一線城市房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?br/>——訪瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇

本刊記者 馮京津

一線城市房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?br/>——訪瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇

本刊記者 馮京津

今年上半年國(guó)十條的出臺(tái)，使得房?jī)r(jià)不斷上漲的勢(shì)頭得到控制，樓市成交量大幅萎縮，購(gòu)房者大都采取持幣觀望態(tài)度。那么，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？新政效力是否可以達(dá)到政府調(diào)控預(yù)期？近日，本刊記者帶著這些問題采訪了瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇。

記者：您預(yù)測(cè)今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)情況如何？

王震宇：我們預(yù)測(cè)，今年下半年一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)跌，二線城市房?jī)r(jià)會(huì)跌得少一點(diǎn)，三線城市要看不同的地區(qū)，可能價(jià)格會(huì)有上升的趨勢(shì)。最主要的問題是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格跌到什么時(shí)候，市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)支持，進(jìn)而政策會(huì)放松。

宏觀調(diào)控政策要到位，是需要一段很長(zhǎng)時(shí)間的，所以我們判斷此輪調(diào)控不可能四五個(gè)月就放松。2007年的時(shí)候，政策是在10、11月之間出來的，如果不是要解救全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，寬松政策不可能在2008年10月就出來。本來政府的意愿可能要樓市價(jià)格再低一些才讓市場(chǎng)比較合理地上漲。所以上一輪宏觀調(diào)控是功虧一簣，因?yàn)槭菫榱司热颉Ｄ谴纹炔坏靡?，還要十一二個(gè)月才進(jìn)行政策調(diào)整，這次會(huì)不會(huì)四五個(gè)月就逆轉(zhuǎn)，我覺得不可能。因?yàn)楝F(xiàn)在樓價(jià)相對(duì)2007年更高了。

判斷樓價(jià)能跌多少？技術(shù)性的判斷，如果價(jià)格跌到2007年高位的話，也有百分之十幾，我們預(yù)計(jì)今年年底左右會(huì)到這個(gè)位置。但是，這是最樂觀的。稍微悲觀一點(diǎn)的可能性，樓市可能回落到2008年低位宏觀政策才可能放松，如果這樣的話，可能要持續(xù)到明年第一季到第二季之間。2008年政策調(diào)整在一年左右，如果本輪調(diào)控也是一年，這個(gè)的可能性很大。未來一線城市樓價(jià)下跌的幅度可能在兩到三成之間，這是比較技術(shù)性的分析。

從政策層面來說，影響房?jī)r(jià)最重要的政策里，真正出臺(tái)最完整的就是信貸政策，其他的都是猶抱琵琶，很多沒有出現(xiàn)。溫總理在4月份講話中第一個(gè)提到的是“稅務(wù)與政策要完善”；第二個(gè)才說“信貸政策”。

稅收政策，長(zhǎng)遠(yuǎn)來說是需要做的是一個(gè)很重要的管制的工具，比較成熟的市場(chǎng)，如美國(guó)、英國(guó)、香港都有一個(gè)跟房地產(chǎn)相關(guān)的稅項(xiàng)，而且是以市值為基礎(chǔ)的，中國(guó)在這方面沒有，所以很容易導(dǎo)致在沒有成本的情況下持有很多物業(yè)。所以，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)是未來大勢(shì)所趨。有不少人說，未必會(huì)推出，其實(shí)是一廂情愿，即使在本輪調(diào)控中不出臺(tái)，最遲明年、后年也要出的。稅收政策對(duì)投資者的影響非常大。政府擔(dān)心調(diào)控力度過大，可能推出的時(shí)間會(huì)晚一些。

其實(shí)政府也很明白，像英國(guó)、美國(guó)那樣大炒特炒，造成泡沫性的經(jīng)濟(jì)，還是像德國(guó)那樣，把房屋變成消費(fèi)型的產(chǎn)品而不是投資性、投機(jī)性的產(chǎn)品，這在中國(guó)是更重要的問題，因?yàn)橹袊?guó)人口密集，這方面的需求非常大，怎么樣把握這個(gè)平衡，是非常重要的。

第三個(gè)政策也非常重要，但是中國(guó)一直沒有很好執(zhí)行，需要緊急做的就是處置閑置土地。官方的數(shù)據(jù)，從2003年到現(xiàn)在，幾乎有9億多平方米的土地是賣出去還沒有形成有效的房屋供應(yīng)，這是很大的資源浪費(fèi)，也有所謂囤地的現(xiàn)象。但是怎么能夠解決呢？其實(shí)是很容易?，F(xiàn)在賣地的標(biāo)準(zhǔn)是，賣出去之后，兩年之內(nèi)要?jiǎng)庸ぃ乓粋€(gè)推土機(jī)就算是動(dòng)工了。但是像香港，賣出去之后，多少年之內(nèi)要交房，這是最簡(jiǎn)單的控制市場(chǎng)土地供應(yīng)的有效方法。所以，中國(guó)也應(yīng)該盡快朝著這個(gè)方向走，不然的話，囤積土地的方法會(huì)使房地產(chǎn)發(fā)展的暴利現(xiàn)象持續(xù)下去。這方面做得好的話，對(duì)地方政府層面的財(cái)政也會(huì)有益，因?yàn)槿绻粍?dòng)工的話，可以收回來或者罰款，間接替代了不少損失掉的土地收益，而且活化土地閑置。政府可以賣土地，如果大家都存了十年的土地儲(chǔ)備的話，誰去買？低于市場(chǎng)價(jià)格的話，就沒有人買地了，如果只有兩年的土地，那邊在賣樓，就算市場(chǎng)低的話，開發(fā)商也要被迫去開始買土地，導(dǎo)致地方政府的土地收益更加穩(wěn)定和有持續(xù)性，這也是造就一個(gè)更平衡市場(chǎng)的非常有利的政策。

第四，我們覺得會(huì)對(duì)房地產(chǎn)未來一段時(shí)間導(dǎo)致比較大的影響就是加息。可以看到，銀行在2004年的時(shí)候，利率漸負(fù)，就加息了。2007年負(fù)利率，也加息了，但是2007年加晚了，就造成了泡沫。如果現(xiàn)在真的加息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)有較大負(fù)面的影響。

其實(shí)這樣四個(gè)重要的政策里面，唯一真真正正市場(chǎng)已經(jīng)完全期待甚至實(shí)現(xiàn)的就是信貸政策，也就是二套房政策。加息是半桶水，有人覺得會(huì)加有人覺得不會(huì)加。閑置土地方面，沒有人覺得會(huì)有任何力度的，沒有影響。

也有不少人在關(guān)心，如果房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的板塊，這么大力度的打壓下來，會(huì)不會(huì)造成比較負(fù)面的影響呢？其實(shí)現(xiàn)在瑞銀的經(jīng)濟(jì)分析，預(yù)測(cè)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是10%，所以要在今年動(dòng)手術(shù)的話，不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)有太大的影響，問題是明年會(huì)不會(huì)有一些問題出現(xiàn)。其實(shí)這次房地產(chǎn)政策就是打擊投機(jī)性的需求，但是另一方面想把經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房推上去，此消彼長(zhǎng)可以做到繼續(xù)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力。

對(duì)寫字樓市場(chǎng)的判斷是比較樂觀的，2008年主要的原因是供應(yīng)過剩，盡管政府有救市的措施，還是繼續(xù)跌。未來6個(gè)月到一年之間，我們覺得商業(yè)房地產(chǎn)是更適合投資的一個(gè)板塊。

記者：您剛才說到溫總理在4月份首先提出的是完善房地產(chǎn)稅收政策，您預(yù)測(cè)現(xiàn)在市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出臺(tái)更重要的調(diào)控政策？下一步房地產(chǎn)政策是從松還是從緊，房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)出來？

3.2.3 風(fēng)機(jī)旋向確認(rèn)：由于該風(fēng)葉為后傾式葉型，一旦旋向錯(cuò)誤，會(huì)使電流增大兩倍額定值，不僅會(huì)影響風(fēng)量，嚴(yán)重的是開機(jī)兩三分鐘，就會(huì)造成風(fēng)機(jī)配用電機(jī)冒煙燒壞。最終在現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)人員配合下，頂部四個(gè)電機(jī)每個(gè)電機(jī)點(diǎn)動(dòng)起動(dòng)檢查確認(rèn)旋轉(zhuǎn)方向，并用電流表監(jiān)測(cè)(雖可以根據(jù)旋向標(biāo)記)，確保風(fēng)機(jī)電機(jī)絕對(duì)安全。

王震宇：房地產(chǎn)稅從任何角度都是應(yīng)該出臺(tái)、應(yīng)該完善的，問題不是會(huì)不會(huì)出，而是什么時(shí)候出，什么力度出，在哪里先出的問題了。為了先試水溫，可能在幾個(gè)試點(diǎn)城市先出，那幾個(gè)試點(diǎn)城市肯定是大城市，而這種稅的力度一定是針對(duì)于投資性需求最大的城市，越多投資性需求就越不看好。

下一步政策會(huì)從松還是從緊？沒怎么松或者緊，我剛才說四個(gè)政策里面應(yīng)該出臺(tái)的東西其實(shí)還很多。未來需要把市場(chǎng)規(guī)劃，變成比較有效率的市場(chǎng)，很多東西要做，可能推遲了一些，但是最終還是要出來的。整體來說，對(duì)空置房或者以囤積樓房作為投資的那種需求是非常不利的。其實(shí)政府也很明白，像英國(guó)、美國(guó)那樣大炒特炒，造成泡沫性的經(jīng)濟(jì)，還是像德國(guó)那樣，把房屋變成消費(fèi)型的產(chǎn)品而不是投資性、投機(jī)性的產(chǎn)品，這在中國(guó)是更重要的問題，因?yàn)橹袊?guó)人口密集，這方面的需求非常大，怎么樣把握這個(gè)平衡，是非常重要的。

記者：您提到一線城市未來還有20%-30%的跌幅，這個(gè)幅度有沒有考慮到房地產(chǎn)稅收政策的影響？

王震宇：說實(shí)話沒有考慮到，我們完全是從技術(shù)性的層面來分析。如果跌到2007年的高位，基本上不會(huì)導(dǎo)致太多買房人出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)的那種情況，所以這是最安全的第一道防線，但是跌到2008年低位的時(shí)候，就可能出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。央行做過測(cè)試，覺得對(duì)金融體系不會(huì)有任何大的負(fù)面影響，所以我們覺得，這是一個(gè)可以接受的水平，而且對(duì)緩解貧富不均的現(xiàn)象是最重要的，我想現(xiàn)在中央最關(guān)心的是這個(gè)問題。

記者：從目前開發(fā)商持有的現(xiàn)金額來看都是非常不錯(cuò)的，而且現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，如果降價(jià)的幅度不是特別到位的話，會(huì)引發(fā)一系列不良的預(yù)期，您對(duì)這個(gè)問題怎么看？

王震宇：不少開發(fā)商在推盤方面可能會(huì)避重就輕，比如說不是推類似的產(chǎn)品，推比較新落成的，沒有相比較的產(chǎn)品，可以避免業(yè)主輸打贏要的反應(yīng)。但是對(duì)他們的財(cái)政狀況來說，實(shí)在是比2008年要好很多，所以可能也因?yàn)檫@樣，持續(xù)僵持不減價(jià)的情況，在不少開發(fā)商那里可能更加拖得長(zhǎng)。但是，有一些開發(fā)商，他們今年的賣房率相對(duì)他們的目標(biāo)比2008年高很多，也就是說，他們今年面對(duì)政策改變是更加積極、正面地應(yīng)對(duì)?，F(xiàn)在經(jīng)過2008年有不少破產(chǎn)、邊緣、要賣盤的情況之后，很多人說現(xiàn)金流的管理跟利潤(rùn)率的管理一樣重要。所以，如果真是學(xué)了一課的開發(fā)商，基本上在積極減價(jià)方面做得比較好一點(diǎn)。

記者：現(xiàn)在一線城市有一個(gè)比較明顯的現(xiàn)象，銷售的萎縮有需求萎縮的因素，還有一個(gè)因素是供給在萎縮，特別是現(xiàn)在這種土地出讓制度下面，政府效率是比較低的，這種情況下，對(duì)于房?jī)r(jià)下降的推動(dòng)，可能供給的萎縮對(duì)于降價(jià)會(huì)有一定的支撐，這個(gè)問題您怎么看？

王震宇：其實(shí)是量先降然后價(jià)才降，這是不二法則，量降到一定的水平，價(jià)就會(huì)跟上。大家都有很多的土地，或者不需要買地，正如我剛才講的，為什么閑置土地方面是很重要的關(guān)卡，如果把好這個(gè)關(guān)卡，供應(yīng)量自然就會(huì)理順，而不是樓價(jià)高的時(shí)候賣得多，樓價(jià)低的時(shí)候就不賣，未來真的要在閑置土地或者落成的關(guān)卡上把握好，真的強(qiáng)行執(zhí)行的話，可能有不少地會(huì)回歸政府，然后馬上拿出來賣，土地就激活了。

記者：關(guān)于保障性住房，住建部說，今年必須有580萬套的保障性住房的建設(shè)，按照每套50平方米來算，差不多有3億平方米的面積，相當(dāng)于2009年成交量的三成多一些，如果這個(gè)量持續(xù)到明年的話，是不是對(duì)于整個(gè)的市場(chǎng)會(huì)形成壓力？特別是二、三線城市，因?yàn)樗麄兊姆績(jī)r(jià)雖然有上漲，但是那個(gè)漲幅跟北京、上海來說還是有很大的差距，那個(gè)時(shí)候保障性住房推出之后會(huì)不會(huì)壓抑以后的成長(zhǎng)預(yù)期？

王震宇：保障性住房一直是政策想拉動(dòng)的板塊，但是一直沒有結(jié)果。我們也做過一些研究，過去幾年基本上保障性住房占商品住房整體的供應(yīng)量1%-2%左右，如果上面的目標(biāo)真的能實(shí)現(xiàn)是可喜可賀，如果實(shí)現(xiàn)不了，對(duì)未來結(jié)構(gòu)性的調(diào)整還是沒有用處的。所以最終保障性住房重要的一點(diǎn)就是不是硬性規(guī)定只能賺多少百分比的利潤(rùn)，沒有任何開發(fā)商有興趣做的，應(yīng)該是什么價(jià)位賣房子，讓開發(fā)商自己去算能夠賺多少錢，然后用市場(chǎng)的力量去買或者拍賣，或者招拍掛，讓他自己定地價(jià)應(yīng)該是多少錢賣出去，這樣一下子就釋放出來，供應(yīng)量也會(huì)很快跟著上去。很多東西，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)行政性規(guī)定卡死了很多活力，如果稍微微調(diào)一下，很多東西就由市場(chǎng)主導(dǎo)了，未來一段時(shí)間，政府應(yīng)該考慮一些政策上的改動(dòng)。

記者：從公布的上半年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，上半年房地產(chǎn)的開發(fā)投資和增速都保持在相對(duì)比較高的水平上，有很多分析認(rèn)為，之所以達(dá)到這個(gè)效果，很大的原因在于保障房的投資在拉動(dòng)，其實(shí)商品房的投資一直存在退化的趨勢(shì)，不知道您怎么看這個(gè)數(shù)據(jù)。如果這種情況屬實(shí)的話，商品房對(duì)于開發(fā)商投資消費(fèi)的話，在未來一段時(shí)間內(nèi)會(huì)影響到下一段，會(huì)不會(huì)左右政府對(duì)下一步形勢(shì)的判斷和政策出臺(tái)的力度？

王震宇：應(yīng)該會(huì)有的，這是政策到底成不成功的最重要的指標(biāo)。我認(rèn)為，未來中國(guó)可能需要考慮一個(gè)重要的政策原則性問題，到底住宅是投機(jī)投資性的產(chǎn)品還是消費(fèi)型的產(chǎn)品。但是我不清楚中央的思路是怎么樣的，基本上可以知道未來的市場(chǎng)只能夠平穩(wěn)，跟著整體收入上升而上升，而不是受信貸或者利率的短期因素?fù)芨抖鴮?dǎo)致過度的亢奮或者低迷的情況出現(xiàn)。這是一個(gè)更好的結(jié)果。