房?jī)r(jià)跳水進(jìn)入倒計(jì)時(shí)?

張靜

任志強(qiáng)說:“開發(fā)商還是從了吧,有什么可搏的?”

“我都從了,你們也從了吧?！北弧靶u”都不松口的任志強(qiáng),8月12日居然在博鰲房地產(chǎn)論壇上向臺(tái)下數(shù)百開發(fā)商發(fā)出呼吁:“政府有時(shí)候希望做事,你就得配合。我們最擔(dān)心政府繼續(xù)拿出一堆東西,那一堆東西中可能有‘核武器,你干嘛非得讓政府把‘核武器都用出來?”他在21日赴太湖論壇時(shí)又再度告誡同行:“開發(fā)商還是從了吧,有什么可搏的?”

任大炮是“房?jī)r(jià)上漲論”的死硬派,豈是那么好從的?作為“老江湖”,莫非是憑著多年的政治敏感,嗅出了一些味道?

果然,副總理李克強(qiáng)8天內(nèi)兩度指出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。

早在任志強(qiáng)“認(rèn)清形勢(shì)”之前,本刊就報(bào)道過“地產(chǎn)少壯派論壇”創(chuàng)始人王智中3月份賣出了多余房產(chǎn),只留一套自住。他認(rèn)為全國兩會(huì)之后的“三個(gè)地王”,給了政策制定者一個(gè)耳光,宣告第一輪調(diào)控已經(jīng)失敗。樓市有多瘋狂,政策就有多瘋狂。只要調(diào)控沒有達(dá)到目標(biāo),后續(xù)政策就會(huì)繼續(xù)出臺(tái),房?jī)r(jià)是到此為止了。

7月10日,北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總裁、著名地產(chǎn)評(píng)論人楊少鋒旗下的項(xiàng)目拉著新浪樂居聯(lián)手打響了“北京樓市跳水第一炮”。“3萬抵50萬”特惠活動(dòng),折合單價(jià)每平方米優(yōu)惠幅度高達(dá)5000元,折扣接近7.2折。

“我們目的很簡(jiǎn)單,既然房?jī)r(jià)遲早要降,那就索性早些降、一次性降到底,讓樓市調(diào)整早點(diǎn)來臨,房?jī)r(jià)的回歸理性,換取銷量的回暖,我想,這是政府調(diào)控的目的,也是開發(fā)商和購房者的雙贏?！?/p>

這宣言的背后,讓人想起了當(dāng)年那份傳聞為萬科高層參加的“松湖山會(huì)議紀(jì)要”:“要敢于降價(jià),快速降價(jià)……現(xiàn)在還有較好利潤時(shí)一定要以最快的速度出貨,不給其他企業(yè)反應(yīng)和組織應(yīng)對(duì)的機(jī)會(huì),讓其他企業(yè)總跟在我們后面降價(jià),消費(fèi)力和資金總是向我們傾斜流入……”

百日巨變

4月底,在“10年來最嚴(yán)厲的‘連環(huán)腿加組合拳”出臺(tái)后,楊少鋒接受《新民周刊》專訪時(shí)斷言:“北京這個(gè)在2010年最為瘋狂的市場(chǎng),毫無疑問將領(lǐng)跌中國樓市,3個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)必降。而通州,將是被推倒的第一張多米諾骨牌。”

但頗令人尷尬的是,盡管細(xì)則頻出、打擊囤地、成交量迅速下滑,常規(guī)戲碼都已做足,但房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

此后就是各家媒體沒完沒了的采訪,主題多半都是“房?jī)r(jià)為何還沒降?”楊少鋒一概回應(yīng):“3個(gè)月內(nèi)必降,不是說馬上就降。”

然而戲劇性的是,就在新政“百日”期滿,北京通州、大興、房山等板塊果然出現(xiàn)了大幅度明顯降價(jià),通州整體跌了20%左右,絕大部分項(xiàng)目銷售價(jià)格都回落到2萬以下。

“北京自4月宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來,大量項(xiàng)目紛紛推遲開盤,到7月才形成真正的供應(yīng)量?！?/p>

根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),7月份北京新房成交10629套,同比下降54.9%,環(huán)比上漲3.9%。其中新房住宅成交5783套,僅為去年同期的1/3,環(huán)比上漲16.5%。二手房市場(chǎng),7月份北京全市共成交二手住宅10367套,同比降六成,環(huán)比持平。二手住宅簽約面積約101萬平方米,同比下滑56.7%,環(huán)比微降1%?！?/p>

楊少鋒告訴記者:“最明顯降價(jià)出現(xiàn)在新開盤的樓盤。7月北京大部分樓盤紛紛采取低價(jià)入市,普遍比原來的預(yù)期售價(jià)調(diào)低了20%。比如通州最大的盤“華業(yè)玫瑰郡”,均價(jià)1.6萬-1.7萬/平方米,而他們4月份對(duì)外公開的報(bào)價(jià)是2.3萬/平方米。新華聯(lián)運(yùn)河灣成交均價(jià)約1.7萬元/平方米,比之前報(bào)價(jià)降了3000元/平方米。新開盤的金隅花石匠,網(wǎng)簽成交25套,均價(jià)14678元/平方米,下調(diào)了2000元/平方米。7月24日,位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的中糧萬科?長陽半島,以均價(jià)13400元/平方米開盤,原來的預(yù)期是1.6萬/平方米,周邊同品質(zhì)二手房?jī)r(jià)為1.4萬元/平方米;7月30日,位于大興區(qū)黃村的保利?茉莉公館二期以均價(jià)17000元/平方米開盤,預(yù)期為2.2萬-2.3萬/平方米,而其周邊二手房?jī)r(jià)則在1.9萬元/平方米左右;7月31日,位于朝陽區(qū)望京東部的首開?國風(fēng)上觀以均價(jià)24124元/平方米開盤,其周邊二手房?jī)r(jià)為2.6萬元/平方米左右。這些新開盤的項(xiàng)目大部分采取低開策略,直接帶動(dòng)周邊老項(xiàng)目的價(jià)格回落?！?/p>

就在京城樓市價(jià)格有所松動(dòng)之時(shí),卻有一樓盤逆市飛揚(yáng),對(duì)外漲到3萬/平方米。楊少鋒認(rèn)為這就是老盤的尷尬之處?！霸谛抡耙呀?jīng)開盤的樓盤,如果大幅降價(jià),會(huì)導(dǎo)致已簽約客戶退房,引發(fā)更大規(guī)模的退房潮。在這方面萬科曾經(jīng)帶來過慘痛的教訓(xùn)。所以老盤降價(jià)的顧慮比較多。這個(gè)漲價(jià)的樓盤,當(dāng)時(shí)貴的時(shí)候已經(jīng)賣到了2.5萬-2.6萬/平方米。如果在這個(gè)基礎(chǔ)上降價(jià),對(duì)前面的客戶沒法交待;不降,又賣不動(dòng)。左右是個(gè)死,干脆提價(jià),為今后房?jī)r(jià)下調(diào)、打折預(yù)留更大的空間。這是壓根沒準(zhǔn)備現(xiàn)在賣的意思。”

但在老百姓看來,“降價(jià)潮”并沒有感覺那么明顯,期待中的“百日巨變”似乎并未如期而至。

“這是選取的參照系不同。我選取的是今年4月份新政之前的房?jī)r(jià)。而普通老百姓,還是在跟去年年底的房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比。要知道從去年年底到今年,房?jī)r(jià)普遍漲了50%。而且如果沒有這輪調(diào)控,目前的房?jī)r(jià)還要比原來再漲15%。”

而中建中匯律師事務(wù)所合伙人朱黎庭認(rèn)為:“新盤降價(jià),實(shí)際上只是把自己內(nèi)部定的開盤預(yù)售價(jià)調(diào)低,而不是從整個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià),包括二手房,平均降了多少。二手房雖說比一手房提前降價(jià),但是并沒有明顯的降幅,最多只是談判空間出現(xiàn)松動(dòng),原本由買方承擔(dān)的稅費(fèi),現(xiàn)在改由賣方承擔(dān)。并沒有出現(xiàn)一套房子掛牌400萬賣不掉,改為350萬。這與2008年底的真降價(jià)不可同日而語。”

不差錢?

“通州樓盤的真實(shí)價(jià)格為1.6萬-1.7萬/平方米。目前三分之一的樓盤已經(jīng)降到位,三分之一不到位,還有三分之一的樓盤繼續(xù)死扛。”

開發(fā)商還在等什么?

正如上一輪房地產(chǎn)調(diào)控,由于政府的不靠譜,“豬堅(jiān)強(qiáng)”最終等來了“解放軍”。搶先降價(jià),以為可以借機(jī)行業(yè)整合的萬科,反而成了“很傻很天真”。這是一個(gè)活生生的教材,就發(fā)生在一年前?！昂蛶状笊鲜蟹科罂偛脗兒染粕褓?基本上對(duì)于降價(jià)已經(jīng)沒有任何人有異議,關(guān)鍵的問題,不是該不該降,而是什么時(shí)候降、降多少的問題。”楊少鋒說。行業(yè)的普遍心理是沒有哪一家開發(fā)商愿意貿(mào)然搶先降價(jià)。

而部分開發(fā)商,寄希望于政府迫于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的壓力,再次放松調(diào)控,選擇觀望。

事實(shí)上,兩會(huì)前業(yè)內(nèi)幾乎所有的預(yù)測(cè)都押寶今年下半年才會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。因?yàn)樵谡麄€(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒有復(fù)蘇的情況下,最大的政治是保就業(yè)。而為了保八,2009年已經(jīng)天量放貸,而且大部分流入股市和房地產(chǎn)。如果房?jī)r(jià)跌了,政府放出去的貸款怎么收回?馬上將導(dǎo)致大量不良資產(chǎn)和銀行壞賬。政府難免投鼠忌器。可以說,本輪調(diào)控提前啟動(dòng),是開發(fā)商自己給“逼”出來的。

謝國忠日前也認(rèn)為,放松現(xiàn)有調(diào)控措施的幾率很大?！安糠殖鞘械你y行已經(jīng)逐步放開信貸。地方政府靠房地產(chǎn)增加收入。如果交易量持續(xù)走低,他們將陷入財(cái)政危機(jī)。許多地方政府本已債臺(tái)高筑。地方政府負(fù)債超過收入5倍很普遍。如果收入來源枯竭,地方政府會(huì)拖欠債務(wù)。有鑒于此,中央政府可能放松調(diào)控力度。”

2008年房地產(chǎn)行業(yè)是行業(yè)資金鏈緊張同時(shí)社會(huì)流動(dòng)性不足,而2010年則是行業(yè)資金鏈緊張但全社會(huì)流動(dòng)性相對(duì)寬裕。2009年的房?jī)r(jià)飆漲讓開發(fā)商賺的盆滿缽滿,從去年到今年的信貸高峰,都導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈比較充裕,有了“扛”的底氣。

王智中也透露:“更多的開發(fā)企業(yè)和投資者想做‘豬堅(jiān)強(qiáng)?！彼幸粋€(gè)朋友,2005年在北京、上海建倉數(shù)百套房產(chǎn),當(dāng)時(shí)的建倉成本只有6000-7000元/平方米,現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了3萬元/平方米以上,他們是真正的‘豬堅(jiān)強(qiáng),無畏行情震蕩,而是安心去國外度長假。還有一些開發(fā)企業(yè)的投資規(guī)?？刂频煤?存貨不多,有做‘豬堅(jiān)強(qiáng)的資本?！?/p>

而中央政府的組合拳,一手摁住需求的同時(shí),一手正卡緊開發(fā)商的資金鏈。

“第一個(gè)手段就是清查囤地,并限制上市房企再融資。2010年4月強(qiáng)力宏觀調(diào)控政策出臺(tái),部分2009年拿地企業(yè)資金壓力陡增,其中資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的13家50強(qiáng)房企未來可能陷入資金困境。第二個(gè)手段就是清繳土地增值稅。之前問題在于開發(fā)商可以通過種種合理避稅手段,將土地增值稅降到最低,所以許多地方政府干脆直接按1%預(yù)征,土地增值稅就失去暴利調(diào)控的初衷和目的了。這次國稅總局清繳土地增值稅就是要讓這個(gè)稅種發(fā)揮它真正的作用。第三個(gè)手段就是減緩銀行放貸發(fā)放速度。處于一線樓市的業(yè)界人士都知道近期銀行放貸速度極其緩慢,開發(fā)貸基本直接停了?！睏钌黉h表示,這幾個(gè)方面綜合作用的結(jié)果,房企資金狀況將一下子從“不差錢”到“很差錢”?！案＝ㄒ粋€(gè)專門從事民間貸款的朋友早兩個(gè)月聽我說今年房企會(huì)資金會(huì)很緊張后,趕緊從海外融資了數(shù)十億的資金以2分5到3分的利息給房企放高利貸,眼下已經(jīng)成交好幾單,總額超過十億?！彼J(rèn)為以開發(fā)商現(xiàn)有的資金情況,大概可以撐到年底。對(duì)開發(fā)商而言,今年的冬天會(huì)真的很寒冷。

“流動(dòng)資金貸款、銀行授信額度、非銀行間發(fā)房地產(chǎn)信托、大型企業(yè)發(fā)債,這些以往開發(fā)商可以拿到資金的渠道現(xiàn)在都被嚴(yán)格控制起來。此前因?yàn)楣芾聿粐?yán),開發(fā)商還可以挪用預(yù)售款,現(xiàn)在這個(gè)漏洞也被堵上?！敝炖柰ヒ餐嘎?。

王智中通過他建立的“資金池模型”,發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)2010年4月底的資金池達(dá)到歷史最高水平,約9173億元,但5月、6月連續(xù)2個(gè)月下降,6月單月下降幅度達(dá)到1830億元,單月資金缺口達(dá)到歷史最高水平,這說明了新政的調(diào)控效果強(qiáng)于2007年。他的判斷與楊少鋒基本一致:“隨著調(diào)控的進(jìn)一步深化,開發(fā)企業(yè)的資金鏈將在3個(gè)月后受到嚴(yán)峻考驗(yàn),6月后進(jìn)入冬天?！?/p>

喉舌的力量

“別迷戀調(diào)控,調(diào)控只是一個(gè)傳說?！庇辛藥锥惹败囍b,政府會(huì)不會(huì)再度“失信于民”?

朱黎庭認(rèn)為:“近期的一系列信號(hào),顯示出除非經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)重大變化,中央政府的調(diào)控絕不會(huì)半途而廢。即使不出新政策,老政策也一定會(huì)貫徹執(zhí)行?！?/p>

任志強(qiáng)曾放言:“只要宏觀經(jīng)濟(jì)還保持11.9%的GDP增速,房?jī)r(jià)還得像去年一樣保持飛漲。要死肯定是銀行先死,房地產(chǎn)商后死?！?/p>

但近段時(shí)期,各銀行按照銀監(jiān)會(huì)部署,反復(fù)進(jìn)行房貸壓力測(cè)試。交通銀行副行長錢文揮在交行中報(bào)發(fā)布會(huì)上表示,即使發(fā)生極端情況、房?jī)r(jià)下跌一半,交行的房地產(chǎn)不良貸款率大約僅上升1.2至1.6個(gè)百分點(diǎn),總體風(fēng)險(xiǎn)可控。這讓政府在出臺(tái)所謂“核武器”時(shí)免去了后顧之憂。

投機(jī)者相信,地方政府迫于財(cái)政壓力,不會(huì)眼睜睜看著房?jī)r(jià)回落。但中央媒體一系列痛批地方政府為高房?jī)r(jià)最大幫兇的文章,莫不是在點(diǎn)醒:識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰。

本輪調(diào)控施行至今,干擾、誤導(dǎo)之聲不絕于耳。

但就在任志強(qiáng)“從”了之后,中房協(xié)副會(huì)長朱中一也奇跡般地出現(xiàn)了一百八十度轉(zhuǎn)變。

此前他還在博鰲論壇上為開發(fā)商鼓勁打氣,透露中房協(xié)已經(jīng)多次“上書”國務(wù)院,建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。但前兩天突然否認(rèn)了自己的說法,改口為“堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖”。

因住建部研究中心副主任秦虹一句話,媒體熱炒“經(jīng)濟(jì)刺激政策復(fù)出”、“三套房貸放開”,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)第一時(shí)間進(jìn)行回應(yīng),均表示堅(jiān)持貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》,“辟謠”效率相當(dāng)迅速。

近日還有人放出消息,稱相比6月份,7月份北京、上海等地樓市成交量“暴漲”。《人民日?qǐng)?bào)》當(dāng)即撰文批評(píng)說,“暴漲說”明顯是一次有違事實(shí)的炒作,目的是干擾調(diào)控,誤導(dǎo)預(yù)期,獲取暴利。

甚至連國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)11日表示“要計(jì)算出準(zhǔn)確的商品房空置率很難”。都遭到了《人民日?qǐng)?bào)》、新華社發(fā)文質(zhì)疑,直指管理部門不能無所作為。

也許正是這一系列不尋常的信號(hào),讓不少開發(fā)商聽出了弦外之音,在任志強(qiáng)之后,也紛紛“從了”。