農(nóng)村住宅之繼承及其后的狀態(tài)分析

彭志強

摘 要：在目前我國的城鄉(xiāng)二元體制下，農(nóng)村住宅的流轉(zhuǎn)問題一直受到集體經(jīng)濟組織成員身份的困擾。農(nóng)村住宅的繼承也會導(dǎo)致該住宅所有權(quán)的變動，其是否也會因繼承人或受遺贈人具有本集體經(jīng)濟組織成員資格而有所差異、其法律保障或法律規(guī)制如何等問題需要解答。其后，農(nóng)村住宅存續(xù)期間內(nèi)甚至滅失后等狀態(tài)一定程度上因利害關(guān)系人是否為本集體經(jīng)濟組織而需作不同處理。對這些問題做相應(yīng)分析并提出一些建議，以期能深入認(rèn)識并建立健全相關(guān)制度。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村住宅；繼承；所有權(quán)；狀態(tài)分析

中圖分類號：D913.5 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1008-2697（2014）05-0055-08

黨的十八屆三中全會以來，農(nóng)村宅基地及其地上建筑物或其他附屬物是否應(yīng)予流轉(zhuǎn)再度成為國內(nèi)學(xué)者以及社會公眾熱議的問題。而溯及其源，在考慮農(nóng)村住宅應(yīng)否予以流轉(zhuǎn)之前必須先考量的是權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)是否清晰；從我國目前的法律規(guī)范和司法實踐來看，因繼承而界定產(chǎn)權(quán)時存有不少疑難問題，繼承后農(nóng)村住宅的狀態(tài)如何仍值得我們分析①。

一、農(nóng)村住宅繼承的合法性分析

毫無疑問，農(nóng)村住宅作為一項不動產(chǎn)，既是人們賴以生存的生活物質(zhì)資料，也是人們的重要財產(chǎn)之一，對人們具有重大價值和重要意義。然而，農(nóng)村住宅能否如同其他財產(chǎn)一樣得以繼承？若答案肯定，其產(chǎn)權(quán)該如何保護，其法律規(guī)制又如何呢？

（一）繼承開始后農(nóng)村住宅的產(chǎn)權(quán)歸屬

一般來說，農(nóng)村宅基地的取得具有無償性、福利性以及保障性等，無論是在理論上還是法律規(guī)定方面，宅基地使用權(quán)能否繼承都存有爭議，筆者贊成不可繼承一說[1-2]。理論上，農(nóng)村住宅雖然是建造且依附于農(nóng)村宅基地上的建筑物，但具有物的獨立性、客觀性、特定性以及價值性等，因此屬于物的范疇，是不動產(chǎn)之一[3-4]。并且，農(nóng)村住宅原則上屬于夫妻共同財產(chǎn)或個人合法財產(chǎn)，在繼承開始后依法可由繼承人或受遺贈人取得其所有權(quán)。但是，從我國目前的法律規(guī)定來看，當(dāng)繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人為同一集體經(jīng)濟組織成員時，其產(chǎn)權(quán)歸屬毋庸置疑；而當(dāng)繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人不為同一集體經(jīng)濟組織成員甚至前者為非集體經(jīng)濟組織成員時，其產(chǎn)權(quán)歸屬是存疑的。

我國《繼承法》第三條規(guī)定，公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)即遺產(chǎn)包括公民的房屋（農(nóng)村住宅），依法可予繼承或受遺贈。同時，依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條、第一百八十三條規(guī)定，我國不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)奉行房地一體主義，意味著在不動產(chǎn)的所有權(quán)取得時也應(yīng)堅持這一原則，否則必然會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛。然而，依據(jù)《物權(quán)法》第一百五十三條、《土地管理法》第八條、第六十二條規(guī)定，對于農(nóng)村宅基地實行“一戶一宅”原則，農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能由本集體經(jīng)濟組織成員享有，這就會導(dǎo)致非本集體經(jīng)濟組織的其他集體經(jīng)濟組織成員或非集體經(jīng)濟組織成員（為論述方便，后文統(tǒng)稱為非本集體經(jīng)濟組織成員）因繼承或受遺贈而取得農(nóng)村住宅的所有權(quán)時，卻可能無法享有宅基地使用權(quán)的現(xiàn)象，即“房地分離”的困境。這不同于小產(chǎn)權(quán)房，卻也是我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制的具體體現(xiàn)之一。

基于上述，對于繼承人或受遺贈人是本集體經(jīng)濟組織成員的，其依法取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)及農(nóng)村住宅的所有權(quán)是毫無疑問的；但對其可能因此有違“一戶一宅”原則或面積規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的情形如何處理，后文將述之。對于繼承人或受遺贈人是非本集體經(jīng)濟組織成員的，其依法取得農(nóng)村住宅的所有權(quán)也是毋庸置疑的，但該農(nóng)村住宅的流轉(zhuǎn)是受到限制或禁止的，即只能向本集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓，禁止向其他非本集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓。

（二）農(nóng)村住宅繼承開始后的法律保護與規(guī)制

理論上，人們?nèi)〉棉r(nóng)村住宅所有權(quán)方式有基于法律行為取得與非基于法律行為取得之分；通過繼承方式取得農(nóng)村住宅所有權(quán)屬于非基于法律行為取得的一種，是不需要物權(quán)公示（登記）的。

依據(jù)我國《物權(quán)法》第二十九條、第三十一條規(guī)定，因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力；處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?？梢姡蚶^承或者受遺贈取得農(nóng)村住宅所有權(quán)不需經(jīng)過登記而當(dāng)然取得其所有權(quán)。然而，現(xiàn)實生活中存在諸多因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，鄰里之間對于住宅界限無書面證明文件而導(dǎo)致權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛的現(xiàn)象，產(chǎn)權(quán)登記公示仍有其重要意義。當(dāng)繼承人或受遺贈人是非本集體經(jīng)濟組織的其他集體經(jīng)濟組織成員或非集體經(jīng)濟組織成員時，其產(chǎn)權(quán)能否經(jīng)登記保護呢？答案是肯定的。因為依據(jù)《物權(quán)法》第二章第一節(jié)、《房屋登記辦法》第十二條規(guī)定，權(quán)利人因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利而依法申請房屋登記的應(yīng)予登記保護；更重要的是，只有經(jīng)過產(chǎn)權(quán)登記，才有向本集體經(jīng)濟組織成員流轉(zhuǎn)的可能，否則有違其財產(chǎn)屬性、妨礙物的利用和經(jīng)濟效益。

同時，依據(jù)我國《物權(quán)法》，農(nóng)村住宅的流轉(zhuǎn)必須經(jīng)過登記公示、遵循“房地一體”原則，這與《土地管理法》中宅基地使用權(quán)只能由本集體經(jīng)濟組織成員享有、禁止向外流轉(zhuǎn)是相矛盾和沖突的。因此，從我國目前的法律規(guī)定來看，無論是否為本集體經(jīng)濟組織成員，繼承人或受遺贈人因繼承或受遺贈而取得農(nóng)村住宅所有權(quán)的，也應(yīng)受此法律規(guī)制。

二、農(nóng)村住宅繼承及其后法律關(guān)系主體的類型化分析

從繼承方式來講，廣義上的繼承包括法定繼承、遺囑繼承以及遺贈等形式[5]，通過這些方式繼承農(nóng)村住宅及其后相應(yīng)法律關(guān)系的繼承人、受遺贈人及當(dāng)事人可能是本集體經(jīng)濟組織成員、非本集體經(jīng)濟組織成員，因而對其須予以類型化分析[6-7]。

1.擁有本集體經(jīng)濟組織戶籍，在本集體經(jīng)濟組織所在地長期生產(chǎn)、生活，與本集體經(jīng)濟組織形成事實上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及管理關(guān)系的成員。

2.戶籍新遷入本集體經(jīng)濟組織或僅擁有本集體經(jīng)濟組織戶籍，較長時間脫離本集體經(jīng)濟組織所在地生產(chǎn)、生活，事實上難以與本集體經(jīng)濟組織形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及管理關(guān)系的成員：

（1）與本集體經(jīng)濟組織成員結(jié)婚，且戶籍新遷入本集體經(jīng)濟組織的成員；endprint

（2）原為本集體經(jīng)濟組織成員，婚嫁后戶籍未遷出的人員；婚嫁后戶籍遷出但因離異等原因遷回本集體經(jīng)濟組織的人員及其子女；

（3）戶籍已遷入本集體經(jīng)濟組織，但人戶分離，在本集體經(jīng)濟組織無住宅、宅基地使用權(quán)、不在本集體經(jīng)濟組學(xué)習(xí)、工作和生活、投靠在本集體經(jīng)濟組織的空掛戶人員；

（4）擁有本集體經(jīng)濟組織戶籍，有國家機關(guān)、國有企事業(yè)單位編制、享受城鎮(zhèn)職工“五險一金”的人員或經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)退休、退職并領(lǐng)取退休金的人員；

（5）擁有本集體經(jīng)濟組織戶籍但自愿放棄承包土地，進城辦企業(yè)、經(jīng)商、務(wù)工人員；

（6）戶籍在本集體經(jīng)濟組織的服刑、勞教人員，解放軍、武警部隊的現(xiàn)役人員和退役后按國家政策未統(tǒng)一安置的士官，全日制大、中、專院校的在校學(xué)生；

（7）依據(jù)國家移民政策落戶在本集體經(jīng)濟組織的人員。

3.不擁有本集體經(jīng)濟組織戶籍，但一定時期內(nèi)在本集體經(jīng)濟組織所在地生產(chǎn)、生活，事實上與本集體經(jīng)濟組織形成了一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及管理關(guān)系的成員：

（1）在本集體經(jīng)濟組織所在地出生，非婚生子女，因違反計劃生育未獲得本集體經(jīng)濟組織戶籍的婚生子女，由本集體經(jīng)濟組織成員收養(yǎng)但未獲得本集體經(jīng)濟組織戶籍的子女；

（2）原戶籍在本集體經(jīng)濟組織，且與本集體經(jīng)濟組織簽訂了土地承包協(xié)議，其后遷出本集體經(jīng)濟組織的人員，例如國家機關(guān)、國有企事業(yè)單位職工家屬及其子女、隨軍家屬及其子女等；

（3）婚嫁后戶籍遷出但在另一方所在地?zé)o法落戶的人員及其子女；

（4）戶籍遷出本集體經(jīng)濟組織在其他集體經(jīng)濟組織落戶，但在遷入集體經(jīng)濟組織內(nèi)無土地承包經(jīng)營權(quán)、空有戶籍的人員，包括在原集體經(jīng)濟組織仍擁有住宅和土地承包經(jīng)營權(quán)的人員；

（5）父母未落戶本集體經(jīng)濟組織，其投靠本集體經(jīng)濟組織成員的子女；

（6）原戶籍在本集體經(jīng)濟組織的服刑、勞教人員，解放軍、武警部隊的現(xiàn)役人員和退役后按國家政策未統(tǒng)一安置的士官，全日制大、中、專院校的在校學(xué)生；

（7）全日制大、中、專院校畢業(yè)后未找到工作單位、戶籍未遷回本集體經(jīng)濟組織、其性質(zhì)為非農(nóng)業(yè)戶籍的人員；

上述列舉的諸多情形是繼承人或受遺贈人的具體類型的體現(xiàn)，筆者已將其歸為三種類型。它的劃分標(biāo)準(zhǔn)實際上是目前仍存有爭議的認(rèn)定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的標(biāo)準(zhǔn)，即是否擁有本集體經(jīng)濟組織戶籍、是否在本集體經(jīng)濟組織所在地長期生活、生產(chǎn)以及是否與本集體經(jīng)濟組織形成權(quán)利義務(wù)及管理關(guān)系[8-9]。關(guān)于集體經(jīng)濟組織成員資格的認(rèn)定問題，我國立法尚無明文規(guī)定，司法實踐、地方規(guī)定做法不一 [10-11]（見表1）。

表1 集體經(jīng)濟組織成員資格的認(rèn)定

認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 地區(qū) 相關(guān)規(guī)定

戶籍 安徽等 戶籍登記在本集體經(jīng)濟組織的人員

戶籍+長期生活、生產(chǎn) 新疆維吾爾自治區(qū)等 戶籍關(guān)系在本村的常駐人員

戶籍+權(quán)利義務(wù)、管理關(guān)系 廣東、浙江等 戶籍為主，權(quán)利義務(wù)關(guān)系為輔

戶籍+村民自治 陜西、遼寧等 戶籍為主，村民同意為輔

無規(guī)定或規(guī)定不明 重慶、山西、湖南等 無或只簡單規(guī)定，無操作性

筆者認(rèn)為，（1）對于屬于第一種類型的人員，三個標(biāo)準(zhǔn)同時具備，確定為本集體經(jīng)濟組織成員毋庸置疑；（2）對于屬于第二種類型的人員，戶籍作為一種書面證明，客觀、直接、操作性強，原則上應(yīng)將擁有本集體經(jīng)濟組織戶籍的人員確定為本集體經(jīng)濟組成員，但是只將戶籍作為認(rèn)定本集體經(jīng)濟組織成員資格的唯一標(biāo)準(zhǔn)有失妥當(dāng)，這很可能導(dǎo)致“空掛戶”現(xiàn)象泛濫，嚴(yán)重?fù)p害其他本集體經(jīng)濟組成員的合法權(quán)益。因此，例外地須由村民自治予以決定此類人員的成員資格；（3）對于屬于第三種類型的人員，因其不具有本集體經(jīng)濟組織戶籍，原則上應(yīng)不屬于本集體經(jīng)濟組織成員，但是此類人員與本集體經(jīng)濟組織曾有一定聯(lián)系，當(dāng)其在遷入地?zé)o法獲得相應(yīng)的生活保障時，例如原戶籍在本集體經(jīng)濟組織的全日制大、中、專院校的在校學(xué)生仍可能依靠其父母的農(nóng)業(yè)收入維持生活等，例外地應(yīng)具有本集體經(jīng)濟組織成員資格②。當(dāng)然，雖戶籍不在本集體經(jīng)濟組織，但經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員會議決定具有本集體經(jīng)濟組織成員資格的，應(yīng)無不可。由此可見，在目前法律無明文規(guī)定的情況下，“戶籍+村民自治”不失為一種認(rèn)定集體經(jīng)濟組織成員資格的良好模式，對于將來的相關(guān)立法具有重要的借鑒意義。

其實，無論是否具有本集體經(jīng)濟組織成員資格都對農(nóng)村住宅的繼承不產(chǎn)生絲毫影響，即便是產(chǎn)權(quán)登記亦是如此，換言之，繼承開始后，上述三種類型的人員都能依法取得農(nóng)村住宅的所有權(quán)，進行產(chǎn)權(quán)登記。但是，依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，本集體經(jīng)濟組織成員資格的認(rèn)定卻影響著繼承后農(nóng)村住宅的相應(yīng)狀態(tài)。

三、繼承后農(nóng)村住宅的狀態(tài)分析

繼承后，農(nóng)村住宅可能出現(xiàn)有違數(shù)量上的法律規(guī)制、所有權(quán)移轉(zhuǎn)（區(qū)分買賣、贈與等私法行為與判決、裁定等公法行為）、抵押、出租、征收、房屋毀損、滅失以及權(quán)利人死亡或拋棄的情形[12]，這些狀態(tài)影響著權(quán)利義務(wù)人的合法權(quán)益。

（一）有違數(shù)量上的法律規(guī)制

我國《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?？梢?，我國農(nóng)村住宅實行“一戶一宅”原則，且應(yīng)不得超過省級規(guī)劃面積標(biāo)準(zhǔn)③。但是，無論是否為本集體經(jīng)濟組織成員，通過繼承方式取得農(nóng)村住宅的所有權(quán)的，都可能會出現(xiàn)“一戶多宅”或超過省級規(guī)劃面積標(biāo)準(zhǔn)的情形。

筆者認(rèn)為，（1）對于繼承人或受遺贈人是本集體經(jīng)濟組織成員的，可由其對繼承的農(nóng)村住宅予以占有、使用、收益以及處分等，但其為本集體經(jīng)濟組織成員的子女將來組建新戶而申請宅基地時，應(yīng)不予審批；若其有多個子女，未取得其父母因繼承而取得宅基地的子女申請宅基地時，仍應(yīng)遵循“一戶一宅”原則。對于超過規(guī)劃面積標(biāo)準(zhǔn)的，可參考適用《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第五十一條，“按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體”。當(dāng)然，這要求建立和完善我國的房屋登記制度，在房屋登記簿上須載明戶主的宅基地數(shù)量、面積、取得方式等，該行政登記客觀直接，可操作性強且成本較低，可在實踐中推行。（2）對于繼承人或受遺贈人是非本集體經(jīng)濟組織成員的，一方面，應(yīng)依法保護其所有權(quán)權(quán)益，其依法可以以自住、出租他人或轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織成員等方式對該住宅進行占有、使用、收益以及處分等。另一方面，這種狀態(tài)也有其負(fù)面影響，對于因繼承或受遺贈而導(dǎo)致有兩處以上住宅或超過規(guī)劃面積標(biāo)準(zhǔn)的，極有可能造成住宅的閑置、妨礙物的利用、影響物盡其用以及損害其他本集體經(jīng)濟組織中真正有住宅需求的成員的合法權(quán)益。例如，城鎮(zhèn)居民日常居住在城市里，無法對繼承或受遺贈的農(nóng)村住宅進行占有、使用，且疏于管理等。因此，我們對此須予以妥善處理。endprint

（二）所有權(quán)移轉(zhuǎn)

我國農(nóng)村住宅具有下述三個特征：（1）對宅基地的依附性，雖然二者皆為獨立物，但“皮之不存，毛將焉附”，且宅基地的身份性限制了農(nóng)村住宅的自由流轉(zhuǎn)，因而這是農(nóng)村住宅的根本性特征；（2）流轉(zhuǎn)的限制性，基于其對宅基地的依附性和宅基地的身份性，并且依據(jù)“房地一體”原則，農(nóng)村住宅只能向本集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓；（3）數(shù)量的規(guī)定性，基于資源的有限性與稀缺性，我國農(nóng)村住宅實行“一戶一宅”原則，并且不得超過法律規(guī)定的規(guī)劃面積標(biāo)準(zhǔn)。

由于農(nóng)村住宅對宅基地具有強烈的依附性，所以農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)決定著農(nóng)村住宅的流轉(zhuǎn)。關(guān)于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)問題，理論上有三種觀點：（1）禁止流轉(zhuǎn)說[13-14]；（2）限制流轉(zhuǎn)說 [15-16]；（3）自由流轉(zhuǎn)說[17-18]。筆者持限制流轉(zhuǎn)說。從我國現(xiàn)行的法律規(guī)定來看亦是采用此說，即農(nóng)村住宅的流轉(zhuǎn)是有限制的，只能向本集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓。從而，基于買賣、贈與等私法行為而轉(zhuǎn)移因繼承而取得的農(nóng)村住宅的，依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，繼承人或受遺贈人無論是否為本集體經(jīng)濟組織成員，只有將該農(nóng)村住宅依法轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織成員才會發(fā)生物權(quán)變動效力。依據(jù)我國《物權(quán)法》第十四條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。可見，當(dāng)農(nóng)村住宅的受讓人是非本集體經(jīng)濟組織成員的，雖然法無明文禁止農(nóng)村住宅的對外流轉(zhuǎn)，“法無禁止即自由”，且該買賣合同是依法有效的，但該住宅的所有權(quán)變動因不能登記而不發(fā)生物權(quán)效力，出賣人陷入法律上的履行不能，受讓人只能依據(jù)《合同法》第一百零七條、第一百一十條的規(guī)定，追究出賣人的違約責(zé)任，這實質(zhì)上是“禁止”農(nóng)村住宅的對外流轉(zhuǎn)。

基于判決、裁定等公法行為而轉(zhuǎn)移因繼承而取得的農(nóng)村住宅的，因其與繼承一樣都屬于非基于法律行為取得所有權(quán)方式，所以相關(guān)權(quán)利人無論是否為本集體經(jīng)濟組織成員，都能不經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記而取得該農(nóng)村住宅的所有權(quán)（當(dāng)然也可獲得產(chǎn)權(quán)登記），其后狀態(tài)與繼承情形類似，本文不贅述。

（三）抵押

在農(nóng)村住宅的抵押權(quán)設(shè)立方面，依據(jù)我國《物權(quán)法》第一百八十條、第一百八十七條規(guī)定，農(nóng)村住宅可作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，在辦理抵押登記之后，其抵押權(quán)設(shè)立。之后，依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十五條規(guī)定，“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償”，意味著即便抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟組織成員也當(dāng)然以折價方式取得該住宅的所有權(quán)。但當(dāng)?shù)盅簷?quán)人不是本集體經(jīng)濟組織成員時，基于上述所有權(quán)移轉(zhuǎn)的狀態(tài)分析，抵押權(quán)人是不能取得該住宅的所有權(quán)的，即其只能將其拍賣、變賣給本集體經(jīng)濟組織成員，（否則無法實現(xiàn)該住宅的所有權(quán)移轉(zhuǎn)）就此所得款項優(yōu)先受償。由此可見，農(nóng)村住宅的抵押價值實際上是受限制的，因為在實現(xiàn)該抵押權(quán)時，農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓對象僅限于本集體經(jīng)濟組織成員，在廣大農(nóng)村，農(nóng)村家庭都有自有的宅基地與住宅，普遍傾向于自建房屋，并且農(nóng)村家庭一般購買力低下、缺乏購買熱情；即使有購買的需求，其價格與城市商品房是不可同日而語的?，F(xiàn)實生活中，尤其是像銀行等抵押權(quán)人都不愿接受農(nóng)村住宅作為抵押物。

因此，一般來說，無論抵押人或抵押權(quán)人是否為本集體經(jīng)濟組織成員，因繼承而取得的農(nóng)村住宅上都依法可以設(shè)定抵押。但是，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人是本集體經(jīng)濟組織成員的，能以折價方式取得該住宅的所有權(quán)，否則抵押權(quán)人只能將其拍賣、變賣；而在拍賣、變賣該住宅時，為避免不必要的糾紛，第三人（受讓人）須為本集體經(jīng)濟組織成員，否則會因第三人（受讓人）無法取得該住宅的所有權(quán)而徒增訴累。

（四）出租

因繼承方式取得農(nóng)村住宅的所有權(quán)后，權(quán)利人自然依法可將其出租他人，即無論出租人或承租人是否為本集體經(jīng)濟組織的成員，該房屋租賃關(guān)系都依法受法律保護。

我國《合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?；谏鲜?，承租人的優(yōu)先購買權(quán)會因其身份的不同而有所差異。對于承租人是本集體經(jīng)濟組織成員的，其享有并實際行使優(yōu)先購買權(quán)毫無疑議；對于承租人不是本集體經(jīng)濟組織成員的，其雖然享有優(yōu)先購買權(quán)但卻因所有權(quán)移轉(zhuǎn)之不能而無法實際行使該優(yōu)先購買權(quán)。由此可見，承租人是否為本集體經(jīng)濟組織成員決定著其能否實際行使農(nóng)村住宅租賃之優(yōu)先購買權(quán)。

（五）征收

依據(jù)我國《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，農(nóng)村住宅被征收的，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，保障被征收人的居住條件，維護被征收人的合法權(quán)益。

一般來說，繼承人或受遺贈人的農(nóng)村住宅被征收以后，其是否會因所有權(quán)人身份不同或因數(shù)量上的法律規(guī)制而有所差異呢？筆者認(rèn)為，對于是本集體經(jīng)濟組織成員的，優(yōu)先滿足其基本住宅需求，擁有兩處以上或超過規(guī)劃面積標(biāo)準(zhǔn)的，視再建住宅數(shù)量或面積由雙方協(xié)商，但若采取金錢補償方式一定要遵循房屋的市場價格。對于不是本集體經(jīng)濟組織成員的，應(yīng)主要考慮其是否有居住保障，若無居住保障，則與本集體經(jīng)濟組織成員一視同仁，不應(yīng)差別對待；若有居住保障，其同意金錢補償?shù)?，按市場價格予以補償，不同意金錢補償?shù)?，繳納土地出讓金后可以取得相同面積的房屋所有權(quán)。

（六）房屋毀損、滅失

繼承人或受遺贈人的農(nóng)村住宅可能會因意外或他人的故意或過失行為而毀損、滅失。無論其是否為本集體經(jīng)濟組織成員，當(dāng)該住宅因意外或他人的故意或過失行為而毀損的，毫無疑問，權(quán)利人可自行修繕或要求他人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。那么可否對該住宅進行重建呢？

對于繼承人或受遺贈人是本集體經(jīng)濟組織成員的，因其在繼承該住宅的同時也繼承了該宅基地使用權(quán)，所以權(quán)利人可在原宅基地上重建房屋，即便其有兩處以上的住宅或住宅面積有違數(shù)量上的法律規(guī)制。endprint

對于繼承人或受遺贈人不是本集體經(jīng)濟組織成員的，其繼承該住宅的所有權(quán)卻并不享有住宅范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)。因此，在該農(nóng)村住宅因意外或他人的故意或過失行為而滅失時，不得在原宅基地上重建住宅或只能請求侵權(quán)行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。原因在于，在該住宅滅失之后，原住宅的宅基地使用權(quán)為集體經(jīng)濟組織所享有，依據(jù)我國《土地管理法》第八條、第六十二條的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，只有本集體經(jīng)濟組織成員才能申請宅基地，在宅基地上建造住宅。因此，從我國目前的法律規(guī)定與司法實踐來看，當(dāng)農(nóng)村住宅的繼承人或受遺贈人不是本集體經(jīng)濟組織成員時，會造成“房地分離”，而集體經(jīng)濟組織不能拆除該住宅以收回宅基地使用權(quán)，只能“期待”該住宅滅失，但權(quán)利人往往會采取各種措施延長其壽命，這將會妨礙物的經(jīng)濟效益，導(dǎo)致資源的浪費，不利于社會經(jīng)濟的發(fā)展。綜合前文對因繼承或受遺贈導(dǎo)致多處住宅或超規(guī)劃面積標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的論述，我們需對這些資源閑置、浪費情形采取相應(yīng)對策。

當(dāng)農(nóng)村住宅的繼承人或受遺贈人不是本集體經(jīng)濟組織成員的，理論上有兩種策略解決這一“房地分離”狀態(tài)，即強制回購制度[19-21]與土地法定租賃權(quán)制度[22，23]。

強制回購制度是在權(quán)利人因繼承或受遺贈而導(dǎo)致農(nóng)村住宅閑置、浪費時，由集體經(jīng)濟組織依法收回宅基地，并給予相應(yīng)補償?shù)臋C制。這尤其在權(quán)利人不是本集體經(jīng)濟組織成員時對解決“房地分離”狀態(tài)意義更為重大。例如，山東省《泰安市農(nóng)村村民住宅管理辦法》第十條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶有兩處以上宅基地的，村民委員會可依法將多余的宅基地收回，統(tǒng)一安排使用。有地面附著物的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償，補償標(biāo)準(zhǔn)由村民會議制定……。筆者認(rèn)為，目前我國法律對強制回購制度尚無明文規(guī)定，地方性規(guī)定在效力位階上是存疑的，況且或多或少有一些強迫的意味。即使基于公共利益的考慮實行相似制度，應(yīng)保證程序的公開、公平以及公正。集體經(jīng)濟組織應(yīng)與權(quán)利人進行平等協(xié)商，對該住宅的價值應(yīng)予以評估，必要時須有第三方專業(yè)機構(gòu)的參與，并參照市場價格予以確定等。

非本集體經(jīng)濟組織成員因繼承或受遺贈而取得農(nóng)村住宅時，在該農(nóng)村住宅的存續(xù)期間內(nèi)，權(quán)利人對該住宅享有法定租賃權(quán)，并應(yīng)向本集體經(jīng)濟組織繳納一定的租賃費用，此即為見之于臺灣立法的法定租賃權(quán)制度。一方面，法定租賃權(quán)制度使權(quán)利人承擔(dān)一定的租賃費用負(fù)擔(dān)，既可以促使其積極利用其繼承或受遺贈的農(nóng)村住宅，充分發(fā)揮物的效用，又可以迫使其因經(jīng)濟壓力放棄對該住宅的權(quán)利，恢復(fù)“房地一體”的狀態(tài)。另一方面，租賃費用收歸集體經(jīng)濟組織，為全體集體經(jīng)濟組織組成員所有，維護了集體經(jīng)濟組織及其成員的合法權(quán)益。但實施這一制度時仍應(yīng)充分考慮權(quán)利人的住宅及經(jīng)濟保障情況，對于生活困難或是無住宅的人員，應(yīng)減免或免除其租賃費用。

（七）權(quán)利人死亡或拋棄

權(quán)利人死亡后，其繼承或受遺贈的農(nóng)村住宅無人繼承或無人受遺贈時，該住宅的產(chǎn)權(quán)歸屬如何呢？依據(jù)我國《繼承法》第三十二條規(guī)定，無人繼承又無人受遺贈的遺產(chǎn)，歸國家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸所在集體所有制組織所有。權(quán)利人是本集體經(jīng)濟組織成員的，該住宅自然歸本集體經(jīng)濟組織所有毫無疑議。但問題是，當(dāng)權(quán)利人是其他集體經(jīng)濟組織成員或根本不是集體經(jīng)濟組織成員時，該住宅是依法歸其他集體經(jīng)濟組織或國家所有還是歸屬于本集體經(jīng)濟組織所有呢？如果歸屬于其他集體經(jīng)濟組織或是國家所有，是否又在一定程度上導(dǎo)致了“房地分離”狀態(tài)呢？筆者認(rèn)為：（1）當(dāng)權(quán)利人是其他集體經(jīng)濟組織成員的，該住宅應(yīng)歸其他集體經(jīng)濟組織所有，其他集體經(jīng)濟組織可將其轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織；（2）當(dāng)權(quán)利人不是集體經(jīng)濟組織成員的，雖依法須歸國家所有，但我國是社會主義國家，國家的財產(chǎn)具有公有性質(zhì)，集體經(jīng)濟組織財產(chǎn)性質(zhì)與其一致，故歸本集體經(jīng)濟組織所有應(yīng)無不可。然而在現(xiàn)實生活中，絕大多數(shù)情況是歸本集體經(jīng)濟組織所有，這或許與因我國城鄉(xiāng)二元體制下，農(nóng)村住宅的有限流轉(zhuǎn)致使其價值較低、各方無意爭取有關(guān)。

權(quán)利人拋棄其繼承或受遺贈的農(nóng)村住宅后，該住宅即成為法律上的無主物，那么自然人、法人和其他組織可否基于先占而取得該住宅的所有權(quán)呢？目前我國法律尚無明文規(guī)定先占制度，其在日常生活中是作為習(xí)慣而存在。關(guān)于先占制度，理論上有三種立法例：（1）先占自由主義，不論動產(chǎn)、不動產(chǎn)，皆可適用先占制度，此為羅馬法立法例；（2）先占權(quán)主義，不動產(chǎn)僅國家享有先占權(quán)，動產(chǎn)須由法律許可方能取得所有權(quán)，此為日耳曼法立法例；（3）折中主義，不動產(chǎn)只能由國家先占，動產(chǎn)則實行先占自由主義，此為現(xiàn)今大多數(shù)國家立法例。[23]筆者贊成折中說，因此被權(quán)利人拋棄的農(nóng)村住宅應(yīng)歸國家所有。

四、結(jié)語

繼承開始后，農(nóng)村住宅的繼承人或受遺贈人無論是否具有本集體經(jīng)濟組織成員資格，都能依法取得該住宅的所有權(quán)，依法進行產(chǎn)權(quán)登記、受到法律保護。其后，當(dāng)該農(nóng)村住宅出現(xiàn)有違數(shù)量上的法律規(guī)制、所有權(quán)移轉(zhuǎn)、抵押、出租、征收、房屋毀損、滅失以及權(quán)利人死亡或拋棄等狀態(tài)時，相應(yīng)法律關(guān)系的利害關(guān)系人或多或少會受本集體經(jīng)濟組織成員身份的影響，對現(xiàn)行不合理的法律制度提出了一些相關(guān)建議。逐一分析這些問題后，我們對農(nóng)村住宅的繼承及其后的狀態(tài)有了更深刻的認(rèn)識。

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