對房地產(chǎn)稅制的幾點看法

曹利俊

[摘要]隨著我國近幾年來房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,其稅收中存在的問題越來越明顯地暴露出來,房地產(chǎn)稅種也是層出不窮,于是現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已不適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展,存在著重流轉(zhuǎn),輕持有,稅制不統(tǒng)一,立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 稅制

在市場經(jīng)濟條件下,房地產(chǎn)稅制不僅是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動的有力杠桿,而且也是公平競爭,保障各市場主體取得合理收益,保證整個市場有序運行的重要條件。在2003年10月14日中國共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會第三次全體會議上通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中明確提出了分步實施稅收制度改革。本文就其談以下幾點看法:

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的七大弊端

(一)征稅范圍窄,免稅范圍太廣,財政功能不強

1.隨著我國事業(yè)管理體制的改革,不屬于提供社會公共產(chǎn)品的事業(yè)單位將被逐步市場化和企業(yè)化。對于分化出來的原事業(yè)單位,由于其性質(zhì)已屬于企業(yè),因此它必須承擔(dān)納稅義務(wù)

2.轉(zhuǎn)軌時期伴隨著工業(yè)化的進(jìn)程,農(nóng)村城市化程度不斷提高,一些地區(qū)已具備了城市的功能,其人口管理也采取了城市的形式,而土地仍屬于農(nóng)村集體所有,對此種情況如何處理是現(xiàn)行稅制沒有考慮到的

3.我國近年來已經(jīng)進(jìn)行了公有住房制度改革。通過改革,使得居民住房的商品化程度有了很大提高,個人購房者逐漸成為房地產(chǎn)市場的主要參與者。購置房地產(chǎn)已經(jīng)成為高收入者儲存財富的重要手段。同時,高收入階層通常選擇面積大、地段好、各種服務(wù)設(shè)施齊全的住房,因而享受了更多的社會公共服務(wù)。

(二) 稅費繁雜,稅、費不清,費高于稅

1.稅費繁雜、重復(fù)征稅很大程度上加重了消費者負(fù)擔(dān)

2.費大于稅限制了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模正常擴展

3.費大于稅直接限制了稅收與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)作用

(三)兩套稅制不統(tǒng)一

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當(dāng)時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同,稅負(fù)不公,不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟體制的培育發(fā)展。

(四)中央管理嚴(yán),地方權(quán)限小,不適合房地產(chǎn)稅制的正常發(fā)展

我國的稅收立法權(quán)高度集中于中央政府,地方政府沒有立法權(quán),地方稅收體系的建設(shè)缺乏依據(jù)和規(guī)范,使地方稅制改革嚴(yán)重滯后,影響了地方政府的積極性,制約了地方稅收制度的完善,而且不利于因地制宜的發(fā)展地方經(jīng)濟。在這樣一種局面下,房地產(chǎn)稅收作為地方的主體稅種,將不可能得到正常的發(fā)展,不可能為地方財政帶來很高的財政收入。

(五)重流轉(zhuǎn),輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕;而流通環(huán)節(jié),多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅,如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅,又要征收營業(yè)稅和個人所得稅,明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有,助長了土地投機,導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),截止2007年4月,全國商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國空置率超過25%,大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。

(六)稅收立法層次低,征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行,沒有法律依據(jù),國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關(guān)制定的法律,不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī),級次較低。

(七)配套制度不健全,稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革,需要進(jìn)行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多,而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革的五大戰(zhàn)略

(一)建立財產(chǎn)的登記制度充分注意房地產(chǎn)稅稅制改革與其它稅種稅制之間關(guān)系的協(xié)調(diào)完善收入籌措機制和強化宏觀調(diào)控功能相結(jié)合。

(二)合并稅種,開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅

1.擴大征收范圍,確定征免界限。

2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。

3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。

4.全國稅率應(yīng)有彈性。

(三)提高立法層次,下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法,對稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級立法機關(guān)或政府制定細(xì)則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調(diào)動地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(四)開征不動產(chǎn)閑置稅

目前,土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重,存在大量已征未用和購而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占壓資金超過2 500億元。

(五)完善各項配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度,全面掌握房地產(chǎn)各方面情況,找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動,將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費,因此,要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來,處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

采取“一清,二轉(zhuǎn),三改,四留”的辦法,即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合,清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種;將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段;把一部分體現(xiàn)政府職能,屬于稅收性質(zhì),且便于稅收征管的收費,改為征稅;對符合國際通行作法,又屬必要的少量規(guī)費,繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅,簡化稅制;提升房地產(chǎn)稅收的立法層次;擴大稅基,公平稅負(fù);建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施,促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

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