望梅止渴保障房

田春艷

“2010年,為了完成580萬套保障性住房建設(shè)任務(wù),中央已經(jīng)下達(dá)600多億資金。”7月17日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在“2010中國市長論壇”上公開表示。他強(qiáng)調(diào),今年580萬套的保障房建設(shè)任務(wù)一定要完成?！白〗ú繀f(xié)調(diào)小組已經(jīng)和各個(gè)省市簽訂了協(xié)議,大部分省市已經(jīng)與各地市縣簽訂了任務(wù)書。”

然而,住建部一位不愿透露姓名的官員則給《中國新聞周刊》算了一個(gè)簡單的除法:“600億,580萬套,一萬元對(duì)于建一套房子來說能夠干點(diǎn)啥?”據(jù)他估算,2010年保障房投資總額將達(dá)到約4300億元左右,600億與4300億相比,小巫見大巫。而且,2010年還轉(zhuǎn)接了2009年部分在建工程。

上述住建部人士稱,2010年中央決策層對(duì)住房保障體系的建設(shè),給予了前所未有的巨大推動(dòng)力?！坝绕涫枪沧赓U住房建設(shè)是住建部下一階段工作的重點(diǎn),住房保障毫無疑問是2010年住房領(lǐng)域的首要任務(wù)。但大家真的還是覺得任重道遠(yuǎn),壓力很大?！?/p>

而在采訪中,多數(shù)專家也向《中國新聞周刊》表示,保障房建設(shè)能否及時(shí)“補(bǔ)位”,將在很大程度上決定今年房市新政的效果,也是對(duì)2010年政策效力的最終考驗(yàn)。同時(shí),也要防止保障房異化成房企的另一場“圈錢運(yùn)動(dòng)”。

國企唱主角,“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房

到2012年末,基本解決1540萬戶家庭的住房問題?！边@是2009年底住建部在“國四條”中提到的目標(biāo)。而在2009年5月,住建部等三部委曾發(fā)文明確指出,到2011年末,解決747萬戶困難家庭的住房問題。僅僅半年之后,這一指標(biāo)就做了大幅調(diào)整。時(shí)間僅多了一年,指標(biāo)卻翻了一倍。

2010年,中國住房保障注定要全面提速。與此同時(shí),不少地方政府已明確“今年保障房開工量不少于總量60%”的目標(biāo)。根據(jù)北京市公布的2010年土地供應(yīng)計(jì)劃,今年北京市土地供應(yīng)總量為6400公頃,住宅用地供應(yīng)總量為2500公頃,其中廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和定向安置房用地占到1250公頃。

建工.郭莊家園是目前離北京市中心最近的在建保障性住房項(xiàng)目。7月24日,《中國新聞周刊》記者來到位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)的郭莊子村,建工.郭莊家園的5棟雙限房住宅樓已經(jīng)封頂完成,外圍的腳手架、圍擋也都撤走。距離建工.郭莊家園不遠(yuǎn)是同一個(gè)開發(fā)商的商品房項(xiàng)目——建邦楓景,二者的開發(fā)商都是北京建工地產(chǎn)。

據(jù)工地的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,全部工程預(yù)計(jì)2011年下半年竣工,項(xiàng)目建成后,可提供限價(jià)房1224套,廉租房294套,普通商品房549套。按照2009年12月28日的開盤銷售情況,限價(jià)房7500元/平米,普通商品房均價(jià)18600元/平方米,目前已全部售罄。在這里,保障房和商品房很容易區(qū)分,“商品房樓層低,限價(jià)房樓層很高,商品房都是大窗戶,限價(jià)房都是小窗戶,像個(gè)鴿子籠?！痹撠?fù)責(zé)人笑著對(duì)記者說。幾米之遙,卻是兩個(gè)風(fēng)景。

該項(xiàng)目馬路對(duì)面是萬科中糧.假日風(fēng)景(紫苑),大都是均價(jià)兩萬以上的商品房。紫苑旁邊又是一個(gè)保障性住房項(xiàng)目——首開集團(tuán)旗下北京首開晟馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的同馨家園,共1239戶,限價(jià)7300元/平方米。

兩個(gè)保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)商北京建工地產(chǎn)和首開集團(tuán),都是國有大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在接受《中國新聞周刊》采訪時(shí)認(rèn)為,國有企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)建設(shè)保障房的責(zé)任,“要不然要國有企業(yè)干嗎?它的一個(gè)責(zé)任就是為公共產(chǎn)品做出貢獻(xiàn),政府可以下指令讓國有企業(yè)首先來參與?！?/p>

的確,目前在樓市調(diào)控的壓力下,房價(jià)膠著,融資閘門緊閉,不少國有房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整,而進(jìn)軍保障房建設(shè)的步伐明顯加快。

6月,萬科決定參與南京的保障房建設(shè),負(fù)責(zé)南京江寧區(qū)上坊北側(cè)地塊,預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模將達(dá)400萬平方米。萬科執(zhí)行副總裁肖莉?yàn)榇讼蛎襟w表示,萬科已將保障房建設(shè)看作住宅產(chǎn)業(yè)化的切口之一。7月,綠地集團(tuán)與上海市嘉定區(qū)政府簽署合作協(xié)議,在當(dāng)?shù)卮蛟旒s50萬平方米的保障房社區(qū)。綠地集團(tuán)董事長張玉良公開表示:“保障房業(yè)務(wù)比例將會(huì)在整體集團(tuán)業(yè)務(wù)中的所占比例進(jìn)一步加大?！贝送?中國建筑國際、龍湖、中海、保利、碧桂園等房企也都或多或少參與了保障房的建設(shè)。

越來越多的房企“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房為哪般?

一位知名房企銷售總監(jiān)告訴《中國新聞周刊》,這主要是被保障房資金周轉(zhuǎn)速度快所吸引,“成本很好控制,甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣傳、不需要?jiǎng)?chuàng)新。盡管利潤較低,但在調(diào)控重壓下,不失為較為安全的經(jīng)營模式?！?/p>

上述銷售總監(jiān)給《中國新聞周刊》舉了個(gè)例子。6月17日,農(nóng)行北京分行與北京萬科簽署合作協(xié)議,農(nóng)行北京分行將向北京萬科提供80億元的按揭額度,全力支持萬科在北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。而這合作背后,是因?yàn)?010年北京萬科的竣工面積里將有1/3是保障性住房。

按照規(guī)定,承建保障房項(xiàng)目,房企將獲得包括信貸支持、土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等多種優(yōu)惠條件。房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓分析認(rèn)為,在商品房成交大幅下降的背景下,保障房是政府扶持項(xiàng)目,亦是房企“親近”政府的一個(gè)公關(guān)手段,資金偏緊的開發(fā)商可以用保障房土地進(jìn)行融資圈錢。為此,謝逸楓強(qiáng)調(diào),開發(fā)商瞄準(zhǔn)保障房必須遵循法律監(jiān)督的程序軌道,擁有公權(quán)力的相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)也應(yīng)一同接受監(jiān)督,防止保障房異化成“圈錢運(yùn)動(dòng)”的可靠機(jī)制。

偏愛兩限房

《中國新聞周刊》記者所去的建工.郭莊家園和同馨家園均是限價(jià)房。“開發(fā)商們最愿意參與限價(jià)房建設(shè)。”上述建工.郭莊家園的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》,開發(fā)商的開發(fā)選擇路徑首選是商品房,其次是屬于保障房的限價(jià)房,再次才是公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等其他保障住房?！斑@是利潤率決定的。限價(jià)房是處于商品房和其他保障住房的中間產(chǎn)品,比商品房利潤低,但控制得好的話,產(chǎn)品利潤率也能達(dá)到10%～15%?！?/p>

而土地財(cái)政,或?qū)⒋偈瓜迌r(jià)房成為保障性住房的主要組成部分,這是中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組不久前得出的結(jié)論。

該設(shè)計(jì)研究組分析,自1994年以來,地方政府財(cái)政赤字不斷擴(kuò)大,較1997年增長了近10倍。除巨額財(cái)政赤字外,地方政府還面臨需要償還融資貸款的巨大壓力。2009年地方政府融資平臺(tái)貸款余額約為7.2萬億元,2011年底達(dá)約10萬億元。而地方政府的土地出讓收入和未來土地增值是日后還債的主要來源之一。

在此背景下,限價(jià)商品房具有一定的住房保障功能,同時(shí)可兼顧地方政府的土地出讓收益,限價(jià)房可能成為未來保障性住房的供應(yīng)主流。

但是,經(jīng)濟(jì)適用房的份額在一定程度上將受到擠壓。經(jīng)濟(jì)適用房之所以比普通商品房價(jià)廉,就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)采取劃撥形式,政府不得收取土地出讓金。

中國社科院社會(huì)政策研究中心秘書長唐鈞則認(rèn)為應(yīng)該多建經(jīng)濟(jì)適用房。他認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房還有一層意思,就是平價(jià)購買后應(yīng)該在較短的時(shí)間內(nèi)成為居民的私有財(cái)產(chǎn),從理論上講,每一個(gè)公民在其一生中應(yīng)該有一次機(jī)會(huì)得到政府以成本價(jià)供應(yīng)的住宅?！安粏谓鉀Q老百姓有房子,還要使他有財(cái)產(chǎn),藏富于民最主要的是要老百姓有資產(chǎn),有自己的房產(chǎn)?！?/p>

資金來源是問題

與商品房一樣,建造保障房所需的不外乎是土地和資金。

目前,建設(shè)保障房所需的地方配套資金主要來源,包括省市縣政府的財(cái)政補(bǔ)貼、住房公積金的全部增值收益,以及土地出讓金凈收益的不低于10%等。此外,今年中央代發(fā)的2000億元地方債也作為地方的配套資金,補(bǔ)充用于廉租房建設(shè)。但在實(shí)際操作中,這些資金往往難以到位。