房地產(chǎn)項目財務控制的實施與效果

王健潮

2007年以來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資幾乎增加一倍，且房地產(chǎn)業(yè)在社會總投資中一直保持了較高的比例，是我國投資最大的產(chǎn)業(yè)。

一、某某房地產(chǎn)開發(fā)項目簡介

某某房地產(chǎn)開發(fā)項目位于本市中心地帶，實際建設(shè)用地面積為382268.6平方米，規(guī)劃地上建筑面積675840平方米，其中包括住宅611300平方米，公建63700平方米，配套市政設(shè)施840平方米，地下車庫建筑面積24400平方米，地下商服8845平方米。

二、某某房地產(chǎn)項目財務控制的實施

（一）建立財務控制組織體系

有效的組織機構(gòu)是保證財務控制得力的首要條件，沒有有效的組織機構(gòu)，財務預算就不能夠分解落實到各個部門、各個層次和各崗位，財務預算目標就不能夠順利實現(xiàn)。2009年年末，某某項目進入資金注入階段，直至項目破土動工，這一期間統(tǒng)稱為項目前期。這一階段項目公司的工作重點在逐步完善組織機構(gòu)建設(shè)，為后期項目的順利完成莫定基礎(chǔ)。

1.組建了財務預算管理委員會。由行政一把手領(lǐng)導，經(jīng)濟部部長和財務部部長及雅能公司財務總監(jiān)組成的具有權(quán)威性的財務預算管理委員會，負責該項目所有資金收支計劃及預算的總體平衡、宏觀調(diào)控、研究、控制、考核和審批。

2.確立了財務部門的核心地位。本項目根據(jù)三方的合作協(xié)議和公司章程的明確規(guī)定，財務部門是財務管理的綜合歸口部門，主要負責財務管理和會計核算工作，即使用、籌措和統(tǒng)一調(diào)度資金；如實及時反映財務狀況和經(jīng)營成果；參與經(jīng)營決策和項目決策；為決策提供準確的會計資料；編制企業(yè)財務預算和財務成本費用計劃；監(jiān)督財務預算的實施情況；對財務預算的實施及執(zhí)行情況進行總結(jié)、分析和考核；參與預算項目的經(jīng)濟論證評價。

（二）健全財務內(nèi)部控制制度

財務內(nèi)部控制制度包括財務控制組織機構(gòu)的設(shè)立和企業(yè)內(nèi)部采取的所有規(guī)范財務活動的相互協(xié)調(diào)的方法和措施。這些方法和措施用于保護企業(yè)的財產(chǎn)，檢查企業(yè)會計信息的準確性和可靠性，提高經(jīng)營效率，促使有關(guān)人員遵從既定的管理方針辦事。某某項目公司的財務內(nèi)部控制制度建設(shè)，大部分在項目前期擬建，在項目工程建設(shè)期逐步完善。其中最具特點的是聯(lián)審聯(lián)簽制度、授權(quán)審批制度和逐步規(guī)范的財務流程制度。比如在某某項目工程建設(shè)期，隨著資金流動的頻繁，暴露出了領(lǐng)導審批權(quán)限不明的問題。造成不管是多大的資金都需要經(jīng)過董事長審批這一現(xiàn)象，很多款項因為高層領(lǐng)導有事耽誤了支付，延誤了工程的進度。針對這些問題，項目公司的經(jīng)理工作會議經(jīng)討協(xié)商，并最終將聯(lián)審聯(lián)簽制度寫入《財務業(yè)務流程》。以十萬元為限，十萬元以下支出由總經(jīng)理與主管財務副總經(jīng)理聯(lián)簽，十萬元以上的支出由總經(jīng)理與主管財務副總經(jīng)理聯(lián)審聯(lián)簽后由董事長簽批。另外，由于資金的籌集受籌資成本、渠道、方式及籌資時間等因素的限制，為滿足各部室所需款項能按時支付，超過20萬元的付款，各部室應提前向財務部提出用款計劃申請，財務部結(jié)合銀行存款的實際情況，向公司領(lǐng)導提供計劃籌資金額。

（三）實行全面的預算管理

首先應建立各級預算管理的組織體系，健全從預測、決策到執(zhí)行、監(jiān)督、考核，按各級責任層次劃分的責任制，做到權(quán)責明確，管理到位。在某某項目的前期，財務控制重點在于各項財務制度的擬定和整個開發(fā)項目的財務預算的制定、預測開發(fā)項目的各項經(jīng)濟指標，制定各項相關(guān)財務制度，確保各項財務預算經(jīng)過公司董事會通過。某某項目在預算管理方面制定的具體制度主要包括：《財務預算管理委員會工作制度》、《財務預算管理制度》、《財務預算審批程序》、《財務預算執(zhí)行情況分析和考核制度》等。建立完善的財務預算制度，不僅可以反映財務預算為實現(xiàn)項目經(jīng)營目標和計劃服務的宗旨，而且可以使財務預算的實施有章可循，有法可依，有據(jù)可查。同時某某項目把加強現(xiàn)金流量控制作為實施財務預算管理的核心。而編制現(xiàn)金流量預算的數(shù)據(jù)來源和編制依據(jù)是現(xiàn)金流量表。通過對現(xiàn)金流量的有關(guān)數(shù)據(jù)進行比較、分析和研究，從而了解和預測項目公司的財務狀況及現(xiàn)金流轉(zhuǎn)情況，揭示項目公司現(xiàn)金的支付能力，從而為科學預測和決策提供依據(jù)。

（四）逐步完善貨幣資金控制

1.對貨幣資金完整性的控制。貨幣資金完整性控制的范圍包括各種收入及欠款回收。（1）對發(fā)票、收據(jù)的管理規(guī)范。發(fā)票、收據(jù)控制是利用發(fā)票、收據(jù)編號的連續(xù)性，核對收到的貨幣資金與發(fā)票、收據(jù)金額是否一致，以確保收到的貨幣資金全部入賬的一種完整性控制手段。（2）對銀行對賬單的控制規(guī)范。銀行對賬單控制是利用銀行對賬清單與企業(yè)銀行存款日記賬進行核對，以確保銀行存款存在性與完整性的一種控制方法。項目公司通過每月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，及時發(fā)現(xiàn)未達賬項，分析其原因，發(fā)現(xiàn)其是否存在錯弊。

2.對貨幣資金安全性的控制。貨幣資金安全性控制的范圍包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。由于應收、應付票據(jù)的變現(xiàn)能力較強，故也將其納入貨幣資金控制范圍內(nèi)。某某項目針對項目公司業(yè)務的特點，采用的貨幣資金安全性控制方法有以下幾種：（1）賬實盤點控制。定期或不定期對貨幣資金進行盤點，以確保企業(yè)資產(chǎn)安全的一種常見的控制方法，每月出納人員都編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。（2）庫存限額控制。庫存限額控制是利用核定企業(yè)每日貨幣資金余額，超過庫存限額的貨幣資金送存銀行或匯交某一銀行賬戶，從而降低貨幣資金安全性控制風險的一種方法。利用此方法還能高度集中貨幣資金，統(tǒng)籌使用，特別適用于商品房銷售階段的現(xiàn)金管理。（3）實物隔離控制。實物隔離控制是采取妥善措施確保除實物保管之外的人員不得接觸實物的控制方法。比如，現(xiàn)余只能由出納保管，銀行承兌匯票也只能由一人專管，否則將導致責任不清，不法分子很可能會混水摸魚，侵占貨幣資金，以確保貨幣資金實物安全。

3.對貨幣資金合法性的控制。貨幣資金合法性控制針對的是貨幣資金收入與支付。某某項目的合法性控制采用加大監(jiān)督檢查力度的方法，如對于業(yè)務量少、單筆金額小的單位，記賬憑證可一人復核；對于業(yè)務量大、單筆金額大的單位，記賬憑證則由兩人復核。通過加大內(nèi)部審計監(jiān)督力度還可以發(fā)現(xiàn)一些不合法的貨幣資金收、付。另外項目公司對貨幣資金的支付實行嚴格的授權(quán)審批制度，重點控制大筆金額貨幣資金支付。

4.貨幣資金效益性的控制。貨幣資金效益性控制是服從企業(yè)財富最大化的財務管理目標，通過運用各種籌資、投資手段合理、高效地持有和使用貨幣資金的控制方法。某某項目制定了貨幣資金收支中、長期計劃，在合理預測一定時期貨幣資金存量的情況下，通過實施一些推遲貨幣資金支付的采購政策和加速貨幣回籠的銷售政策，通過收回投資等方法，有效的解決了貨幣支出的缺口。

三、某某房地產(chǎn)項目財務控制的效果

經(jīng)過了1年多的磨合和完善，某某項目公司財務管理工作逐步進入了正規(guī)化的管理模式，基本上解決了審批權(quán)限和貨幣資金審批程序、現(xiàn)金管理的矛盾，較順利地完成了財務預算，為為項目公司今后的財務控制提供了寶貴的經(jīng)驗。