我國住房消費(fèi)貸款若干問題的法律思考

陳 奇

(湖南大學(xué)法學(xué)院,湖南長沙410082)

我國住房消費(fèi)貸款若干問題的法律思考

陳 奇

(湖南大學(xué)法學(xué)院,湖南長沙410082)

房地產(chǎn)市場化、金融化,人們買房時(shí)通常會(huì)選擇住房消費(fèi)貸款,但我國目前的住房抵押貸款、住房公積金貸款、有條件的組合貸款等模式在適用的過程中存在著許多的問題。我國應(yīng)發(fā)展以住房抵押貸款為主、公積金貸款為保障的住房消費(fèi)貸款模式,不斷完善相關(guān)的制度和法律。

住房抵押貸款;公積金貸款;組合貸款

一、住房抵押貸款

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款,也就是我們通常所說的“按揭”。

在我國的按揭制度中,按揭貸款一般存在四個(gè)基本法律關(guān)系:一是購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系,二是購房者與按揭銀行之間的借貸關(guān)系,三是購房者以所購現(xiàn)房或期房作為擔(dān)保清償貸款本息的法律關(guān)系,四是房地產(chǎn)開發(fā)商與按揭銀行之間的保證法律關(guān)系。另外,在實(shí)務(wù)操作中,銀行為了加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范力度,通常要求保險(xiǎn)公司的介入,要求購房者同時(shí)與保險(xiǎn)公司簽訂以按揭銀行為受益人的綜合保險(xiǎn)合同。

根據(jù)以上闡述,有以下五個(gè)問題值得研究。

第一,完善個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)制度,利用保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款保險(xiǎn),是申請住房抵押貸款的人根據(jù)貸款銀行的要求,用以保證貸款資金安全而將抵押房屋投保的險(xiǎn)種,它屬于房地產(chǎn)融資保險(xiǎn)的一種。我國《個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條規(guī)定:“以房產(chǎn)作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi),保險(xiǎn)單由貸款人保管?！痹趯?shí)務(wù)中,各商業(yè)銀行在向購房者辦理住房按揭貸款手續(xù)的過程中,都要求借款人購買住房抵押貸款保險(xiǎn)。

第二,中國人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條規(guī)定:個(gè)人住房按揭貸款,一般以借款人所購住房作為抵押物。在現(xiàn)實(shí)的住房貸款中,分為現(xiàn)房按揭和期房按揭?，F(xiàn)房按揭是指購房者向貸款銀行申請貸款,以所購現(xiàn)房向貸款銀行設(shè)定物的擔(dān)保,在還款期限截止而購房者不能返還貸款時(shí),借款銀行行使抵押權(quán)而實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的活動(dòng)。

第三,相信人們對2009年6月上海閔行區(qū)在建樓盤轟然倒塌事件仍有印象,事后的處理情況值得關(guān)注。由于房屋交付不能,開發(fā)商與購房者之間的房屋買賣合同、購房者與銀行之間的貸款合同也就履行不能了。

第四,抵押擔(dān)保一直被視為商業(yè)銀行中最為穩(wěn)妥、安全的擔(dān)保方式之一,但我國的法律和司法解釋卻對銀行的執(zhí)行權(quán)有所限制。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條:對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債。這一規(guī)定,旨在保障被申請人及其所撫養(yǎng)人生活住房的基本需要,體現(xiàn)了以人為本的立法精神。

第五,雖然我國的住房抵押貸款可以參考現(xiàn)有的《合同法》、《保險(xiǎn)法》、《擔(dān)保法》等法律;各級(jí)單位也頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》,對當(dāng)前住房抵押貸款的對象、條件、程序、期限、擔(dān)保、房屋保險(xiǎn)、貸款合同的變更和終止、抵押物的處理等問題做出了規(guī)定;今年頒布的“國十條”亦對一套房、二套房、三套房的貸款利率等進(jìn)行了調(diào)整,但還需具體的實(shí)施細(xì)則來加強(qiáng)它的可操作性。

二、住房公積金貸款

第一,住房公積金貸款的發(fā)放對象范圍太窄,將廣大的外來務(wù)工人員和非職工排除在外。住房公積金的繳存主體是本地區(qū)的職工,那么作為這一政策性貸款的受益者也只是本地區(qū)職工,這有違社會(huì)公平和公民的平等住房權(quán)。以深圳為例,2010年初,深圳市官方公布的常住人口數(shù)為900萬,而戶籍人口數(shù)不到268萬,但實(shí)際上深圳的流動(dòng)人口不下2000萬。而能享受到公積金貸款的就只有深圳戶口人士,也就是不到268萬人口。常住人口一般分布在各公司企業(yè)單位,這個(gè)群體經(jīng)常被單位以沒有深圳戶口為由拒繳住房公積金,更別提分布在工廠的廣大普通勞務(wù)人員了。而這些非深圳戶籍的勞動(dòng)者在戶籍地也享受不到住房公積金待遇,所以他們幾乎就是被國家的這一民生政策“忽略”了。而恰恰這些非深圳戶口的人員是深圳建設(shè)的第一線生產(chǎn)力量,促進(jìn)了深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。他們中的絕大多數(shù)正是20～30歲的80后新生代,是最需要住房消費(fèi)的階層。同時(shí),是最需要國家給予住房保障、優(yōu)惠的群體。從公平和效益的角度出發(fā),他們是最需要住房公積金貸款的。

第二,住房公積金管理中心不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)行的住房公積金實(shí)行的是“管理委員會(huì)決策、管理中心運(yùn)作,銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督”的原則,中國人民銀行的《貸款通則》也明確表明,銀行作為受托人只收取手續(xù)費(fèi),不承擔(dān)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。而管理中心作為事業(yè)單位,沒有任何自有資產(chǎn),不具備承擔(dān)住房公積金經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和民事責(zé)任的能力,這種籌資無成本、負(fù)債無風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)行機(jī)制潛藏巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)危機(jī)。因此,筆者建議通過制度明確管理中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任:一是管理中心對不良貸款應(yīng)承擔(dān)外部責(zé)任,二是管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人對不良貸款應(yīng)承擔(dān)內(nèi)部責(zé)任。

第三,公積金的利用率不高,應(yīng)有的效益并未完全釋放。目前,大量住房公積金沉淀在銀行里,如何活用這部分資金,應(yīng)考慮中國目前特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。目前,申請住房公積金貸款的借款人多是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭,屬于收入中等或高收入人群,低收入者申請住房公積金貸款的家庭少,造成大多數(shù)中低收入者用自己的公積金儲(chǔ)蓄為少數(shù)高收入購房者提供補(bǔ)貼的局面。筆者認(rèn)為,可以向經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開發(fā)商發(fā)放住房公積金貸款,貸款利率從優(yōu),實(shí)行重點(diǎn)傾斜政策,從生產(chǎn)和需求兩個(gè)方面發(fā)揮住房公積金拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用。這樣,還可以降低經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開發(fā)成本,從而降低房價(jià),最終使廣大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房居住者受益。

第四,在實(shí)務(wù)中,有的開發(fā)商以“公積金貸款手續(xù)繁瑣,時(shí)間長,放款慢”等理由拒絕公積金貸款,這嚴(yán)重侵害了購房者的利益。原因是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則在起作用,開發(fā)商進(jìn)行前期開發(fā)時(shí)與商業(yè)銀行達(dá)成一種默契,也就是銀行支持開發(fā)商前期開發(fā)所需的資金,樓房建成時(shí),開發(fā)商要保證貸款買房者到這些銀行去辦理貸款。所以開發(fā)商就找借口來促使購房者到指定銀行辦理商業(yè)貸款。

目前一些地方已經(jīng)意識(shí)到開發(fā)商的這種違法行為的嚴(yán)重危害性,已采取措施予以糾正,如北京就頒布了新規(guī)定:開發(fā)商不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款。其他城市也應(yīng)盡早出臺(tái)類似規(guī)定以保障購房人的住房公積金貸款的選擇權(quán)。

三、組合貸款

所謂住房組合貸款,是指符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件又同時(shí)繳存住房公積金的,在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請個(gè)人住房公積金貸款,及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押可同時(shí)向銀行申請個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)貸款。就是公積金貸款和商業(yè)貸款同時(shí)使用,一般是在個(gè)人貸款超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的公積金貸款的最高上限才使用,如長沙規(guī)定的是貸款超過40萬元可以選擇組合貸款。

總之,現(xiàn)有的住房消費(fèi)貸款制度在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮了巨大的作用,但是其存在的問題也不容忽視。我們應(yīng)發(fā)展以住房抵押貸款為主、公積金貸款為保障的住房消費(fèi)貸款模式,不斷完善相關(guān)的制度和法律。只有讓住房消費(fèi)貸款法制化,才能保證公民權(quán)利的行使,保障住房消費(fèi)貸款穩(wěn)定健康地發(fā)展。

[1]梅新波.購房貸款與稅費(fèi)操作實(shí)務(wù)[M].北京:法律出版社,2007.

[2]孔令葦.關(guān)于我國抵押貸款住房保險(xiǎn)若干問題的法律思考[J].南開法學(xué)評(píng)論,2002(2).

[3]李躍成.關(guān)于完善住房公積金貸款政策的幾點(diǎn)建議[J].中國房地產(chǎn)金融,2009(4).

責(zé)任編輯 袁麗華 E2mail:yuanlh@yangtzeu.edu.cn

book=683,ebook=683

D923

A

1673-1395(2010)04-0236-02

20100310

陳奇(1987—),女,湖南隆回人,碩士研究生。