胡景暉:新地王尚未引爆二手房?jī)r(jià)

張靜

3月15日下午,曾經(jīng)推遲現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的“朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目1號(hào)地”在北京國土局交易大廳進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。經(jīng)過84輪激烈角逐,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)下屬全資子公司——北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元最終將其拍下,折合樓面價(jià)高達(dá)2.75萬元/平方米,成為目前望京地區(qū)樓面單價(jià)地王。

坊間有戲言:“兩會(huì)剛結(jié)束,地王就登場(chǎng)了?！痹谟浾邉倓偸盏降摹杜耸偃龤馊沃緩?qiáng)》中,任志強(qiáng)又放炮了:“聰明的北京市政府有效地將土地招標(biāo)工作推到兩會(huì)之后。勇敢地再創(chuàng)天價(jià)地的新紀(jì)錄。四環(huán)之外的望京高達(dá)27529元/平方米的樓面地價(jià)明顯地是在與溫總理遏制房?jī)r(jià)過快上漲的精神在唱對(duì)臺(tái)戲。成功地再一次推高城市整體的樓價(jià)水平,北京又為全國的樓價(jià)上漲做出了證明和榜樣。”

眾所周知,去年6月30日,廣渠路15號(hào)地以成交總價(jià)、樓面價(jià)居榜首而成為北京雙料“地王”。此前,廣渠路一帶的二手房?jī)r(jià)格就已經(jīng)“聞雞起舞”。從每平方米12000元到23000元之間漲到了每平方米16000元到26000元之間。地王產(chǎn)生之后,其周邊二手房主更是紛紛跟風(fēng)提高報(bào)價(jià),平均漲幅達(dá)到8%。那么在這一房地產(chǎn)調(diào)控的微妙時(shí)刻,新地王的產(chǎn)生,是否還能帶來二手房?jī)r(jià)的狂歡?記者專訪了“我愛我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉。

《新民周刊》:遠(yuǎn)豪置業(yè)“勇奪”新地王,是否引發(fā)了京城二手房的再度漲價(jià)?

胡景暉:來自“我愛我家”望京區(qū)域各門店的匯總統(tǒng)計(jì)顯示,消息公布后至各店面當(dāng)晚下班,客戶咨詢電話比平日增加了2倍,內(nèi)容多是詢問自己關(guān)心的房源有沒有漲價(jià);而業(yè)主咨詢電話比平時(shí)也翻了一番,內(nèi)容多數(shù)是詢問其他業(yè)主有沒有調(diào)高掛牌價(jià)。而當(dāng)晚簽署的合同全部順利成交,沒有出現(xiàn)臨時(shí)漲價(jià)的現(xiàn)象;此外,沒有出現(xiàn)業(yè)主提高掛牌價(jià)的情況。

《新民周刊》:你認(rèn)為這是什么原因造成的?

胡景暉:新地王沒能引發(fā)望京二手房新一輪漲價(jià)潮,主要原因是望京的二手房?jī)r(jià)從2008年最高峰的15000元每平方米跌到2009年初的8000元每平方米,再回調(diào)到現(xiàn)在的20000元每平方米,短期內(nèi)價(jià)格升幅已經(jīng)很大,供求雙方已經(jīng)形成了相對(duì)穩(wěn)固的均衡狀態(tài),沒有強(qiáng)大的外力作用,很難導(dǎo)致價(jià)格進(jìn)一步快速上漲。同時(shí),近期一系列調(diào)控政策的出臺(tái)和兩會(huì)釋放出來的政策信號(hào),都不支持短期內(nèi)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲,業(yè)主擔(dān)心盲目跟風(fēng)調(diào)高房?jī)r(jià)會(huì)造成有價(jià)無市的尷尬局面。

根據(jù)“我愛我家”市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)分析,2009年產(chǎn)生的地王,對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)格的快速上漲都起到了推波助瀾的作用。但進(jìn)入2010年,隨著順義地王的收回和廣渠門15號(hào)地提高容積率被規(guī)劃部門拒絕,地王對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)格的輻射影響力已經(jīng)大幅度下降,以往周邊二手房業(yè)主“至少賣個(gè)樓面地價(jià)”的心理已經(jīng)有所改變。

《新民周刊》:從整體看,京城二手房?jī)r(jià)是不是已開始松動(dòng)?

胡景暉:根據(jù)我們市場(chǎng)研究中心提供的交易數(shù)據(jù)表明,本月上旬二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)終于停止了上攻態(tài)勢(shì),18595元/平方米的交易均價(jià)環(huán)比回落了1.74%,城八區(qū)的交易均價(jià)則由2月下旬的21167元/平方米下跌至20760元/平方米。

根據(jù)交易均價(jià)的變化趨勢(shì)可知,本月二手房市場(chǎng)的沖高回落取決于政策與市場(chǎng)這兩個(gè)層面的相互傳導(dǎo)作用。自年初起,二手房營業(yè)稅、二套房貸優(yōu)惠利率上調(diào)以及多次涉及遏制房?jī)r(jià)等的一系列宏觀政策隨著時(shí)間的推移逐漸向市場(chǎng)滲透,在買方市場(chǎng)觀望氣氛重現(xiàn)的同時(shí)也順勢(shì)降低了賣方市場(chǎng)的收益預(yù)期,此前供求嚴(yán)重失衡的“搶房”局面被改寫,從供需比來看,2009年末業(yè)主客戶間1:3.71的差距已顯著收縮至1:2.97;而信貸市場(chǎng)的緊縮信號(hào)和二套房貸的從嚴(yán)更是加深了中、高端市場(chǎng)投資投機(jī)性客群的恐慌,從本旬?dāng)?shù)據(jù)分析,120-140平方米的房源交易均價(jià)相比2月下旬大跌8.29%,從而助推了整個(gè)二手房市場(chǎng)交易均價(jià)的良性回調(diào)格局。

《新民周刊》:目前二手房的成交量發(fā)生了什么變化?

胡景暉:根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示:本月上旬(1-10日)全市二手房住宅網(wǎng)簽總量開始呈現(xiàn)逐日回暖局面,5746套的簽約數(shù)字較突現(xiàn)牛市行情的去年同期還要高出6.47%,環(huán)比漲幅則已達(dá)21.87%,而日均成交575套的成績(jī)也大幅超出前月同期水平21.82%。

從以上這些數(shù)據(jù)中我們不難發(fā)現(xiàn),今年二手房小陽春已經(jīng)悄悄來到我們身邊。從近日北京二手房住宅網(wǎng)簽數(shù)來看,可以發(fā)現(xiàn)成交量以及購房需求還是比較大,從“我愛我家”了解到,本月上旬(1-10日)業(yè)主掛牌量和客戶咨詢量的環(huán)比漲幅分別高達(dá)195.48%和239.14%,“我愛我家”認(rèn)為這種成交量的上漲和掛牌量的上漲足以證明今年二手房市場(chǎng)小陽春如期而至。

《新民周刊》:在政策撤出的背景下,二手房市場(chǎng)小陽春來臨的原因?

胡景暉:第一,有效需求依然存在。從“我愛我家”3月份已成交的二手房中了解到,首次置業(yè)占34.9%,改善型購房占63.3%,投資客比例不足5%。也就是說,在新增購房客戶中,自住型購房的比例是占主導(dǎo)地位的,這表明了市場(chǎng)長(zhǎng)期的有效需求依然十分強(qiáng)勁。

第二,房源供應(yīng)量充足。從政策層面上來說,無論是“京版國11條”還是“兩會(huì)”釋放出來的信號(hào),對(duì)于平抑房?jī)r(jià)已經(jīng)起到了一定的作用。很多業(yè)主感覺到了目前房?jī)r(jià)已經(jīng)是階段性高點(diǎn),需要轉(zhuǎn)換其他投資形式,因此選擇出售房產(chǎn),轉(zhuǎn)入股市或其他投資市場(chǎng),這樣一來,北京二手房市場(chǎng)房源充分,滿足了當(dāng)下購房者的需求。

第三,交易熱點(diǎn)產(chǎn)品和區(qū)域持續(xù)“高溫”。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì),免稅房、已購公房、軌道交通沿線二手中小戶型依舊非常熱門。目前北京市的軌道交通建設(shè)速度越來越快,同時(shí)也起到了促進(jìn)沿線周邊的二手房市場(chǎng),在今年即將開通的6號(hào)線、亦莊線、大興線、房山線等沿線二手房市場(chǎng)已經(jīng)日趨活躍起來。另外公路交通建設(shè)也在一定程度上刺激了周邊二手房市場(chǎng)的活躍情況,例如廣渠路二期的開工。廣渠路二期的修建不但可以緩解京通快速路的交通壓力,更加會(huì)帶動(dòng)北京東南部地區(qū)的二手房交易。

第四,即使政府的部分優(yōu)惠政策有所改動(dòng),比如二套房貸首付比例上升到四成,營業(yè)稅免征標(biāo)準(zhǔn)的“2還5”等,但是依然保留了部分優(yōu)惠。此外,隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)好,人們的支付能力不斷加強(qiáng),二手房市場(chǎng)在2010年依然會(huì)保持一個(gè)相對(duì)的繁榮。