父母參與購(gòu)房離婚時(shí)按揭房屋糾紛法律適用＊

宗 艷

(湖南大學(xué)法學(xué)院,湖南長(zhǎng)沙410082)

父母參與購(gòu)房離婚時(shí)按揭房屋糾紛法律適用＊

宗 艷

(湖南大學(xué)法學(xué)院,湖南長(zhǎng)沙410082)

當(dāng)今社會(huì),按揭購(gòu)房已成為年輕夫妻購(gòu)房的主要方式之一,且這種方式所占的比例越來(lái)越高。然而由于房屋價(jià)格昂貴,使得雙方父母參與到夫妻購(gòu)房之中,特別是父母出資首付的情況逐漸增多,這樣按揭購(gòu)房的主體由雙方變?yōu)槿?。如何解決按揭購(gòu)房條件下,父母出資首付,夫妻離婚時(shí)房屋的分割、補(bǔ)償及在這種情況下相關(guān)法律適用性,已成為當(dāng)今法律需解決的重要問(wèn)題之一。

按揭購(gòu)房;離婚;分割;補(bǔ)償

按揭一般是指購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項(xiàng)下的權(quán)益抵押給銀行,銀行貸款給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款的一種購(gòu)房方式[1],且按揭房屋一般為商品房。隨著房屋的熱銷,我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,對(duì)于年輕的夫妻來(lái)說(shuō),一次性付清房款的難度逐漸加大。按揭購(gòu)房由于首次支付金額較小,受到更多年輕夫妻的歡迎。按揭購(gòu)房原本屬于夫妻單方或雙方的事情,由于父母的參與使得購(gòu)房的主體由雙方變?yōu)槿?導(dǎo)致三者間的關(guān)系更加復(fù)雜。當(dāng)夫妻離婚時(shí)如何處理房屋變得更加困難,因?yàn)樘幚聿煌桩?dāng)很容易導(dǎo)致家庭矛盾。且房屋是生活的重要載體,每個(gè)人都不想放棄對(duì)其所有權(quán),這更增加了房屋處理的難度。

本文將對(duì)按揭購(gòu)房條件下,父母出資首付,夫妻共同還貸,離婚房屋的所有權(quán)歸屬、分割及補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行分析。為了便于論述,假定夫妻雙方中男方為A,女方為B,首付出資人男方父母為C。AB于2006年5月結(jié)婚,C在婚前(婚后)出資首付12萬(wàn)元按揭購(gòu)買了一套價(jià)值40萬(wàn)元的商品房供AB居住,AB共同償還貸款,產(chǎn)權(quán)落于單方名下,婚后3年AB打算離婚,此時(shí)房子已經(jīng)還款18萬(wàn)元。

一、婚前按揭購(gòu)房,C出資首付,產(chǎn)權(quán)登于A名下,婚后AB共同還貸

1.離婚房產(chǎn)分配。

我國(guó)實(shí)行的是房屋產(chǎn)權(quán)登記生效制度,即房屋的權(quán)利人以房地產(chǎn)權(quán)利登記憑證上載明的權(quán)利人為準(zhǔn)?！段餀?quán)法》第十七條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。判斷按揭房屋的關(guān)鍵因素在于房屋產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人以及房屋產(chǎn)權(quán)取得的時(shí)間。[2]如果一方婚前辦理按揭手續(xù),并取得了產(chǎn)權(quán)證,則房屋應(yīng)該屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),購(gòu)房人在婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款是履行債務(wù)的行為,不發(fā)生物的變化,按揭房屋的所有權(quán)不因他人參與債的清償而轉(zhuǎn)移。根據(jù)《婚姻法司法解釋一》第十九條規(guī)定,一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此,房屋經(jīng)依法登記,發(fā)生法律效力,所有權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記的內(nèi)容為準(zhǔn),離婚時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于房屋登記人所有。雖然婚后雙方共同還貸,但并不影響房屋產(chǎn)權(quán)的變化。此時(shí)房屋所有權(quán)屬于A所有。

2.對(duì)C出資的首付款的界定。

根據(jù)《婚姻法司法解釋二》第二十二條規(guī)定,當(dāng)事人結(jié)婚前,父母為雙方購(gòu)置房屋出資的,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與,但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。此處可以進(jìn)行類推解釋,C的首付出資是對(duì)雙方購(gòu)置房屋的部分出資,除C明確表示贈(zèng)與雙方外,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)A的個(gè)人贈(zèng)與,分割時(shí)屬于A的個(gè)人財(cái)產(chǎn),不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn),因此在償還B時(shí)只需補(bǔ)償除首付款以外的B為A所償還的貸款。

3.對(duì)各方的補(bǔ)償問(wèn)題。

這種情況對(duì)B權(quán)益損害較大,因?yàn)榉抠J雙方共同償還,而且已還貸款的比例也許已經(jīng)高于首付,但是物權(quán)法確立的公信公示原則,又必須遵守。此時(shí)解決方法就是產(chǎn)權(quán)方A向B作出補(bǔ)償,補(bǔ)償共同還貸中B所付的資金及相應(yīng)利息。至于補(bǔ)償多少,如何補(bǔ)償,法律也沒(méi)有明確規(guī)定。筆者認(rèn)為首先應(yīng)由夫妻雙方共同協(xié)商,協(xié)商失敗時(shí)再由法院進(jìn)行判決。法院應(yīng)在查明雙方的工資、各自財(cái)產(chǎn)利用的情況下作出合理判決,而不是一律平分。假如A月工資10000元,B月工資2000元,每月房貸為6000元情況下,平分已還貸款顯然是不公平的。此時(shí)建議按雙方工資比例進(jìn)行劃分,如上面例子中房?jī)r(jià)40萬(wàn),首付12萬(wàn),若離婚時(shí)已還清18萬(wàn),則按照10000: 2000即5:1的比例,A應(yīng)償還B已還貸款3萬(wàn)及相應(yīng)利息。

但是房屋是特殊的商品,它隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)整、土地價(jià)格的變化和供求關(guān)系的制約會(huì)使得房屋的價(jià)值得以變動(dòng),給購(gòu)房人帶來(lái)一定的預(yù)期收益,即房屋的增值利益。[3]特別是最近幾年,房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,房屋也在不斷升值。如果僅僅返還離婚時(shí)夫妻一方的已還貸款則會(huì)顯失公平。因此建議先對(duì)房屋重新估價(jià),高于原價(jià)的部分當(dāng)作共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。例如上述情形,離婚時(shí)房?jī)r(jià)由40萬(wàn)上漲至60萬(wàn),則增值的20萬(wàn)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。對(duì)于這部分財(cái)產(chǎn),平均分割仍然不公平,因?yàn)殡x婚后A要繼續(xù)償還剩余的10萬(wàn)貸款,這10萬(wàn)所產(chǎn)生的增值利益,B不應(yīng)享有。即20萬(wàn)中的5萬(wàn)元由A享有,剩余的15萬(wàn)雙方進(jìn)行分割。

二、婚后按揭購(gòu)房,C出資首付,產(chǎn)權(quán)登于A名下,AB共同還貸

1.離婚房產(chǎn)分配。

根據(jù)婚姻法第十七條規(guī)定,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn),歸夫妻共同所有,除非另有約定或有證據(jù)證明為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。所以婚后按揭貸款取得的房屋,產(chǎn)權(quán)雖然登記在A的名下,除非有證據(jù)證明此房屋是用個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)購(gòu)買或約定為一方所有,按照婚姻法的規(guī)定,房屋應(yīng)歸為雙方共同所有,屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)雙方都可以取得房屋所有權(quán)。這種情況下可以適用婚姻法上的規(guī)定進(jìn)行分割。

2.對(duì)C出資的首付款的界定。

在這種情況下,C的出資則比較復(fù)雜。根據(jù)婚姻法第二十二條第二項(xiàng)當(dāng)事人結(jié)婚后,父母為雙方購(gòu)置房屋出資的,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與,但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。以此類推, C出資應(yīng)分兩種情況處理:

(1)C明確指出自己的出資贈(zèng)與A,則首付屬于A的個(gè)人財(cái)產(chǎn),如果A取得房屋所有權(quán),只需要補(bǔ)償B所償還的貸款;如果取得房屋所有權(quán)的是B,那么B不僅要?dú)w還A所償還的貸款,還必須償還A首付款。反之亦然。

(2)C未明確規(guī)定首付出資贈(zèng)與A或B,則視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。房屋的首付款屬于雙方共同共有。此時(shí)不管誰(shuí)取得房屋的所有權(quán),都必須首先歸還首付款的一半,然后取得產(chǎn)權(quán)的一方依照相關(guān)法律對(duì)另一方作出相應(yīng)補(bǔ)償。但是若房屋產(chǎn)權(quán)登記在B的名下,除非當(dāng)事人能證明C明確表示贈(zèng)與B,按照社會(huì)常理,一般宜認(rèn)定為C向雙方贈(zèng)與為妥,該部分財(cái)產(chǎn)宜認(rèn)定為夫妻共同所有。那么此時(shí)B需要向A償還一半的首付款及A所償還的貸款及相應(yīng)利息。

但是,如果一方提出,C出資首付是借給自己的,而不是贈(zèng)與的,并提供證據(jù)予以證明。對(duì)此處理意見(jiàn),首先看另一方是否承認(rèn)。如果承認(rèn),不論誰(shuí)取得房屋產(chǎn)權(quán),都應(yīng)償還C的首付款;如果另一方不承認(rèn),則只能向法院另行起訴,因?yàn)榉ㄔ阂话悴粚?duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,且債權(quán)人不能作為第三人參加訴訟。

3.對(duì)各方的補(bǔ)償問(wèn)題。此種情形的補(bǔ)償與情形一相似,但值得注意的是,如果房貸已經(jīng)還完,那么房屋的分割是按照離婚時(shí)的市場(chǎng)價(jià)來(lái)計(jì)算,而不是按購(gòu)房?jī)r(jià)進(jìn)行分割,并且房屋處理適用婚姻法的規(guī)定進(jìn)行。

三、婚前(婚后)按揭購(gòu)房,C出資首付,產(chǎn)權(quán)登于C名下,婚后AB共同還貸

1.離婚房產(chǎn)分配。此時(shí),房屋的所有權(quán)和使用權(quán)分離。房屋的產(chǎn)權(quán)就涉及到A、B、C三方。根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定,房屋進(jìn)行登記發(fā)生效力。此時(shí)房屋的所有權(quán)只能歸C所有,AB雙方只是擁有房屋使用權(quán)。離婚時(shí),房子不能當(dāng)作他們的共同財(cái)產(chǎn)來(lái)分割。在這種情形下,C與AB之間形成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系,C此時(shí)必須補(bǔ)償AB已經(jīng)償還的貸款,其補(bǔ)償?shù)目铑~作為夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

理論上如此,但實(shí)際上這種處理方式對(duì)當(dāng)事人各方都不利。對(duì)C來(lái)說(shuō),他們不僅要補(bǔ)償AB已經(jīng)償還的貸款,還要繼續(xù)償還余下的貸款,這就意味著C為自己出資購(gòu)買了一套房子,然而他們的初衷并非如此,他們并不是想擁有這套房子的所有權(quán),而是為其子女的利益,想讓AB擁有穩(wěn)定的家庭;而對(duì)AB來(lái)說(shuō),自己辛苦償還的房貸卻最終均未得到房屋所有權(quán),更無(wú)法顧及女方及其孩子的特殊利益。而且往往AB償還的貸款比例要比首付高很多,因此單純判定歸C所有顯失公平。

筆者認(rèn)為不能單純的按照物權(quán)法及婚姻法上的規(guī)定來(lái)解決,應(yīng)該變通適用婚姻法上的關(guān)于房屋分割的規(guī)定。我們是否可以考慮這個(gè)途徑:認(rèn)定此房屋為三方的共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,即三方都可以擁有這棟房屋的所有權(quán)。至于最終房屋歸誰(shuí)所有,可以類推適用《婚姻法司法解釋二》①第二十條的規(guī)定進(jìn)行處理:

首先,由三方協(xié)商解決,這是最好的解決方式,符合意思自治的基本原則。其次,如果三方對(duì)房屋的價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí),法院可以按以下情況分別處理:1.三方或其中兩方主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,此時(shí)由競(jìng)價(jià)高的一方取得房屋所有權(quán),并對(duì)另外兩方進(jìn)行補(bǔ)償;2.只有一方主張房屋所有權(quán)的,由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估,取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另外兩方相應(yīng)的補(bǔ)償;3.三方均不主張房屋所有權(quán)的,根據(jù)三方共同申請(qǐng)拍賣房屋,就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

2.對(duì)C出資的首付款的界定。此時(shí)C出資很難看作是對(duì)AB雙方的贈(zèng)與。在實(shí)踐中,這種情況可以看作是附條件的贈(zèng)與,如果AB雙方共同還完貸款,房屋轉(zhuǎn)到AB名下,則視為贈(zèng)與。若房貸未還完之際離婚,那么C的首付出資視為對(duì)房屋的出資,C仍享有這部分款項(xiàng)所有權(quán)。

3.對(duì)各方的補(bǔ)償問(wèn)題。如果房屋仍由C取得所有權(quán)的話,則C須補(bǔ)償AB已償還的貸款及相應(yīng)利息,AB就這部分款額進(jìn)行分割,分割的標(biāo)準(zhǔn)如情形一。而對(duì)于房屋的增值部分,此時(shí)應(yīng)由A、B、C共同分享。如果房屋由A(或B)取得所有權(quán),那么取得所有權(quán)一方應(yīng)歸還C的首付款,及另一方已經(jīng)償還的貸款和相應(yīng)利息。房屋增值部分仍由三方共同分割。

實(shí)際情況下,并不是僅有以上三種情形,比如房屋產(chǎn)權(quán)也可能共同登記在父母及其子女名下。而本文僅僅列舉了三種比較常見(jiàn)的情形,旨在為探討按揭購(gòu)房條件下離婚時(shí)房屋糾紛的法律適用問(wèn)題,并提供一些較適當(dāng)?shù)慕鉀Q方案。

注釋:

①:《婚姻法司法解釋二》第二十條內(nèi)容如下:雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí),人民法院按以下情形分別處理

(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;

(二)一方主張房屋所有權(quán)的,由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估,取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;

(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的,根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋,就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

[1]丘志喬,劉志宏.按揭的法律性質(zhì)及其思考[J].廣東工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2005,(1):57.

[2]周鴻燕.新類型離婚財(cái)產(chǎn)糾紛探析——評(píng)《婚姻法》司法解釋二[J].華南師范大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2006, (1):34.

[3]溫美芬.對(duì)我國(guó)離婚夫妻按揭貸款住房分割之探析[J].法制與社會(huì),2007,(7):212.

On the Applicability of Laws for the Settlement of D ispute of Hous ingMortgage with Parents’Participation when the Couple D ivorce

ZONG Yan

(School ofLaw,Hunan University,Changsha Hunan 410082,China)

Now the house mortgage has become one of the chief ways for young couples to buy houses and there is an increasing proportion of house mortgage.Because of higher housing prices,the couple’s parents are involved,especially in the first payment.So the subject has changed from two parties to three.How to break up the house,compensate,how to apply the relevant laws,when the couple divorce,becomes one of the urgent problems to solve.

House mortgage;divorce;break up;compensation

book=7,ebook=314

DF 521

A

1673-2103(2010)04-0049-03

2010-06-27

宗艷(1987-),女,山東濰坊人,湖南大學(xué)法學(xué)院碩士生。研究方向:民商法。