我國現(xiàn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的梳理及立法建議

崔 欣

(中國社會科學院 研究生院,北京 100102)

我國現(xiàn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的梳理及立法建議

崔 欣

(中國社會科學院 研究生院,北京 100102)

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度是一項重要的物權(quán)制度,這不但在我國的《物權(quán)法》中有所體現(xiàn),也在相關(guān)行政管理部門制定的行政規(guī)章中得到進一步細化。不動產(chǎn)物權(quán)登記簡稱為不動產(chǎn)登記。從不動產(chǎn)的權(quán)利屬性上看,不動產(chǎn)登記制度應當屬于一項基本的民事權(quán)利制度,這一點已經(jīng)得到大多數(shù)法學專家和司法實務部門的認同,而不再像以前很多人理解的是一項行政管理制度。鑒于我國的不動產(chǎn)登記制度不僅尚未形成完備的法律規(guī)范,全國人大亦尚未制定出基本的法律以供遵循,就當前有關(guān)不動產(chǎn)登記的制度進行一次系統(tǒng)的梳理,全面剖析不動產(chǎn)登記的基本法律法規(guī)和其中的利弊,可為下一步制定詳盡的不動產(chǎn)登記法提供借鑒和參考。

物權(quán);不動產(chǎn)登記制度;立法建議

一、不動產(chǎn)的定義及其種類

(一)不動產(chǎn)的定義

不動產(chǎn)物權(quán)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請,國家專職部門將申請人的不動產(chǎn)物權(quán)變動事項記載于國家不動產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實[1]302。我國《民法通則》中沒有關(guān)于不動產(chǎn)和動產(chǎn)劃分的規(guī)定,《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)亦沒有一個清楚、明確的定義,這在《物權(quán)法》的制定中也曾經(jīng)引起過較大的爭議。依據(jù)我國《物權(quán)法》第 2條的規(guī)定,不動產(chǎn)與動產(chǎn)相對應,屬于《物權(quán)法》予以規(guī)范的物。權(quán)利人對不動產(chǎn)享有直接支配和排他的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。雖然我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)沒有明確的定義,但是我國《擔保法》卻對不動產(chǎn)進行了定義,該法第 92條規(guī)定:“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物?！鄙鲜龆x對我們正確理解《物權(quán)法》中規(guī)范的不動產(chǎn)有一定的參考價值。

關(guān)于不動產(chǎn)的定義,不僅不同國家之間有不同的解釋,就是在同一個國家,亦有不同的理解。依據(jù)孫憲忠先生的解釋:不動產(chǎn)是指不能移動或移動必然毀損經(jīng)濟價值的物,具體指土地、土地之上的固著物,如建筑物、固定于土地上的機器設(shè)備,不能與土地分離的物,如土地的出產(chǎn)物、果實、樹木、種子、肥料等[2]211。依據(jù)崔建遠先生的解釋,不動產(chǎn)包括土地、礦藏、水流、海域、地上定著物。除此之外的有體物,叫作動產(chǎn)[3]。筆者同意孫憲忠先生的意見,該解釋不僅指出了不動產(chǎn)的精確內(nèi)涵,而且其表述也比較清楚直觀。

(二)不動產(chǎn)的范圍

我國法律雖然確立了物權(quán)法定的基本原則,但是對于哪些權(quán)利是物權(quán)則沒有明確予以規(guī)定。雖然使用了不動產(chǎn)物權(quán)的概念,但對于不動產(chǎn)的范圍到底包括哪些,亦沒有明確規(guī)定。從總體上說,不動產(chǎn)的范圍應當包括土地、建筑物、添附于土地和建筑物的物三種。

依據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定,不動產(chǎn)的具體范圍主要包括以下幾種:

1.土地。我國法律對于土地的具體含義是什么并沒有明確規(guī)定。從不動產(chǎn)法的角度看,土地作為不動產(chǎn),它只能是人們能夠利用、控制、并用于創(chuàng)造財富的陸地地表[1]287。從權(quán)利主體的角度看,土地包括國家所有的土地和農(nóng)民集體所有的土地。

2.建筑物。建筑物是人造的、相對于地面固定的、有一定存在時間的,人們?yōu)榱似淇臻g使用的物體,一般是指人們進行生產(chǎn)、生活或其他活動的房屋或場所。建筑物不能完全等同于構(gòu)筑物,兩者有一定的區(qū)別。《物權(quán)法》第 135條、第 138條、第 142條、第 146條、第 147條均同時使用了建筑物、構(gòu)筑物兩個概念即是最好的說明。構(gòu)筑物通常是指不具備、不包含或不提供人類居住或者生產(chǎn)經(jīng)營功能的人工建造物。比如:橋梁、堤壩、隧道、紀念碑、圍墻、水塔、水池等。

3.添附于土地和建筑物的物。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,此類不動產(chǎn)主要包括:國家所有的礦藏、水流、海域;國家所有的鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施;集體所有的生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施;集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施①見《中華人民共和國物權(quán)法》第 46條、第 52條、第 58條。。從上述規(guī)定可以看出,此處的物有相當一部分屬于構(gòu)筑物。

二、現(xiàn)行不動產(chǎn)登記法律法規(guī)確立的基本登記制度和不動產(chǎn)物權(quán)種類

從我國目前的法律規(guī)范看,尚未制定出統(tǒng)一的《不動產(chǎn)登記法》,但在相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章中,對不動產(chǎn)物權(quán)的基本登記制度和不動產(chǎn)物權(quán)種類仍做出了一些規(guī)定。這些法律規(guī)范主要明確了以下不動產(chǎn)登記原則及其權(quán)利類型:

(一)《物權(quán)法》確立了登記要件主義為原則,登記對抗主義為補充的不動產(chǎn)登記制度

我國《物權(quán)法》第一篇總則即明確確立了不動產(chǎn)登記的實質(zhì)主義登記原則,即登記要件主義,但隨后又規(guī)定了可以不予登記的不動產(chǎn)物權(quán),以及采取登記對抗主義的不動產(chǎn)物權(quán)。因此,從總體上說,我國《物權(quán)法》確立了登記要件主義為原則,登記對抗主義為補充的不動產(chǎn)登記制度?！段餀?quán)法》第 6條規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應當依照法律規(guī)定登記。第 9條規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生法律效力,未經(jīng)登記,不發(fā)生法律效力,但法律另有規(guī)定的除外。第 14條規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。第 16條規(guī)定:不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。第 6條所述的除外規(guī)定,體現(xiàn)在《物權(quán)法》第 9條第 2款、第 28條、第29條、第 30條、第 31條、第 127條、第 129條、第 155條、第158條,以及其他一些特別法的規(guī)定中。

(二)依據(jù)實質(zhì)主義登記原則確立的不動產(chǎn)物權(quán)

所謂實質(zhì)主義登記,是指不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等依據(jù)法律行為的各種變動,非經(jīng)登記不得生效的立法模式?！段餀?quán)法》第 6條和第 9條確定了不動產(chǎn)登記采納實質(zhì)主義登記原則。

依據(jù)我國法律規(guī)定,不登記不發(fā)生法律效力的不動產(chǎn)物權(quán)主要包括以下 15種:

1.國有土地使用權(quán)。所謂國有土地使用權(quán),是指土地的使用人為營造建筑物、構(gòu)筑物或從事其他工作而使用國有土地的權(quán)利?！锻恋氐怯涋k法》第 2條第 2款規(guī)定:國有土地使用權(quán),包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)。

2.集體土地所有權(quán)。所謂集體土地所有權(quán),是指勞動群眾集體對屬于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利,是土地集體所有制在法律上的表現(xiàn)?！锻恋毓芾矸ā返?11條第 1款規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認所有權(quán)。《土地登記辦法》第 2條明確規(guī)定:土地登記包括將集體土地所有權(quán)記載于土地登記簿公示的行為?！段餀?quán)法》第 58條和 60條明確規(guī)定了農(nóng)民集體土地所有權(quán)及其行使方式。

3.集體建設(shè)用地使用權(quán)。所謂集體建設(shè)用地使用權(quán),是指農(nóng)民集體和個人進行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法使用集體所有的土地的權(quán)利?！段餀?quán)法》第 12章明確規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)。該章第 151條規(guī)定:集體所有的土地作為建設(shè)用地的,應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。《土地管理法》第 11條第 2款規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認建設(shè)用地使用權(quán)。

4.集體農(nóng)用地使用權(quán) (不含土地承包經(jīng)營權(quán))。所謂集體農(nóng)用地使用權(quán),是指依法使用集體土地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的權(quán)利?！锻恋氐怯涋k法》第 2條第 2款規(guī)定:集體土地使用權(quán),包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán) (不含土地承包經(jīng)營權(quán))。第 35條規(guī)定:依法使用本集體土地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的,當事人應當持農(nóng)用地使用合同,申請集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記。

5.建筑物所有權(quán)。所謂建筑物所有權(quán),是指建筑物的所有人依法對自己的建筑物所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國《物權(quán)法》專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。建設(shè)部 2008年制定和施行的《房屋登記辦法》,對以房屋所有權(quán)登記為核心的建筑物所有權(quán)登記制度進行了明確規(guī)范。

6.建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)。所謂建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán),是指建設(shè)用地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移建設(shè)用地的占有而將建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔保,在債務人不履行債務時,債權(quán)人有權(quán)對建設(shè)用地使用權(quán)及其上建筑物、其他附著物依法進行處分,并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋厮棛?quán)利。

7.建筑物和其他土地附著物抵押權(quán)。所謂建筑物和其他土地附著物抵押權(quán),是指建筑物和其他土地附著物的所有權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移建筑物和其他土地附著物的占有而將建筑物和其他土地附著物作為債權(quán)擔保,在債務人不履行債務時,債權(quán)人有權(quán)對建筑物、其他附著物依法進行處分,并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ越ㄖ锖推渌恋馗街锼棛?quán)利。

8.土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)。所謂土地承包經(jīng)營權(quán)抵押權(quán),是指土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移承包土地的占有,而將土地承包經(jīng)營權(quán)作為債權(quán)擔保,在債務人不履行債務時,債權(quán)人有權(quán)對土地承包經(jīng)營權(quán)進行處分,并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋爻邪?jīng)營權(quán)他項權(quán)利。

9.正在建造的建筑物抵押權(quán)。所謂正在建造的建筑物抵押權(quán),是指正在建造的建筑物所有權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移正在建造的建筑物的占有,而將正在建造的建筑物作為債權(quán)擔保,在債務人不履行債務時,債權(quán)人有權(quán)對正在建造的建筑物進行處分,并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ哉诮ㄔ斓慕ㄖ锼棛?quán)利。

10.海域使用權(quán)。所謂海域使用權(quán),是指民事主體基于縣級以上人民政府海洋行政主管部門的批準并頒發(fā)的海域使用權(quán)證書,可以依法在一定期限內(nèi)使用一定海域的權(quán)利?！段餀?quán)法》第 122條規(guī)定:依法取得的海域使用權(quán)受法律保護。

11.探礦權(quán)。所謂探礦權(quán),是指自然人或者法人在依法取得的勘查許可證規(guī)定的范圍內(nèi),勘查礦產(chǎn)資源的權(quán)利?！段餀?quán)法》第 123條規(guī)定:依法取得的探礦權(quán)受法律保護?！兜V產(chǎn)資源法》第 3條規(guī)定:礦產(chǎn)資源屬于國家所有,由國務院行使國家對礦產(chǎn)資源的所有權(quán)。

12.采礦權(quán)。所謂采礦權(quán),是指自然人或者法人在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍內(nèi),開采礦產(chǎn)資源和獲得所開采的礦產(chǎn)品的權(quán)利?！段餀?quán)法》第 123條規(guī)定:依法取得的采礦權(quán)受法律保護。《礦產(chǎn)資源法》第 3條規(guī)定:開采礦產(chǎn)資源,必須依法申請、經(jīng)批準取得采礦權(quán),并辦理登記。

13.取水權(quán)。所謂取水權(quán),是指自然人或者法人在依法取得的取水許可證規(guī)定的范圍內(nèi),直接從江河、湖泊或者地下取用水資源的權(quán)利?！段餀?quán)法》第 123條規(guī)定:依法取得的取水權(quán)受法律保護。

14.養(yǎng)殖權(quán)。所謂養(yǎng)殖權(quán),是指自然人或者法人在依法取得的養(yǎng)殖使用證規(guī)定的范圍內(nèi),從事養(yǎng)殖生產(chǎn)的權(quán)利。養(yǎng)殖權(quán)以及下文所述的捕撈權(quán)又統(tǒng)稱漁業(yè)權(quán)[2]142,其具體內(nèi)容和相關(guān)程序性規(guī)定在我國《漁業(yè)法》中有比較具體的規(guī)定。《物權(quán)法》第 123條規(guī)定:依法使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖的權(quán)利受法律保護。

15.捕撈權(quán)。所謂捕撈權(quán),是指自然人或者法人在依法取得的捕撈許可證規(guī)定的范圍內(nèi),從事捕撈的權(quán)利?！段餀?quán)法》第 123條規(guī)定:依法使用水域、灘涂從事捕撈的權(quán)利受法律保護。

(三)依據(jù)形式主義登記原則確立的不動產(chǎn)物權(quán)

所謂形式主義登記,是指登記不具有決定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等依據(jù)法律行為的各種變動是否生效的作用,而只是對不動產(chǎn)物權(quán)的變動起到確認或者證明的作用。

依據(jù)我國法律規(guī)定,可以不予登記即發(fā)生法律效力的不動產(chǎn)物權(quán)主要包括以下幾種:

1.土地承包經(jīng)營權(quán)。該項不動產(chǎn)物權(quán)是依據(jù)合同設(shè)立的?！段餀?quán)法》第 127條規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立?？h級以上地方人民政府應當向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證,并登記造冊,確認土地承包經(jīng)營權(quán)。

2.林權(quán)。所謂林權(quán),簡單地說是指法律確認的國家、集體、自然人、法人對森林、林木、林地所享有的權(quán)利。林權(quán)是一個比較寬泛,同時也一個比較復雜的概念,具體來說,林權(quán)應當包括:國有森林、林木、林地所有權(quán);國有森林、林木和林地使用權(quán);集體所有的森林、林木和林地所有權(quán);集體所有的森林、林木和林地使用權(quán);自然人和法人的林木所有權(quán);森林采伐權(quán)等。

3.草原使用權(quán)。所謂草原使用權(quán),是指自然人或者法人依法享有的對草原資源的經(jīng)營、使用和收益的權(quán)利。依照《草原法》規(guī)定,集體或者個人可以承包使用國家和集體所有的草原。草原使用權(quán)由縣級政府登記造冊,核發(fā)草原使用證。

4.地役權(quán)。所謂地役權(quán),是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利?！段餀?quán)法》第 158條規(guī)定:地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當事人要求登記的,可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。

5.宅基地使用權(quán)。所謂宅基地使用權(quán),是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個人住宅的權(quán)利。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！段餀?quán)法》未規(guī)定宅基地使用權(quán)的設(shè)立必須登記才發(fā)生法律效力,該法第 155條規(guī)定:已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

(四)非依法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動其生效不需要登記

1.因公權(quán)力引起的物權(quán)變動主要包括:

(1)法定不動產(chǎn)物權(quán)。所謂法定不動產(chǎn)物權(quán),是指基于法律規(guī)定導致的物權(quán)變動,此類物權(quán)不需要登記。我國法律規(guī)定的此類物權(quán)主要包括:國有自然資源所有權(quán)、法定抵押權(quán)、法定優(yōu)先權(quán)。所謂國有自然資源所有權(quán),是指國家對依法所有的自然資源享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第 9條第 2款規(guī)定,依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。自然資源包括土地資源、水資源、礦產(chǎn)資源、生物資源、氣候資源、海洋資源等[4]。從法律的具體規(guī)定來看,已經(jīng)為法律明確規(guī)定可以由國家所有的自然資源包括:土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、國家所有的野生動植物資源、無線電頻譜資源等。(事實上,對于野生動物資源、無線電頻譜資源是否屬于《物權(quán)法》中的物是存在爭議的。)所謂法定抵押權(quán),是指依據(jù)法律規(guī)定直接產(chǎn)生的抵押權(quán)。所謂法定優(yōu)先權(quán),是指我國《海商法》規(guī)定的船舶優(yōu)先權(quán)。

(2)基于司法裁決、仲裁裁決導致的物權(quán)變動。對因國家司法裁判權(quán)的行使、仲裁裁決而產(chǎn)生的涉及不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效法律文書,該法律文書生效的時間,就是當事人的不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的時間。這些法律文書包括:法院的判決書、調(diào)解書,仲裁委員會的裁決書、調(diào)解書等。

(3)基于征收決定導致的物權(quán)變動。這是指因國家行政管理權(quán)的行使而導致的物權(quán)變動。國家征收是國家取得財產(chǎn)的特殊方式,主要是指政府機關(guān)按照《土地管理法》的規(guī)定,對集體土地進行的征收。

2.因繼承或者受遺贈引起的物權(quán)變動。繼承或者受遺贈是導致物權(quán)變動的重要方式,由此導致的物權(quán)變動在《物權(quán)法》中進行了明確規(guī)定?！段餀?quán)法》第 29條規(guī)定:因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。繼承即包括法定繼承,也包括遺囑繼承。繼承開始的時間既包括被繼承人事實死亡的時間,也包括宣告死亡的時間。

3.因事實行為發(fā)生的物權(quán)變動。所謂事實行為,是指不以人的意思表示作為生效要求或者必要條件的行為[2]306。因事實行為發(fā)生的物權(quán)變動,除法律明確規(guī)定的合法建造、拆除房屋外,還包括先占、添附等。需要說明的是:非法建造、非法拆除房屋的事實行為不能導致物權(quán)的設(shè)立或者消滅。進一步可以理解為,違章建筑不產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán),未經(jīng)合法程序拆除的房屋,該房屋的不動產(chǎn)物權(quán)依然保留。

4.對非因法律行為享有的不動產(chǎn)物權(quán)進行處分時的必要限制。雖然非因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的生效不需要登記,但是為了保護第三人和交易制度的需要,在當事人處分這些物權(quán)時,應當先行登記,否則不發(fā)生效力。

三、關(guān)于不動產(chǎn)登記立法的建議

(一)制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法,解決多頭登記問題

所謂多頭登記,是指我國進行不動產(chǎn)登記的機關(guān)多種多樣,登記的不動產(chǎn)物權(quán)種類亦不盡相同。依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定,進行不動產(chǎn)登記的機關(guān)從總體上來說主要包括以下 7個部門,分別是:土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)部門、林業(yè)部門、鐵路部門、郵政部門、軍隊。為解決多頭登記存在的問題,一方面要求我們必須盡快制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法,另一方面,要根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)所具備的基本特點,明確規(guī)定由一個部門進行統(tǒng)一登記,其他部門配合。只要相關(guān)部門真正具備大局觀念,拋棄部門利益的牽扯,這個問題是可以解決的。

(二)系統(tǒng)梳理與不動產(chǎn)物權(quán)有關(guān)的法律法規(guī),明確不動產(chǎn)物權(quán)的范圍

我國法律明確規(guī)定了物權(quán)法定的基本原則,但對于現(xiàn)實生活中到底有多少種不動產(chǎn)物權(quán),卻很難說得清楚?！段餀?quán)法》制定時沒有解決這個問題,在《不動產(chǎn)登記法》制定中不應當再留下此種缺憾。為此,可以參照上文已經(jīng)總結(jié)出的不動產(chǎn)物權(quán)種類和類型,以權(quán)利細化、明確化為方向[1]35,制定科學、合理、符合中國特色的不動產(chǎn)物權(quán)制度。此外,需要進一步明確行使公共權(quán)力的公法法人參與物權(quán)活動取得的不動產(chǎn)物權(quán)、鐵路物權(quán)、公路物權(quán)、水庫物權(quán)、涵洞物權(quán)等各種不動產(chǎn)物權(quán)是否需要登記,以及采取何種方式登記等。對一些隨社會經(jīng)濟生活的發(fā)展新發(fā)展出來的物權(quán),比如空間權(quán)等,也應制定更加詳細的規(guī)定予以規(guī)范。

(三)系統(tǒng)梳理與不動產(chǎn)登記有關(guān)的法律規(guī)范,細化登記程序、登記效力等具體制度

目前,規(guī)范我國不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)主要包括《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》,以及一些主要從行政管理角度出發(fā)制定的涉及不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)。從總體上說,不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)尚不充分,具體規(guī)范不動產(chǎn)登記的立法層次不高。就具體的不動產(chǎn)物權(quán)來說,在與土地、房屋有關(guān)的不動產(chǎn)物權(quán)中,尚有大量涉及不動產(chǎn)物權(quán)的登記程序沒有明確、清晰的規(guī)定,現(xiàn)在的一些行政立法也與《物權(quán)法》存在一定的矛盾和差距。涉及這些不動產(chǎn)物權(quán)的登記效力、登記程序等有關(guān)當事人基本權(quán)利的規(guī)范亟須明確和細化。

(四)制定一部兼顧實體性與程序性規(guī)范的《不動產(chǎn)登記法》

從不動產(chǎn)登記的基本內(nèi)容出發(fā),可以看出《不動產(chǎn)登記法》主要應當是一部規(guī)范不動產(chǎn)登記的程序性規(guī)范,但從中國的實際國情出發(fā),除需要進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記的程序外,對涉及不動產(chǎn)物權(quán)的一些實體性規(guī)定也將必不可少。比如:有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)種類、范圍,登記效力等方面的規(guī)定,在《不動產(chǎn)登記法》的制定和起草中,將是一個不容回避的問題,理應予以明確,而這些規(guī)定無疑是規(guī)范不動產(chǎn)物權(quán)實體性權(quán)利的規(guī)范。

[1]孫憲忠.論物權(quán)法 (修訂版)[M].北京:法律出版社,2008.

[2]孫憲忠.中國物權(quán)法總論 (第二版)[M].北京:法律出版社,2009.

[3]崔建遠.論物權(quán)法 (修訂版)[M].北京:中國人民大學出版社,2009:32.

[4]王勝明.中華人民共和國物權(quán)法解讀 [M].北京:中國法制出版社,2007:105.

Analysis of Chinese Current Registration System of Real Estate Right and the Legislation Suggestion

CU IXin

The registration of real estate right is very important for the protection of people’s right.Although we have for mu lated some rules about the real estate right’s registration,it’s far from the consummation in China now.The registration of real estate right belongs to the basic civil rights of people,most of the legal professors and judges have recognized it,and it’s not to be regarded as belonging to administration law again.This thesis is to comb the law and rules,which connect with the real estate right’s registration,and give the suggestion of the amendment of Chinese law basing on the results of the analysis.

Real Estate Right;The System of Registration of Real Estate Right;The Legislative Suggestion

DF521

A

1008-7966(2010)12-0141-04

2010-10-19

崔欣 (1972-),男,安徽懷遠人,2008級民商法學專業(yè)博士研究生。

[責任編輯:劉曉慧]