青年科技人才住房問題亟待解決

楊紅旭

青年科技人才住房問題亟待解決

楊紅旭

近幾年，隨著我國部分城市房價持續(xù)快速上漲，很多人購房難度越來越大，不僅是城鎮(zhèn)中低收入家庭，部分收入并不低的青年人亦面臨著住房難題。在此嚴峻形勢下，甚至部分大學生畢業(yè)生不再愿意在高房價的大城市求職，轉(zhuǎn)而去房價較低的中小城市找工作。其中還有一些畢業(yè)后幾年的中高端人才，也因房價問題，由一線城市轉(zhuǎn)投二、三線城市。

高房價不僅是一個民生問題，同時也是一個城市問題，它降低了城市對人才的吸引力，進而將降低城市長期發(fā)展的競爭力。在謀求“土地財政”和房地產(chǎn)稅收收益之余，有遠見的城市領(lǐng)導人必須正視和應(yīng)對這一問題。當前國家推行科學發(fā)展觀，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的過程中，科技創(chuàng)新非常重要，青年科技人才更是重要的人力資源?，F(xiàn)實情況是，在青年人才結(jié)構(gòu)中，金融人才、管理人才等一般收入較高、住房條件較好，相較而言，青年科技人才數(shù)量龐大，分布范圍廣，收入水平參次不齊，住房相對困難。

近兩年來，我國住房保障體系不斷健全，廉租住房、經(jīng)濟適用住房、棚戶區(qū)改造房等正在逐步解決具本地戶籍的城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難。今年6月住建部等七部委又出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，提出公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。七部委文件中提到新就業(yè)職工，但并未強調(diào)所有城市都落實，而且并未提及青年人才，遑論青年科技人才。

近期，上海市的一份抽樣問卷調(diào)查表明，無產(chǎn)權(quán)房者其比例高達58%，未婚者中這一比例更是高達85%。未婚者中有34.85%為與人合租，已婚者中有27.25%為單獨租賃。不管是租賃居住還是產(chǎn)權(quán)房居住，三分之二以上的青年科技工作者因租金負擔重或還貸負擔重而覺得生活壓力很大或較大。面對住房壓力，他們或者盡可能減少文化娛樂支出，或者盡可能節(jié)約飲食消費支出，或者通過跳槽、兼職和靠父母援助來增加收入緩解經(jīng)濟壓力。

在這種形勢下，高房價城市的政府部門，必須籌劃和推出一些政策。對于科技工作者在住房方面的扶持，應(yīng)堅持“政府引導，市場參與；全市統(tǒng)籌，以區(qū)以單位為主；租售并舉，租賃優(yōu)先”的原則，提出以下四大類政策建議。

大力發(fā)展公共租賃住房，有針對性地健全運行機制。

七部委今年出臺了公共租賃住房的政策，實際上近兩年來北京、廈門、深圳、常州、重慶、上海等地已制定了相關(guān)政策。比如，《上海市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》提出：公共租賃住房要有效緩解本市青年職工、引進人才和來滬務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難。因此，解決青年科技工作者的住房困難的主導和最佳方式，將是公共租賃住房。針對青年科技工作者的特殊情況，按投建和經(jīng)營主體劃分，主要有如下三種形式。

首先，以單位（各類經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)園區(qū)）為投建和經(jīng)營的主體。通過單位力量為青年科技工作者提供公共租賃住房（單位租賃房），是最具操作性的路徑。主要原因有二，一是青年科技工作者在某些單位的集中度高，二是上海城市建設(shè)用地非常緊張，而部分單位擁有一些使用權(quán)固化了的土地資源。單位租賃房的土地主要為單位自有，政策允許其調(diào)整用地性質(zhì)和改建閑置的非居住建筑，特殊情況下由政府安排少量新增用地；建設(shè)資金由單位解決；建筑標準主要為宿舍，因引進人才等需要，可按經(jīng)濟適用住房套型標準（一室或兩室）配置中小戶型獨用成套住房； 租金以市場租金為基礎(chǔ)，可適當優(yōu)惠，由單位確定；在建設(shè)、經(jīng)營、公用事業(yè)收費等方面享受一定的政策扶持。

其次，以區(qū)縣政府為投建或經(jīng)營的主體。針對青年科技工作者的公共租賃住房，不同于一般外來務(wù)工人員，配合區(qū)縣的人才戰(zhàn)略，政府應(yīng)更加關(guān)心和積極參與。政府主導投建或經(jīng)營的公共租賃住房，主要針對于單位租賃房覆蓋不到的青年科技工作者，尤其是針對層次較高者，可稱之為優(yōu)秀人才公寓。土地由政府劃撥，資金由政府籌措，也可通過從市場中收購或改建物業(yè)籌集房源，運營由政府指定或委托機構(gòu)負責。針對中級以上的青年科技工作者，進一步細分級別和層次，為其提供不同檔次的公共租賃住房，并給予不同級別的租金優(yōu)惠。投資和建設(shè)費用由財政一次性投入，政府持有產(chǎn)權(quán)，政府只要靠租金維持運營即可。

再次，以社會機構(gòu)為投建或經(jīng)營主體。廣泛動員社會力量投建和經(jīng)營公共租賃住房，用于解決單位租賃房和優(yōu)秀人才公寓覆蓋不到的普通青年科技工作者。市、區(qū)（縣）政府應(yīng)組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經(jīng)營管理的專業(yè)機構(gòu)，負責公共租賃住房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理。運營機構(gòu)應(yīng)具有法人資格，按《公司法》有關(guān)規(guī)定組建，采取市場機制進行運作，以保本微利為營運目標，著重體現(xiàn)公共服務(wù)的功能。土地以一定的優(yōu)惠幅度進行出讓，或者政府以土地入股；資金通過社會籌措；除了新建和配建方式外，鼓勵機構(gòu)通過收購、改建、長期租賃方式籌措房源；租金以微利為原則，略低于市場租金水平；政府在土地出讓、融資、稅收方面給予政策優(yōu)惠。另外，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地總量不增加的前提下，鼓勵鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織可以利用閑置的鎮(zhèn)、村企業(yè)用地或廢棄的其他集體建設(shè)用地，建設(shè)公共租賃住房。

有兩個因素制約了他們購買商品房，一是房價較高，二是積蓄較少。在房價難以有效降低的現(xiàn)實條件下，有必要通過金融優(yōu)惠政策降低購房門檻。

各區(qū)因地制宜地建設(shè)優(yōu)秀人才公寓，以有限產(chǎn)權(quán)房留住高層次人才。

各區(qū)縣應(yīng)根據(jù)各自經(jīng)濟水平、產(chǎn)業(yè)定位、職工結(jié)構(gòu)等情況，因地制宜地制定優(yōu)秀人才住房保障政策，其中包括優(yōu)秀青年科技工作者，為了真正留住這些優(yōu)秀或高級科技人才，可嘗試建設(shè)優(yōu)秀人才公寓，以優(yōu)惠價格和有限產(chǎn)權(quán)的形式，出售給他們。被納入的單位中符合學歷、職稱、貢獻大小的優(yōu)秀高級人才，比如必須具有副高以上職稱或碩士研究生以上學歷，為區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展作出突出貢獻，與單位簽訂一年以上工作合同的正式員工。戶型平均面積控制在90平米左右， 按市場銷售價格的60%-80%優(yōu)惠銷售。 取得房產(chǎn)權(quán)證后在本區(qū)工作期限未滿5年確需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價格并考慮銀行利息等因素進行回購。取得房產(chǎn)權(quán)證后在本區(qū)工作期限滿5年不滿10年需轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓所得中優(yōu)惠面積的增值部分，60%歸個人所有，40%上交政府。在本區(qū)工作期限滿10年后，可取得該配售房完全產(chǎn)權(quán)，可自由轉(zhuǎn)讓。政策扶持優(yōu)秀人才公寓開發(fā)，可以新建，也可以在商品住宅項目中配建，給予土地出讓金的優(yōu)惠，同時建議減免配套費、營業(yè)稅等相關(guān)稅費。

制定優(yōu)惠的金融政策，降低青年人的購房門檻。

大部分青年科技工作者的工資水平并不算低，但有兩個因素制約了他們購買商品房，一是房價較高，二是積蓄較少。在房價難以有效降低的現(xiàn)實條件下，有必要通過金融優(yōu)惠政策降低購房門檻。一是適當降低個人房貸的首付比例，可以比常規(guī)標準降低10-20個百分點，比如首次購買90平米以下普通商品住宅者，當前一般是三成首付，對青年科技工作者可實行二成甚至一成首付，如果商業(yè)銀行勉為其難，則可由單位為其提供貸款擔保。二是適當降低個人房貸利率，必要時由單位和政府出面與商業(yè)銀行協(xié)調(diào)，可優(yōu)先考慮與本地銀行和政策性銀行合作。三是公積貸款政策向青年科技工作者傾斜，貸款首付和利率比常規(guī)適度降低，同時允許單位為青年科技工作者增加補充公積金金額。

制定優(yōu)惠的財稅政策，減少青年人的購房成本。

對特殊群體在購房方面進行補貼,是發(fā)達國家通行的做法，尤其是對于中低收入家庭。上海市可以考慮運用多種方式對科技工作者購房進行補貼。一是，由市政府制定統(tǒng)一政策，按照不同職級，為政府機關(guān)、事業(yè)單位的科技工作者發(fā)放不同數(shù)量的房貼；有條件的企業(yè)單位可以根據(jù)自身情況發(fā)放房貼。二是，各區(qū)縣可根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的重點領(lǐng)域和人才工作的重點對象，對科技工作者實施購房貸款貼息政策，但要限定所購住房的套數(shù)（首套）、戶型（比如90平米以下）和單價(不高于所在城市商品住宅均價)。三是，1998—2003年上海曾實行購房抵個人所得稅的政策，對科技工作者同樣可以實行此政策，但要限定所購住房的套數(shù)（首套）、戶型（比如90平米以下）和單價(不高于所在城市商品住宅均價)。四是，降低房產(chǎn)交易稅費，普通科技工作者首次購房，高級科技工作者二次改善性購房，可減免契稅、印花稅等；對于一定級別的科技工作者出售第一套房，購買第二套房者，可減少轉(zhuǎn)售住房的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅等。(本文作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)規(guī)劃、安置補償資金、安置定銷商品房房源等前期工作的基礎(chǔ)上，必須開展社會穩(wěn)定風險評估?！锻ㄖ窂娬{(diào)，未經(jīng)過社會穩(wěn)定風險評估的拆遷項目，將不得頒發(fā)拆遷許可證或進行集體土地房屋拆遷項目備案。

香港再出樓市降溫措施 征收額外印花稅

香港財政司長曾俊華宣布，香港在現(xiàn)有4.25%的物業(yè)印花稅基礎(chǔ)上，額外征收新的印花稅，以抑制不斷升溫的香港樓市。

曾俊華表示，本次調(diào)整的額外印花稅分為三級，如果在買入單位后六個月內(nèi)轉(zhuǎn)售，買賣雙方需支付交易金額15%的額外印花稅；6個月至12個月內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率是10%；12個月至24個月內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率就是5%。持有物業(yè)時間越短，稅率越高，買賣雙方均需付稅。

澳門新樓宇明年起強制公布實用面積率

澳門土地工務(wù)運輸局公布，將于明年1月1日起，強制規(guī)定所有新樓宇必須提供實用面積比率，資料要上載至互聯(lián)網(wǎng)，讓市民可以上網(wǎng)查閱。

由澳門特區(qū)政府跨部門組成的“促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展工作小組”經(jīng)過分析研究，提出將循六大方向制定措施，包括取消中間移轉(zhuǎn)稅、收緊樓宇按揭成數(shù)、制定規(guī)范中介活動及“樓花”銷售制度的法律及信息透明化等，借此遏止房地產(chǎn)市場的過度投機活動，從而促進房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。

其中，澳門土地工務(wù)運輸局為改善房地產(chǎn)市場信息不對稱的情況，決定從明年1月1日起發(fā)出指引，強制要求發(fā)展商在提交新樓宇建筑計劃時須提供更詳細的資料。新措施要求，發(fā)展商必須在政府新修訂的“技術(shù)資料表”中填上建筑項目每一用途的實用面積比率；而是否填寫實用面積比率將成為政府核準申請的必要條件，并會影響政府此后對該計劃之“工程準照”及“使用準照”（即工程及入伙許可證）的核發(fā)。不過，明年1月1日前遞交的樓宇建筑計劃則沿用舊制。