預(yù)期對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的影響分析

尹朝華

(江西財經(jīng)大學(xué)旅游與城市管理學(xué)院,江西南昌 330032)

預(yù)期對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的影響分析

尹朝華

(江西財經(jīng)大學(xué)旅游與城市管理學(xué)院,江西南昌 330032)

預(yù)期理論分析表明,供求雙方對房地產(chǎn)市場的非理性過度樂觀預(yù)期,影響了我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的有效性。導(dǎo)致非理性預(yù)期的根源既與市場自身有關(guān),也與宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力度和一致性有關(guān),需要通過明晰地方政府的定位、加強住宅信息市場的建設(shè)和合理運用調(diào)控政策等改變市場主體的非理性過度樂觀預(yù)期。

預(yù)期;房地產(chǎn)市場;宏觀調(diào)控

自 2003年以來,為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場過熱態(tài)勢,政府陸續(xù)出臺一系列調(diào)控措施,然而每次房價在經(jīng)歷短暫回調(diào)后,又呈現(xiàn)出報復(fù)性的增長態(tài)勢,如圖1所示。從圖1可以看出,自 2000年以來全國房地產(chǎn)價格的變動態(tài)勢,呈現(xiàn)出逐步升高和遞增勢頭,而這種房地產(chǎn)價格的變動與房地產(chǎn)的投資規(guī)模、銷售面積的變化相一致。中國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果不佳的原因非常復(fù)雜,除了調(diào)控措施著力點存在偏差、調(diào)控手段存在不足以及地方政府對調(diào)控政策執(zhí)行不力等原因外,[1]筆者擬從市場預(yù)期的角度來探討其對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響。

圖1 中國商品房銷售價格變化趨勢圖(2000-2009年)

一、預(yù)期與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)系

1、預(yù)期理論在房地產(chǎn)市場中的適用性

一般商品市場是一種確定性市場(同時也是完全競爭市場和完全信息市場),對于單個需求者來說,價格是給定的,在預(yù)算約束下,可通過求解效用函數(shù)的最大解,確定該價格對商品的需求數(shù)量;對于單個供給者來說,價格也是給定的,可通過求解利潤最大化函數(shù),確定該價格下商品的供給數(shù)量。因此,市場通過需求和供給定律調(diào)節(jié)商品的供給和需求,供需決定了交易價格的波動,價格會自動回歸到市場供求均衡點的價格水平,這就是瓦爾拉斯均衡理論。但是在耐用品、資本品市場中,由于存在信息的不對稱和時間因素,交易品的收益是不確定的,需要參與者依賴目前擁有的私人信息及公開信息,對未定收益進行一種預(yù)期評估。格羅斯曼研究了傳統(tǒng)瓦爾拉斯均衡理論在不確定經(jīng)濟環(huán)境,特別是信息分散經(jīng)濟中的不適宜性,于是很自然地引入了理性預(yù)期均衡框架。房地產(chǎn)市場具有鮮明的資本市場特性,是一個典型的不完全信息市場,也是一個不完全競爭市場和不確定性市場。因此,分析房地產(chǎn)市場就必須考慮到各行為主體的預(yù)期,房地產(chǎn)市場預(yù)期對購房者、投資者的投資方式和投資收益都有直接的影響。

2、預(yù)期具有正反饋效應(yīng)

Case和 Shiller在實證研究的基礎(chǔ)上總結(jié)道:基本面的利好不足以解釋突然加速的房價,增長的突然性必須根據(jù)投資者對過去價格上漲的心理反應(yīng)、以及心理反應(yīng)的相互作用來理解,而不能歸結(jié)為一些基本的經(jīng)濟因素的突然波動。[2]我國住宅價格的變化體現(xiàn)了一種明顯的正反饋機制,即在預(yù)期機制下住宅價格的輪番上漲。當(dāng)基本因素的變化引起住宅需求上升時,人們對住宅價格的預(yù)期值從原來的pe1上升到 pe2,需求曲線也就從 D1上升到 D2,出現(xiàn)價格上漲。在預(yù)期實現(xiàn)的背景下,人們會產(chǎn)生進一步的價格上升預(yù)期,價格預(yù)期值從 pe2上升到 pe3,需求曲線從 D2上升到D3,住宅價格又一次實現(xiàn)了上漲。如此反復(fù),導(dǎo)致住宅價格越來越高。反之,當(dāng)預(yù)期價格下降,市場價格可能會越來越低,從而形成負(fù)反饋過程。如圖2所示。

圖2 住宅價格的正反饋機制

3、預(yù)期對房地產(chǎn)價格波動的作用機制

在房地產(chǎn)市場上,購房者與開發(fā)商根據(jù)各種因素對未來房地產(chǎn)價格的走勢進行判斷,然后各自做出消費選擇和投資策略,對房地產(chǎn)市場的需求和供給產(chǎn)生影響,進而引起房地產(chǎn)價格的變動。假如影響需求的某些因素發(fā)生改變,例如收入的大幅度增加、利率的下跌、就業(yè)率的增加等因素發(fā)生變化時,就會使得對房地產(chǎn)的需求比以前更加強烈。當(dāng)需求的增加導(dǎo)致價格上升時,人們預(yù)期下一期的價格將會上升。于是,對于以消費為主的購房者而言,會選擇購買,以避免未來支付更多的購房成本;而對于以投資或投機為主的購房者而言,他們期待價格上升后可以獲得更多的超額利潤,因此投資者或投機者的購買意愿也會上升。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)商在市場走勢看好的情況下,也預(yù)期未來的價格會上升。于是,囤積手中的房地產(chǎn),待價格更高時出售以賺取更大的利潤,市場上供給減少。一旦購房者與開發(fā)商對未來價格的預(yù)期得到證實,將會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求進一步增加和因惜售造成的供給進一步下降,從而下一期房地產(chǎn)價格繼續(xù)上升。由此可見,預(yù)期通過作用于房地產(chǎn)市場需求和供給,呈現(xiàn)正反饋效應(yīng),即隨著預(yù)期價格的上升,房地產(chǎn)價格也會上升;相反,預(yù)期價格下降,房地產(chǎn)價格也會下降。

二、房地產(chǎn)市場非理性預(yù)期的根源

國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為,樓市調(diào)控要取得較好的效果至少要改變過去形成的兩個預(yù)期:一是房價只漲不跌,二是政策調(diào)控不會到位。因為正是基于這兩個預(yù)期,以往房價才會越調(diào)越高。[3]

1、“房價只漲不跌”預(yù)期的形成根源

(1)基本面的長期利好

以往事實證明,經(jīng)濟增長、居民收入水平提升階段也是房地產(chǎn)市場逐漸走向繁榮的階段。自 1999年以來,中國經(jīng)濟進入新一輪持續(xù)強勁增長周期,GDP與人均可支配收入分別以年均 9.4和 9.6個百分點的速度增長,對經(jīng)濟形勢的看好強化預(yù)期正向移動。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2010年第一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 80577億元,同比增長11.9%,城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5308元,同比增長 9.8%。國民經(jīng)濟繼續(xù)回暖形勢日益明朗,支撐房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境向著好的方向發(fā)展。經(jīng)濟的基本面不出現(xiàn)問題,房地產(chǎn)業(yè)也不會大起大落。

(2)潛在住宅消費需求很大

近幾年來,我國居民的住房需求一直呈持續(xù)上升態(tài)勢,這是導(dǎo)致房價直線上漲的直接原因。居民的住房需求可以概括為以下幾個方面。一是剛性需求。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展,我國城鎮(zhèn)化進程快速推進,到 2006年底,我國城鎮(zhèn)人口 5.77億人,城鎮(zhèn)化水平達 43.99%,每年有約1500萬農(nóng)村人口涌入城市和集鎮(zhèn),有約 600萬高中生進入成人和就業(yè)階段。因此,城鎮(zhèn)化進程的加快表現(xiàn)為人口大量向城市聚集,擴大了城市的住房需求。二是潛在需求。改革開放以來,隨著經(jīng)濟的發(fā)展,人民群眾的收入也在相應(yīng)增加,居民銀行儲蓄直接上升,特別是 2000年以后,銀行中的居民存款大幅增加。2007年 2月居民存款突破 17萬億。居民銀行存款的增加,極大地增強了居民的購房能力。三是投機需求。一方面,事實上在負(fù)利率的條件下,居民儲蓄不僅不能保值,而且還要賠錢。為了規(guī)避風(fēng)險和保值增值,居民開始向股市、樓市轉(zhuǎn)移資金,這是股市、樓市火爆的重要原因。另一方面是國際熱錢的涌入,據(jù)國家外匯管理局統(tǒng)計,僅 2007年上半年就有 1000億美元的國際熱錢進入我國。這些國際熱錢以前進入我國是為了賭人民幣升值,目前則轉(zhuǎn)入我國的股市和樓市大賺其錢,這也是房價上漲的重要原因。另一方面,“土地的稀缺性”使人們相信土地及住宅的供給必然是有限的,土地價格必然呈現(xiàn)出一種自然上升的趨勢。在這種強烈的供給小于需求的預(yù)期下,人們必然會產(chǎn)生住宅價格上升的預(yù)期。同時,人民幣管制的日益放松和人民幣升值的預(yù)期,會加重中國住宅區(qū)的保值增值性能,會在世界范圍內(nèi)對中國住宅的價值進行重估,從而進一步增加了住宅價格的上漲預(yù)期。

(3)政策與環(huán)境方面

房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性地位國家從2003年開始就已明確提出,而且各地的實踐也一再證明,房地產(chǎn)業(yè)在我國改革開放后,尤其是近 10年來的發(fā)展中,已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)城市化和城市現(xiàn)代化的重要支柱產(chǎn)業(yè),也是我國城鎮(zhèn)居民生活居住水平提高及其財富增長的最為顯著的表現(xiàn),因此,國家對房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展一直持支持的姿態(tài)。以本輪宏觀調(diào)控為例,雖然政府一直強調(diào)要讓房地產(chǎn)回歸民生屬性,要控制房價的過快上漲。然而,中國人民銀行統(tǒng)計報告顯示,2010年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增 3207億元,季末余額同比增長 31.1%。事實證明,自國務(wù)院辦公廳《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》發(fā)布之后,金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款支持的力度并沒有減弱。

2、“政策調(diào)控不會到位”預(yù)期的形成機理

(1)政策執(zhí)行主體執(zhí)行力的不確定性

國家宏觀調(diào)控政策的重要執(zhí)行主體是地方政府和銀行,然而,在房地產(chǎn)調(diào)控上,地方和中央利益不一致。中央政府決策的出發(fā)點是追求民生與社會和諧穩(wěn)定,而地方政府除此之外還有強烈的政績沖動,而預(yù)算外收入主要靠土地批租實現(xiàn),因此地方政府來幾乎沒有打壓房地產(chǎn)行業(yè)的動力,尤其是現(xiàn)在。2010年國家社科院藍(lán)皮書指出,現(xiàn)在地方政府投融資的資金,很大程度上來源于土地的收入。為了盡可能使土地收入高,地方政府就推高土地價格,而土地價格推高,又會助推房地產(chǎn)價格上升。另外,從商業(yè)銀行的態(tài)度來看,出于利潤最大化的考慮,銀行往往對執(zhí)行中央政策積極性也不高。就對樓市殺傷力最大的二套房貸政策來說,去年在銀監(jiān)會三令五申強調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)以后,很多銀行實際操作中依然政策松緊不一,打“擦邊球”、搞變通。因此,在個人住房貸款目前仍是銀行優(yōu)質(zhì)貸款的前提下,銀行有多大動力去執(zhí)行,尚待觀察。

(2)政策執(zhí)行主體利益的不一致性

2004年諾貝爾獎獲得者基德蘭得和普雷斯科特在1977年提出的“政策不一致性”理論認(rèn)為,市場參與者至少是與政策決策者一樣聰明的,不可能總是受到政策的愚弄。但持續(xù)了 8年之久的以穩(wěn)定房價為主要目標(biāo)之一的房地產(chǎn)調(diào)控,其信譽已經(jīng)大打折扣。自 2003年出臺(121號文)中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》以后,國家對房地產(chǎn)市場采取了一系列宏觀調(diào)控措施,試圖使過熱的房地產(chǎn)市場退燒,但這些政策,基本的出發(fā)點都是要保持而非打壓房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展,因而并未對逐漸泛起泡沫的房地產(chǎn)市場發(fā)揮多大的擠壓作用,因此也就向人們傳遞了這樣一個信號,即房地產(chǎn)市場有持續(xù)伸展的空間,可以預(yù)期房價將是不斷上漲的。如果說 2007年 9月出臺的銀發(fā) 359號文,在一定程度上遏制了投資性購房行為,在國際金融危機等多重因素共同作用下,使房地產(chǎn)市場有所降溫,個別城市房價甚至出現(xiàn)較大幅度的回調(diào),但隨后出臺的一系列稅收、利率等優(yōu)惠政策,完全沖抵了 359號文的政策效果,這種政策上的改弦更張,更加強化了人們對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的預(yù)期,進一步誘導(dǎo)人們看漲房價。

三、房地產(chǎn)市場非理性預(yù)期的治理對策

我國房地產(chǎn)市場上普遍存在著非理性的過度樂觀預(yù)期,并推動住宅價格持續(xù)快速上漲,表現(xiàn)出價格的正反饋機制(或外推式價格預(yù)期模式),影響了我國宏觀調(diào)控政策的有效性,必須采取相應(yīng)措施改變這種預(yù)期。

1、轉(zhuǎn)變政府職能,明晰地方政府定位

盡快實現(xiàn)政府從房地產(chǎn)市場經(jīng)營者到監(jiān)管者的轉(zhuǎn)變;深化財稅體制改革,改變事權(quán)無限、財權(quán)上收的現(xiàn)實,將現(xiàn)在的“投資性政府”變?yōu)椤胺?wù)性政府”,形成多元化的城市公共投資機制,讓地方政府不再是城市投資的主導(dǎo)者,而只是公共服務(wù)的提供者。[4]

2、改進市場環(huán)境,加強房地產(chǎn)信息市場的建設(shè)

目前我國房地產(chǎn)市場存在著嚴(yán)重的信息不完全和不對稱問題,這是導(dǎo)致消費者形成非理性預(yù)期的重要原因。因此,政府應(yīng)在房地產(chǎn)信息市場的建設(shè)方面多下功夫,努力減少信息的不對稱性,提高消費者對住宅的預(yù)期能力。一是政府部門要對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期進行持續(xù)深入的研究和跟蹤,根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展、城市總體規(guī)劃、城市土地利用規(guī)劃和市場需求狀況,編制住房建設(shè)中長期規(guī)劃和年度計劃,并將建設(shè)計劃和具體的建設(shè)項目及時向社會公布,讓消費者對近期房地產(chǎn)開發(fā)項目做到心中有數(shù);二是房地產(chǎn)管理部門或者房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會要利用行業(yè)管理的優(yōu)勢,將分散于房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、二手房交易、房屋租賃、抵押、權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場信息有機整合起來,并積極與土地、金融等相關(guān)部門聯(lián)系,融進土地、金融等相關(guān)信息,形成全面客觀地反映房地產(chǎn)市場運行狀況的分類、分區(qū)域、分結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),提供各類房產(chǎn)供需信息及預(yù)測信息;三是建立房地產(chǎn)開發(fā)項目信息平臺,可依托房地產(chǎn)市場信息平臺,建立房地產(chǎn)開發(fā)管理業(yè)務(wù)系統(tǒng),及時采集和更新開發(fā)項目的基本情況。四是政府部門應(yīng)適時公布土地供應(yīng)計劃和城市規(guī)劃的制定原則、具體內(nèi)容和實現(xiàn)步驟,適時披露市場供求狀況、土地價格、房價變動等信息,增強市場透明度,正確引導(dǎo)市場心理預(yù)期,引導(dǎo)住宅理性投資與消費,從而防止房價在短期內(nèi)的大漲大落。同時,加強輿論宣傳,推進住宅市場的信息公開,加強住宅市場的動態(tài)監(jiān)測,建立住宅市場的預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)。

3、合理運用調(diào)控政策,提高政策的前瞻性

房價的異常波動顯示了行政、金融、土地等房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對人們的社會經(jīng)濟預(yù)期是有顯著影響的。如何使這種預(yù)期維持,并最終影響房地產(chǎn)市場主體的行為,最終達到調(diào)控目標(biāo),在制定政策時應(yīng)注意以下幾點:一是充分估計市場可能產(chǎn)生的理性預(yù)期,避免因市場參與者的預(yù)期和博弈,使政策受到干擾甚至挑戰(zhàn),從而失效;二是政策出臺同時必須制定詳細(xì)的實施細(xì)則,并堅決予以貫徹落實;三是后續(xù)政策應(yīng)該清晰明朗,并保持一定的連續(xù)性,給消費者一個正確的市場預(yù)期,維護正常消費行為,避免房價的恐慌性下跌;四是適當(dāng)進行政策的組合運用。因為不同的政策作用的對象和程度都不同,通過政策的組合,可以多方面影響不同市場參與者的預(yù)期,以最好地貼近和實現(xiàn)宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)。

(編輯:惠斌;校對:朱恒)

[1]姚玲珍,劉 旦.房價調(diào)控對策研究[J].上海房地,2007,(10):14-17.

[2]孔 煜.市場預(yù)期與房地產(chǎn)價格波動[J].中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2009,(2):80-85.

[3]夏 陽.樓市綁架地方和銀行,多方試探樓市政策底[N].東方早報,2010-7-23(4).

[4]周偉林.中國地方政府經(jīng)濟行為分析[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,1997.87-96.

F293.3

A

1009-4148(2010)04-0073-03

2010-05-25

尹朝華(1977-),女,湖北孝感市人,江西財經(jīng)大學(xué)旅游與城市管理學(xué)院碩士研究生,助理會計師