作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

□文/劉貴文 梁艷娟

一、作業(yè)成本法概述

作業(yè)成本法簡(jiǎn)稱ABC法，是以作業(yè)作為間接費(fèi)用分配的基礎(chǔ)，以作業(yè)為中心，通過對(duì)作業(yè)成本的確認(rèn)和計(jì)量，對(duì)所有作業(yè)活動(dòng)跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動(dòng)因的多標(biāo)準(zhǔn)分配，提高了成本計(jì)算的準(zhǔn)確性，引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動(dòng)因上。其計(jì)算思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計(jì)算出作業(yè)成本，再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計(jì)入產(chǎn)品成本。強(qiáng)調(diào)費(fèi)用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個(gè)制造中心而言，所有的費(fèi)用支出只要是合理有效的，都是對(duì)最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。通過對(duì)作業(yè)成本的計(jì)算和有效控制，克服傳統(tǒng)成本法中間接費(fèi)用責(zé)任不清的缺點(diǎn)，并且將以往不可控的間接費(fèi)用在ABC中變?yōu)榭煽亍BC法不僅能精確地計(jì)算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價(jià)值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國(guó)家得以廣泛認(rèn)可與實(shí)施。

二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接費(fèi)用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點(diǎn)符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

1、準(zhǔn)確核算開發(fā)成本?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費(fèi)用的核算。一般是將各開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價(jià)比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為:一是各開發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均，其核算出的成本不合理、不真實(shí)；二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后，無法準(zhǔn)確追溯回來，也無法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動(dòng)因，從而無法有效地對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行控制。

考慮到作業(yè)成本法能使間接費(fèi)用的準(zhǔn)確分配，可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下:①根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如折舊費(fèi)、修理費(fèi)等，注意選取影響較大的間接費(fèi)用項(xiàng)目；②針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動(dòng)因，是成功實(shí)施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步，并建立作業(yè)成本庫及其成本動(dòng)因分析表；③確定成本分配率，匯集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計(jì)算公式為:某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價(jià)值合計(jì)/某作業(yè)動(dòng)因總量；間接費(fèi)用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動(dòng)因數(shù)量，將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總，計(jì)算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。

2、流程再造。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測(cè)發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個(gè)基于流程的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，通過價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部?jī)r(jià)值活動(dòng)，完整地認(rèn)識(shí)和把握開發(fā)全過程的主要成本動(dòng)因，明白整個(gè)流程中的主要活動(dòng)、次要活動(dòng)、必需的活動(dòng)和多余的活動(dòng)，從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對(duì)于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價(jià)值鏈，并對(duì)作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項(xiàng)作業(yè)使各項(xiàng)作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下:①繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動(dòng)；②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序；③尋求解決問題的方法，由專人負(fù)責(zé)實(shí)施；④評(píng)估實(shí)施結(jié)果，修正解決方案，重新實(shí)施；⑤進(jìn)行下一個(gè)問題的解決；⑥進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

3、作業(yè)分析。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進(jìn)行再造后，進(jìn)一步對(duì)流程中的各個(gè)作業(yè)進(jìn)行分析，即通過對(duì)作業(yè)的識(shí)別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、成本對(duì)象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、成本費(fèi)用的歸集等步驟，分析評(píng)價(jià)作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價(jià)值。具體來講，對(duì)各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因分析、資源動(dòng)因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動(dòng)因分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動(dòng)因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時(shí)、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動(dòng)因反映了作業(yè)中心對(duì)間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動(dòng)因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對(duì)產(chǎn)品所耗資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費(fèi)，提高資源利用效率。作業(yè)動(dòng)因分析與資源動(dòng)因分析僅是針對(duì)某個(gè)作業(yè)中心，為了有效控制建設(shè)各階段的成本，還必須進(jìn)行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現(xiàn)象。這樣，整個(gè)作業(yè)鏈才能形成強(qiáng)大的合力，如項(xiàng)目前期作業(yè)可以分為:土地征用及拆遷、報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，應(yīng)對(duì)該階段的工作合理排序，保證該階段目標(biāo)的完成。

因此，作業(yè)分析能進(jìn)一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源，促使損失、浪費(fèi)減少到最低限度，提高決策、計(jì)劃、控制的科學(xué)性和有效性，進(jìn)一步優(yōu)化已經(jīng)形成的作業(yè)鏈，降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面的運(yùn)用進(jìn)行研究，在實(shí)際操作中，還應(yīng)注意以下問題:

1、考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)與先進(jìn)制造行業(yè)相比，其運(yùn)用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出，因而開發(fā)間接費(fèi)用不如一些先進(jìn)制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實(shí)施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、成本特點(diǎn)和項(xiàng)目流程特點(diǎn)來實(shí)施ABC法。可以從關(guān)鍵作業(yè)中心開始，逐步推進(jìn)，發(fā)現(xiàn)實(shí)施過程中的問題，不斷學(xué)習(xí)、摸索，再運(yùn)用到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，同時(shí)注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)。

2、準(zhǔn)確成本追溯與分配。ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動(dòng)因、成本合理分配于特定成本對(duì)象。在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅存在某一項(xiàng)工作可能存在多個(gè)成本動(dòng)因，如何來合理有效地選擇成本動(dòng)因；亦存在某項(xiàng)特定成本并無直接聯(lián)系，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對(duì)象，這些問題都值得進(jìn)一步探討。

3、注意重要性原則。房產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用雜而多，各項(xiàng)費(fèi)用金額有大有小，獲取各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)據(jù)本身的花費(fèi)有多有少，應(yīng)依據(jù)重要性原則，選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費(fèi)用進(jìn)入ABC核算體系。

4、要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實(shí)施A BC法，還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強(qiáng)弱以及與財(cái)務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。

[1]燕洪國(guó)，嚴(yán)復(fù)海.基于價(jià)值鏈的戰(zhàn)略成本管理問題探析[J].價(jià)值工程，2005.9.34.

[2]加華，姜加宏.作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用研究[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2006.25.10.