一個是當(dāng)時符合條件申請到經(jīng)適房，但是五年后經(jīng)濟和工作狀況有了很大的改善，他考慮以后賣這個房子的人，這兩類人肯定是最緊張的。因為在深圳，已經(jīng)規(guī)定不管新舊的保障性住房都不允許上市交易，所以因為政策的不可預(yù)見性導(dǎo)致了這兩種人落袋為安的心理。這種現(xiàn)象折射出了以前經(jīng)適房政策的缺陷，同時也表現(xiàn)出家庭在退出保障政策時與政府之間的矛盾。

怪狀三 戶籍矛盾激化

新政對于非北京戶籍的外地人貸款買房做出限制，這顯示北京市戶口具有相對優(yōu)勢。在4月29日召開的國務(wù)院常務(wù)會議確定，要將收入分配和戶籍制度改革作為今年重點改革任務(wù)，因此，有專家提出疑問，北京房地產(chǎn)新政，本身是否會激化現(xiàn)有戶籍制度內(nèi)在的矛盾，還是會增加改革現(xiàn)有戶籍制度的外在動力？

馮志遠：北京對購房者戶籍政策的限制其實是闡述了中國城市化進程的思路發(fā)生了一定程度的調(diào)整，由原來的農(nóng)民工進城完成城市化到通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把農(nóng)村改建成小城鎮(zhèn)的形式上的調(diào)整。淡化戶籍政策是大的方向，房地產(chǎn)政策限制只是一個階段性的制度調(diào)整，并無礙戶籍制度改革。

怪狀四 假離婚只為二套房

炒房客們相繼退出市場，但新政的限制也給一部分購房者添了很多壓力。新政規(guī)定，購買二套房應(yīng)該以一個家庭為單位，所以讓不少購房者的現(xiàn)金壓力陡增，由于一套房、二套房的首付和利息相差較多，因此有的夫婦在換購房屋時，先協(xié)議離婚，將原有房產(chǎn)全部轉(zhuǎn)移到一個人名下，再以另一人的名義辦理購房手續(xù)。出現(xiàn)了緩婚和假離婚的現(xiàn)象。

陳瑩：究其原因還是利益。中國老百姓并不是很有錢，有句話叫“收錢不如收房子”。買房的人也一樣，有相當(dāng)一部分老百姓把住房當(dāng)作投資，他們的資產(chǎn)主要是體現(xiàn)在房子的增值上。所以這種情況如果買了房，但是房貸沒有批下來，同時又付不起或者不想繳納與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同最少10%的違約金時，變通的方法就只能假離婚了，因為新政規(guī)定一個家庭只能購買一套房。

怪狀五 開發(fā)商墊付首付款

在樓市新政出臺后，開發(fā)商改變營銷策略，為緩解因新政帶來的購房者付款壓力和利息負擔(dān)，有一部分開發(fā)商推出了延期支付房款或幫購房者墊付部分首付的做法。針對無法貸到款的購房者，在交完首期房款后，可以在所購樓房封頂之前交完所有剩余房款。

馮志遠：在地產(chǎn)價格趨于回落的時間點。這種與政策相悖的銷售模式必將受到市場的懲罰。如果以這種方式去銷售地產(chǎn)，無非是看好地產(chǎn)價格不會回落，那么地產(chǎn)商不如自己持有房產(chǎn)，而不必銷售。

陳瑩：開發(fā)商墊付是要購房者短期歸還，另外開發(fā)商可能墊付一成的首付，因為政策中銀行只提高了購房者這一兩成的首付款，所以導(dǎo)致一些人買不起房。他這樣做能使得看好這個樓盤的人買得起房，開放商墊付一成首付款又可以從銀行拿到另外五成，所以不管房價怎么樣開發(fā)商這樣以一搏五他都是合適的?？梢钥焖俚幕鼗\資金，把最終的風(fēng)險承擔(dān)者交給銀行。

怪狀六 股市跌不休

5月17日，有消息稱，國家有關(guān)部門將聯(lián)手繼續(xù)推出嚴厲的抑制房價過快上漲政策。一時間，股市風(fēng)聲鶴唳，受此影響，在此前4月樓市新政出臺后大跌的基礎(chǔ)上，滬市又大跌137點，跌破2600點，創(chuàng)今年以來最大跌幅。

馮志遠：我們可以看到房地產(chǎn)是去年8月起率先下跌的行業(yè)，正是房地產(chǎn)行業(yè)作為先導(dǎo)行業(yè)的作用，地產(chǎn)新政直接導(dǎo)致A股的下跌。因此，關(guān)注房地產(chǎn)價格的真正回落是非常重要的，因為只有價格回落才能吸引真正的剛需進場，地產(chǎn)價格的回落或許會使投資者找到A股的階段性底部。

陳瑩：是否還會下跌要等到政策的風(fēng)險全部釋放完畢以及中央調(diào)控房價會不會超過預(yù)期。目前深圳和北京的房地產(chǎn)政策都出來了，現(xiàn)在主要看上海。因為二線城市投機性沒有這么高，可以預(yù)見到風(fēng)險。上海的關(guān)鍵是保有稅是否征收?，F(xiàn)在股市的下跌已經(jīng)反應(yīng)了房價下跌20%的風(fēng)險，但是如果房價下跌30%，那么有可能股市還會跌5%—10%，主要還看中央層面的政策是否超預(yù)期、房價下跌是否超預(yù)期。

曹建海：房地產(chǎn)價格預(yù)期下落之后，靠暴利來拉動投資的現(xiàn)象消失。所以對鋼鐵金融等板塊是一個巨大的利空。但這是一個房地產(chǎn)價格的理性回歸。