房地產(chǎn)調(diào)控了局

邢少文 向成斌

雖然宏觀調(diào)控政策出臺了無數(shù)條。但房價仍然難止?jié)q勢。更多制度性和結(jié)構(gòu)性問題不解決，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控舉措注定效果不明顯。

自2003年之后，中央政府也開始進(jìn)入了樓市的動態(tài)調(diào)控階段，然而，一個極其尷尬的現(xiàn)實是，迄今為止，房地產(chǎn)市場并沒有按照人們期望的那樣去發(fā)展。過去的6年中，關(guān)于房價下跌的預(yù)測被證明只是一個又一個的傳說。

這個市場糾纏著太多的不確定因素：宏觀經(jīng)濟的過熱過冷、土地供應(yīng)政策的調(diào)整、貨幣政策的調(diào)整、購買優(yōu)惠政策的調(diào)整等等，對于大多數(shù)人來說，這都是些未知數(shù)。影響因素在地產(chǎn)市場之內(nèi)，又在地產(chǎn)市場之外。

2010年，房地產(chǎn)市場的調(diào)控又一次在繼續(xù)著這個未知的變局，雖然它出臺了一些被號稱為“有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控措施”，但在混亂的統(tǒng)汁數(shù)據(jù)中，恐怕還是不得不接受這樣的事實：行政調(diào)控像游戲浮在水面上的汽球，托起來，壓下去，壓下去，浮起來……

宏調(diào)未了

2008年至20lO年3年問，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了所謂一波三折，2007年9月底的二套房貸首付及利率提高政策以及2008年的金融危機，導(dǎo)致整體市場低迷，開發(fā)商資金鏈緊張，成交量萎縮，價格滯漲。但至2009年，隨著極度寬松貨幣政策和積極財政政策的出臺，依靠房地產(chǎn)保增長的宏觀基調(diào)再次讓市場逆轉(zhuǎn)，土地成交量、投資額、銷售量及銷售價格都大幅飆升。

而正是由于2009年強勁的經(jīng)濟刺激政策，各方對于資產(chǎn)價格泡沫和通貨膨脹的憂慮加強，亦更因為住房問題已成為中國部分城市的社會矛盾集中點，終迎來了2010年一系列嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控舉措。

根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事局主席任志強的統(tǒng)計，2010年1-8月，共出臺了國家與部委的政策調(diào)控文件17份，平均每個月3份多。而截至11月，2010年共出臺了15項主要的調(diào)控措施。

其中，4月17日國務(wù)院出臺的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱作“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策。接下來，從國四條、國十條到全面叫停銷售訂金，加強廉租房政策，再到規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等等，涉及房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)和開發(fā)、信貸、稅收、融資、購買、保障等多個環(huán)節(jié)?！跋拶徚睢?、“限囤令”不一而足。

調(diào)控舉措是全方位的，在產(chǎn)業(yè)鏈鏈條上，從地方政府、銀行、開發(fā)商到投資者全部覆蓋，從供應(yīng)、生產(chǎn)和需求多端著力。而縱觀這諸多的調(diào)控手段，仍然主要集中于土地供應(yīng)政策和金融信貸政策，一為供應(yīng)，一為需求。在歷史的多次調(diào)控中，土地和資金這兩大閘門是政府最為慣常的調(diào)控手段。

而綜觀今年以來的調(diào)控目標(biāo)，則主要集中于“遏制部分城市房價過快上漲”和“打擊投資投機性住房”。后者更是今年宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，關(guān)于非自住型購房的各種限購令措施之嚴(yán)厲，力度之大前所未有。

但從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，調(diào)控卻難言有多大效果。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，全國新建房1－10月平均同比漲幅12.96％，二手房1－10月平均同比漲幅7.84％，在重點調(diào)控的“部分城市”如北京、上海、廣州、深圳、杭州等地，成交量雖有所萎縮，但房價漲幅同比和環(huán)比下降效果并不明顯。進(jìn)入11月，并出現(xiàn)量價齊升的現(xiàn)象。

雖然有觀點認(rèn)為，按照目前的CPI和PPI指數(shù)，下半年以來房價漲幅環(huán)比縮小，相當(dāng)于“遏制過快增長”的政策調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)，但與居民收入增長與CPI漲幅相比，這樣的效果難以讓人滿意。

這也有可能意味著，2010年的宏觀調(diào)控仍然是一個未了局，政策的連續(xù)性仍然會延續(xù)，包括正在熱議中的房產(chǎn)稅試點，以及明年將可能持續(xù)的央行加息。

供給和需求

在目前中國房地產(chǎn)市場上，倘若宏調(diào)失措，也并不見奇。對于如何遏制房價過快增長問題，爭論的焦點之一就是究竟是通過加大供給還是抑制需求(主要指投資投機性需求)來進(jìn)行調(diào)節(jié)。

一方觀點認(rèn)為，目前房地產(chǎn)的主要問題在于供給不足，主要又是指土地供給不足導(dǎo)致的房屋供應(yīng)量不足，不但是商業(yè)用地供給不足，保障性住房用地供給亦不足，這又導(dǎo)致了產(chǎn)品短缺，價格自然上漲。在每次的宏觀調(diào)控之后，房價都出現(xiàn)報復(fù)性上漲，主要原因在于政策強壓之下，投資和開工建設(shè)率下降，房屋供給減少，導(dǎo)致需求井噴。

土地原屬稀缺資源，而政府壟斷商品房建設(shè)土地供給更導(dǎo)致短缺，土地價格飛漲，土地價格的飛漲又被指為房價上漲的主要原因。

由于對18億畝耕地紅線的硬性指標(biāo)，城鎮(zhèn)國有土地的出讓權(quán)集中于地方政府之手，自2002年招拍掛制度出臺及2004年8月31日取消土地協(xié)議出讓之后，土地價格便一路上漲，而歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明，2004年之后商品房價格進(jìn)人快速上漲的通道。

但現(xiàn)實的情況并不完全如此，一方面是招拍掛制度實施之后，土地的購置量與之前相比，呈現(xiàn)了負(fù)增長的情況。另一方面在土地供應(yīng)量同比下降之時，開發(fā)商的囤地現(xiàn)象又在增加，根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，截至5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地3070宗，接近19萬畝。其中，閑置土地2815宗，接近17萬畝，分別占上報總宗數(shù)和面積超過90％。

隨著土地供應(yīng)閘門的收緊，土地價格不斷飛漲，造成土地價格不斷飛漲的原因，主要則源自于地方政府對土地財政的依賴。這不僅推高了對房價的預(yù)期，也造成成本的上升，推高了房價的上漲。盡管從供需關(guān)系上來說，是需求決定了價格，而非成本決定。但從近年來的數(shù)據(jù)看，地價與房價二者不可分割，互相推動。

在需求上，大概這樣的共識是已經(jīng)形成的：中國快速的城鎮(zhèn)化，使得大量人口涌進(jìn)大中型城市，對住房需求的劇增，必然會推高房價的上漲。根據(jù)統(tǒng)計，2009年底，全國的城鎮(zhèn)化率達(dá)到37.9％。中國人民大學(xué)人口研究所的預(yù)測顯示，預(yù)計到2029年中國的城鎮(zhèn)化率將提高到65％，達(dá)到發(fā)達(dá)國家城市化過程進(jìn)入穩(wěn)定期的水平。

根據(jù)這一預(yù)測，2029年全國人口將達(dá)到14.4億人。按發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模2.7人的水平計算，屆時的城鎮(zhèn)家庭數(shù)量將達(dá)到約3.47億戶，較目前增加1.32億戶，平均每年薪增660萬戶。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2004年至2009年，全國每年的全部住房竣工套數(shù)為704萬套(其中商品住房499萬套)，每年的商品住房銷售套數(shù)為528萬套。按目前商品住房建設(shè)水平，未來10年內(nèi)要充分滿足城市家庭需求并不樂觀。

但在需求中，又分為居住需求和投資需求，事實上，很難從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上分析屆住需求和投資需求的比例各占多少，但住房作為資產(chǎn)，在通貨膨脹的預(yù)期中，作為固定資產(chǎn)投資的保值增值空間無疑是可觀的。財富分配體制的不合理，投資需求的旺盛，導(dǎo)致投資需求擠壓居住需求的現(xiàn)象普遍。

加大供應(yīng)和抑制投資需求，正是此輪宏觀調(diào)控的著力之處。今年的供地指標(biāo)要

比去年10萬公頃供地指標(biāo)增長80％，達(dá)到18.5萬公頃，其中保障性住房用地高達(dá)70％。而大部分的調(diào)控政策，都落在了抑制投資需求上

在供給和需求關(guān)系無法達(dá)到平衡之前，宏觀調(diào)控的效果看來仍然難以實現(xiàn)。政府與市場

每一次的宏觀調(diào)控出臺，都能引發(fā)行政干預(yù)與市場調(diào)節(jié)相矛盾沖突的爭議。1998年取消福利分房，住房市場化改革之后，10年來，房地產(chǎn)市場中政府與市場的關(guān)系就從來沒有理順過。

時至今日，市場中的主體一再地呼吁主張政府的歸政府，市場的歸市場。但由與中國經(jīng)濟體制結(jié)構(gòu)性矛盾和住房需求的公共性質(zhì)，二者難以分離。住房市場化改革之初至2007年期間保障性住房體系的缺失，更導(dǎo)致商品房市場的矛盾愈為突出。

中國快速的城鎮(zhèn)化使得住房的商品市場長期趨勢看漲，但問題在于上漲速度是否過快，是否出現(xiàn)資產(chǎn)價格的泡沫化，是否與居民收入增長比例嚴(yán)重失調(diào)。

按照價格信號發(fā)現(xiàn)市場供需關(guān)系的原理，供不應(yīng)求價格上漲，供過于求或者價格泡沫，市場自動調(diào)整。但由于中國經(jīng)濟過分依賴于房地產(chǎn)市場，地方政府的財政過分依賴于土地出讓金，這使得中國經(jīng)濟的波動又與房地產(chǎn)市場緊密相連。

在樓市的調(diào)控中，雖然國土資源部公示了罔地黑名單，國土問責(zé)風(fēng)勁吹，但由于這些閑置用地涉及地方政府的合同執(zhí)行問題，打擊囤地也勢必會影響地方財政收入，所以其效果并不理想。開發(fā)商與地方政府的利益結(jié)盟，使得這種治理一時難以被打破。

二套房貸基準(zhǔn)利率和執(zhí)行，開發(fā)貸款的限制，銀行機構(gòu)也并不嚴(yán)格執(zhí)行，在多地，仍有二套房貸拿7折甚至更低的利率，開發(fā)貸款的收閘看起來也并不完全收緊，央行三季度數(shù)據(jù)顯示開發(fā)貸與去年相比，不減反增。

民怨導(dǎo)致政府強行使用行政手段對市場進(jìn)行干預(yù)，“限購令”在某種程度上就足行政的強行干預(yù)，而某些地區(qū)對“價格漲幅”的硬性限定，則是一種計劃的手段。這形成了一種悖淪，政府不干預(yù)，市場價格的泡沫化將使經(jīng)濟和民生失損，但干預(yù)的邊界不清，又會使市場扭曲，問題仍然無法解決。

雖然宏觀調(diào)控政策出臺了無數(shù)條，但房價仍然難止?jié)q勢，似乎又驗證了市場規(guī)律的作用。保障性住房體系的不完善，義使得低收入群體得不到保障。更多制度性和結(jié)構(gòu)性問題不解決，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控舉措注定仍效果不明顯。