淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算

尹淑萍

隨著各地房價的水漲船高，房地產(chǎn)開發(fā)越來越熱，五家渠憑借地理優(yōu)勢和良好的居住及投資環(huán)境，房價也是直線上升。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員，一直思考如何作好房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，使領(lǐng)導(dǎo)及時準確的掌握會計信息，促使房屋的購建成本更加透明化，希望能對抑制房價的瘋漲起到一定作用。

房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大，建設(shè)周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風險高等特點。這就更需要精打細算，規(guī)避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作是一項復(fù)雜的會計核算工作。提高開發(fā)項目的會計核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當務(wù)之急。

一、當前會計核算存在的問題

1.執(zhí)行會計核算制度五花八門

自2006年頒布了企業(yè)會計準則以來，新的準則對企業(yè)會計核算規(guī)定了具體的執(zhí)行標準，方便了會計業(yè)務(wù)的實際操作，加上各級財政部門多次對企業(yè)會計人員進行培訓(xùn)，因此對新的準則了如指掌，會計核算水平較高，提供了準確的會計信息。但是對大多房地產(chǎn)企業(yè)會計來說，不知道房地產(chǎn)行業(yè)該執(zhí)行何種會計制度，可以采用的有新準則、《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、行業(yè)會計制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，這些都涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，但是究竟應(yīng)該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規(guī)定究竟應(yīng)該執(zhí)行哪個會計制度，影響了會計核算正確核算的準確性，也是房地產(chǎn)會計核算的難點之一。

2.會計科目不完整，無法準確反映會計信息

房地產(chǎn)行業(yè)從另一方面來說，也是產(chǎn)品加工廠，只是生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，雖說商品房也是房地產(chǎn)企業(yè)的庫存商品，但是僅憑“生產(chǎn)成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產(chǎn)企業(yè)商品開發(fā)流程的會計核算，也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中，除房地產(chǎn)會計制度以外，都沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。

二、進一步規(guī)范會計核算的措施

1.根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，準確選擇會計制度

（1）《小企業(yè)會計制度》根據(jù)國務(wù)院國資廳評價函［2003］327號文件的規(guī)定，不能同時滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1000萬元以上兩個條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為小企業(yè)。按照財政部和國家稅務(wù)總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標準的包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或新準則的企業(yè)外，都應(yīng)執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。

（2）《企業(yè)會計制度》和新準則下的會計制度體系2006年財政部發(fā)布了新的38項具體會計準則（以下簡稱新準則），規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。

新的38項準則及其《應(yīng)用指南》的新會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準則的，都應(yīng)當執(zhí)行新準則規(guī)定的會計制度。

（3）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會計制度體系，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達不到執(zhí)行新準則的條件，也沒有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。

2.應(yīng)增設(shè)的會計科目

現(xiàn)行所有會計制度涉及會計科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務(wù)會計報告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設(shè)某些會計科目。根據(jù)這一規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》或新準則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會計制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規(guī)定的：

（一）“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費用和成本，包括：（1）開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關(guān)稅費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)備費等費用；（2）開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項和工程進度估價的開發(fā)成本；（3）工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用；（4）分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔的公共配套設(shè)施費、計提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費和分攤的間接開發(fā)費用；（5）應(yīng)予資本化計入產(chǎn)品成本的借款費用等；（6）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗收合格的房地產(chǎn)成本。

購入已拆遷平整的土地準備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開發(fā)時再以適當?shù)姆峙浞椒?，分攤到“開發(fā)成本”的明細科目。

（二）“開發(fā)間接費用”科目。本科目相當于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔的費用以外的各項間接費用。

（三）“開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地產(chǎn)。

（四）“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

（五）“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

編制資產(chǎn)負債表時，以上增設(shè)的5個會計科目的期末余額，均應(yīng)計入報表的“存貨”項目。

一個企業(yè)要增強自身的競爭能力，就必須有效實施財務(wù)管理，以在激烈的市場競爭中始終處于優(yōu)勢地位。財務(wù)會計工作在經(jīng)濟建設(shè)中占有舉足輕重的地位，承擔著不可替代的作用，經(jīng)濟和社會每前進一步，都離不開財會人員扎實有效的工作。那么結(jié)合本單位的具體實際情況，選擇適用的會計制度和會計科目，這只是提供了良好的硬件環(huán)境，要提供更好地會計信息和會計核算質(zhì)量，僅憑這點還是遠遠不夠的，更重要的還要有完善的會計核算制度體系和高素質(zhì)的會計人員，因此房地產(chǎn)公司還要加強會計核算的規(guī)章制度建設(shè)及配備會計高級人才。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點，建立和健全規(guī)章制度，加強和完善房屋會計成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使會計核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。

在保證會計工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會計機構(gòu)，配備高素質(zhì)的會計核算人員。尤其是開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分，加強成本核算工作，財務(wù)負責人、主管會計、成本會計、銷售會計等會計崗位都要靜心選拔，不僅要業(yè)務(wù)水平強，而且人員思想素質(zhì)高，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算更上一層樓。