房產(chǎn)調(diào)控“三缺一”?

馬紅漫

只有形成中央和地方共同合力抑制房價(jià)的態(tài)勢,才有可能讓房價(jià)調(diào)控不再變成“空調(diào)”。

3月13日、14日,政協(xié)和人大十一屆三次會(huì)議相繼閉幕?！皟蓵?huì)”是國人年度參政議政的盛事,而房地產(chǎn)市場則成為其間的焦點(diǎn)議題。但從權(quán)限界定角度看,“兩會(huì)”的作用更側(cè)重于參政議政,卻無法直接參與到行政部門具體管理執(zhí)行之中。正因此,解決高房價(jià)問題的關(guān)鍵反而在于“兩會(huì)”之后,即行政部門如何去按照公眾意愿切實(shí)履責(zé),遏制房價(jià)飆升勢頭。

從兩會(huì)期間的一些新聞來看,我們?nèi)匀浑y以對此抱有太高期望,因?yàn)樾姓块T的執(zhí)行難依舊是解決高房價(jià)問題的瓶頸。其一,住建部副部長郭允沖在“兩會(huì)”期間接受媒體采訪時(shí)大吐苦水,認(rèn)為房價(jià)調(diào)控需要多個(gè)部門協(xié)同努力,而住建部在調(diào)控房價(jià)方面卻“幾乎沒有什么手段”;其二,從國土部剛剛公布的對各地閑置土地處置情況看,共計(jì)18宗閑置土地只有兩宗被注銷或收回,其余16宗則大多只是被督促開工而已。較之于國土部自己明文規(guī)定“土地閑置兩年,必須堅(jiān)決無償收回”而言,實(shí)際的執(zhí)行力度顯然弱了很多。

房價(jià)問題涉及多個(gè)部門,其中尤以住建部門和國土部門最為重要,然而上述跡象表明至少目前我們還很難期望行政部門能夠讓公眾滿意。但問題在于,這是否意味著依靠行政部門推動(dòng)的房價(jià)調(diào)整真的無法破題嗎?人們常說的“三缺一”讓牌局無法開始,而在房地產(chǎn)調(diào)控上,除了住建部門、國土部門和信貸部門外同樣也少了一個(gè)主角,才會(huì)導(dǎo)致調(diào)控政策難以落實(shí)。

所謂的“主角”就是地方政府,其中的原因很簡單,真正享受房價(jià)和地價(jià)上漲帶來持續(xù)利益的,其實(shí)只有地方政府一家,因?yàn)樗鼈兛偰茉诜慨a(chǎn)和地產(chǎn)交易中獲得高額稅費(fèi)收益,而且地方政府也是實(shí)施監(jiān)管職責(zé)的最主要執(zhí)行者。

據(jù)此再來反觀中央調(diào)控部門控制房價(jià)的無奈,我們或許就可以理解其中的“道道”了。參照國土資源部1999年4月頒布的《閑置土地處置辦法》,對于閑置土地采取沒收等處置權(quán)的,正是“縣級(jí)以上人民政府”。而從實(shí)際執(zhí)行上看,地方政府的處置大多數(shù)選擇使用了“適時(shí)延期”、“敦促”等字眼,根本不是“無償收回”的文件要求。

再深究一步,地方政府和房產(chǎn)業(yè)的“曖昧關(guān)系”也有其現(xiàn)實(shí)困境。以1994年分稅制改革為分水嶺,中央和地方在總收入中的比重由4:6逆轉(zhuǎn)為6:4。而隨著事權(quán)下放,地方政府還要承擔(dān)更多的公共事務(wù),事權(quán)與財(cái)權(quán)不匹配的矛盾日趨加劇。這一問題,在4萬億中央刺激投資計(jì)劃中暴露無遺,地方配套資金遲遲未能到位掣肘了這一計(jì)劃的執(zhí)行效果。當(dāng)然,地方政府也在迫切找尋資金來源,各地紛紛搭建地方融資平臺(tái),成立以融資為主要經(jīng)營目的城建開發(fā)、城建資產(chǎn)公司等企業(yè)載體向銀行借款,并以地方財(cái)政信用進(jìn)行還款擔(dān)保,所融得資金用于各種大型基建項(xiàng)目。在此次兩會(huì)期間,就有相關(guān)人士向媒體坦言,地方融資平臺(tái)當(dāng)前面臨著四大風(fēng)險(xiǎn):舉債規(guī)模過大、融資平臺(tái)數(shù)量過多、地方財(cái)政違規(guī)擔(dān)保和銀行不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。此外,目前地方政府債券的開閘也是一種融資嘗試,但從去年全國總計(jì)不過2000億元的地方債券規(guī)模來看,根本就是杯水車薪,因?yàn)椴糠值貐^(qū)單個(gè)省份的投資資金需求就高達(dá)數(shù)千億元以上。由此可見,目前的融資方式或風(fēng)險(xiǎn)偏高、或規(guī)模偏小,地方政府難免會(huì)倚重立竿見影的“賣地生財(cái)”。

由此可見,如果說“兩會(huì)”把高房價(jià)問題推到了風(fēng)口浪尖,那么在執(zhí)行上必須要得到徹底解決,則是兩會(huì)閉幕后公眾進(jìn)一步追問的話題。對此,除了要強(qiáng)化中央調(diào)控部門直接執(zhí)行操作的力度,讓住建部和國土部不再“沒有手段”外,更為重要的措施在于強(qiáng)化地方政府的責(zé)任。當(dāng)前亟待進(jìn)行綜合性配套改革,在擴(kuò)展地方政府財(cái)政收入渠道的同時(shí)削弱壟斷供地的權(quán)利。只有形成中央和地方共同合力抑制房價(jià)的態(tài)勢,才有可能讓房價(jià)調(diào)控不再變成“空調(diào)”,否則部門間的推諉和執(zhí)行措施缺位,只會(huì)讓房價(jià)問題永遠(yuǎn)懸而不決。