房屋租賃權(quán)法律性質(zhì)研究

張 勝,翟小良

(1.上海交通大學(xué) 法學(xué)院,上海 200240;2.敬海律師事務(wù)所,上海 200120)

房屋租賃權(quán)法律性質(zhì)研究

張 勝1,翟小良2

(1.上海交通大學(xué) 法學(xué)院,上海 200240;2.敬海律師事務(wù)所,上海 200120)

房屋租賃權(quán)是一種債權(quán)的物權(quán)化還是一種債權(quán)或者物權(quán),歷來(lái)爭(zhēng)論很大,通過(guò)正反論證、類(lèi)比論證、利益衡量的方法,對(duì)將房屋租賃權(quán)定位為債權(quán)的物權(quán)化這一學(xué)說(shuō)進(jìn)行質(zhì)疑,可以認(rèn)為房屋租賃權(quán)是用益物權(quán)。

租賃權(quán);物權(quán)行為;公示公信;物權(quán)法定

筆者發(fā)現(xiàn),在當(dāng)前的各種爭(zhēng)論之中,主張房屋租賃權(quán)為債權(quán)的物權(quán)化的觀點(diǎn)與主張房屋租賃權(quán)為物權(quán)的觀點(diǎn)對(duì)于租賃權(quán)的概念界定差別甚大。一般來(lái)講,主張租賃權(quán)為債權(quán)的物權(quán)化的學(xué)者,往往認(rèn)為租賃權(quán)既包括因租賃合同所產(chǎn)生的租賃物交付請(qǐng)求權(quán),也包括租賃物交付以后承租人對(duì)租賃物的占有、使用、收益權(quán)以及一定程度上的處分權(quán),而主張租賃權(quán)是物權(quán)的學(xué)者則主張租賃權(quán)就是對(duì)租賃物的占有、使用、收益權(quán)以及一定程度上的處分權(quán)。

一、租賃權(quán)是什么

當(dāng)我們討論這一問(wèn)題之時(shí),首先對(duì)當(dāng)前法學(xué)界的一些流行的定義模式給以簡(jiǎn)單的回顧:

一種認(rèn)為租賃權(quán)是由租賃契約產(chǎn)生的,由承租人享有的所有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的總稱,包括租賃物交付之前和交付之后的權(quán)利,如學(xué)者柯凌漢認(rèn)為,租賃權(quán)乃承租人基于租賃契約所有之權(quán)利,即請(qǐng)求出租人容許并協(xié)助其為使用收益之權(quán)利也[1]。鄭玉波先生指出:“租賃權(quán)指承租人依租賃契約所取得之權(quán)利?！盵2]日本學(xué)者末嚴(yán)弘太郎認(rèn)為:“謂租賃權(quán)者,因租賃所生承租人對(duì)出租人權(quán)利之總稱?！盵3]孫兆暉認(rèn)為:“承租人的租賃權(quán)是指承租人享有的所有財(cái)產(chǎn)權(quán)利,其并非單一的權(quán)利,而是由一系列權(quán)利組合而成的權(quán)利束,其包括承租人對(duì)出租人之權(quán)利和承租人對(duì)租賃物之權(quán)利?！盵4]

另一種則認(rèn)為租賃權(quán)僅僅指承租人對(duì)已交付的租賃物進(jìn)行使用收益的權(quán)利?！斗▽W(xué)大辭典》對(duì)租賃權(quán)下的定義是:“租賃權(quán)又稱使用收益權(quán),即承租人依租賃合同,在租賃物交付后對(duì)租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權(quán)的總稱。而在租賃物未交付前,承租人雖依據(jù)租賃合同擁有相應(yīng)權(quán)利,但并不享有租賃權(quán)?！盵5]史尚寬先生也指出:“承租人之權(quán)利,為使用收益權(quán),包括為使用收益必要之占有之權(quán)利,此等權(quán)利總稱為租賃權(quán)。”[6]日本學(xué)者石田文次郎指出:“租賃權(quán)僅是承租人對(duì)出租人已置于可被利用狀態(tài)的租賃物進(jìn)行使用收益的權(quán)利,是債法上的支配權(quán)?！盵7]劉言浩先生認(rèn)為:“不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)指承租人基于不動(dòng)產(chǎn)租賃契約而對(duì)他人之不動(dòng)產(chǎn)為使用收益之權(quán)利……不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系成立后,出租人未交付租賃物之前,承租人尚無(wú)不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán),而只有租賃物交付請(qǐng)求權(quán)?！盵7]242

面對(duì)如此不同的定義模式,我們將討論的視角轉(zhuǎn)向了房屋租賃權(quán)的產(chǎn)生過(guò)程上。如同貨物的買(mǎi)賣(mài)、用益物權(quán)的設(shè)定一樣,房屋租賃權(quán)的產(chǎn)生也同樣有兩個(gè)步驟組成,首先是當(dāng)事人雙方就房屋租賃的相關(guān)事項(xiàng)不斷的溝通、協(xié)商進(jìn)而達(dá)成協(xié)議,然后就是租賃物的交付并由承租人對(duì)所交付的租賃物加以占有、使用、收益以及一定程度上的處分。對(duì)于前者,我們很容易界定,這是租賃合同,由其產(chǎn)生的權(quán)利其性質(zhì)當(dāng)屬債權(quán)無(wú)疑,而對(duì)于后者,如果我們?nèi)匀粚⑵湫再|(zhì)界定為債權(quán)的話,將會(huì)有很大的問(wèn)題,因?yàn)榘凑諅鹘y(tǒng)的法學(xué)理論,債權(quán)是一種請(qǐng)求權(quán),它的功能在于債權(quán)人可以請(qǐng)求債務(wù)人為或不為一定的行為,而對(duì)于物的占有使用和收益顯然已經(jīng)超出了這個(gè)范圍,而事實(shí)上,此時(shí)將其界定為一種物權(quán)似乎更為合理,因?yàn)槲餀?quán)就是直接支配某物并享受其法律上利益的權(quán)利,占有、使用和收益以及一定程度上的處分權(quán)均是物權(quán)效力的重要表現(xiàn)。至此,我們可以說(shuō),最廣義的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán),包括因租賃合同所產(chǎn)生的租賃物交付請(qǐng)求權(quán)(租賃債權(quán))和因租賃合同履行以后租賃物的交付而產(chǎn)生的對(duì)于租賃物的占有使用和收益以及一定程度上的處分權(quán)兩部分,而狹義的租賃權(quán)僅僅是指交付租賃物以后對(duì)租賃物的占有、使用和收益以及一定程度上的處分權(quán),這也就是我們通常所說(shuō)租賃權(quán)。

至此,可能有人會(huì)提出批評(píng)意見(jiàn),認(rèn)為我的這種按照物權(quán)行為理論來(lái)思考和解決問(wèn)題的方法不合適,因?yàn)槲餀?quán)行為理論本身已經(jīng)遭人詬病,目前國(guó)內(nèi)的主流觀點(diǎn)也是否認(rèn)物權(quán)行為理論,但是我們應(yīng)該看到,物權(quán)行為理論也確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)所在,它能夠使得“法律行為的概念更加精致和科學(xué),法律行為的分類(lèi)更加完善”[8]。而當(dāng)我們看到很多人因?yàn)閷?duì)租賃權(quán)的界定不一而對(duì)其性質(zhì)的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生分歧時(shí),我們恰恰需要這種精細(xì)的分析模式來(lái)幫助我們做出正確的認(rèn)識(shí)。而實(shí)際上,物權(quán)行為理論雖然遭到批評(píng),但是這種批評(píng)主要是針對(duì)物權(quán)行為的無(wú)因性而來(lái)的,物權(quán)行為的獨(dú)立性不僅沒(méi)有遭到批評(píng)反而早已運(yùn)用到我們的法律中來(lái),而這最典型的就在于通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)取得所有權(quán)。在這一過(guò)程中,當(dāng)事人之間也是首先達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同,就買(mǎi)賣(mài)合同中的相關(guān)問(wèn)題做出各種安排,然后交付合同項(xiàng)下的標(biāo)的物,在標(biāo)的物交付以后,沒(méi)有誰(shuí)會(huì)懷疑該買(mǎi)受人接受該標(biāo)的物以后對(duì)該標(biāo)的物所享有的所有權(quán)。同樣,在用益物權(quán)的設(shè)定場(chǎng)合,也往往是因?yàn)橐粋€(gè)債權(quán)合同而取得對(duì)標(biāo)的物的占有、使用、收益以及一定程度上的處分權(quán),可是我們也不會(huì)去說(shuō)這種用益是一種債權(quán)的權(quán)利或者說(shuō)它是一種物權(quán)化的債權(quán)。于是,一個(gè)疑問(wèn)就產(chǎn)生了:租賃權(quán)和用益物權(quán)有何區(qū)別以至于要把同樣通過(guò)一個(gè)債權(quán)合同所獲得的對(duì)于標(biāo)的物的占有、使用和收益以及一定程度上的處分權(quán)界定為一種債權(quán)(債權(quán)的物權(quán)化說(shuō)從本質(zhì)上來(lái)講還是認(rèn)為租賃權(quán)是一種債權(quán))?

二、債權(quán)的物權(quán)化亦或用益物權(quán)

當(dāng)我們主張將房屋租賃權(quán)界定為一種用益物權(quán)之時(shí),一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題就是:在傳統(tǒng)的法律觀念上,我們?yōu)楹螌⒎课葑赓U權(quán)界定為一種債權(quán)呢?在各種論述中,以下觀點(diǎn)可能具有代表意義:(1)租賃權(quán)是依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的權(quán)利;(2)租賃權(quán)不具有可充分的轉(zhuǎn)讓性;(3)對(duì)房屋租賃權(quán)的保護(hù)不一定非要通過(guò)物權(quán)法去實(shí)現(xiàn)不可,如《合同法》已經(jīng)規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則”;(4)由于我國(guó)已經(jīng)確立了國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等以對(duì)土地的占有、使用為目的的用益物權(quán)形態(tài),故沒(méi)有必要再將土地租賃權(quán)規(guī)定為物權(quán)[9]。

對(duì)于以上論斷,筆者似有不同觀點(diǎn)提出與之商榷,試分析如下:

首先,一項(xiàng)權(quán)利的性質(zhì)與其來(lái)源并沒(méi)有必然的聯(lián)系。我們可以非常明顯地看到,所有權(quán)的取得可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)實(shí)現(xiàn),但是,我們并沒(méi)有因此就認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同履行以后買(mǎi)方所取得的權(quán)利僅僅只是一種債權(quán)或者是物權(quán)化的債權(quán),而絕大多數(shù)的用益物權(quán)也是通過(guò)合同取得的,但是我們也同樣沒(méi)有因此就認(rèn)為用益物權(quán)僅僅只是一種債權(quán)或者是物權(quán)化的債權(quán)。將租賃權(quán)的性質(zhì)依據(jù)其來(lái)源加以界定的做法是好像有“家庭出身主義”或者說(shuō)是“血統(tǒng)主義”思想的嫌疑,這與現(xiàn)代的法學(xué)理念相悖。

其次,關(guān)于租賃權(quán)的處分問(wèn)題,在世界范圍內(nèi)有兩種立法模式,即限制主義 (如德國(guó)、日本等)和自由主義 (法國(guó)、奧地利和瑞士等國(guó)),我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行民法第 443條也規(guī)定“承租人非經(jīng)出租人承諾,不得將租賃物轉(zhuǎn)租于他人。但租賃物為房屋者,除有反對(duì)之約定外,承租人得將其一部分轉(zhuǎn)租于他人”。在我國(guó)現(xiàn)行的法律框架下,租賃權(quán)的處分也是允許的,只不過(guò)采取的是一種限制主義的立法模式,如我國(guó)《合同法》第 224條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”。由于用益物權(quán)是和所有權(quán)等權(quán)利一起并存于一個(gè)物之上的,當(dāng)用益物權(quán)人欲對(duì)物作出處分時(shí),必然會(huì)直接或間接地涉及所有權(quán)人的利益,在這種情況之下,獲得所有權(quán)人的同意是平衡各個(gè)權(quán)利人的利益的一種有效地辦法。而且,就目前的主流觀點(diǎn)來(lái)看,處分權(quán)的有無(wú)似乎并不構(gòu)成一種權(quán)利為物權(quán)亦或債權(quán)的根本分野[8]12。從實(shí)證法的角度來(lái)看,在有些物權(quán)中,不可處分性本身就構(gòu)成這些權(quán)利的基本內(nèi)涵,其中最為典型的就是德國(guó)法上的用益權(quán),根據(jù)李延榮老師的觀點(diǎn),其主要是指“不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承的使用他人之物的權(quán)利”[9]72。同時(shí),在租賃物的限制主義和自由主義之間,筆者更加傾向于租賃物轉(zhuǎn)讓的自由主義,可以更加有效地加強(qiáng)物的流通,也不會(huì)對(duì)所有權(quán)人的利益造成太大的危害,因?yàn)檗D(zhuǎn)租以后,由于承租人并沒(méi)有脫離原來(lái)的租賃關(guān)系,因此,對(duì)次承租人的一些不當(dāng)行為所造成的損害,承租人仍然要對(duì)出租人負(fù)責(zé)。但是盡管如此,由于租賃只是對(duì)他人之物的一定范圍內(nèi)的占有、使用和收益,而不是對(duì)物享有所有權(quán),所以,我們不能用所有權(quán)人對(duì)所有物的處分標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量承租人的處分權(quán),更不能因?yàn)槌凶馊说奶幏謾?quán)沒(méi)有所有權(quán)人的處分權(quán)充分就認(rèn)為租賃權(quán)不是一種物權(quán)。

再次,正如上文所分析的那樣,循著物權(quán)行為的獨(dú)立性的思路,廣義的租賃權(quán)包括租賃債權(quán) (租賃合同之債)和租賃物權(quán)兩大類(lèi)。合同法能夠解決租賃合同的相關(guān)法律問(wèn)題,同時(shí)由于對(duì)租賃物的占有、使用、收益以及一定程度上的處分權(quán)均來(lái)自于租賃合同,所以這種通過(guò)合同法來(lái)對(duì)租賃物的占有、使用、收益和一定程度上的處分權(quán)加以規(guī)制的做法有其合理性。但是,這并不能夠依此來(lái)證明租賃權(quán)的性質(zhì)就是一種債權(quán),因?yàn)樵谟梢粋€(gè)債權(quán)合同而取得對(duì)物的用益物權(quán)的情況下,所有權(quán)人和用益物權(quán)人之間的關(guān)系也仍然可以通過(guò)債權(quán)合同來(lái)加以規(guī)制,但是,我們能說(shuō)因?yàn)閭鶛?quán)合同可以對(duì)用益物權(quán)人對(duì)物在用益過(guò)程中所產(chǎn)生的法律問(wèn)題加以規(guī)制就認(rèn)為用益物權(quán)是一種債權(quán)嗎?而且,這種通過(guò)租賃合同來(lái)調(diào)節(jié)當(dāng)事人雙方利益關(guān)系的做法有其局限所在,最明顯的就是它無(wú)法很好地解決租賃人與第三人之間的利益關(guān)系,在一定程度上為承租人利益的保護(hù)蒙上了一層陰影。

最后,雖然我國(guó)已經(jīng)確立了國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等以對(duì)土地的占有、使用為目的的用益物權(quán)形態(tài),但是我們依然有必要確立租賃權(quán)的物權(quán)地位。因?yàn)槲覀儺?dāng)前確立的用益物權(quán)體系是以土地為參照物確立起來(lái)的,比如地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)的分類(lèi)以及基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)、鄰地使用權(quán)和典權(quán)的分類(lèi),均大多涉及土地上的用益物權(quán)類(lèi)型,而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的另外一個(gè)重要組成部分——房屋以及其他地上建筑物和構(gòu)筑物等——卻沒(méi)有相應(yīng)的劃分,而且我們也很難為這種自覺(jué)或不自覺(jué)的劃分方法找到一個(gè)適當(dāng)?shù)睦碛伞Ｓ捎趯?duì)于房屋等地上建筑物或構(gòu)筑物的占有、使用、收益和在此基礎(chǔ)上的一定程度上的處分已經(jīng)越來(lái)越普遍,因此,有必要將用益物權(quán)擴(kuò)大到房屋等建筑物或構(gòu)筑物之上。

當(dāng)我們對(duì)以上觀點(diǎn)作出批評(píng)以后,如依此認(rèn)為房屋租賃權(quán)就是一種用益物權(quán)似乎理由還不夠充分,仍須證明租賃權(quán)符合物權(quán)的一般特征,筆者試分析如下:

首先,關(guān)于物權(quán)法定原則。物權(quán)法定原則是物權(quán)法的一個(gè)基本原則,其基本內(nèi)容就是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的物權(quán)的類(lèi)型和種類(lèi)及其變動(dòng)模式均由法律來(lái)規(guī)定,當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)法律所不認(rèn)可的新類(lèi)型的物權(quán),也不得創(chuàng)設(shè)與物權(quán)法定內(nèi)容相悖的物權(quán)[8]38。對(duì)此,當(dāng)前比較時(shí)髦的一個(gè)簡(jiǎn)單的推論就是,凡是法律沒(méi)有規(guī)定為物權(quán)的權(quán)利就肯定不是一種物權(quán)。但是,如果我們嚴(yán)格遵循這個(gè)原則的話,我們目前的物權(quán)類(lèi)型將永遠(yuǎn)保持不變,并必然會(huì)因此而陷入僵化進(jìn)而不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展需要。因此,在堅(jiān)持這一基本原則的同時(shí)適當(dāng)?shù)乇３忠欢ǖ膹埩Σ攀敲髦侵e。這就要求我們:當(dāng)新生的社會(huì)習(xí)慣上的物權(quán),如果不違反物權(quán)法定主義的立法趣旨,且又有一定的公示方法的,可以從寬解釋物權(quán)法定主義的內(nèi)容[8]42。而當(dāng)下社會(huì)的實(shí)際情況是,租賃權(quán)的債權(quán)說(shuō)以及債權(quán)的物權(quán)化說(shuō)已經(jīng)不能夠很好地解釋租賃權(quán)的性質(zhì),而租賃又成為一種重要而慣常的交易形式,因此,應(yīng)當(dāng)對(duì)物權(quán)法定原則作出從寬解釋,將租賃權(quán)視為用益物權(quán)的一種類(lèi)型。

其次,關(guān)于物權(quán)的公示公信問(wèn)題。公示公信原則是物權(quán)法的又一基本原則。一種權(quán)利要想成為物權(quán)的話,公示就是一種必需的行為,如果不能夠公示出來(lái),無(wú)論如何,這種權(quán)利都不能夠成為一種物權(quán)。雖然我國(guó)目前沒(méi)有真正建立不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的登記制度,但是我們不能因此就認(rèn)為租賃權(quán)不是一種物權(quán)。事實(shí)上,由于我們長(zhǎng)期以來(lái)一直在模糊地使用租賃權(quán)這個(gè)概念并在此基礎(chǔ)之上認(rèn)為租賃權(quán)是一種債權(quán),所以我們不可能建立租賃物的登記制度,如果我們反過(guò)來(lái)又以此為證據(jù)來(lái)證明租賃權(quán)是一種債權(quán)的話,好像我們已經(jīng)陷入了一種循環(huán)論證的怪圈。筆者以為,雖然我們沒(méi)有確立不動(dòng)產(chǎn)租賃物的登記制度,但這并不是一個(gè)不可逾越的門(mén)檻。在筆者看來(lái),這完全是一個(gè)立法技術(shù)的問(wèn)題,在租賃權(quán)的其他方面都能夠滿足一種權(quán)利成為物權(quán)的相關(guān)條件的情況下,法律只要在立法技術(shù)上稍作調(diào)整即可,而且從世界各國(guó)的立法例來(lái)看,很多國(guó)家和地區(qū)都要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的租賃進(jìn)行登記,如瑞士民法典第 959條就規(guī)定“法律明文規(guī)定必須登記的需預(yù)告登記”,俄羅斯民法典第 609條第 2款就規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)契約合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行國(guó)家登記。而且,因?yàn)榈怯浺院蟆白赓U權(quán)可以準(zhǔn)用地上權(quán)之規(guī)定,其效力與地上權(quán)相等故被稱為準(zhǔn)地上權(quán)”[10],以至于“二者之間并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的差別”[11]。

事實(shí)上,就筆者看來(lái),物權(quán)法定原則和公示公信原則都不是一種權(quán)利成為物權(quán)的根本標(biāo)志。一種權(quán)利能否成為一種物權(quán),最為根本的原因在于這種權(quán)利是否滿足對(duì)物的支配性這一特征,只有這種權(quán)利滿足了這一特征,具備了物權(quán)的根本要素以后,法律才有了將其規(guī)定為物權(quán)的可能。公示公信原則和物權(quán)法定原則都是物權(quán)的外在表現(xiàn)形式,而不是其是否是物權(quán)的根本原因。

再次,關(guān)于期限問(wèn)題。傳統(tǒng)理論認(rèn)為房屋租賃權(quán)的期限一般較短,不太符合用益物權(quán)期限較長(zhǎng)的特征。確實(shí),羅馬法將支付租金、長(zhǎng)期或永久的使用或收益他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利稱為永租權(quán),而將租賃期限通常為 1年的稱為租賃權(quán),并因此將永租權(quán)歸為“物權(quán)”的范疇并承認(rèn)其對(duì)抗力,而將租賃權(quán)列為債權(quán)并以相對(duì)性為其基本特征[12]。對(duì)于當(dāng)時(shí)為何將同樣是對(duì)物的占有、使用、收益的權(quán)利僅僅因?yàn)槠淦谙薜牟煌蛯⑵浞謩e列入物權(quán)和債權(quán),我們不得而知,但是,我們可以明顯地看到,在現(xiàn)代社會(huì)中,這種單純的以期限為標(biāo)準(zhǔn)的劃分方法已經(jīng)不合時(shí)宜,因?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)的租賃,短長(zhǎng)兼有,雖然我國(guó)對(duì)房屋租賃權(quán)的最長(zhǎng)期限有限制,但是在最長(zhǎng) 20年期限屆滿時(shí)當(dāng)事人雙方完全可以通過(guò)續(xù)期的方法使得整個(gè)租賃持續(xù)延長(zhǎng)。而且,即使租期較短,我們也不能僅僅因?yàn)樽馄诙叹蛯⒎课葑赓U權(quán)歸入債權(quán)的范疇,因?yàn)榕c此相伴的另外一個(gè)事實(shí)就是,所有的用益物權(quán)都是有期限的,它們也同樣有時(shí)間的限制,但是,我們卻沒(méi)有因此就認(rèn)為用益物權(quán)是一種債權(quán)。

最后,關(guān)于租賃權(quán)的物權(quán)化①認(rèn)為租賃權(quán)是一種物權(quán)化的債權(quán)而不是一種物權(quán)的觀點(diǎn)在摒棄租賃權(quán)的債權(quán)說(shuō)的同時(shí),往往以以下幾個(gè)方面的內(nèi)容作為自己觀點(diǎn)的支撐:買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、租賃權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性、租賃關(guān)系不因出租人或者承租人的死亡而解除、不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行登記制度、租賃權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)、租賃權(quán)的排他效力等。。有關(guān)租賃權(quán)的物權(quán)化之民法上的論爭(zhēng),最早可追溯到耶林 (Jhering)與基爾克(0.V.Gierke)關(guān)于 1887年德國(guó)民法第一次草案中有關(guān)租賃權(quán)的規(guī)定是否應(yīng)采羅馬體系的論爭(zhēng)。耶林在 1887年名著《占有意思》中主張,應(yīng)賦予建筑物承租人以占有權(quán),此相當(dāng)于現(xiàn)今賦予租賃權(quán)以對(duì)抗力的主張。接著,基爾克注重租賃關(guān)系之實(shí)質(zhì)構(gòu)造,欲將租賃權(quán)從本質(zhì)上變質(zhì)為物權(quán)之構(gòu)成。因二人的努力,租賃權(quán)的對(duì)抗力以及繼續(xù)性,受到學(xué)術(shù)界重視,影響了 1896年德國(guó)民法第二次草案,后來(lái)德國(guó)民法典中“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”即其一例。1930年雷寧 (Lehning)分析租賃關(guān)系之性格,發(fā)現(xiàn)“在內(nèi)部的論理構(gòu)造上,房屋租賃權(quán)具備完全物權(quán)性格”[13]之學(xué)說(shuō)主張,債權(quán)乃以變更現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)狀態(tài)之利益,即“變更利益”為基礎(chǔ);反之,物權(quán)則以維持現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)狀態(tài)之利益,即“維持利益”為基礎(chǔ)。房屋租賃雖在形式上具備雙務(wù)契約的債權(quán)構(gòu)成,但實(shí)質(zhì)上具有雙重性,兼有雙重利益。其一是承租人對(duì)于標(biāo)的物因交付而取得的直接的支配權(quán),此屬維持利益;其二是雙務(wù)的債權(quán)關(guān)系,即出租人之“被使用債務(wù)”與承租人之“租金債務(wù)”,此為變更利益。若要使房屋租賃權(quán)變?yōu)椤巴耆奈餀?quán)”,須使后者雙務(wù)性債權(quán)關(guān)系之性質(zhì)消失。通過(guò)三人的努力,完成了房屋租賃權(quán)的物權(quán)化構(gòu)造。房屋租賃權(quán)的物權(quán)化是一種社會(huì)化的過(guò)程,體現(xiàn)社會(huì)法對(duì)市民法的干預(yù)。因此,房屋租賃權(quán)之物權(quán)化兼有市民法及社會(huì)法之色彩[13]136。簡(jiǎn)言之,在房屋租賃權(quán)的物權(quán)化學(xué)說(shuō)中,最為有力的理由即雙務(wù)的債權(quán)關(guān)系,也就是“出租人之被使用債務(wù)與承租人之租金債務(wù)”。由于在房屋租賃關(guān)系中,出租人的“被使用債務(wù)”無(wú)非就是指出租人的修繕義務(wù)[14],于是,該觀點(diǎn)就變成了房屋修繕義務(wù)與租金債務(wù)這種雙務(wù)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的存在使得房屋租賃權(quán)僅僅只是一種物權(quán)化的債權(quán)而不是一種物權(quán)。

我們暫且不討論房屋修繕義務(wù)與租金債務(wù)是否就真的構(gòu)成了一種雙務(wù)債務(wù),讓我們先來(lái)分析一下房屋修繕義務(wù)的承擔(dān)問(wèn)題。在世界范圍內(nèi),由于各國(guó)對(duì)于租賃關(guān)系的認(rèn)識(shí)不同,在對(duì)房屋承租人利益的保護(hù)上也有很大差異,其中最明顯的就是房屋修繕義務(wù)的承擔(dān)問(wèn)題,有些國(guó)家規(guī)定其必須由出租人承擔(dān),如日本;而有些國(guó)家則規(guī)定其可以由當(dāng)事人自由協(xié)商,但在沒(méi)有就此作出約定的情況下由出租人承擔(dān),如德國(guó)。我國(guó)與德國(guó)法律的規(guī)定相同,這種規(guī)定有其合理之處。一般來(lái)講,在承租他人房屋的情況下,通常的情況是承租人或者沒(méi)有相應(yīng)的修繕技術(shù)或者對(duì)當(dāng)?shù)氐那闆r不熟悉而難以很好地完成修繕義務(wù)或者雖然能夠完成此種義務(wù)但是比出租人履行相應(yīng)的義務(wù)要多花費(fèi)得多,在此情況之下,將修繕義務(wù)配置給出租人就是一種理性的行為,對(duì)于此種潛在的修繕費(fèi)用,出租人完全可以用適度提高租金的方式來(lái)維護(hù)自己的利益。但是,由于修繕義務(wù)并沒(méi)有達(dá)到有關(guān)于公共利益的程度,因此法律并沒(méi)有強(qiáng)行規(guī)定其必須由房屋出租人來(lái)承擔(dān)。據(jù)此,就產(chǎn)生了一個(gè)疑問(wèn),如果當(dāng)事人雙方協(xié)商一致將房屋修繕義務(wù)配置給承租人,使得房屋修繕義務(wù)成為租期屆滿之后租賃物返還義務(wù)的一個(gè)衍生義務(wù)的話,上面有關(guān)租賃權(quán)是一種物權(quán)化的債權(quán)的觀點(diǎn)還能夠成立嗎?而對(duì)于租金債務(wù),這只是承租人使用收益租賃物的對(duì)價(jià),其支付方式的不同并不構(gòu)成租賃權(quán)到底是一種債權(quán)還是一種物權(quán)的根本區(qū)別,出租人也完全可以一次性將租期內(nèi)的租金全部支付完畢。于是,一個(gè)問(wèn)題就出現(xiàn)了,如果承租人在承租開(kāi)始之時(shí)就一次性將租金全部支付完畢并且自主承擔(dān)修繕義務(wù),此時(shí)的雙務(wù)債務(wù)何在?于此相對(duì)應(yīng)的另外一個(gè)現(xiàn)象就是,在現(xiàn)在社會(huì)的大宗買(mǎi)賣(mài)中,比如企業(yè)的大型機(jī)器設(shè)備的買(mǎi)賣(mài),出賣(mài)方往往在提供完善的售后服務(wù),在作為買(mǎi)方的企業(yè)正常使用機(jī)器設(shè)備的一定期限內(nèi),如果機(jī)器設(shè)備出現(xiàn)了故障,出賣(mài)方也往往會(huì)無(wú)償?shù)爻袚?dān)修繕義務(wù),而此時(shí)買(mǎi)受方也可能是在分期付款,可是卻沒(méi)有人會(huì)認(rèn)為作為買(mǎi)方的企業(yè)所取得的僅僅只是一種債權(quán)或者是物權(quán)化的債權(quán)。

三、必要的利益權(quán)衡

綜上所述,筆者以為,房屋租賃權(quán)就是一種物權(quán)①崔建遠(yuǎn)先生就指出:“土地租賃權(quán)名為債權(quán)實(shí)際上已物權(quán)化了,比普通的物權(quán)的效力還強(qiáng)大,可作為土地上的物權(quán)看待?！眳⒁?jiàn)崔建遠(yuǎn):《土地上的權(quán)利群論綱》,載于《中國(guó)法學(xué)》1998年第 2期。學(xué)者李延榮也指出應(yīng)將土地租賃權(quán),尤其是土地長(zhǎng)期租賃權(quán)的性質(zhì)界定為物權(quán),參見(jiàn)李延榮:《土地租賃法律制度研究》,中國(guó)人民大學(xué)出版社,2004年 5月第 1版,第 87頁(yè)。,可是,如果要將其歸入物權(quán)系列的話,該歸入何種用益物權(quán)呢?我國(guó)目前有著地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)以及基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)、鄰地使用權(quán)和典權(quán)的比較成熟的分類(lèi),但是這些分類(lèi)均大多涉及土地上的用益物權(quán)類(lèi)型,而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的另外一個(gè)重要組成部分——房屋以及類(lèi)似的構(gòu)筑物等——卻較少涉及。因此,即使我們將房屋租賃權(quán)界定為一種用益物權(quán)以后無(wú)法與現(xiàn)行通行的用益物權(quán)種類(lèi)相吻合也不足為奇,這不是說(shuō)我們的定性出現(xiàn)了問(wèn)題,而是說(shuō)我們傳統(tǒng)的僅僅將用益物權(quán)的分類(lèi)方法放在土地上的做法有很大的漏洞。而在羅馬法上,就有關(guān)于用益權(quán)的規(guī)定,“用益權(quán)是對(duì)他人的物的使用和收益的權(quán)利,但是不以損害物的實(shí)質(zhì)為限”[15],而用益權(quán)本身就屬于用益物權(quán)的一種類(lèi)型②如在法國(guó)法上,除了用益權(quán)以外,屬于用益物權(quán)的還有使用權(quán)、居住權(quán)等;而在德國(guó)法上,用益物權(quán)除了用益權(quán)之外還有地上權(quán)、地役權(quán)和有限制的人役權(quán)。。

與此同時(shí),如果我們將房屋租賃權(quán)界定為用益物權(quán)的話,還可以帶來(lái)以下好處:

第一,可以摒棄過(guò)去模糊地使用“租賃權(quán)”這個(gè)概念的做法,使得相關(guān)的法律概念更加清晰。在租賃權(quán)的產(chǎn)生過(guò)程中,我們循著物權(quán)行為獨(dú)立性的思路,嚴(yán)格區(qū)分租賃合同和租賃物交付以后對(duì)于租賃物的占有、使用、收益以及一定的處分,并將前者界定為租賃債權(quán)而將后者界定為用益物權(quán),從而使得對(duì)于租賃的理解在邏輯上更為清晰。但與此同時(shí),我們不采用物權(quán)行為的無(wú)因性的做法,將租賃物權(quán)的效力系于租賃債權(quán)之上,從而讓當(dāng)事人有了一個(gè)更好地調(diào)整雙方利益的平臺(tái)。

第二,可以更好地解釋房屋租賃過(guò)程中的一些問(wèn)題,并更加有效的監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)。在對(duì)承租人的保護(hù)中,“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則可以說(shuō)是承租人的一把保護(hù)傘,但是,這把保護(hù)傘卻有很多可疑之處,因?yàn)樗谝欢ǔ潭壬蠐p害了買(mǎi)受人的利益。在我國(guó)當(dāng)前的法律框架下,沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)租賃的登記制度(我國(guó)采取的是租賃合同的備案審查制),這就意味著,當(dāng)一個(gè)人想要購(gòu)買(mǎi)一處房產(chǎn)時(shí),他就必須實(shí)地調(diào)查該房屋有沒(méi)有出租出去,如果不這樣的話,當(dāng)自己購(gòu)買(mǎi)的房屋等不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)被出賣(mài)人出租時(shí),買(mǎi)受人就必須遭受由此所導(dǎo)致的不利益,尤其是當(dāng)租期較長(zhǎng)時(shí)更是如此。但是,一旦我們將租賃權(quán)定性為物權(quán),那么,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示公信原則必然會(huì)要求我們?nèi)ソ⒁惶淄暾牡怯涹w系,這樣,不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人就不必費(fèi)時(shí)費(fèi)力去實(shí)地調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況而僅僅通過(guò)在登記部門(mén)的查詢就可以決定是否對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易,這在確保交易安全的同時(shí)也必然會(huì)刺激相關(guān)主體的交易熱情,從而有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與此同時(shí),完善的不動(dòng)產(chǎn)交易登記制度的確立,必然會(huì)加大對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度,在加強(qiáng)稅收管理的過(guò)程中也為國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)提供一定程度上的依據(jù),并以此為有效的解決當(dāng)前混亂的房屋市場(chǎng)助力。

第三,關(guān)于擔(dān)保物權(quán)與租賃權(quán)的競(jìng)合問(wèn)題。我國(guó)法律規(guī)定,在房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)和擔(dān)保物權(quán)發(fā)生沖突的情況下,以這兩種權(quán)利的設(shè)立先后確定二者的優(yōu)先效力。如果是在擔(dān)保物權(quán)設(shè)定以后才設(shè)立租賃權(quán),則擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先,反之,則租賃權(quán)優(yōu)先。在這種制度安排中,如果擔(dān)保物權(quán)是在租賃權(quán)設(shè)立以后才設(shè)定的,則擔(dān)保物權(quán)人的利益很有可能陷入極其不利的境地,這在債權(quán)人的資產(chǎn)不足以償債而陷于破產(chǎn)的情況下表現(xiàn)得尤為明顯。對(duì)于此種先設(shè)立的租賃權(quán)能夠?qū)箵?dān)保物權(quán)的法律安排,如果想要在法理上為其找到理論依據(jù)的話,最好的辦法莫過(guò)于直接將租賃權(quán)界定為一種物權(quán)。這種直接將租賃權(quán)界定為物權(quán)的做法必然會(huì)帶來(lái)不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)登記制度的建立,而不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)登記制度的建立毫無(wú)疑問(wèn)有利于債權(quán)人在與作為租賃物所有人的債務(wù)人或第三人就確立擔(dān)保物權(quán)的相關(guān)事項(xiàng)提供一定的參照,從而有利于其維護(hù)自己的利益。

四、結(jié)束語(yǔ)

基于以上分析,筆者以為,房屋租賃權(quán) (實(shí)際上是所有的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán))就是一種用益物權(quán),這種論證模式及其結(jié)果可能存在這樣或那樣的不足,但是,它更加忠實(shí)于物權(quán)的根本特征——對(duì)物的直接支配性,相對(duì)于其他兩種理論——債權(quán)說(shuō)以及債權(quán)的物權(quán)化說(shuō)——更具有合理性。

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Research on the Legal Nature of Leasehold of House

ZHANG Sheng1,ZHA IXiao-liang2

It has been argued for a long time that the Leasehold of House is Creditor’sRight,Real Right or Creditor’s Right with the character of Real Right. In this paper,the author will,by way of arguing pro and con,analogous argumentation and benefit balance,put for ward thatLeasehold of House is a Usufructuary Right on the basis of criticizing the theory that Leasehold of House is Creditor’s Right with the character of Real Right.

leasehold;juristic act of real right;public credibility and public summons of right in rem;legality of right in rem

DF521

A

1008-7966(2010)01-0067-05

2009-12-02

張勝 (1976-),男,江蘇阜寧人,2008級(jí)博士研究生,江蘇省南通市中級(jí)人民法院法官,主要從事民事訴訟法、民商法研究;翟小良 (1980-),男,湖北襄樊人,律師,主要從事民事訴訟法、民商法研究。

[責(zé)任編輯:劉 慶 ]