調(diào)控房價從需求入手

文/汪燕鄔敏芳

中國特殊的國情下，房價的“瘋狂”已不能再用簡單意義上的“供需失衡”來解釋，房價飆升更多地來自于需求的不斷泛化

在衣食住行這些人類基本需求中，“住”從來沒有像今天一樣吸引了幾乎所有人的眼球。在杭州，由于諸多樓盤頻頻上演當(dāng)天開盤、當(dāng)天售罄的瘋狂，還造就了一個新名詞——“日光盤”。

一邊是政府調(diào)控政策密集出臺，一邊則是房價頂風(fēng)上揚逆水快跑，房價在理性回歸的呼聲中越呼越高，究竟是什么導(dǎo)致了樓市如此“瘋狂”？歸根結(jié)底還是由市場經(jīng)濟根本定律——供求關(guān)系決定的，只是在中國特殊的國情下，房價的“瘋狂”已不能再用簡單意義上的“供需失衡”來解釋，房價飆升更多地來自于需求的不斷泛化。

——居住需求。中國的城市家庭在以每年約1000萬戶的速度增長，絕大部分家庭必須在商品房市場解決住房問題。另一方面，中國已進入解決城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期，城市化進程在不斷加速，今后還有4億農(nóng)民需要進城。居住是一種基本需求，在供給條件不變的情況下，日益增長的剛性需求必將支撐著房價的持續(xù)上漲。

——投資需求。房地產(chǎn)開發(fā)在近乎單邊上揚的行情中，已發(fā)展成為最賺錢的產(chǎn)業(yè)，投資回報遠超其他行業(yè)，并不斷造就“地王”。住房對消費者而言，不僅是消費品，還是投資品，不僅解決居住問題，在瘋狂上漲時期還是一種快速的財富積累方式，“買什么也不如買房子保險”的言論讓買房抗通脹的民眾不顧一切。在一本萬利的賺錢效應(yīng)刺激下，蜂擁而入的各路資金必將推動著房價持續(xù)上漲。

——地方財政需求。在中國，用于商品房開發(fā)的土地還面對著一種特殊需求，即地方財政收入的重要來源。自1994年分稅制改革后，各地的土地出讓金基本劃歸地方政府，并逐漸演變成為了地方的“第二財政”。依照今年“兩會”財政部的報告，2009年土地出讓收入占全國地方財政收入的比例達到40%以上。由于見效快、來錢容易，越來越多的地方政府熱衷“賣地”，并期望獲得越來越高的收益。只要地方政府的財政收入還要大部分依靠土地出讓，則“地價推高房價，房價帶動地價”的惡性循環(huán)就會繼續(xù)上演。

——政績考核需求。房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，往往是拉動地方經(jīng)濟增長的主力軍，其對經(jīng)濟增長的貢獻已遠大于其他實體經(jīng)濟。在以GDP為地方政府政績考核“硬杠杠”的情況下，繁榮的房地產(chǎn)市場不僅為地方政府帶來巨額的地租收益和稅收收入，還帶來了漂亮的政績，無怪乎越來越多的地方政府熱衷于將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。

然而，當(dāng)越來越多的資金變?yōu)榇u頭水泥、越來越多剛成長起來的中產(chǎn)階層淪為“房奴”、越來越多的進城農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生成為買不起房的“無根”市民，經(jīng)濟主體的安全、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級、城市化的進程、民生的改善、社會的穩(wěn)定，等等，無疑都面臨著更加嚴(yán)峻的考驗。當(dāng)房地產(chǎn)到了不可收拾的地步時，每個人都要為之承擔(dān)后果，日本的前車之鑒不可不鑒。對眼下房地產(chǎn)的泡沫，無論如何我們都已經(jīng)不能輕視低估、麻木不仁了。

在供給有限的條件下，面對有強大剛性需求做后盾的房市，如果一味地采取抑制需求的圍追堵截，只能使宏觀調(diào)控變成“空調(diào)”，倒不如“開壩引流”，合理疏導(dǎo)需求，才能實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

首先，加快保障性住房供給。實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想，政府要承擔(dān)起更多的責(zé)任，一方面加快保障性住房建設(shè)，保障低收入群體的居住權(quán)，同時通過分離需求來降低快速上漲的房價；另一方面要進一步健全完善保障性住房制度，如調(diào)整經(jīng)濟適用房可以上市交易的政策，改為只能由政府回購，讓經(jīng)適房真正發(fā)揮作用。

其次，合理引導(dǎo)資金流向。加強監(jiān)管，讓產(chǎn)業(yè)資本回歸產(chǎn)業(yè)，使其不再“東張西望”。在強調(diào)增加居民財產(chǎn)性收入的同時，開辟更多的渠道增加居民的投資收益，同時弱化住房的投資品功能。

最后，解決對土地財政的過度依賴。在期望中央進一步完善財稅體制、促進財權(quán)與事權(quán)更加統(tǒng)一的同時，各級地方政府要進一步轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，將發(fā)展的重點進一步轉(zhuǎn)向調(diào)整轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上，依靠經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級使財政收入和經(jīng)濟發(fā)展獲得可持續(xù)性。