北京九月份商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析

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一、市場(chǎng)是否轉(zhuǎn)暖有待觀察

9月份，針對(duì)近兩個(gè)月住宅市場(chǎng)的上行趨勢(shì)，住宅市場(chǎng)的第二輪調(diào)控政策開(kāi)始實(shí)行，表明國(guó)家對(duì)遏制商品房房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心是明確和堅(jiān)定的，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致未來(lái)住宅市場(chǎng)利潤(rùn)的縮水，根據(jù)政策的調(diào)整方向，我們預(yù)計(jì)在未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)主導(dǎo)地產(chǎn)市場(chǎng)，其開(kāi)發(fā)量和成交量都將會(huì)出現(xiàn)大幅度的上行趨勢(shì)。

北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)8月份的短暫觀望期后，明確了國(guó)家遏制商品房房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心，9月份北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在供給量和成交量方面都出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

在商業(yè)地產(chǎn)土地市場(chǎng)方面，商業(yè)用地成交面積為103074.2平方米，環(huán)比增加了21%，占本月土地成交總面積的5%。本月商業(yè)用地緩慢的回升態(tài)勢(shì)不代表商業(yè)地產(chǎn)土地成交量的回暖態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)土地市場(chǎng)是否轉(zhuǎn)暖的判斷有待于我們對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)成交量的進(jìn)一步觀察。

在商業(yè)地產(chǎn)供給方面，9月份北京市商業(yè)地產(chǎn)共發(fā)放預(yù)售許可證4個(gè)，環(huán)比降低了56%，預(yù)售許可銷售面積共達(dá)到294923平方米，環(huán)比降低了6%。分別來(lái)講，9月份辦公樓預(yù)售許可面積達(dá)到了218219平方米，環(huán)比降低了13%；8月份商鋪預(yù)售許可面積達(dá)到了76704平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了22%。從區(qū)域來(lái)講，9月份所發(fā)放的預(yù)售許可主要集中在朝陽(yáng)區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)和宣武區(qū)四個(gè)區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房市場(chǎng)共發(fā)放21個(gè)銷售許可證，環(huán)比增長(zhǎng)11%，合計(jì)新增商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房總面積為62154.14平方米，環(huán)比增加了12%，其中商鋪現(xiàn)房面積為49842.29平方米，環(huán)比降低了10%，新增辦公樓現(xiàn)房面積為12311.85平方米，環(huán)比增加100%（8月份新增辦公樓現(xiàn)房面積為0平方米）。新增商鋪現(xiàn)房主要集中在亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)、昌平區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)等區(qū)域。新增辦公樓現(xiàn)房集中在朝陽(yáng)區(qū)。

在商業(yè)地產(chǎn)成交方面，在取得新增預(yù)售許可的期房寫(xiě)字樓項(xiàng)目中，共銷售356.04平方米，占辦公樓總預(yù)售許可面積的0.2%；在取得新增預(yù)售許可的期房商鋪?lái)?xiàng)目中，共銷售764.03平方米，占商鋪總預(yù)售許可面積的1%。在本月取得的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房項(xiàng)中商鋪類現(xiàn)房共銷售164.06平方米，占取得的銷售許可的商鋪現(xiàn)房面積的0.3%，本月取得的銷售許可證得辦公樓項(xiàng)目無(wú)銷售。北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在9月份成交總面積為461280平方米，環(huán)比增加了58%。分別來(lái)講，辦公樓成交面積為316772平方米，環(huán)比增加了96%；商鋪成交面積為144508平方米，環(huán)比增加了10%。其中，商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓和商鋪）期房總面積為252746平方米，環(huán)比增加了45%。辦公樓期房成交面積為201210平方米，環(huán)比降低了62%；商鋪期房成交面積為51536平方米，環(huán)比增加了2%；商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓和商鋪）現(xiàn)房總面積為208534平方米，環(huán)比增加了76%。辦公樓現(xiàn)房成交面積為115562平方米，增加了205%；商鋪現(xiàn)房成交面積為92972平方米，環(huán)比降低了16%。從9月份商業(yè)地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)來(lái)看，9月份商業(yè)地產(chǎn)的成交面積大幅度上升，這表明商家在經(jīng)過(guò)8月份短暫的觀望后，明確的看到了住宅市場(chǎng)政策的加碼，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)增加了強(qiáng)勁的信心，9月份商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅度的反彈。這與我們?cè)?月份的商業(yè)地產(chǎn)月報(bào)中的預(yù)測(cè)是一致的，即8月份的成交低迷只是短期現(xiàn)象。我們根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)和住宅市場(chǎng)政策的進(jìn)一步加大，我們預(yù)測(cè)未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)持續(xù)走高。

在商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格方面，9月份，在取得新增預(yù)售許可的期房寫(xiě)字樓項(xiàng)目中，其成交均價(jià)維持在30000元/平方米左右，重點(diǎn)的成交區(qū)域?yàn)樾鋮^(qū)，其成交均價(jià)為32018元/平方米。在取得新增預(yù)售許可的期房商鋪?lái)?xiàng)目中，其成交均價(jià)為25000元/平方米，重點(diǎn)成交區(qū)域在朝陽(yáng)區(qū)，成交價(jià)格為38044元/平方米，海淀區(qū)成交均價(jià)為20632元/平方米。在取得銷售許可的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房中，其成交均價(jià)與8月份基本持平，辦公樓成交均價(jià)為31000元/平方米，商鋪成交均價(jià)為36684元/平方米。

在商業(yè)地產(chǎn)存量方面，9月份辦公樓期房存量為1480046平方米，環(huán)比增加了0.7%；商鋪期房存量為24013095平方米，環(huán)比上升了0.006%。9月份辦公樓現(xiàn)房存量為2191184平方米，環(huán)比增加降低不到1%；商鋪現(xiàn)房存量為4191649平方米，環(huán)比降低幅度不到1%。

二、行業(yè)政策

1、兩部委發(fā)文調(diào)控樓市用地

國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9月26日聯(lián)合發(fā)出通知，明確規(guī)定企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競(jìng)買資格。通知還包含幾個(gè)要點(diǎn)：政策房、中小套型供地計(jì)劃未完成，不得供地大戶型；開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)改規(guī)劃導(dǎo)致未按期開(kāi)工，必須收回土地使用權(quán)。

2、五道調(diào)控“金牌”齊發(fā)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知精神，國(guó)家有關(guān)部委9月末分別出臺(tái)措施，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這些措施主要有以下五點(diǎn)：

一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

二是完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。

三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部9月29日聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。根據(jù)三部門發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個(gè)人購(gòu)買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。通知還明確，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

四是切實(shí)增加住房有效供給。各地要加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。

五是加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

3、4500 億險(xiǎn)資涌入商業(yè)地產(chǎn)

保監(jiān)會(huì)9月6日公布了《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定險(xiǎn)資可以投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，但是不得變相炒地賣地，不得以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開(kāi)發(fā)和銷售住宅。

三、商業(yè)地產(chǎn)本月動(dòng)態(tài)

（1）通州新城推8宗商業(yè)地塊

通州新城核心區(qū)8宗地塊將于9月28日集中招標(biāo)出讓。這是今年3月規(guī)劃方案公布后，通州新城首次公開(kāi)出讓土地，這也意味著通州新城商業(yè)建設(shè)正式啟動(dòng)。通州此次一次性推8宗多功能用地，為近年來(lái)郊區(qū)首次大規(guī)模供應(yīng)商業(yè)用地。此次推出的地塊均為多功能用地，主要用于商業(yè)和公共綠地建設(shè)等。

（2）西城區(qū)力拓金融街中心區(qū)

日前，西城區(qū)初步提出了未來(lái)總體發(fā)展思路和目標(biāo)。以金融街為中心區(qū)，以德勝科技園、廣安產(chǎn)業(yè)園為輻射區(qū)，以白塔寺地區(qū)、西單商業(yè)區(qū)和南鬧市口地區(qū)為配套的區(qū)域，這一區(qū)域承擔(dān)著金融業(yè)等高端服務(wù)業(yè)全國(guó)總部和全球性分支機(jī)構(gòu)的聚集功能，是區(qū)域發(fā)展的經(jīng)濟(jì)中心。廣安產(chǎn)業(yè)園將發(fā)展要素市場(chǎng)和金融衍生產(chǎn)品市場(chǎng)等，規(guī)劃建設(shè)與金融產(chǎn)業(yè)相配套的高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。首次提出“全力推進(jìn)金融街拓區(qū)，實(shí)現(xiàn)‘泛金融街’、‘金融城’的發(fā)展目標(biāo)”。

（3）中信城主推高端商業(yè)街

繼一期商業(yè)售罄后，日前，位于新西城區(qū)的中信城即將推出二期商業(yè)。二期商業(yè)面積近1.5萬(wàn)平米，由休閑生活街區(qū)、時(shí)尚名品街區(qū)、城市生活街區(qū)以及風(fēng)情餐飲街區(qū)四條高端商業(yè)街組成。據(jù)了解，中信城體量120萬(wàn)平米，包括高檔住宅、酒店式服務(wù)公寓、超5星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、shopping mall，以及將單獨(dú)銷售的20座四合院。其中，商業(yè)部分僅超級(jí)購(gòu)物中心規(guī)模就超過(guò)了22萬(wàn)平米。

（4）王府井新店亮相大鐘寺

9月6日，王府井百貨宣布，其子品牌“hQ尚客”于16日在大鐘寺中坤廣場(chǎng)亮相。這是王府井百貨時(shí)隔10年之后在北京大本營(yíng)開(kāi)出的新店。這是在外埠市場(chǎng)頗為活躍的王府井百貨，將發(fā)展重心轉(zhuǎn)向北京本土的信號(hào)，也將令北京商業(yè)的龍頭之爭(zhēng)更加激烈。