開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值確定的探討——以福清市江陰開(kāi)發(fā)區(qū)為例

施飛鴻,倪貴平

(福建師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院,福建 福州 350007)

1 引 言

開(kāi)發(fā)區(qū)是指經(jīng)國(guó)家或省級(jí)政府科學(xué)規(guī)劃論證和嚴(yán)格審批,為吸引外資、發(fā)展高新技術(shù)、促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而設(shè)立的經(jīng)濟(jì)區(qū)域[1],是一個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域整體發(fā)展的助推器和科技創(chuàng)新基地。開(kāi)發(fā)區(qū)的土地集約利用程度直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展,因而評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地集約利用狀況具有重要意義。

開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)旨在通過(guò)基礎(chǔ)調(diào)查、分析評(píng)價(jià)土地集約利用程度、測(cè)算土地集約利用潛力,全面掌握土地集約利用狀況,推動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用管理基礎(chǔ)信息建設(shè),為開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)升級(jí)審核、動(dòng)態(tài)監(jiān)控及有關(guān)政策制定提供依據(jù)[2]。在已有的研究文獻(xiàn)中評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的合理與否是土地集約評(píng)價(jià)的關(guān)鍵[3],根據(jù)選取指標(biāo)的針對(duì)性、代表性和可比性等原則,開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)應(yīng)從土地利用狀況、用地效益和管理績(jī)效3個(gè)方面開(kāi)展。

評(píng)價(jià)指標(biāo)的理想值是對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn),指標(biāo)理想值的確定是技術(shù)方案中的一個(gè)關(guān)鍵,也是一個(gè)難點(diǎn)。理想值確定的不合理,將會(huì)影響整個(gè)評(píng)價(jià)的真實(shí)性和科學(xué)性,就不能準(zhǔn)確反映開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用狀況,也就失去了開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)目的和意義[4]。由于各開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展背景、現(xiàn)狀條件的迥異,地區(qū)傳統(tǒng)文化、思想意識(shí)的差別,以及政府決策傾向、發(fā)展重點(diǎn)的不同,決定了開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值不具有普遍性,所以開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的標(biāo)準(zhǔn)就很難制定[5]。目前,國(guó)內(nèi)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)中的指標(biāo)理想值的確定多以 《開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程 (試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《規(guī)程》)中的理想值確定的參照方法 (目標(biāo)值法、發(fā)展趨勢(shì)估計(jì)法、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)逼近法、專(zhuān)家咨詢(xún)法)為準(zhǔn)[6-11]。對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)自身而言,確定橫向比較的理想值難度很大,而且理想值是一個(gè)目標(biāo)值,應(yīng)該具有明確的期限。雖然 《規(guī)程》中給出了理想值的參照方法,但各種方法之間統(tǒng)一口徑還是存在一定難度。

探討福清市江陰開(kāi)發(fā)區(qū)的土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的確定,不僅對(duì)整個(gè)福清市的開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整,而且對(duì)國(guó)內(nèi)其它城市的開(kāi)發(fā)區(qū)也具有一定的示范和參考作用。因此,本文嘗試結(jié)合福清市江陰開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)研究實(shí)踐,對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的確定進(jìn)行了實(shí)證研究,期望本文的研究能提高我國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用的評(píng)價(jià)水平,并為土地管理部門(mén)的科學(xué)決策提供一定的實(shí)證參數(shù)。

2 開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及指標(biāo)理想值的確定

2.1 開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的確定

開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作體系的內(nèi)容主要由土地利用狀況調(diào)查、土地集約利用程度評(píng)價(jià)和土地集約利用潛力測(cè)算3個(gè)部分構(gòu)成,其中土地集約利用程度評(píng)價(jià)是評(píng)價(jià)工作的核心部分。由于目標(biāo)的多樣性和宏觀(guān)性,難以從單一指標(biāo)上進(jìn)行評(píng)價(jià),本文通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用調(diào)查和研究,以開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀為基礎(chǔ),以開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用內(nèi)涵為依據(jù),結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)特殊的功能定位,依據(jù)指標(biāo)選擇的綜合性、代表性、合理性和可得性原則,本文從土地利用狀況、用地效益和管理績(jī)效3個(gè)方面構(gòu)建開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 (見(jiàn)表1)[2]。

表1 開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.1.1 土地利用狀況 土地利用狀況包含土地開(kāi)發(fā)程度、用地結(jié)構(gòu)狀況和土地利用強(qiáng)度等3個(gè)子目標(biāo),反映了截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀情況。

土地開(kāi)發(fā)程度涉及3個(gè)指標(biāo):土地開(kāi)發(fā)率、土地供應(yīng)率和土地建成率。土地開(kāi)發(fā)率是指開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已達(dá)到供地條件的土地面積與不可建設(shè)土地以外的土地面積之比。土地供應(yīng)率是指開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地面積與已達(dá)到供地條件的土地面積之比,反映開(kāi)發(fā)區(qū)已達(dá)到供地條件土地的供應(yīng)情況。土地建成率是指開(kāi)發(fā)區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積與已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地面積之比,反映已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地的建成狀況。

用地結(jié)構(gòu)狀況涉及2個(gè)指標(biāo):工業(yè)用地率和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地率。因 《規(guī)程》中指出高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地率這一指標(biāo)屬于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)的必選指標(biāo),江陰開(kāi)發(fā)區(qū)不屬于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),所以本文僅考慮工業(yè)用地率這一指標(biāo)。工業(yè)用地率是指開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積與已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積之比。反映開(kāi)發(fā)區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地中工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的比重。

土地利用強(qiáng)度涉及4個(gè)指標(biāo):綜合容積率、建筑密度、工業(yè)用地綜合容積率和工業(yè)用地建筑密度。綜合容積率是指截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積與已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的比值。建筑密度是指截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地內(nèi)的建筑基底總面積與已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的比值。工業(yè)用地綜合容積率是指截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地上的總建筑面積與已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積之比;工業(yè)用地建筑密度是指截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地上的建筑基底總面積與已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積之比。前面兩個(gè)指標(biāo)均反映已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的總體利用強(qiáng)度,后面兩個(gè)指標(biāo)均反映已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的利用強(qiáng)度。

2.1.2 用地效益 用地效益包含產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出效益1個(gè)子目標(biāo),反映開(kāi)發(fā)區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的效益情況。產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出效益涉及2個(gè)指標(biāo):工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度、工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度。工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度是指開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額與已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積之比,反映開(kāi)發(fā)區(qū)已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的投入強(qiáng)度。工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度是指開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值與開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積之比,反映開(kāi)發(fā)區(qū)已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的產(chǎn)出效益。

2.1.3 管理績(jī)效 管理績(jī)效包含土地利用監(jiān)管績(jī)效、土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度等2個(gè)子目標(biāo),反映開(kāi)發(fā)區(qū)土地管理水平和效果。

土地利用監(jiān)管績(jī)效涉及2個(gè)指標(biāo):到期項(xiàng)目用地處置率和閑置土地處置率。到期項(xiàng)目用地處置率是指截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)累計(jì)有償使用且已到期并已處置的項(xiàng)目用地面積與累計(jì)有償使用且已到期項(xiàng)目用地總面積之比,反映開(kāi)發(fā)區(qū)到期項(xiàng)目用地的處置情況。閑置土地處置率是指截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)累計(jì)已處置的閑置土地總面積與累計(jì)閑置土地總面積之比,反映開(kāi)發(fā)區(qū)閑置土地的處置情況。

土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度涉及2個(gè)指標(biāo):土地有償使用率和土地招拍掛率。土地有償使用率指開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)累計(jì)有償使用的項(xiàng)目用地面積與開(kāi)發(fā)區(qū)已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地面積之比,反映開(kāi)發(fā)區(qū)有償供地情況。土地招拍掛率是指2002年7月1日到評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)累計(jì)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的土地總面積占開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)已出讓土地總面積之比,反映開(kāi)發(fā)區(qū)土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度。這兩項(xiàng)指標(biāo)是衡量土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度的重要指標(biāo)[2]。

2.2 指標(biāo)理想值的確定方法

在確定開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值時(shí),應(yīng)把開(kāi)發(fā)區(qū)放在城市或區(qū)域之中,根據(jù)城市或區(qū)域的基礎(chǔ)條件進(jìn)行分類(lèi),針對(duì)不同指標(biāo)特征和城市自身特征[12],采用以下方法來(lái)確定理想值:(1)目標(biāo)值法:結(jié)合國(guó)家、區(qū)域、開(kāi)發(fā)區(qū)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等目標(biāo),結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、有關(guān)用地標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)政策等,確定指標(biāo)理想值;(2)發(fā)展趨勢(shì)估計(jì)法:在遵循節(jié)約集約、合法合規(guī)用地原則的前提下,結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)估測(cè)指標(biāo)理想值,趨勢(shì)估計(jì)期限宜為3～5年;(3)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)逼近法:借鑒國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用經(jīng)驗(yàn),確定指標(biāo)理想值;(4)專(zhuān)家咨詢(xún)法:選擇一定數(shù)量的專(zhuān)家咨詢(xún)確定指標(biāo)理想值,咨詢(xún)專(zhuān)家數(shù)量為10～40人[2]。

2.3 理想值確定的說(shuō)明

理想值是受開(kāi)發(fā)區(qū)土地的利用狀況、自然地理?xiàng)l件、經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地管理制度乃至社會(huì)習(xí)俗等眾多因素的影響,開(kāi)發(fā)區(qū)間存在各種各樣的差異,不應(yīng)該采用統(tǒng)一的指標(biāo)理想值對(duì)所有開(kāi)發(fā)區(qū)的土地集約利用狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)[12]。確定開(kāi)發(fā)區(qū)指標(biāo)理想值要從自身特點(diǎn)和區(qū)位條件考慮,同時(shí)還要考慮到開(kāi)發(fā)區(qū)自身發(fā)展情況和發(fā)展目標(biāo),綜合確定理想值。本文以福清市江陰開(kāi)發(fā)區(qū)為例來(lái)分析說(shuō)明,通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的評(píng)價(jià)指標(biāo)的實(shí)際值大小和特征進(jìn)行探討,并且按照上述的方法來(lái)確定各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的理想值。

3 江陰開(kāi)發(fā)區(qū)概況

江陰開(kāi)發(fā)區(qū)位于福清市東南部沿海的江陰半島,是福州市主要外港,是閩江下游城市圈的組成部分,土地總面積為1 080 hm2。2006年4月,經(jīng)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)公告升格為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。四至范圍為東至江陰鎮(zhèn)赤厝村海域,南至江陰鎮(zhèn)下石村,西至江陰鎮(zhèn)西港,北至江陰鎮(zhèn)南曹村 (圖1)。在 “以港興市”發(fā)展戰(zhàn)略的帶動(dòng)下,江陰港區(qū)建設(shè)取得突破性進(jìn)展。作為一類(lèi)口岸已正式對(duì)外開(kāi)放,現(xiàn)已開(kāi)通美西、西非、歐地、東南亞等國(guó)際航線(xiàn)以及香港、臺(tái)灣直航航線(xiàn)和多條內(nèi)貿(mào)支線(xiàn)。2008年集裝箱吞吐量40萬(wàn)標(biāo)箱,比增38.79%[13]。區(qū)內(nèi)醫(yī)藥化工、電力能源、港口運(yùn)輸及現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流四大產(chǎn)業(yè)雛形已初步形成,全面步入跨越式增長(zhǎng)的軌道。

4 江陰開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的確定分析

根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)據(jù) (表2),本文從開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的3個(gè)目標(biāo)層面(土地利用狀況、用地效益、管理績(jī)效)來(lái)分析江陰開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的確定。

圖1 江陰開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位圖

表2 福清市江陰開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)現(xiàn)狀值表

4.1 土地利用狀況目標(biāo)層

4.1.1 土地開(kāi)發(fā)程度 土地開(kāi)發(fā)率理想值的確定主要考慮的是開(kāi)發(fā)區(qū)工程建設(shè)的進(jìn)度情況。江陰開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較晚,土地開(kāi)發(fā)率的現(xiàn)狀值為62.03%,但當(dāng)前各項(xiàng)工程建設(shè)都在緊張而有序的進(jìn)行之中,在未來(lái)可預(yù)期的時(shí)間內(nèi),在工程項(xiàng)目保持有序建設(shè)的情況下,通過(guò)專(zhuān)家咨詢(xún)法,其土地開(kāi)發(fā)率的的理想值可確定為80%(表3)。

土地供應(yīng)率理想值的確定主要考慮了開(kāi)發(fā)區(qū)尚有一部分已達(dá)到供地條件卻尚未供應(yīng)和已經(jīng)供應(yīng)卻尚未建成的土地,根據(jù)江陰開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和前3年年均供地情況,江陰開(kāi)發(fā)區(qū)土地供應(yīng)率現(xiàn)狀值為86.95%,截至2008年底開(kāi)發(fā)區(qū)還有492.71 hm2尚可供應(yīng)土地。由此再結(jié)合專(zhuān)家意見(jiàn),江陰開(kāi)發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)率的理想值確定為90%(表3)。

土地建成率理想值的確定主要考慮土地供應(yīng)后工程建設(shè)的進(jìn)程是否正常。江陰開(kāi)發(fā)區(qū)土地建成率現(xiàn)狀值為97.67%。開(kāi)發(fā)區(qū)目前正處于開(kāi)發(fā)的初期階段,根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)近3年的開(kāi)發(fā)速度,筆者采用發(fā)展趨勢(shì)估計(jì)法并結(jié)合專(zhuān)家意見(jiàn),將土地建成率的理想值確定為100%(表3)。

4.1.2 用地結(jié)構(gòu)狀況 江陰開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地率現(xiàn)狀值為60.67%。江陰開(kāi)發(fā)區(qū)因依托于江陰港的發(fā)展,交通、公共服務(wù)等基礎(chǔ)配套設(shè)施比較完善,截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn),開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已達(dá)到供地條件未供應(yīng)土地基本都可做為后備工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地,因此,依據(jù)現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展土地需求預(yù)測(cè),確定工業(yè)用地率理想值為70%(表3)。

4.1.3 土地利用強(qiáng)度 綜合容積率理想值的確定要以規(guī)劃目標(biāo)為指導(dǎo),即要結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、有關(guān)用地標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)政策等,采用目標(biāo)值法進(jìn)行確定其理想值。江陰開(kāi)發(fā)區(qū)的綜合容積率現(xiàn)狀值為0.487,根據(jù)中共福州市委、福州市人民政府在 《關(guān)于實(shí)施 “以港興市”戰(zhàn)略推進(jìn) “南北兩翼”發(fā)展的意見(jiàn)》中,對(duì)江陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)賦予規(guī)劃建設(shè)成為 “集產(chǎn)業(yè)基地、物流中心、重要深水樞紐港口為一體,形成以江陰半島為核心,包括東片的龍高半島和西片的新厝、漁溪鎮(zhèn),輻射福廈交通走廊、平潭島和興化灣的新港城”的新的更高更廣的發(fā)展定位[13]。采用目標(biāo)值法將綜合容積率的理想值確定為0.7。建筑密度的理想值采用專(zhuān)家咨詢(xún)法,同時(shí)結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)際情況將建筑密度理想值確定為25(表3)。

工業(yè)用地綜合容積率和工業(yè)用地建筑密度這2個(gè)指標(biāo)均反映已建成工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的利用強(qiáng)度。根據(jù) 《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》、《福建省工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》等規(guī)定,結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)際情況和區(qū)域規(guī)劃,并通過(guò)專(zhuān)家咨詢(xún)法來(lái)確定理想值。江陰開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地綜合容積率和工業(yè)用地建筑密度的理想值分別確定為33和1(表3)。

4.2 用地效益目標(biāo)層

工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度和工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度的理想值要根據(jù) 《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》、《福建省工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》等規(guī)定,并結(jié)合十一五規(guī)劃并參照其他開(kāi)發(fā)區(qū)的情況,采用發(fā)展趨勢(shì)估算法來(lái)確定開(kāi)發(fā)區(qū)今后大約4年的工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度和工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度具體是根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)前3年工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入和產(chǎn)出值的年均增長(zhǎng),按發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)出2012年開(kāi)發(fā)區(qū)所能達(dá)到的產(chǎn)值和固定資產(chǎn)投資總額;根據(jù)前3年年均供地情況,然后結(jié)合江陰開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)際情況,經(jīng)過(guò)適當(dāng)修正預(yù)測(cè)工業(yè)用地總面積,最后得到工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度和工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度理想值。

江陰開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度和工業(yè)產(chǎn)出強(qiáng)度的現(xiàn)狀值為 3 196.65萬(wàn)元/hm2和1 537.84萬(wàn)元/hm2。雖然江陰開(kāi)發(fā)區(qū)成立時(shí)間較短,入駐企業(yè)多處于早期發(fā)展階段,企業(yè)產(chǎn)值并不是很高,但隨著企業(yè)的發(fā)展和壯大,工業(yè)總產(chǎn)值將逐年增加。因此將其工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度和工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度的理想值分別確定為3 200萬(wàn)元/hm2和5 400萬(wàn)元/hm2(見(jiàn)表3)。

4.3 管理績(jī)效目標(biāo)層

4.3.1 土地利用監(jiān)管績(jī)效 江陰開(kāi)發(fā)區(qū)的到期項(xiàng)目用地處置率和閑置土地處置率兩項(xiàng)指標(biāo)現(xiàn)狀值都為100%。在今后的建設(shè)發(fā)展中,福清市國(guó)土資源局和江陰開(kāi)發(fā)區(qū)如果繼續(xù)堅(jiān)持對(duì)已出讓用地的適時(shí)監(jiān)管和督促,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改和處理,到期項(xiàng)目用地處置率和閑置土地處置率仍可保持為100%。因此,開(kāi)發(fā)區(qū)的到期項(xiàng)目用地處置率和閑置土地處置率兩項(xiàng)指標(biāo)的理想值都確定為100%。

4.3.2 土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度 江陰開(kāi)發(fā)區(qū)前3年有償使用土地年均供地為26.24 hm2,其土地有償使用率和土地招拍掛率的現(xiàn)狀值分別為62.21%和3.74%,這兩個(gè)指標(biāo)理想值的確定具體是根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)前3年有償使用土地年均供地情況,按發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)出2012年開(kāi)發(fā)區(qū)有償使用土地總面積,然后根據(jù)國(guó)務(wù)院31號(hào)文件規(guī)定所有工業(yè)用地采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓的要求,把今后供應(yīng)的工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地面積經(jīng)過(guò)適當(dāng)修正預(yù)測(cè)招拍掛土地總面積,最后得到土地有償使用率和土地招拍掛率的理想值為66%和22.5%(見(jiàn)表3)。

表3 福清市江陰開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值表

5 小 結(jié)

總體來(lái)看,江陰開(kāi)發(fā)區(qū)還處于發(fā)展的初期階段,土地開(kāi)發(fā)程度較低,產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出效益低,但江陰開(kāi)發(fā)區(qū)依托江陰港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì),其開(kāi)發(fā)速度快,開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度將快速得到改善。

根據(jù)上述的江陰開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的確定過(guò)程,筆者在此提出以下關(guān)于評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值確定的建議以期在今后對(duì)其它開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行土地集約利用評(píng)價(jià)時(shí)可起到參考作用。

5.1 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)

在理想值的選取時(shí),主要以開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),同時(shí)結(jié)合有關(guān)行業(yè)或其他開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。特別是為了使理想值更加合理、具有可操作性,對(duì)于目前處于較低水平的指標(biāo)采用行業(yè)規(guī)定最低標(biāo)準(zhǔn),而對(duì)于目前處于較高水平的指標(biāo),則作進(jìn)一步的要求。土地有償使用率和土地招拍掛率等指標(biāo)確定可采用該原則。

5.2 先進(jìn)地區(qū)為導(dǎo)向

對(duì)于在公認(rèn)的規(guī)劃目標(biāo)和有關(guān)規(guī)定中無(wú)法找到理想值的指標(biāo),考慮到區(qū)發(fā)展定位和所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,選取國(guó)家試點(diǎn)高新區(qū)的理想值作為參考,以便更加清楚的認(rèn)識(shí)江陰開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用水平與潛力。工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度等指標(biāo)確定可采用該原則。

5.3 規(guī)劃目標(biāo)為指導(dǎo)

在評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中,定量指標(biāo)的選取,主要是參考江陰開(kāi)發(fā)區(qū) “十一五”規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃中的數(shù)據(jù),以突出理想值確定的科學(xué)性。綜合容積率和工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度等指標(biāo)確定可采用該原則。

5.4 定量評(píng)價(jià)與定性分析相結(jié)合

對(duì)于一些定量評(píng)價(jià)不能得到的或難以確定的理想值指標(biāo),采用專(zhuān)家咨詢(xún)打分的方法。土地開(kāi)發(fā)率、土地供應(yīng)率、土地建成率、工業(yè)用地率、建筑密度、工業(yè)用地綜合容積率、工業(yè)用地建筑密度、到期項(xiàng)目用地處置率和閑置土地處置率等指標(biāo)確定可采用該原則。

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