商品房業(yè)主權(quán)益保障狀況初探

○韋金華

（廣西民族大學(xué)法學(xué)院 廣西南寧 530006）

商品房業(yè)主權(quán)益保障狀況初探

○韋金華

（廣西民族大學(xué)法學(xué)院 廣西南寧 530006）

伴隨著我國商品房開發(fā)與建設(shè)的深入進(jìn)行，商品房買賣過程中出現(xiàn)的業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)之間的糾紛層出不窮，業(yè)主維權(quán)事件頻頻發(fā)生，并已然發(fā)展成為當(dāng)今中國城市社會(huì)的一個(gè)頑癥。本文以逐步厘清商品房業(yè)主及其權(quán)益的界定為起點(diǎn)，追溯商品房業(yè)主權(quán)益保障問題產(chǎn)生的根源，剖析其中的制度缺陷，探求建立商品房業(yè)主權(quán)益保障機(jī)制。

商品房 業(yè)主 權(quán)益 保障

一、商品房業(yè)主權(quán)益發(fā)展現(xiàn)狀及其定義和特點(diǎn)

1、商品房業(yè)主權(quán)益發(fā)展現(xiàn)狀

以1998年的住房制度改革為起點(diǎn)，我國商品房市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年空前發(fā)展壯大的時(shí)期，2006年至今，我國政府制定并出臺(tái)了各項(xiàng)約束和規(guī)范商品房市場(chǎng)的法律制度，2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》明確了業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)和地位以及共有部分產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，各地也相繼出臺(tái)了一些旨在維護(hù)業(yè)主權(quán)益、規(guī)范開發(fā)商經(jīng)營行為的措施和辦法。但是，在商品房業(yè)主權(quán)益發(fā)展的實(shí)踐中，因?yàn)榉傻目瞻准艾F(xiàn)實(shí)問題的復(fù)雜性使得業(yè)主權(quán)益受侵害的現(xiàn)象屢見不鮮。

2、商品房業(yè)主權(quán)益的定義及其特點(diǎn)

商品房業(yè)主權(quán)益主要指的是商品房業(yè)主依法享有對(duì)該商品房占有、使用、收益和處分的權(quán)利，以依據(jù)其與開發(fā)商所簽訂的《商品房買賣合同》中的所有規(guī)定內(nèi)容的權(quán)利，主要包括約定的居住必須具備的基礎(chǔ)水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、綠化、休閑、安防、保潔等配套設(shè)施的可使用權(quán)。商品房業(yè)主權(quán)益的特點(diǎn)：第一，權(quán)益內(nèi)容的復(fù)雜性。業(yè)主的權(quán)益內(nèi)容由于涉及很多具體細(xì)節(jié)，內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜。第二，權(quán)益實(shí)現(xiàn)的被動(dòng)性。上述權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，雖然在理論上取決于業(yè)主義務(wù)的履行，即按照合同約定按時(shí)足額繳納房款及其他約定繳納的費(fèi)用，但是最終實(shí)現(xiàn)這些權(quán)益，必須依賴于房地產(chǎn)開發(fā)商的履約行為。第三，權(quán)利義務(wù)雙方力量對(duì)比的懸殊性。業(yè)主作為個(gè)體或者說作為一個(gè)由獨(dú)立個(gè)體組成的群體或稱業(yè)主委員會(huì)，與開發(fā)商作為一個(gè)企業(yè)法人，在力量對(duì)比上存在較大的懸殊。

二、商品房業(yè)主權(quán)益保障問題及原因分析

1、直接原因

（1）利害關(guān)系方地位不對(duì)稱。第一，由于我國實(shí)行商品房預(yù)售制度，使得業(yè)主與開發(fā)商處在一種被動(dòng)與主動(dòng)的關(guān)系狀態(tài)中。作為買受人的業(yè)主通常在沒有看到商品房實(shí)體的情況下，向開發(fā)商預(yù)先支付全部房價(jià)款，得到的只是在未來一個(gè)時(shí)間里得到房子及合同約定的相關(guān)配套的約定。第二，合同關(guān)系中的被動(dòng)與主動(dòng)。目前我國商品房市場(chǎng)是一個(gè)典型的賣方市場(chǎng)，商品房買賣合同的內(nèi)容基本上是開發(fā)商制定的，就連政府統(tǒng)一制定的格式合同條款中關(guān)于附加的合同補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容也由不得業(yè)主有任何商量余地，而是開發(fā)商事先用手寫上去的“空白”二字，總之是要買就必須被動(dòng)地接受開發(fā)商主動(dòng)制定的霸王條款。第三，房屋驗(yàn)收的被動(dòng)與主動(dòng)。業(yè)主在接到入伙通知書時(shí)由于開發(fā)商堅(jiān)持“必須先交錢再驗(yàn)房”的態(tài)度，要求買受人先付清首年或半年不等的物業(yè)費(fèi)、公共維修基金、公攤電費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等一系列款項(xiàng)之后才讓買受人驗(yàn)房，否則就不給買受人房屋鑰匙，這就造成了業(yè)主交錢之后即使發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，也不能不收房的被動(dòng)局面。第四，業(yè)主與物業(yè)之間的被動(dòng)與主動(dòng)。就目前看來前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商存在關(guān)系甚至是同一家公司的商品房在全國極為普遍，業(yè)主在自己的物業(yè)上面基本沒有選擇權(quán)、知情權(quán)和管理權(quán)，而是被動(dòng)地接受著開發(fā)商主動(dòng)提供的物業(yè)服務(wù)。第五，利害關(guān)系方力量懸殊。開發(fā)商與業(yè)主無論是從產(chǎn)權(quán)類型、組成結(jié)構(gòu)還是從財(cái)富力量、組織力量等方面都無法相提并論，在產(chǎn)生爭(zhēng)議和糾紛時(shí)，業(yè)主開展維權(quán)活動(dòng)舉步維艱，開發(fā)商的侵權(quán)行為甚至達(dá)到有恃無恐的地步。

（2）市場(chǎng)信息不透明。第一，房地產(chǎn)開發(fā)商的基本信息不透明，信息獲取的市場(chǎng)渠道單一，從以往的商品房買賣行為來看，消費(fèi)者在商品房市場(chǎng)上獲得的開發(fā)商信息，基本上是通過開發(fā)商本身來獲得，開發(fā)商為了向消費(fèi)者推廣自己的產(chǎn)品總是不遺余力地加強(qiáng)包裝。在目前的制度框架內(nèi)，業(yè)主獲得開發(fā)商基本信息的官方渠道極不暢通，相關(guān)的工商、房地產(chǎn)管理、建設(shè)等政府部門基本不會(huì)接受業(yè)主個(gè)人的查詢，而此類信息由于沒有硬性要求更不會(huì)主動(dòng)向有關(guān)業(yè)主披露或公布。第二，物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系、公司信息認(rèn)可模糊，目前很多商品房的前期物業(yè)都是由開發(fā)商指定的，在開發(fā)商出現(xiàn)違約行為時(shí)就延伸為物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。并且存在著物業(yè)公司的資質(zhì)根本不達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上仍實(shí)施著物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，業(yè)主方面即使不認(rèn)可物業(yè)公司資質(zhì)及其提供的服務(wù)也因業(yè)主委員會(huì)的成立出現(xiàn)障礙等種種因素?zé)o法撤換物業(yè)公司，然而上述信息卻沒有一個(gè)明確的部門或者渠道的認(rèn)可，以致現(xiàn)在更多的類似物業(yè)公司與業(yè)主的磨擦和糾紛難于解決。第三，業(yè)主共有部分產(chǎn)權(quán)狀況不明確。目前業(yè)主維權(quán)活動(dòng)中的爭(zhēng)議部分基本集中在共有部分產(chǎn)權(quán)的相關(guān)問題上，只有明確共有部分產(chǎn)權(quán)邊界才能在此基礎(chǔ)上談相關(guān)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。只有精確界定共有部分產(chǎn)權(quán)才可能明晰共有產(chǎn)權(quán)的具體指向。

2、間接原因

（1）法律無執(zhí)行之力。由于國家近年來在公民財(cái)產(chǎn)權(quán)方面的保護(hù)立法越來越完善，在業(yè)主集體告開發(fā)商勝訴的案件里，卻面臨著開發(fā)商不但不自覺履行法院判決，還通過各種手段轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、造成無可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的結(jié)果，而向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的條件必須是被執(zhí)行方有可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，這就使得業(yè)主勝訴的法院判決書容易變成一紙空文，所有維護(hù)自身權(quán)益的活動(dòng)都是徒勞。

（2）市場(chǎng)監(jiān)管存在不合理。首先是簽訂的合同問題，合同內(nèi)容基本由開發(fā)商一手制定，霸王條款滿天飛，公平與否一目了然；其次是交易程序，付清房款還要等很長一段時(shí)間才到貨，房款安全和房屋安全的風(fēng)險(xiǎn)都押在業(yè)主身上；再次就是前期物業(yè)選聘，業(yè)主自己的物業(yè)由誰來管理、業(yè)主要誰來服務(wù)卻不是業(yè)主說了算而是開發(fā)商，還有物業(yè)收費(fèi)問題不管物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量如何也根本不容得業(yè)主有討價(jià)還價(jià)的余地。

（3）政策指導(dǎo)失便民利民之意。目前的許多業(yè)主維權(quán)活動(dòng)都無法達(dá)到預(yù)期的保障合法權(quán)益的目標(biāo)，在很大程度上是因?yàn)檎闹笇?dǎo)性政策存在實(shí)施的障礙。

（4）業(yè)主缺乏法律維權(quán)觀念。就整體而言，業(yè)主的力量是相當(dāng)薄弱的，不僅是因?yàn)闃I(yè)主是獨(dú)立個(gè)體，而且還由于當(dāng)中的某些人法律意識(shí)淡薄、缺乏維權(quán)觀念，甚至存在“搭便車”的心理，對(duì)維權(quán)缺乏認(rèn)真態(tài)度和參與熱情，從而使業(yè)主整體力量難于整合，意見難以統(tǒng)一，特別是對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)部分權(quán)益的維護(hù)來說極為不利。

三、商品房業(yè)主權(quán)益保障制度的建立、完善及其創(chuàng)新

1、商品房業(yè)主權(quán)益保障制度的建立

（1）確定保障主體。一是業(yè)主。作為利益關(guān)系人，業(yè)主的權(quán)益首先應(yīng)由業(yè)主自身來保障。二是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主作為一個(gè)群體，尤其在存在共有部分產(chǎn)權(quán)的情況下，按照我國既有法律政策其利益的表達(dá)和實(shí)現(xiàn)主要通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。三是政府。大量的業(yè)主維權(quán)無法取得有效進(jìn)展的事實(shí)表明，在保障業(yè)主合法權(quán)益方面，政府具有不可推卸的主體責(zé)任，也只有政府才具備提供業(yè)主保障機(jī)制的能力。

（2）建立實(shí)體保障制度。第一，預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。建立預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營行為加以規(guī)制，避免業(yè)主承擔(dān)過多不必要的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)公平合理的市場(chǎng)秩序尤顯迫切。第二，獨(dú)立專項(xiàng)收費(fèi)制度。即不允許開發(fā)商有以促銷或其他名義行使代收費(fèi)的權(quán)利，對(duì)于小區(qū)必備的供水供電供氣供暖等由專屬部門提供的專項(xiàng)服務(wù)或資源上的收費(fèi)必須是其所屬部門獨(dú)立、專門、直接地向用戶業(yè)主收取。第三，明確取消前期物業(yè)?！段餀?quán)法》已經(jīng)明確了業(yè)主對(duì)其所有的財(cái)產(chǎn)權(quán)（包括專有和共有）享有高度的自主決定權(quán)，使業(yè)主擁有物業(yè)服務(wù)的選擇權(quán)也使業(yè)主能夠明明白白消費(fèi)，減少與開發(fā)商前期指定的物業(yè)與業(yè)主之間因開發(fā)商違約產(chǎn)生糾紛扯皮現(xiàn)象。

（3）建立程序保障制度。第一，購房階段的合同審查機(jī)制。一要確定審查主體。原有的商品房交易雙方在交易的各個(gè)環(huán)節(jié)上都是一對(duì)一的進(jìn)行，公平與否沒有中間方的客觀評(píng)價(jià)和公正鑒定，確定合同審查主體不但可以促進(jìn)交易雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)等，而且能夠?qū)︼@失公平內(nèi)容及時(shí)進(jìn)行改善和糾正?？蓢L試建立利益雙方中任何一方可提出律師介入許可制度，從法律的角度促成業(yè)主與開發(fā)商的平等合同關(guān)系。二要規(guī)范合同文本。特別要限制格式條款的制定、明確利益雙方均等的違約責(zé)任、開發(fā)商的廣告承諾應(yīng)寫進(jìn)合同。三要明確規(guī)定開發(fā)商拒簽合同的情形。開發(fā)商因買房人即準(zhǔn)業(yè)主要求更改經(jīng)查實(shí)確屬不平等條款而拒簽合同的，準(zhǔn)業(yè)主可以向有關(guān)部門投訴其拒簽合同，如投訴經(jīng)查實(shí)有關(guān)部門可給予開發(fā)商以一定程度的懲罰，這種懲罰可以是記入開發(fā)商的企業(yè)誠信檔案、公布開發(fā)商拒簽信息或在開發(fā)商拒簽達(dá)到一定數(shù)量時(shí)取消其售房資格等。第二，驗(yàn)房程序制度化。以制度的形式強(qiáng)制規(guī)定開發(fā)商在交房前必須在業(yè)主參與的情況下讓交付的商品房經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)一戶一驗(yàn)，改善過去業(yè)主遭遇的被迫收房和收不合格房的困境。第三，入住階段的業(yè)主自治制度。業(yè)主自治制度指向的對(duì)象是業(yè)主共有部分及共同管理小區(qū)的公共物業(yè)事項(xiàng)，目前我國現(xiàn)行法律已經(jīng)明確業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)，在現(xiàn)階段矛盾和問題集中點(diǎn)就在于共有部分產(chǎn)權(quán)管理問題，業(yè)主是小區(qū)的穩(wěn)定單位，開發(fā)商在房屋銷售殆盡時(shí)可以撒手不管，物業(yè)公司可能在不賺錢時(shí)一走了之，只有業(yè)主是走不掉的，唯有業(yè)主才是小區(qū)和諧追求中最強(qiáng)烈的主體，只有建立業(yè)主自治制度才是保障業(yè)主權(quán)益的根本途徑。

2、商品房業(yè)主權(quán)益保障制度的完善

（1）產(chǎn)權(quán)登記制度。完善現(xiàn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，現(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記證書，只寫明房內(nèi)建筑面積，但是買房時(shí)支付的公攤面積在哪里、有多少面積、是什么構(gòu)成都沒有在產(chǎn)權(quán)登記證書上注明清楚，因此要切實(shí)保障業(yè)主在共有產(chǎn)權(quán)認(rèn)定方面的權(quán)利，就應(yīng)該將其支付的完全房價(jià)所包含的所有擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物部分一一在產(chǎn)權(quán)證書上標(biāo)明，只有這樣才可以使業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)得到證據(jù)支持獲得法律保障。

（2）業(yè)主委員會(huì)制度。業(yè)主委員會(huì)制度是業(yè)主自治得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，因此在相關(guān)規(guī)章制度的制定過程中政府就充分地向便民利民方向傾斜，以利于業(yè)主維護(hù)其合法權(quán)益為宗旨，制定出臺(tái)的制度具有可操作性，改變過去一紙空文的制度困境，為作為多數(shù)人群體存在的業(yè)主謀取合法權(quán)益作鋪墊。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)信息公布查詢制度。政府相關(guān)部門如工商、房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)應(yīng)定期向公眾公開房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)營和資產(chǎn)運(yùn)行狀況的信息，尤其是發(fā)生重大資產(chǎn)變動(dòng)和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況的重要信息更應(yīng)及時(shí)公諸于眾，以免大眾受這些企業(yè)大量投放的虛假廣告的誤導(dǎo)，造成不可預(yù)見的損失。

（4）業(yè)主投訴處理機(jī)制?，F(xiàn)行業(yè)主投訴處理存在幾種途徑，即消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會(huì)“12315”投訴熱線、房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處、市長熱線和人民法院。相比之下，前三種途徑通常難以達(dá)到效果，最終就是起訴之路，但這條路卻耗費(fèi)時(shí)間長、經(jīng)費(fèi)較高，程序復(fù)雜，導(dǎo)致一些業(yè)主與開發(fā)商的糾紛案件常常久拖未決，即使判決下來也由于執(zhí)行力的缺乏而沒有效果。因此，應(yīng)針對(duì)上述四種處理途徑，查遺補(bǔ)缺，完善每一條制度規(guī)定，使每一種途徑都暢行無阻，真正地為業(yè)主維權(quán)開辟道路。

（5）合同文本中文字使用規(guī)定。明確規(guī)定購房合同中的文字使用應(yīng)不存在理解上的歧義，主要是針對(duì)雙方履行各項(xiàng)義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)要盡量細(xì)化，以避免將來出現(xiàn)合同糾紛。

（6）物業(yè)財(cái)務(wù)制度。首先，要完善物業(yè)財(cái)務(wù)公布制度，使業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)費(fèi)用的管理有詳細(xì)的了解，做到明明白白消費(fèi)。其次，物業(yè)利用業(yè)主共有部分產(chǎn)權(quán)獲得的盈利分配制度，應(yīng)規(guī)定其中由物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共有的占有比例，做到既讓物業(yè)企業(yè)積極創(chuàng)收，也能使業(yè)主通過這部分盈利獲得物業(yè)費(fèi)用方面的優(yōu)惠；再次，物業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)制度，用以防止物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)的不法侵害。

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