海南房?jī)r(jià)高企的原因及應(yīng)對(duì)措施初步分析

■ 王華春/高永臻

（ 1.中國地質(zhì)大學(xué)（北京），北京 100083；2.中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院，北京 101149）

海南房?jī)r(jià)高企的原因及應(yīng)對(duì)措施初步分析

■ 王華春1/高永臻2

（ 1.中國地質(zhì)大學(xué)（北京），北京 100083；2.中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院，北京 101149）

海南房?jī)r(jià)在2009年末開始非理性快速增長，有形成房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展趨勢(shì)。海南國際旅游島建設(shè)正式啟動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商借機(jī)操控市場(chǎng)，投資者的非理性投資共同拉動(dòng)了海南房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)的非理性快速增長。海南目前高房?jī)r(jià)必須采取特殊時(shí)期的經(jīng)濟(jì)手段，同時(shí)綜合法律和行政手段，合理地進(jìn)行總體規(guī)劃，規(guī)范土地市場(chǎng)管理、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等長效措施，合理規(guī)劃海南有限的土地資源，防止新的房地產(chǎn)泡沫對(duì)海南經(jīng)濟(jì)的危害。

海南；房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)；政府調(diào)控

1 海南房?jī)r(jià)快速增長的具體體現(xiàn)

1.1 2009年度較為平穩(wěn)的房?jī)r(jià)

?？谑?009年度各月成交價(jià)格如表1：

來自國家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年?？谑蟹课蒌N售價(jià)格指數(shù)同比上漲2.3%。價(jià)格指數(shù)走勢(shì)基本與全國的總體趨勢(shì)相似，上半年總體下降，下半年逐漸反彈上升，其中12月份增長幅度最大 。房?jī)r(jià)走勢(shì)如圖1所示：

1.2 2009年末房?jī)r(jià)快速增長

2009年12月31日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確了海南旅游島建設(shè)中的各項(xiàng)任務(wù)和政策措施，緊隨而來的是海南房地產(chǎn)價(jià)格的飛速增長。

表1 ?？谑?009年度商品房集中成交價(jià)格表

圖1 2009年1-12月?？诜?jī)r(jià)走勢(shì)

海南特區(qū)報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞等各類新聞媒體相繼報(bào)道了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂搶購現(xiàn)象。海南特區(qū)報(bào)發(fā)表了《樓市一日一價(jià) 大起之后防大落》的文章，三亞市高端河景房的“山嶼湖”自2009年11月開盤以來，價(jià)格從每平方米13000元一路飆升，最近半個(gè)月房?jī)r(jià)又上漲一萬元。截止1月18日，該樓盤均價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米28000元?，F(xiàn)在甚至有樓盤賣出了每平方米七萬元的天價(jià)，已經(jīng)超過了上海、北京等一線城市的中心地帶。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2009年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》表明，自2009年12月份，海南的?？诤腿齺喩唐贩?jī)r(jià)格是全國商品房?jī)r(jià)格增長最快的5個(gè)城市之一，其中三亞位列第一。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的2010年1月七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)也表明海口和三亞的房屋價(jià)格同比與環(huán)比增長均位居全國第一，增長幅度將近30%。

2 海南高房?jī)r(jià)形成的原因分析

2.1 海南建設(shè)國際旅游島總體規(guī)劃獲批是海南房?jī)r(jià)飆升的根本原因

1993年，海南經(jīng)歷了建省以來的第一次房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最基本誘因是海南建省，成立了海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，在提供發(fā)展機(jī)會(huì)的同時(shí)也為投機(jī)提供了溫床。泡沫破滅后，留下來的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。從1999年開始，海南省用了整整七年，處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束。1993年的房地產(chǎn)泡沫成為海南的前車之鑒。

本次隨著國際旅游島規(guī)劃獲批，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次異軍突起，尤其是三亞和?？?，成為全國矚目的焦點(diǎn)。本次房地產(chǎn)價(jià)格飛速增長的誘因和1993年如出一轍。

2.2 房地產(chǎn)商捂盤惜售成為價(jià)格快速增長的推手

有報(bào)道稱，在2009年11月份，?？谂c三亞的房地產(chǎn)商就已經(jīng)開始提升房?jī)r(jià)?！兑庖姟饭己?，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了快速的增長。房地產(chǎn)商開始捂盤惜售，制造房源緊張氣氛，借機(jī)提價(jià)。中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》的記者調(diào)查顯示，開發(fā)商對(duì)外宣稱已即將售完的樓盤，實(shí)際在房地產(chǎn)信息網(wǎng)上查詢，還有一半的房子處于可售狀態(tài)。部分消費(fèi)者反應(yīng)開發(fā)商每次只公布少量房源，幾天提一次價(jià)格，以達(dá)到獲利的目的。

2.3 外部投資者的投資或投機(jī)行為加速了價(jià)格的飛漲

國際旅游島規(guī)劃使投資者看到了海南的資本升值空間，“炒房團(tuán)”攜帶大量資金進(jìn)入了海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。沒有相應(yīng)的遏制政策，導(dǎo)致進(jìn)入海南的游資和房地產(chǎn)開發(fā)商共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格飛漲。據(jù)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》表明，非官方數(shù)據(jù)顯示，目前至少有超過4700多億元的資金從銀行系統(tǒng)流動(dòng)到海南大肆圈地。狂熱的非理性投資加速了海南房?jī)r(jià)的增長。雖然與1993年的房地產(chǎn)泡沫有一個(gè)關(guān)鍵的差別，就是大多數(shù)投資者都是一次性付款，但對(duì)國際旅游島的建設(shè)將產(chǎn)生不可估量的負(fù)面影響。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格虛高產(chǎn)生的不良經(jīng)濟(jì)后果

3.1 外地投資者擠占了海南本地居民有限的地產(chǎn)資源

《新華日?qǐng)?bào)》記者通過三亞房地產(chǎn)管理局調(diào)查顯示，三亞銷售的房子70%以上都被外地人買走，而外地購房者自住的可能性非常少，90%以上為投資性購房。三亞、海口的海景房小區(qū)的交樓入住率都低于30%。海南有限的土地和資源被空置，與本地居民無房可住形成了鮮明的對(duì)比。外地投資者擠占了海南本地居民有限的生存和發(fā)展空間，無形中抬高了本地居民的生產(chǎn)與生活成本。

3.2 房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀不利于海南的均衡發(fā)展

海南省政府《2009年海南省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》公布的全省全年房屋銷售額351.0億元，旅游總收入211.72億元，農(nóng)業(yè)完成增加值461.93億元，工業(yè)完成增加值300.63億元，分別占全年生產(chǎn)總值的21.3%，12.9%，28.1%和18.3%。而房地產(chǎn)投資287.9億元，占固定資產(chǎn)投資總額的28.7%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的30.5%。房地產(chǎn)投資對(duì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長貢獻(xiàn)率高達(dá)40%，海南經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)并不牢固。旅游一直是海南的發(fā)展重點(diǎn)，也是國內(nèi)唯一的熱帶旅游地區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的自然地理?xiàng)l件。但旅游的軟硬件配套設(shè)施不足，難以提供滿意的服務(wù)。入境旅游收入只占到旅游總收入的8.9%，與國內(nèi)游形成鮮明的反差。

3.3 房地產(chǎn)價(jià)格的非理性快速增長將對(duì)海南國際旅游島建設(shè)產(chǎn)生巨大的負(fù)面效應(yīng)

目前海南到處可見的是買房售房，房地產(chǎn)成為海南的焦點(diǎn)。而國際旅游島的建設(shè)，是將海南建成以旅游業(yè)為龍頭，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的特色經(jīng)濟(jì)。但是房地產(chǎn)價(jià)格的非理性快速增長對(duì)旅游業(yè)產(chǎn)生了極大的負(fù)面效應(yīng)。2010年春節(jié)海南五星級(jí)酒店普遍出現(xiàn)了萬元的高價(jià)房，而入住率反而比往年略有下降。春節(jié)海南游報(bào)價(jià)甚至比新馬泰都要高，導(dǎo)致部分游客選擇出境旅游。高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)旅游業(yè)產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，連鎖傳導(dǎo)效應(yīng)將陸續(xù)影響到其它產(chǎn)業(yè)，總體成本的增加也將對(duì)國際旅游島的建設(shè)產(chǎn)生不可估量的負(fù)面效應(yīng)。

4 海南調(diào)控高房?jī)r(jià)的具體措施

4.1 海南省政府采取的調(diào)控措施

海南房?jī)r(jià)的飛速增長引起了海南省政府的高度重視，海南省政府采取了一系列的措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但效果甚微。

在2010年1月15日舉行的“推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)動(dòng)員大會(huì)”上，海南省委書記衛(wèi)留成表示，為防止出現(xiàn)新的泡沫，在全省國際旅游島規(guī)劃完成和經(jīng)發(fā)改委批準(zhǔn)之前，暫停土地出讓和審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目，不對(duì)土地成片開發(fā)和主題公園建設(shè)項(xiàng)目做任何承諾。一石激起千層浪，海南出現(xiàn)一房難求的局面。

1月底，針對(duì)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆情況，三亞市房產(chǎn)管理局局長公開對(duì)新聞媒體表示，已經(jīng)下發(fā)了《關(guān)于樓市炒作的通知》，三亞將對(duì)外地購房人采取限購——外地購房人一個(gè)身份證只能購5套房，首付款都在60%以上。此種措施遭到了質(zhì)疑。

隨后，海南省出臺(tái)了《貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱意見），進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，嚴(yán)防炒房炒地。但這些調(diào)控措施能否真正得到落實(shí)和實(shí)施，尚有待觀察。

4.2 海南高房?jī)r(jià)“著陸”的具體途徑

海南此次高房?jī)r(jià)雖然與1993年的房地產(chǎn)泡沫有現(xiàn)金交易的本質(zhì)區(qū)別，但非理性的高房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)必將產(chǎn)生不良影響。海南的高房?jī)r(jià)在運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和行政三種手段調(diào)控時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況選擇重點(diǎn)調(diào)控手段。

由于交易主體之間以現(xiàn)金交易為主，因此行政調(diào)控措施有可能助長購房者的利好預(yù)期，反而加速了房?jī)r(jià)的增長。從“兩個(gè)暫?！奔耙蝗讼拶?套房的通知，可以看到行政手段調(diào)控的效果并不理想，反而有適得其反的效果。針對(duì)現(xiàn)金交易，經(jīng)濟(jì)手段將會(huì)對(duì)其產(chǎn)生較大影響。

（1）經(jīng)濟(jì)手段：對(duì)購買多套房屋的購房人開征高額增值稅，降低升值空間和利益預(yù)期，從而使投資回歸理性。房地產(chǎn)增值稅收入?？顚Ｓ?，解決政策性住房開發(fā)建設(shè)的資金缺口。同時(shí)，借海南進(jìn)行國際旅游島的建設(shè)進(jìn)行物業(yè)稅試點(diǎn)，這將是一個(gè)較好的切入點(diǎn)。

（2）法律手段：嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)秩序，依法嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)秩序等行為。

（3）行政手段：①規(guī)范土地市場(chǎng)管理，尤其是做好總體土地利用規(guī)劃，以保證旅游設(shè)施用地，防止海岸線土地的過度開發(fā)。②加快政策性住房的建設(shè)，切實(shí)解決當(dāng)?shù)鼐用竦淖》繂栴}。③加大房地產(chǎn)監(jiān)管力度，實(shí)行房地產(chǎn)信息透明化，啟動(dòng)房地產(chǎn)誠信公示系統(tǒng)，全面披露企業(yè)及從業(yè)人員的不良記錄。④完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警制度，做到早發(fā)現(xiàn)，早調(diào)控，盡量減少不必要的損失。

總之，海南此次房?jī)r(jià)的非理性增長是政策的利好消息和開發(fā)商的操控以及投資者的盲目投資交織在一起，共同拉升的結(jié)果。海南房?jī)r(jià)在未來一定會(huì)繼續(xù)增長，但是非理性增長將對(duì)海南發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。海南不應(yīng)該是地產(chǎn)獨(dú)大，成為所謂的“地產(chǎn)島”，而應(yīng)成為國際化的度假勝地。3月份即將出臺(tái)的國際旅游島規(guī)劃仍將給海南房地產(chǎn)一定的炒作空間，切實(shí)運(yùn)用有效的調(diào)控手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展，是海南省政府目前面臨的最為艱巨的任務(wù)。

[1]國家發(fā)展與改革委員會(huì)價(jià)格檢測(cè)中心.中國市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)報(bào)告[R].北京:國家發(fā)展與改革委員會(huì),2010:65-66.

[2]國家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì).2009年?？诜?jī)r(jià)呈U型走勢(shì)[EB/OL]. (2010-02-04)[2010-03-10]. http://www.hainan.gov.cn/data/ news/2010/02/95628/.

[3]陳標(biāo)志,馬俊虎.三亞市區(qū)房?jī)r(jià)高 炒房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)城郊[N/OL].海南特區(qū)報(bào),2010-01-21[2010-03-10].http://www.hntqb.com/read. php?news_id=95699.

[4]國家統(tǒng)計(jì)局.2 0 0 9年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況[E B/ OL].( 2010-01-19)[2010-03-10].http://www.stats. gov.cn/was40/gjtjj_detail. jsp?channelid=5705&record=91.

[5]國家統(tǒng)計(jì)局.2010年1月七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)[EB/ OL].(2010-02-21)[2010-03-11].http://www.stats.gov.cn/ tjsj/jdsj/t20100211_402621195. htm.

[6]海南省統(tǒng)計(jì)局,國家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì).2009年海南省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[EB/OL]. (2010-01-25)[2010-03-12] http://www.hainan.gov.cn/data/ news/2010/01/94985/.

F293.3(266)

C

1672-6995(2010)05-0042-03

2010-03-19

王華春（1974-），女，山東省萊陽市人，助理經(jīng)濟(jì)師，中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士研究生，研究方向：地質(zhì)經(jīng)濟(jì)。