中國樓市波動震蕩在所避免

王智中

在“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”的雙重刺激下,2009年中國房地產(chǎn)市場“牛頭并進(jìn)地狂奔了一年”,在行業(yè)各界人士打開香檳狂歡的時候,很多人似乎忘記了2008年那段痛苦的經(jīng)歷,危機(jī)往往就在人們極度亢奮中降臨。其實(shí),新一輪調(diào)控悄然從2009年12月9日的國務(wù)院常務(wù)會議展開。

長期連續(xù)性跟蹤研究表示,中國房地產(chǎn)市場很可能已經(jīng)進(jìn)入新一輪周期調(diào)整。如果中國房地產(chǎn)基本制度建設(shè)不完善,“中國樓市波動震蕩在所避免”!

從下圖可知,中國房地產(chǎn)市場周期就是“剪刀從張開到閉合的過程”,而每一次周期調(diào)整,就是一次“剪羊毛”的過程,實(shí)質(zhì)就是財富重新分配的過程(剪刀的一個把手是“供需比”,另一個把手就是“價格環(huán)比指數(shù)”)。

在2006年之前,中國房地產(chǎn)市場化處于快速發(fā)展過程,走勢比較健康,故剪刀一直沒有明顯張開,表現(xiàn)在“供需比”和“環(huán)比價格指數(shù)”同向波動性強(qiáng),波差小。

但是到了2006下半年,投機(jī)炒作之風(fēng)盛行,房價飛速上揚(yáng),激起了民間弱勢群體的反對,2006年政府開始調(diào)控,持續(xù)達(dá)1年左右,到了2007年中期,政策累加效果最終體現(xiàn),前半個周期上“供需比節(jié)節(jié)攀升,環(huán)比價格指數(shù)節(jié)節(jié)下降”,后半個周期由政府大手筆“救市”,“供需比下下降,環(huán)比價格指數(shù)節(jié)節(jié)攀升”,上一輪房地產(chǎn)周期歷時2年左右。

2009年末,房地產(chǎn)再次站到了風(fēng)口浪尖,自從溫家寶總理提出了“遏制高房價”以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策措施頻頻出臺。

市場調(diào)整初現(xiàn)端倪,表現(xiàn)在“供需比于2009年12月達(dá)到了最低點(diǎn),今年1-2月重新抬頭,也就是房屋供應(yīng)最嚴(yán)峻的時候已經(jīng)過去”,與此同時,房屋環(huán)比價格指數(shù)開始下降,兩條曲線重現(xiàn)“回扣之勢”,有可能重演上一輪調(diào)整行情。

根據(jù)上一輪房地產(chǎn)市場特點(diǎn),市場膠著期長達(dá)12個月左右,也就是說房價在2010全年都處在盤整狀態(tài),直到2010年底才見分曉。研究認(rèn)為,如果政策繼續(xù)保持壓力,在不考慮諸如金融危機(jī)、重大自然災(zāi)害等原因下,房價全面調(diào)整可能在2011年春節(jié),當(dāng)然也不排除有一些開發(fā)商提前采取行動,從而導(dǎo)致調(diào)整提前到來。

雖然房價理論還存在上漲的可能,但幅度不超過5%(“兩會”上住建部姜偉新部長傳出的信號),下降的可能性更大點(diǎn),但一旦下降,在“買漲不買跌”的心理下,跌幅將遠(yuǎn)超5%,最低可能下探至-30%(上一輪調(diào)控結(jié)果,房價下降30%并沒有導(dǎo)致金融危機(jī),中國人不會輕易放棄自己的“家業(yè)”,同時30%也是首付可以規(guī)避的銀行系統(tǒng)風(fēng)險),直到政府大力救市。

中央決策層一直希望房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)、快速發(fā)展,但事實(shí)證明,中國房地產(chǎn)要么大起,要么大落,這是什么原因呢?

首先,從宏觀層面看,沒有找到解決“公平與效益”的辦法。

我們總是感到政策比市場“慢半拍”,這反而是問題之根本,因?yàn)橹袊€沒有找到一條真正可以解決“公平與效益”的樓市健康發(fā)展的道路,無法做到“預(yù)則立”,故只能“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”。比如地方政府,既是公共產(chǎn)品提供者,又是高房價最大受益者,這本身就是矛盾;既要大量提供保障房,又要增加地方財政收入,這本身也是悖論。

其次,從微觀層面,政策傳導(dǎo)到消費(fèi)的時間快于投資,供需易錯位。由于政策效應(yīng)具有一定的滯后期(3-12個月),需求對政策的敏感性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資,當(dāng)需求降溫之時,投資才剛剛激發(fā),反之,當(dāng)需求被激發(fā)之時,供應(yīng)反而不充分,從而導(dǎo)致供需矛盾長期交織。