統(tǒng)一利率政策對房地產(chǎn)價格區(qū)域差異實證分析

□文/李 琴

一、引言

2007年美國次貸危機和2008年全球性金融危機的爆發(fā)，把主要國家政府和經(jīng)濟學(xué)家的目光牢牢地集中在房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。在中央銀行利用貨幣政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的過程中，利率是作為貨幣政策的主要中介指標(biāo)存在并且發(fā)揮作用。國內(nèi)外學(xué)者的理論與經(jīng)驗研究證明的，房地產(chǎn)價格與利率之間存在密切的聯(lián)系。但是，房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，由于房地產(chǎn)商品自身的不可移動性和房地產(chǎn)消費的區(qū)域性，不同地區(qū)房地產(chǎn)難以互相替代，這使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)區(qū)域性不平衡。

二、統(tǒng)一利率政策和房地產(chǎn)市場價格區(qū)域差異實證分析

（一）變量設(shè)置、樣本選取及數(shù)據(jù)說明。本文選取全國35個大中城市（東部16個、中部8個、西部11個）從2001年到2008年的季度數(shù)據(jù)作為樣本。選取房屋銷售價格指數(shù)作為住宅價格指標(biāo)；選取相應(yīng)區(qū)間的貸款基準(zhǔn)利率和個人住房貸款利率的實際值作為利率政策指標(biāo)。相關(guān)的全部數(shù)據(jù)均來源于國研網(wǎng)、中國人民銀行網(wǎng)站和中國國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計公報。實證檢驗前，對所有數(shù)據(jù)取自然對數(shù)。

（二）實證檢驗

1、數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗。本文采用ADF方法對所有變量進(jìn)行單位根檢驗，所有變量皆為一階單整。

2、協(xié)整檢驗。在平穩(wěn)性檢驗基礎(chǔ)上，本文使用E-G兩步法對35個城市的房價和相應(yīng)的實際利率分別進(jìn)行協(xié)整檢驗。

首先，從開發(fā)商的角度，即供給角度來進(jìn)行檢驗。用最小二乘法將35個城市房屋價格銷售指數(shù)的對數(shù)和相應(yīng)的實際貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行回歸。其回歸式如下:

模型中pi為第i個城市的房屋價格銷售指數(shù)；ri是第i個城市的實際利率。

回歸結(jié)果顯示，房價與貸款基準(zhǔn)利率具有長期均衡穩(wěn)定關(guān)系的城市在中部有4個、東西部各1個。

其次，從消費者的角度，即需求角度進(jìn)行檢驗，方法同上。回歸結(jié)果顯示，房價與個人住房貸款利率具有長期均衡穩(wěn)定關(guān)系的城市在中部有4個、東部1個、西部2個。

3、誤差修正模型。為了進(jìn)一步揭示不同地區(qū)住宅價格變化原因，研究利率的短期變動對房價的影響。對于通過協(xié)整檢驗的城市，分別用其房價與房價的一、二、三期滯后項、貸款基準(zhǔn)利率指標(biāo)及其一、二、三期滯后項以及誤差修正項建立誤差修正模型。由于所有樣本的第三期利率滯后項的對數(shù)差分的檢驗結(jié)果無一顯著，故將之去掉。因而最終的誤差修正模型如式（2）所示:

其中，pi，t是第i個城市的當(dāng)期房價；ri，t是第 i個城市的當(dāng)期利率水平；εi，t-1表示第i個城市協(xié)整回歸所得殘差是上一期值。

誤差修正結(jié)果表明:短期房價受貸款基準(zhǔn)利率及其滯后項短期變動影響的城市有3個，其中東部1個、中部2個。利率及利率的滯后項對房價的影響基本呈正向相關(guān)。這說明，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)供給起到抑制作用。而利率及其滯后項的回歸系數(shù)值都較小，說明利率短期變化對房價短期走勢如果有影響的話，其彈性也較小。房價的滯后項對當(dāng)期房價存在短期影響的均為正向影響。這說明，在一些城市，房價短期變化具有慣性，也即這些地區(qū)的房價受其他一些與利率無關(guān)因素的影響。

同理，構(gòu)造誤差修正模型，對于房價與個人住房貸款利率存在協(xié)整關(guān)系的城市，從消費者的角度研究個人住房貸款利率的短期變動對消費者購房需求從而對房價的影響程度。誤差修正結(jié)果表明:短期房價受住房貸款利率及其滯后項短期變動影響的城市有4個，其中東部1個、中部2個、西部1個。值得注意的是，東部地區(qū)和中西部地區(qū)的利率及利率的滯后項對房價的影響方向是相反的。

4、差分經(jīng)典回歸。對于房價與利率不具備長期協(xié)整關(guān)系的城市，本文對其數(shù)據(jù)進(jìn)行了差分以消除數(shù)據(jù)非平穩(wěn)造成的影響，之后進(jìn)行經(jīng)典回歸，來尋求利率及其滯后項短期變動對房價變化的影響。

仍然是首先從開發(fā)商的角度，檢驗貸款基準(zhǔn)利率的短期變動對住房供給從而對房價的短期變動的影響，構(gòu)建經(jīng)典回歸模型如式（3）:

其中，pi，t是第 i個城市的當(dāng)期房價；ri，t是第i個城市的當(dāng)期利率水平，實證過程不斷剔除不顯著變量?；貧w結(jié)果表明:貸款基準(zhǔn)利率對短期房價存在影響關(guān)系的城市東部有6個、中部2個、西部3個。

同理，從消費者角度對房價和個人住房貸款利率不具有長期協(xié)整關(guān)系的24個城市構(gòu)建房價短期變動與房價短期變動滯后項、個人住房貸款利率短期變化及其滯后項的經(jīng)典回歸模型，不斷剔除不顯著的變量?；貧w結(jié)果表明:個人住房貸款利率對短期房價存在影響關(guān)系的城市數(shù)東部7個、中部2個、西部1個。

三、結(jié)論

綜合此前協(xié)整檢驗、誤差修正模型、差分經(jīng)典回歸三個部分，現(xiàn)匯總?cè)绫?所示。（表1）由表1可知，東部房價與貸款基準(zhǔn)利率和個人住房貸款利率的短期關(guān)系比較顯著，受貸款基準(zhǔn)利率和個人住房貸款利率的短期影響最少的是西部地區(qū)。而中部房價與貸款基準(zhǔn)利率和個人住房貸款利率更多的存在一種長期穩(wěn)定關(guān)系。利率政策對中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場調(diào)控在長期來講最有效，而對東部地區(qū)的房地產(chǎn)市場影響短期最明顯，但長期不顯著。

表1 統(tǒng)一利率與區(qū)域性房價實證檢驗匯總表

[1]張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué)[M].清華大學(xué)出版社，2007.

[2]周京奎.貨幣政策、銀行貸款與住宅價格——對中國四個直轄市的實證研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2005.5.

[3]梁云芳，高鐵梅.中國房地產(chǎn)價格波動區(qū)域差異的實證分析 [J].經(jīng)濟研究，2007.8.