房地產(chǎn)業(yè)期待制度性變革

葉 檀

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系國計民生，政府、開發(fā)商、消費者三方博弈繁雜而激烈。本書以深刻犀利的文字，透徹地解析政府愿望、政策本質(zhì)、開發(fā)商現(xiàn)狀、消費者困局，以及房地產(chǎn)市場走向，為讀者提供有效的借鑒和參考。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的市場為表、權(quán)力為里的行業(yè)。我們在教育、金融等行業(yè)都見識過這套邏輯，動輒以市場化為名向消費者收高價費用，究其實是壟斷者收取溢價。

這是漸進式改革的一大特點，在改革時期難有本質(zhì)變化。這樣的行業(yè)發(fā)展到極致會成為大多數(shù)人的噩夢，因為絕大多數(shù)消費者不得不品嘗高房價與高度管制導(dǎo)致預(yù)期收益縮水的雙重痛苦，一旦壓力到達臨界點，就會爆發(fā)。

某個行業(yè)成為消費者的痛苦之源，甚至成為貧富差距的替罪羊，指導(dǎo)該行業(yè)的政策與消費市場肯定出了大問題。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的反思不僅需要開發(fā)商、房地產(chǎn)學(xué)者，更需要政策制定者、消費者的參與。

我們應(yīng)該鼓勵理性反思，這是市場正常的第一步。

但我擔心反思能否通過制度性的推進，成為下一輪房改的有益積淀。從根本上來說，房地產(chǎn)市場是投機政策而不是長遠規(guī)劃的產(chǎn)物。在政府1998年后通過艱苦努力，如愿以償?shù)厥狗康禺a(chǎn)市場部分商品化，2003年SARS之后為了拉動內(nèi)需，修改保障型住房政策，為淵驅(qū)魚，把大多數(shù)工薪階層逼成商品房的消費者。政府如愿以償使房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動消費的重要產(chǎn)業(yè)后，卻發(fā)現(xiàn)陷入了外有憤怒的消費者、內(nèi)有急速擴張的無技術(shù)含量開發(fā)商的重重矛盾，以及資產(chǎn)品價格急劇上漲高至難以為繼的窘境。政策因此不斷變化，一月幾變并不鮮見，本意是為了讓房地產(chǎn)趨于理性，結(jié)果是激起了房地產(chǎn)非理性的恐慌和狂熱。

房地產(chǎn)行業(yè)的反思契機是緊縮性金融政策的強大壓力，出發(fā)點是緩解社會矛盾，化解資產(chǎn)泡沫，而不是出于對房地產(chǎn)市場規(guī)律的尊重。

房地產(chǎn)市場政策的翻云覆雨，導(dǎo)致投機主義者增加。遠的不說，從2007年到2008年，房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了令人震驚的變化。在泡沫期，房地產(chǎn)市場成為擠泡重災(zāi)區(qū)；經(jīng)濟緊縮周期，房地產(chǎn)再次被當作居民消費的法寶，受到政策的支撐。而保障房分配的失衡，投資品種過少、尋租空間的廣闊，也讓房地產(chǎn)市場無法樹立正常的規(guī)律，時常處于大起大落的悲喜交集之中。2009年3月，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)小陽春，萬科表示珠三角房價已經(jīng)觸底，顯示出對于政策的領(lǐng)悟水平，萬科局部地區(qū)的降價之風已經(jīng)是過去的一頁。

土地政策沒有改變跡象。以往房地產(chǎn)開發(fā)商之所以不重視現(xiàn)金流，是因為土地成為融資之源，可以通過抵押、出售等方式隨時變現(xiàn)。既然土地是最好的投資品種，可以坐地起價，為什么要保證充足的現(xiàn)金流?那是浪費資金。政府一度動用資金杠桿逼迫開發(fā)商改變游戲規(guī)則，但沒有從根本上動搖土地作為投資品收取高溢價的定位。

一場深刻的反思需要伴隨制度性變革，一個理性的市場需要相應(yīng)的配套措施以明確的稅收取代五花八門的稅費，以確定的稅源代替土地的第二財政地位，以充分有序的市場競爭篩選出優(yōu)質(zhì)企業(yè)，而不是以傾斜的融資手段由政府欽定市場扛鼎企業(yè)。而某些言過其實的消費者在住房民粹主義下對于福利房體制的念念不忘，成為房地產(chǎn)改革的絆腳石。

若不能產(chǎn)生上述變革，反思的果實就是不徹底的半吊子改革，等到土壤氣候適宜，原有模式會全面回潮。

產(chǎn)品質(zhì)量是中國制造的命門，要提升中國制造的信譽，必須有完備的政府監(jiān)管，有企業(yè)的激勵機制，有消費者暢通的維權(quán)渠道。而在房地產(chǎn)市場，此三路均不暢。

房地產(chǎn)行業(yè)說得太多，唾沫掩蓋了真相，口號掩蓋了理性。沉默三分鐘，為了一個畸形的行業(yè)。

《中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭》

葉檀著

山西人民出版社2009.10

定價：34.00元