談住宅精裝修工程前期合約管理

□文/任密

自2002年建設(shè)部發(fā)布《商品住宅裝修一次到位實施細則》起，不論是由于政府的大力提倡引導或是市場需求的不斷推動，精裝修商品房正成為住宅房產(chǎn)市場的主體角色受到廣泛關(guān)注。本文就目前開發(fā)商在精裝修工程發(fā)包方式和各專業(yè)裝飾工程合約內(nèi)容方面，即前期合約管理能達到較好質(zhì)量和成本控制效果的一些做法進行探討。

一、精裝修工程發(fā)包方式

（一）業(yè)主對精裝工程直接發(fā)包。我國住宅精裝工程中業(yè)主通常單獨將精裝修施工進行發(fā)包，這種做法有其理論依據(jù)和現(xiàn)實意義。

理論依據(jù)：按照目前學術(shù)界的界定，這種業(yè)主直接就裝修工程進行招標的方式是屬于平行發(fā)包概念范疇。所謂平行發(fā)包，指發(fā)包單位將建筑工程勘察、設(shè)計、施工和設(shè)備材料的采購其中之一項或多項工作按工程部位或者專業(yè)進行合理分解，分別發(fā)包給一家或者多家資質(zhì)、信譽等條件符合要求的勘察、設(shè)計、施工承包單位和供應(yīng)商，并分別與之簽訂工程承包合同。各個勘察、設(shè)計、施工、供應(yīng)單位之間的關(guān)系是平行的，分別對發(fā)包單位負責。袁受權(quán)在《淺議平行發(fā)包與肢解發(fā)包》中深入分析了平行發(fā)包與肢解發(fā)包的區(qū)別，指出平行發(fā)包是國際上通行的承發(fā)包模式之一，也是我國允許的承發(fā)包模式。

現(xiàn)實意義：目前裝修行業(yè)發(fā)展迅猛，企業(yè)和從業(yè)人員的數(shù)量已相當龐大。截至2006年底，在工商登記注冊的裝飾企業(yè)，全國共有17.5萬家，從業(yè)者隊伍約為1，400萬人。但是，作為新興行業(yè)，仍存在魚龍混雜現(xiàn)象，造成裝修質(zhì)量成為建筑業(yè)糾紛的熱點問題。2006年我國建筑裝飾行業(yè)完成的工程量，在公共建筑裝飾裝修部分，基本由有資質(zhì)的企業(yè)完成；住宅裝飾裝修部分，主要由無資質(zhì)企業(yè)完成，無資質(zhì)企業(yè)完成的工程量，約占整個住宅裝飾裝修工程量的60%左右。按照這種情況，裝修階段的質(zhì)量的確存在隱患。作為裝修質(zhì)量的第一責任人的開發(fā)商，應(yīng)該從招標階段就開始加大對裝修施工單位的控制，因此開發(fā)商直接對裝修施工招標實屬現(xiàn)實需要。

（二）精裝工程細分的可能。精裝工程是否有進一步細分的可能，關(guān)鍵在于不進行細分是否能夠滿足現(xiàn)實需求；如果進行細分，是否具備相應(yīng)管理能力；細分后是否能夠達到質(zhì)量和成本控制效果；社會分工能否滿足細分需要。

雖然目前將整個室內(nèi)精裝工程發(fā)包給一個裝飾單位的情況較多，但是裝修涉及工種和材料繁雜，監(jiān)管難度非常大。通常在招標中要求投標人報送主要材料品牌和樣板進行審查認定，以控制材料質(zhì)量。但櫥柜、木門、木地板等（費用高且影響品質(zhì)的關(guān)鍵部位），涉及的樣式和品牌豐富，且存在魚龍混雜的現(xiàn)象，通常開發(fā)商會選擇指定材料供應(yīng)商或者甲供的方式進行控制。但由此造成材料供應(yīng)商和施工方扯皮現(xiàn)象較多，且安裝能力一般不如專業(yè)廠商。所以，完全可以嘗試將櫥柜、木門、木地板等專業(yè)從內(nèi)裝工程中剝離出來，由專營廠家來完成。目前，市場上的櫥柜、木門及木地板公司數(shù)量也較多，分工比較明確。一般具有一定規(guī)模的專業(yè)公司都有自己的主營專一品牌業(yè)務(wù)，該品牌業(yè)務(wù)的質(zhì)量和服務(wù)具有相當?shù)膬?yōu)勢。

將精裝工程進行細分，在精裝修階段會出現(xiàn)多個專業(yè)隊伍穿插施工，對合約內(nèi)容劃分和現(xiàn)場協(xié)調(diào)管理提出了更高的要求。因此，在開發(fā)商具備較強合約和項目管理能力的情況下，從質(zhì)量和成本上綜合考量，應(yīng)該更偏向選擇“術(shù)業(yè)有專攻”專業(yè)施工單位，即室內(nèi)精裝修工程中的木門、櫥柜、木地板工程由相對專一的專業(yè)廠家承接；其他的精裝修項目由具有“裝飾資質(zhì)”的專業(yè)裝飾公司施工。

二、建筑施工總包單位和精裝各專業(yè)裝飾單位主要合約內(nèi)容界定

按照以上分析，精裝修住宅工程在主體結(jié)構(gòu)封頂后進入精裝修階段時，會有多個專業(yè)裝飾單位交叉作業(yè)的情況。正因為這種情況的出現(xiàn)，必須要在各裝飾工程合同及建筑施工總承包合同中明確規(guī)定各專業(yè)承包單位及作為協(xié)調(diào)管理的總包單位的合約責任義務(wù)，明確相互間需要協(xié)調(diào)的工作內(nèi)容及各工種交接面的工作內(nèi)容劃分等。避免出現(xiàn)合約漏項、合約內(nèi)容劃分不清晰、責任不明確及施工雙方相互索賠等糾紛扯皮現(xiàn)象。

（一）建筑施工總承包單位對精裝修工程主要合約內(nèi)容的界定?；谝陨险f明，在目前大量開發(fā)商就精裝修工程直接招標，并與裝飾單位直接簽訂裝修施工合同的情況下，實際上是不涉及總包單位的，即裝飾承包人直接對發(fā)包人負責，發(fā)包人直接向裝飾承包單位支付工程款，是屬于平行發(fā)包的范疇。但是，為了避免出現(xiàn)平行發(fā)包中因施工單位眾多導致項目失控的情況發(fā)生，開發(fā)商對承接建筑主體工程的單位賦予了總包管理的角色，在各合同中規(guī)定了相應(yīng)的“總包管理”及協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容?？偝邪鼏挝辉诂F(xiàn)場對裝修承包單位的管理主要還是以負責安全、協(xié)調(diào)配合工作為主，而工程進度及質(zhì)量由業(yè)主直接控制。從理論上講，這種模式下的“總承包”單位，不同于一般意義的總包單位，實質(zhì)上充當了類似于PMC模式中的PMC，主要任務(wù)是對參與項目的眾多承包進行管理，確保各工程承包之間的一致性和互動性。為敘述上的方便，本文稱其為總包單位。

首先需要說明的是，在總包和裝飾承包商沒有直接合同關(guān)系的情況下，業(yè)主應(yīng)該避免在各自合約中過多牽扯到三方關(guān)系，避免出現(xiàn)扯皮和糾紛。但是，盡量減少因工程細分而造成工程成本1+1〉2的情況發(fā)生。在這種原則下，盡量使項目現(xiàn)有資源充分利用，業(yè)主應(yīng)充分考慮合理組織總包單位根據(jù)工程需要必須搭設(shè)的臨時設(shè)施及措施項目提供給裝飾單位使用，避免出現(xiàn)不必要的重復(fù)，具體細節(jié)可以下述內(nèi)容做參考：

1、工程直接費用：因裝修階段有大量裝飾材料運輸，總承包單位在投標過程中需考慮適當增加開辦費項目中的大型機械設(shè)備來滿足精裝修施工過程中的垂直運輸問題；還要考慮因整個精裝住宅工程竣工時間加長，導致大型設(shè)備租賃時間延長、臨時設(shè)施和周轉(zhuǎn)材料以及其他開辦費項目上會增加額外的費用。

2、總包協(xié)調(diào)服務(wù)：總包單位需要為裝修單位提供正常情況下的合理作業(yè)空間、保證施工安全所需的圍護、施工所需照明、施工用水、施工用電，在建筑物內(nèi)提供水電管線接駁點，全面照管防盜、垃圾清運；在交叉搭接施工方面：隱蔽工程覆蓋前督促裝修單位進行預(yù)埋，提供裝飾單位施工需要的準確標高、定位基準點，與其他單位交界面上的結(jié)構(gòu)修補等。

3、總包管理：總包單位需要對裝修單位施工現(xiàn)場安全負責，包括與現(xiàn)場其他承包人簽訂安全協(xié)議書、負責安全培訓等；施工現(xiàn)場文明施工管理；整個項目的竣工資料的收集整理工作；負責施工過程中與政府主管部門溝通，接待與處理政府部門的有關(guān)質(zhì)量、安全等各項檢查與監(jiān)督，并負責辦理相關(guān)手續(xù)及批文等。

（二）精裝修工程中室內(nèi)裝飾、櫥柜、木門、木地板工程主要合約內(nèi)容的界定

1、工程合同類型。根據(jù)合同計價方式不同，一般有單價、總價和成本加酬金合同。對于根據(jù)施工圖紙進行招標的商品房的裝修工程，具有工程范圍明確、工程量小、工期短等不確定因素少的特點，符合固定總價合同的應(yīng)用條件。通常業(yè)主也喜歡采用這種合同形式，工程中雙方結(jié)算方式簡單省事，在合同執(zhí)行過程中承包商索賠的機會較少，有利于造價控制。

發(fā)包方在招標時會提供一份列有工程量的清單，投標人在清單中填報各綜合單價和總價。業(yè)主不對工程量的準確性負責，投標人需根據(jù)圖紙復(fù)核，如有認為工程量有出入或項目有增減，可自行加列增補清單。在工程量清單編制時，各分項常常帶有隨意性和靈活性，但須滿足專業(yè)安裝要求，便于報價、便于對各標價分析對比。招標人在開標后首先考慮各標書的增補清單，經(jīng)過溝通復(fù)核，修正原清單，保證各投標人在統(tǒng)一平臺上競爭。這種總價包干方式，其實是以圖紙為包干依據(jù)的，只要圖紙上有的項目都視為包括在總價內(nèi)，工程量清單則作為中期付款和變更價款確認的主要依據(jù)。

2、樣板先行、成品保護。樣板包括戶型樣板、施工樣板、工序樣板、開放樣板、材料封樣。樣板房先行制度是在戶型樣板施工過程中發(fā)現(xiàn)問題，調(diào)整設(shè)計效果；在施工樣板過程中檢驗施工單位整體施工水平及管理水平，按照戶型施工圖進行施工，避免系統(tǒng)性錯誤；工序樣板指導施工單位的大面積施工，同時明確了工序的驗收標準。具體到合約管理內(nèi)容方面，主要涉及到施工樣板、工序樣板和材料樣板。材料樣板一般在招標過程中要求投標人報送，經(jīng)設(shè)計部檢驗合格后封樣，作為后續(xù)施工中控制材料質(zhì)量的標準。工序樣板的實施可以為擬定工序交接相關(guān)合同條件時提供參考。由于裝修市場上掛靠承攬的情況較多，而即便是已有合作的單位仍存在勞務(wù)隊伍的差異，因此可以在簽合約前要求擬簽約單位先制作一套樣板，樣板通過相關(guān)方檢驗合格后作為工程質(zhì)量合格的評判標準成為合同一個關(guān)鍵約束條件。

據(jù)調(diào)查，客戶投訴的質(zhì)量問題中，70%與產(chǎn)品保護有關(guān)。產(chǎn)品保護應(yīng)遵循先檢查后保護的原則；遵循施工與保護一致的原則。在各專業(yè)裝飾工程合同內(nèi)明確：總包單位對工程現(xiàn)場作全面的照管并不承擔各單位的成品遺失或損壞的風險，各單位必須負責其成品保護工作，所需費用已包括在總價中，在移交給業(yè)主之前，一切損壞、遺失均應(yīng)由各單位免費修復(fù)或更換。

3、各工程主要合約內(nèi)容。首先需要在各裝飾工程合約內(nèi)說明總承包可以提供的服務(wù)有：總包人現(xiàn)場現(xiàn)有臨時設(shè)施、運輸設(shè)備等均可免費給裝飾單位使用，但不能滿足使用時裝飾單位需自行解決；免費提供安裝工程的用水用電；總包單位提供標高、基準點給裝飾單位，并保證其準確性；裝飾單位的工程及竣工資料自行編制后交總包單位匯總。各專業(yè)裝飾單位需在投標報價前，充分考慮現(xiàn)場情況并與總包單位及發(fā)包方項目部人員協(xié)商，合理估算以上項目費用，并包括在投標總價內(nèi)。以下就各工程在實際施工中可能因為合同內(nèi)容沒有約束清楚使造價和質(zhì)量失控的情況做簡單說明。

櫥柜工程：櫥柜本身制作安裝及周邊打膠；洗滌盆及其進水、排水設(shè)施的供應(yīng)與安裝；柜體內(nèi)所有電位、煤氣管、水管的開孔、臺面板及水龍頭部位的開孔等工作。

木門工程：木門的供應(yīng)安裝及與門洞墻體之間空隙的填充。我國木門行業(yè)現(xiàn)有標準存在不好操作、內(nèi)容比較空乏等重要指標缺失的問題，因此需對門扇和門框的用料和工藝的各細節(jié)約束清楚。

木地板工程：木地板供應(yīng)安裝及周邊的收邊收口；為保證順利交樓，如小業(yè)主收樓時對木地板的色澤紋理、鋪裝質(zhì)量、環(huán)保檢測結(jié)果等提出投訴，須免費負責整改或更換。

室內(nèi)裝飾工程：除以上工程外的室內(nèi)裝修項目都包在該工程合約內(nèi)，主要為室內(nèi)大面作業(yè)、零星裝飾工程以及部分甲供部品的安裝等。由于本工程的面廣，該承包單位可以同時作為整個精裝修工程協(xié)調(diào)管理單位，負責室內(nèi)裝飾材料堆放及作業(yè)面的清潔等。

三、結(jié)束語

上述精裝承發(fā)包方式，實際上是基于傳統(tǒng)平行發(fā)包模式的基礎(chǔ)上經(jīng)開發(fā)商實踐改進了的發(fā)包方式，建筑主體承包商作為總承包單位的管理思想應(yīng)該源于PMC管理模式，但與PMC模式相比更有效地利用了現(xiàn)有和自有資源。在這種方式下，精裝工程合約內(nèi)容是由合同圖紙+清單+施工樣板+合約條款共同構(gòu)成的，這幾部分相互補充使得合約內(nèi)容盡可能地得到完善，有利于精裝質(zhì)量和成本控制，具有較好的實用價值。

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