一體化設(shè)計(jì)的溫州市數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)

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1 引言

數(shù)字房產(chǎn)是以房地產(chǎn)數(shù)據(jù)為管理對(duì)象的數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的應(yīng)用系統(tǒng)，是對(duì)房產(chǎn)信息系統(tǒng)和相關(guān)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的總稱(chēng)。它以房產(chǎn)信息為核心，充分利用地理信息系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化、工作流、空間信息挖掘與分析以及網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)，最大限度地集成和利用各類(lèi)房產(chǎn)信息資源，提高房產(chǎn)信息共享和綜合利用水平[1]。建立以GIS技術(shù)為基礎(chǔ)，集成房產(chǎn)GIS、房產(chǎn)測(cè)繪、房產(chǎn)業(yè)務(wù)管理為一體的數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)，可以極大的減輕房產(chǎn)業(yè)務(wù)管理人員的工作強(qiáng)度、加快業(yè)務(wù)處理效率，快速、準(zhǔn)確、便捷地提供房產(chǎn)綜合信息服務(wù)，從而提高房地產(chǎn)管理部門(mén)的管理水平和決策能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化發(fā)展。

本文以房產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為核心，以業(yè)務(wù)管理為目標(biāo)，提出了數(shù)字房產(chǎn)的一體化構(gòu)建模式；并以浙江省溫州市數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)的實(shí)際建設(shè)為例，論述了數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的構(gòu)建方法，為數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)提供了新的思路。

2 數(shù)字房產(chǎn)的業(yè)務(wù)分析

房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)起源于20世紀(jì)90年代初[2]。數(shù)字房產(chǎn)是房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)發(fā)展的最新階段，是第3代房產(chǎn)管理軟件的最新發(fā)展方向。數(shù)字房產(chǎn)是數(shù)字城市的重要組成部分之一，目前在國(guó)內(nèi)外有廣泛的市場(chǎng)應(yīng)用前景。

從數(shù)字房產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象來(lái)看，數(shù)字房產(chǎn)建設(shè)的總體目標(biāo)是為政府、企業(yè)、社會(huì)公眾提供數(shù)字化、可共享的各類(lèi)房產(chǎn)信息。通過(guò)建設(shè)數(shù)字房產(chǎn)的政務(wù)數(shù)據(jù)平臺(tái)和應(yīng)用系統(tǒng)，提高房產(chǎn)管理部門(mén)的管理水平和工作效率，樹(shù)立公開(kāi)、公平、公正的政府形象，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀決策服務(wù)提供信息支持。通過(guò)建設(shè)數(shù)字房產(chǎn)的企業(yè)監(jiān)管和服務(wù)系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信管理。通過(guò)建設(shè)數(shù)字房產(chǎn)的社會(huì)公眾信息發(fā)布和共享系統(tǒng)，提高房產(chǎn)信息的社會(huì)化共享程度。

數(shù)字房產(chǎn)主要由房產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)辦公系統(tǒng)、房產(chǎn)GIS、房產(chǎn)測(cè)繪、政務(wù)辦公、信息發(fā)布等5部分組成[3]。（圖1所示）

房產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)辦公子系統(tǒng)是將房產(chǎn)管理的各大項(xiàng)業(yè)務(wù)，包括房產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證、轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)、抵押、租賃、裝修、危房鑒定、商品房預(yù)售、市場(chǎng)管理、公房管理、物業(yè)管理、白蟻防治、拆遷管理等業(yè)務(wù)職能集成在相同的辦公環(huán)境里，基于同一個(gè)數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息和數(shù)據(jù)相互流轉(zhuǎn)，優(yōu)化辦事流程，縮短辦公周期的目的。房產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)辦公子系統(tǒng)包含了房產(chǎn)管理局全部業(yè)務(wù)審批內(nèi)容，涉及房產(chǎn)管理工作的方方面面。

圖1：數(shù)字房產(chǎn)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

房產(chǎn)GIS系統(tǒng)是以所轄區(qū)域的高精度地形圖、遙感影像圖、房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分層分戶(hù)圖為基礎(chǔ)，創(chuàng)建形成空間數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)集成檔案數(shù)據(jù)以及專(zhuān)題數(shù)據(jù)形成房產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)對(duì)空間與非空間數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)、檢索、管理、分析，生成各種空間專(zhuān)題信息，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)圖形、屬性、文檔一體化管理。

房產(chǎn)測(cè)繪子系統(tǒng)由基礎(chǔ)測(cè)繪、項(xiàng)目測(cè)繪、測(cè)繪成果管理3部分組成，是建立房產(chǎn)數(shù)據(jù)的主要來(lái)源，也是建立房產(chǎn)GIS的前提。房產(chǎn)測(cè)繪子系統(tǒng)所針對(duì)的主要用戶(hù)是房地產(chǎn)測(cè)繪單位、房管部門(mén)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其最終目標(biāo)是輔助測(cè)繪人員快速繪制出房產(chǎn)的分層分戶(hù)平面圖，并以最新的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)精確的計(jì)算出所測(cè)房屋的套內(nèi)面積和分?jǐn)偯娣e，統(tǒng)計(jì)各類(lèi)數(shù)據(jù)及自動(dòng)配置圖形，提高相關(guān)部門(mén)的工作效率和質(zhì)量[4]。

房產(chǎn)政務(wù)辦公子系統(tǒng)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)工作流轉(zhuǎn)與文件管理的自動(dòng)化，建立一個(gè)彈性、靈活、高效、安全的電子化協(xié)同辦公與管理環(huán)境，將房管部門(mén)的人事、財(cái)務(wù)、公文、資產(chǎn)的計(jì)劃、控制、聯(lián)系與業(yè)務(wù)處理有機(jī)地融合在一起，與業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)一體化集成。

房產(chǎn)信息發(fā)布子系統(tǒng)的主要作用是利用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)信息資源的整合、發(fā)布、共享，提供信息發(fā)布、業(yè)務(wù)查詢(xún)、網(wǎng)上信訪(fǎng)、備案、宣傳與房產(chǎn)相關(guān)的法規(guī)政策，從而提高房管部門(mén)辦事效率和辦公透明度，增強(qiáng)政府部門(mén)與市民的信息交流，為數(shù)字房產(chǎn)提供增值服務(wù)。

3 數(shù)字房產(chǎn)的一體化設(shè)計(jì)

筆者認(rèn)為，數(shù)字房產(chǎn)的一體化設(shè)計(jì)應(yīng)該從數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)、技術(shù)、服務(wù)4個(gè)方向來(lái)考慮。

（1）數(shù)據(jù)一體化

數(shù)據(jù)一體化是指將房產(chǎn)GIS、房產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)管理、房產(chǎn)測(cè)繪等多種數(shù)據(jù)統(tǒng)一在同一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)上。數(shù)據(jù)是信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)，也是系統(tǒng)生命力的保證。房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)是數(shù)字房產(chǎn)的核心。房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)整合了所轄區(qū)域的高精度基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、遙感影像數(shù)據(jù)、房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分層分戶(hù)圖等圖形要素，同時(shí)整合了各個(gè)部門(mén)業(yè)務(wù)處理形成的檔案數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)、辦公數(shù)據(jù)、歷史數(shù)據(jù)等，形成了空間和非空間一體化的數(shù)據(jù)庫(kù)，為圖形、屬性、文檔一體化管理提供支持。在構(gòu)建房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)，需要綜合考慮空間數(shù)據(jù)、測(cè)繪數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等等之間的關(guān)系。通過(guò)采用合適的數(shù)據(jù)精度，建立合理的空間編碼體系、數(shù)據(jù)字典、索引機(jī)制等，使數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)合理、高效。

圖2是數(shù)字房產(chǎn)中的數(shù)據(jù)一體化組織?；A(chǔ)地形圖、遙感影像圖以及地塊圖之間通過(guò)空間坐標(biāo)系進(jìn)行配準(zhǔn)。利用丘號(hào)、幢號(hào)、戶(hù)號(hào)查詢(xún)丘、幢、戶(hù)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，并獲取相應(yīng)的屬性信息。

（2）業(yè)務(wù)一體化

圖2：數(shù)字房產(chǎn)中的數(shù)據(jù)一體化組織

業(yè)務(wù)一體化是指在數(shù)據(jù)一體化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)所有房產(chǎn)業(yè)務(wù)的信息繼承和網(wǎng)絡(luò)流轉(zhuǎn)。工作流技術(shù)和無(wú)紙化辦公技術(shù)是實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)一體化的關(guān)鍵。

數(shù)字房產(chǎn)中的業(yè)務(wù)種類(lèi)繁多，歸納起來(lái)主要有兩大類(lèi)：一是房產(chǎn)的交易，另一個(gè)是房產(chǎn)的日常管理。房產(chǎn)交易的基本流程為預(yù)售－銷(xiāo)售－測(cè)繪－繳納基金－確權(quán)－歸檔幾個(gè)環(huán)節(jié)。每個(gè)環(huán)節(jié)形成不同的數(shù)據(jù)，比如在測(cè)繪過(guò)程中形成房屋的圖形數(shù)據(jù)，在確權(quán)過(guò)程中形成房屋的權(quán)證數(shù)據(jù)。房產(chǎn)的日常管理業(yè)務(wù)種類(lèi)繁多，如房屋的鑒定、裝修、租賃、拆遷等等。房產(chǎn)GIS系統(tǒng)的建立為房屋的快速定位、查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)、分析提供了方便。

工作流技術(shù)始于20世紀(jì)80年代初[2]，最初起源于生產(chǎn)和辦公自動(dòng)化領(lǐng)域的技術(shù)革新。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展逐漸得到廣泛應(yīng)用。工作流是一類(lèi)能夠完全或者部分自動(dòng)執(zhí)行的業(yè)務(wù)過(guò)程。在這個(gè)流程中，文件、資料和任務(wù)按照一定的規(guī)則流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)組織成員之間的協(xié)調(diào)工作，以達(dá)到業(yè)務(wù)整體目標(biāo)?？梢?jiàn)工作流是一種反映業(yè)務(wù)流程的計(jì)算機(jī)化模型。將工作流技術(shù)引入到數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)中，定義房產(chǎn)業(yè)務(wù)管理的工作流程，并將其與房產(chǎn)基礎(chǔ)地理信息管理融為一體，實(shí)現(xiàn)辦公過(guò)程中的信息自動(dòng)傳遞、審批過(guò)程追蹤、進(jìn)度控制等等。

（3）技術(shù)一體化

技術(shù)一體化是指在系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)采用成熟的軟件開(kāi)發(fā)技術(shù)與開(kāi)發(fā)環(huán)境，將系統(tǒng)功能進(jìn)行充分整合，使實(shí)現(xiàn)的數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)功能豐富、統(tǒng)一。數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)中涉及到多種軟硬件技術(shù)，如雙機(jī)備份、多源數(shù)據(jù)集成、Web、工作流、歷史數(shù)據(jù)回溯等等。如何真正發(fā)揮這些技術(shù)的優(yōu)勢(shì)而不是簡(jiǎn)單的技術(shù)堆積，是實(shí)現(xiàn)數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的關(guān)鍵因素之一。

（4）服務(wù)一體化

服務(wù)一體化是指在房產(chǎn)管理內(nèi)外網(wǎng)安全隔離的情況下實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)和外部網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)共享、房產(chǎn)信息的網(wǎng)上發(fā)布和網(wǎng)上業(yè)務(wù)受理。服務(wù)一體化目標(biāo)的支撐平臺(tái)主要是房產(chǎn)管理部門(mén)的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站。服務(wù)一體化的最終目標(biāo)是為了方便市民辦事，減少辦事流程，提高辦事效率和服務(wù)質(zhì)量。

4 數(shù)字房產(chǎn)的關(guān)鍵技術(shù)

拋開(kāi)硬件設(shè)施建設(shè)，筆者認(rèn)為，數(shù)字房產(chǎn)的關(guān)鍵技術(shù)主要有以下幾點(diǎn)。

（1）多源數(shù)據(jù)無(wú)縫集成

數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)中涉及到多種數(shù)據(jù)，既有空間圖形的，又有非空間屬性的，既有矢量的，又有柵格的。這些數(shù)據(jù)格式多種多樣，精度也不統(tǒng)一。如何將其充分整合、集成是實(shí)現(xiàn)數(shù)字房產(chǎn)的基礎(chǔ)。

（2）海量數(shù)據(jù)存儲(chǔ)與訪(fǎng)問(wèn)

數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)中涉及的數(shù)據(jù)非常龐大。比如，幾乎每個(gè)房屋都有至少一套檔案數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)。隨著系統(tǒng)的運(yùn)行，數(shù)據(jù)量會(huì)急劇增長(zhǎng)。一個(gè)中等城市的房產(chǎn)數(shù)據(jù)一般都會(huì)達(dá)到幾TBit[1]。如何構(gòu)建安全、穩(wěn)定、快速運(yùn)行的房產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)海量數(shù)據(jù)的高速存儲(chǔ)與訪(fǎng)問(wèn)是數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)的關(guān)鍵。一種可行的方案是采用多服務(wù)器、分布式管理，避免數(shù)據(jù)的過(guò)分集中。

（3）歷史數(shù)據(jù)管理與回溯

房產(chǎn)數(shù)據(jù)幾乎時(shí)時(shí)刻刻都在發(fā)生更新。對(duì)于非空間數(shù)據(jù)，可以采用比較成熟的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。然而，對(duì)于空間數(shù)據(jù)的歷史管理和回溯，目前還沒(méi)有完善的方法。由于空間數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，空間要素之間的數(shù)據(jù)大小相差較大，因此其存儲(chǔ)和檢索都存在一定的困難。目前，有的GIS平臺(tái)采用版本機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)歷史數(shù)據(jù)的管理，但其效率比較低，尤其是在海量數(shù)據(jù)、變化頻繁的情況下，這種方式仍然不能滿(mǎn)足數(shù)據(jù)快速檢索的需求。

（4）空間數(shù)據(jù)的多用戶(hù)并發(fā)訪(fǎng)問(wèn)控制

在數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的使用過(guò)程中，會(huì)有大量數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)變化，因此需要建立某種機(jī)制實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)的并發(fā)更新控制。比如，當(dāng)同時(shí)申請(qǐng)兩個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要到房管測(cè)繪部門(mén)獲取基礎(chǔ)測(cè)繪數(shù)據(jù)，然后進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪，并對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行修改。修改完成后，需要將基礎(chǔ)測(cè)繪數(shù)據(jù)上交房管測(cè)繪部門(mén)，并由測(cè)繪業(yè)務(wù)人員對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行更新。由于兩個(gè)項(xiàng)目完成測(cè)繪的時(shí)間不同，因此會(huì)產(chǎn)生數(shù)據(jù)更新沖突，造成后提交的測(cè)繪數(shù)據(jù)覆蓋先提交的數(shù)據(jù)。為了保證數(shù)據(jù)的一致性，需要采用特殊的手段來(lái)處理此類(lèi)問(wèn)題。目前空間數(shù)據(jù)庫(kù)的并發(fā)更新問(wèn)題還沒(méi)有好的解決方法，需要大量的人為干預(yù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

5 溫州市數(shù)字房產(chǎn)的建設(shè)

浙江省溫州市地處中國(guó)東南沿海，浙江省三大中心城市之一。近幾年，溫州市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)成為溫州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。上海易圖數(shù)碼測(cè)繪有限公司開(kāi)發(fā)、建設(shè)的溫州市數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)是根據(jù)溫州市信息化發(fā)展的需要設(shè)計(jì)的，是整個(gè)溫州市信息化進(jìn)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

圖3：溫州市數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)圖

圖4：溫州市數(shù)字房產(chǎn)GIS子系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖

圖5：數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的一個(gè)實(shí)例

圖3是溫州市數(shù)字房產(chǎn)信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)圖，該設(shè)計(jì)整合了房產(chǎn)日常管理過(guò)程中的所有業(yè)務(wù)內(nèi)容。

圖4是溫州市數(shù)字房產(chǎn)GIS子系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)圖。該系統(tǒng)采用Oracle9i作為后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)，采用ESRI公司的ArcSDE作為空間數(shù)據(jù)庫(kù)引擎，采用ArcIMS作為WebGIS開(kāi)發(fā)平臺(tái)，將空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)統(tǒng)一存儲(chǔ)在數(shù)據(jù)庫(kù)中，實(shí)現(xiàn)二者的一體集成。

圖5是溫州市數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的一個(gè)應(yīng)用實(shí)例。圖5(a)，在房產(chǎn)GIS中，表達(dá)了基礎(chǔ)地形要素以及宗地、幢（樓房）信息；圖5(b)，選擇宗地或幢，可以查詢(xún)其屬性；圖5(c)，可以查看某個(gè)房屋的分層分戶(hù)圖。

6 結(jié)論

本文首先對(duì)數(shù)字房產(chǎn)的業(yè)務(wù)進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析，分別介紹了房產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)辦公管理、房產(chǎn)GIS、房產(chǎn)測(cè)繪、房產(chǎn)政務(wù)辦公、以及房產(chǎn)信息發(fā)布系統(tǒng)的業(yè)務(wù)構(gòu)成；然后針對(duì)房產(chǎn)業(yè)務(wù)復(fù)雜、數(shù)據(jù)多樣、更新迅速的特點(diǎn)，分別從數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)、技術(shù)、服務(wù)4個(gè)角度，討論了數(shù)字房產(chǎn)的一體化設(shè)計(jì)方法；最后分析了數(shù)字房產(chǎn)的關(guān)鍵技術(shù)，并以溫州市數(shù)字房產(chǎn)系統(tǒng)的實(shí)際建設(shè)為實(shí)例加以說(shuō)明。

數(shù)字房產(chǎn)的一體化設(shè)計(jì)應(yīng)該從數(shù)據(jù)入手，以數(shù)據(jù)為核心，以業(yè)務(wù)為手段，以技術(shù)為保障，以服務(wù)為目標(biāo)。本文的方法為數(shù)字房產(chǎn)的研究與應(yīng)用提供了新的思路。