王少劍:現(xiàn)金為王

周紅玉

對(duì)于中國的任何一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，整個(gè)2009年的市場可以用冰火兩重天來形容。作為一家一直處于輿論風(fēng)口浪尖上的房地產(chǎn)企業(yè)一SOHO中國的CFO，王少劍說同樣感受到了這種猶如過山車般的經(jīng)歷。

穩(wěn)健策略

SOHO中國一直貫徹穩(wěn)健的經(jīng)營策略和財(cái)務(wù)策略，雖然王少劍直到2008年6月才加入SOHO，但他的財(cái)務(wù)風(fēng)格卻和SOHO一直以來的穩(wěn)健策略是一致的，不但如此，他加入后在注重保持財(cái)務(wù)健康的同時(shí)，還盡量提高資金的運(yùn)用效率。公司即使在2008年全球金融風(fēng)暴時(shí)。也是同業(yè)內(nèi)少有的現(xiàn)金充裕的公司，這使得他們可以保持一個(gè)進(jìn)退自如的財(cái)務(wù)狀況，“我們自身的現(xiàn)金和銀行信貸之間的安排從來沒有給過企業(yè)非常高的杠桿”王少劍說。

相比其它行業(yè)的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金管理的要求尤其重要，由于他們每做一個(gè)項(xiàng)目資金占用的時(shí)間都很長，買地又一定要用自有資金，“現(xiàn)在買地，動(dòng)輒就要十幾億甚至幾十億。”王少劍說，在這樣的背景下，一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要有足夠的自有資金，這樣在出現(xiàn)機(jī)遇的時(shí)候才能夠抓住，同時(shí)還要能夠保證不斷地有現(xiàn)金進(jìn)來，這樣才能保證后續(xù)運(yùn)作的健康進(jìn)行。對(duì)于SOHO中國來說，他們會(huì)不斷地查看自有資金是否保持在了一定的水平上，“底線是在情況最壞的時(shí)候，我們的項(xiàng)目是否還能正常運(yùn)作，如果發(fā)現(xiàn)低于這個(gè)水平，就會(huì)想辦法補(bǔ)上?！蓖跎賱φf。

從2009年第二季度開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖，“去年第一季度剛性需求起來，第二季度投資需求開始進(jìn)場，之后市場出現(xiàn)火爆場面?！蓖跎賱φf他們意識(shí)到市場的這個(gè)變化后及時(shí)調(diào)整了公司策略，他們一方面加快銷售力度，盡快回籠資金，充分利用市場繁榮的大好時(shí)機(jī)，為公司的下一個(gè)項(xiàng)目做準(zhǔn)備。

王少劍說，在當(dāng)時(shí)那種情況下再大規(guī)模拿地已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了，SOHO中國的策略是以買項(xiàng)目為主，收購側(cè)重于完工樓宇而非土地，因?yàn)闃怯钤谑召徍蠼?jīng)過運(yùn)作，很快就能銷售出去，如北京嘉盛中心和上海東海廣場收購后數(shù)月即銷售并開始收回投資，這樣的運(yùn)作方式使現(xiàn)金回收很快，投資回報(bào)率也很高，同時(shí)收購樓宇時(shí)充分利用了融資杠桿。

在2009年市場出現(xiàn)回暖后，公司需要多做一些并購，他們結(jié)合公司現(xiàn)有項(xiàng)目和收購項(xiàng)目，在第一時(shí)間從商業(yè)銀行取得利率很低的長期人民幣和美元貸款，如收購上海東海廣場項(xiàng)目，65％的收購款以3年期美元貸款融資，利率僅LIBOR+1.75％，使得該項(xiàng)目的資金收益率高達(dá)200％以上。

此外，他們還在2009年6月發(fā)行了28億港元的可轉(zhuǎn)債(CB)，該CB發(fā)行時(shí)機(jī)是全年最好的，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)后一周內(nèi)就發(fā)行成功，票面利息3.75％，5年期。該CB的發(fā)行為公司后來通過境外結(jié)構(gòu)收購項(xiàng)目提供了資金。

這些舉措保證了他們?cè)?009年的資金需求，這一年SOHO中國一共花了100多億拿地和收購項(xiàng)目，同比增加T65％。北京望京地區(qū)的一塊地在拍賣時(shí)，40億的價(jià)格SOHO中國一下就拿到了-這在房地產(chǎn)公司里也是大手筆，“SOHO買的地和項(xiàng)目都是在市中心，不一定量很大，但價(jià)值很高?！蓖跎賱φf。

風(fēng)險(xiǎn)控制

SOHO所收購的項(xiàng)目都是一些完成和在建的項(xiàng)目。這樣的項(xiàng)目一般人都不敢拿，因?yàn)槌杀竞茈y測算清楚，“但我們有很嚴(yán)格的財(cái)務(wù)測算，知道應(yīng)該以什么成本買，賣什么樣的價(jià)錢。”

除此之外，SOHO中國在剩余資金的使用方面也不冒任何風(fēng)險(xiǎn)，SOHO中國不會(huì)去做各種金融衍生產(chǎn)品，只會(huì)去做保值，比如，公司上市后正逢人民幣不斷增值，公司采取購買了人民幣遠(yuǎn)期產(chǎn)品鎖住匯率，另外購買風(fēng)險(xiǎn)很小的REPO產(chǎn)品提高暫時(shí)閑散資金的收益。

除了自身的風(fēng)險(xiǎn)控制，作為一家房地產(chǎn)公司還要管理好客戶的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，“賣給什么樣的客戶，他的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)并不是和你毫無關(guān)系，他能不能持續(xù)地還貸款，是會(huì)影響到企業(yè)的，比如美國的次貸危機(jī)?！蓖跎賱φf，一些投資量大的客戶，他們會(huì)去看—下該企業(yè)的報(bào)表，也會(huì)派人實(shí)地考察他們的企業(yè)。

SOHO在上市時(shí)還成立了內(nèi)審部，房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，內(nèi)審工作非常重要。過去一年，王少劍領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)審部，改進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)營和審批流程，完善了合規(guī)、財(cái)務(wù)、運(yùn)營以及信息披露等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)管理，彌補(bǔ)了內(nèi)部控制的缺陷，并完成了年初制定的各項(xiàng)內(nèi)部審計(jì)計(jì)劃。今后還將致力于內(nèi)審制度的不斷改進(jìn)和完善，以及內(nèi)審制度的執(zhí)行，減低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，符合上市公司的合規(guī)性，并更好地適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境。