2010年樓市前瞻

葉檀

只有不了解中國經(jīng)濟(jì)深層次矛盾的人,才會(huì)相信中國房地產(chǎn)政策將受到嚴(yán)厲打壓。

臨近元旦,營業(yè)稅優(yōu)惠政策大限將到,很多城市出現(xiàn)冒著風(fēng)雪排隊(duì)等待二手房交易的人。

趕搭優(yōu)惠政策末班車,無非是因?yàn)殡S著優(yōu)惠政策的退潮,明年房價(jià)更不確定。

只有不了解中國經(jīng)濟(jì)深層次矛盾的人,才會(huì)相信中國房地產(chǎn)政策將受到嚴(yán)厲打壓,出現(xiàn)價(jià)格急速下滑。房地產(chǎn)大滑坡,就意味著明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展根基動(dòng)搖。房地產(chǎn)政策在緩慢撤退中保持市場平穩(wěn)是上選,而在平穩(wěn)中調(diào)整市場結(jié)構(gòu)則是上上之選。

從二手房政策來看,可以明確看出有保有壓,政策有連續(xù)性,政府還將保持自住型與改善型住房的優(yōu)惠政策。

2009年12月22日,財(cái)政部與國稅總局下發(fā)通知,第一條就對個(gè)人對外銷售的非普通住房和普通住房根據(jù)年限調(diào)整營業(yè)稅。很明顯,政府鼓勵(lì)自住型消費(fèi),按照住房的普通非普通,擁有時(shí)間的長短實(shí)行不同的稅收政策。稅務(wù)部門劃出了明確界限,2年以下的交易屬于投機(jī)型交易,2到5年屬于投資型交易,而5年以上的屬于自住型交易,稅收層層遞減;根據(jù)住房的普通與非普通,課以不同的稅收,以體現(xiàn)稅收損有余以奉不足的特點(diǎn)。

地方政府同樣不希望房地產(chǎn)成交量下降,在中央政策出臺后,地方細(xì)則陸續(xù)跟進(jìn),重點(diǎn)是在房地產(chǎn)穩(wěn)定的過程中調(diào)整結(jié)構(gòu)、提高自住購房比例,所謂魚與熊掌兼得。

12月24日,江蘇省八部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》(“省五條”)。意見明確繼續(xù)執(zhí)行大部分優(yōu)惠政策,去年底江蘇省制定的有關(guān)優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行,“居民購買自住和改善型普通商品住房的,繼續(xù)實(shí)行1%的契稅適用稅率”。

次日,南京市政府召開《2010年南京市房地產(chǎn)政策調(diào)整有關(guān)情況新聞發(fā)布會(huì)》,并發(fā)布了“寧四條”,一是提高保障型住房的開工率,以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、保證固定資產(chǎn)投資規(guī)模,明年南京全市保障型住房(包括經(jīng)適房、中低價(jià)商品房、產(chǎn)權(quán)置換房)開工面積將達(dá)到650萬平方米,達(dá)到一個(gè)中型城市2年的商品房上市量。二是出臺優(yōu)惠政策,規(guī)定在本市購買普通住房的自住和改善型消費(fèi),給予房款總額0.5%的購房補(bǔ)貼。南京住房補(bǔ)貼范圍較為寬泛:夫妻雙方在本市僅有一套住房,在2010年的1月1日到12月31日之間出售住房并且重新購房的給予房款總額0.5%的購房補(bǔ)貼,對于改善型住房也給予0.5%的補(bǔ)貼。對購買經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房等政策性住房的老百姓,給予購房款總額1%的補(bǔ)貼。

很明確,南京等地的改善型住房工程將繼續(xù)推進(jìn),地方大部分優(yōu)惠政策將持續(xù),而大規(guī)模的拆遷工作將持續(xù)進(jìn)行。這些政策與2009年相同的是,維持房地產(chǎn)市場的發(fā)展,不同的是2009年相對溫和,而2010年的政策更具有刺激性。

市場會(huì)對此作何反應(yīng)?排隊(duì)交易的盛況似乎表明新政效果不錯(cuò),事實(shí)上,僅從排隊(duì)就為政策打高分很不靠譜。

根據(jù)南京開發(fā)商與購房者的描述,他們對于稅收、優(yōu)惠補(bǔ)貼等并不是太在意,一位投資客的大實(shí)話是,“現(xiàn)在房價(jià)這么高,動(dòng)輒就是百萬,那么一點(diǎn)點(diǎn)補(bǔ)貼能抵得了什么用?有錢買百萬的房子,也不會(huì)在乎那么點(diǎn)補(bǔ)貼了”;而開發(fā)商說,目前的優(yōu)惠政策只是輔助手段,關(guān)鍵還是看市場供需關(guān)系。二手房交易連夜排隊(duì)過戶的理由很簡單,提前幾天就能省下幾萬元錢,不省白不省。

筆者一直在強(qiáng)調(diào),目前的很多政策只是邊角政策,并沒有涉及貨幣政策以抬高貸款成本,也沒有提及物業(yè)稅徹底打消投資購房者的收益預(yù)期。之所以采取邊角政策,就是為了投石問路,避免房地產(chǎn)市場大起大落。也正因?yàn)椴扇倪吘壈鼑诵牡恼?政策在2010年必然具有連續(xù)性,而房地產(chǎn)市場的大起大落是宏觀決策者最擔(dān)心的。

12月27日,溫家寶總理接受采訪時(shí)提到政府在房地產(chǎn)市場四項(xiàng)應(yīng)該做的事。市場的歸市場,只不過要提高稅收,政府的歸政府,加大保障性住房建設(shè),今后房地產(chǎn)稅費(fèi)將時(shí)時(shí)微調(diào),成為常態(tài)。于無聲處聽驚雷是調(diào)控藝術(shù),但能否有房地產(chǎn)新世界,只要地方財(cái)政仍然與土地捆綁,恐怕難。