樓市陷入混亂格局

張 芬

在一片高房價的討伐聲中，“地王”卻新鮮出爐。有業(yè)內(nèi)人士認為，這是違背當前以從緊為主基調(diào)的調(diào)控政策的。亂象叢生的樓市將走向哪里?

2010年3月11日，國土部發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，這一被稱為“國19條”的新政從細則上收緊土地出讓政策，期望以此能達到抑制房價過快上漲的目的。

然而，就在新政出臺幾天后，北京土地市場又涌現(xiàn)出新的“地王”。有業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)亂象叢生，在一片高房價的討伐聲中，“地王”卻新鮮出爐，與當下樓市從緊政策背道而馳。

央企炮制“地王”

3月15日，北京成交6塊土地，總金額達143.5億元，其中海淀區(qū)東升鄉(xiāng)薊門橋地塊和大興區(qū)亦莊地塊分別以樓面價超過3萬元／平方米和52.4億元成為新的“單價地王”和“總價地王”，再次刷新北京市土地成交記錄。

更值得注意的是，除了萬科、華遠、綠地等知名房企，中糧、中鐵、中建等中字頭企業(yè)也參與競拍，并且這些“地王”的始作俑者全部為央企，中國兵器裝備集團、中國煙草總公司這樣并非以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企也殺人地產(chǎn)領(lǐng)域。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，在高房價的推動下，房地產(chǎn)業(yè)的“吸血功能”被再度強化。

北京“地王”并非個案。近期，南寧、青島等地也相繼曝出“天價地王”。就在3月，福州一塊面積僅為3.31畝的小地塊也被拍出16144元／平方米，再次刷新福州樓面地價新高。一邊是政府不斷出臺宏觀調(diào)控措施打壓“地王”、“價王”現(xiàn)象，一邊卻是包括央企在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商們瘋狂搶地，樓市中這種“自己打自己耳光”的尷尬實在令人捉摸不透。

SOHO中國有限公司董事長潘石屹算了一筆賬，為遠洋地產(chǎn)所得的望京地塊高達2.75萬的樓面地價，只有銷售單價定為4.5萬元／平方米，才可以有10％的利潤。華遠集團總裁任志強則公開表示：“如此離譜的地價明顯是與政府遏制房價過快上漲的精神在唱對臺戲，北京又為全國房價上漲做出了證明?！?/p>

“地王”說明了什么?

在剛剛結(jié)束的兩會中，盡管高層一再強調(diào)“堅決遏制房價過快上漲”，“瘋狂搶地現(xiàn)象不會再次出現(xiàn)”，地產(chǎn)大鱷們似乎對政府的三令五申“充耳不聞”，整個房地產(chǎn)市場陷入越打壓越瘋狂的隆圈。為何開發(fā)商膽敢如此肆無忌憚呢?

“主要原因還是在土地供求關(guān)系上，土地供不應(yīng)求，喂不飽開發(fā)商。雖然政府從調(diào)整結(jié)構(gòu)、規(guī)劃土地市場等方面都給出了調(diào)整信號，但市場有自身的規(guī)律，現(xiàn)實就是土地供應(yīng)有限，而且優(yōu)質(zhì)地塊越來越少，開發(fā)商自然會極力拿地?！绷憔嚯x營銷副總經(jīng)理楊臻分析。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華接受記者采訪時說，這種大手筆拿地的舉動表明，開發(fā)商對未來房價的預(yù)期還是比較樂觀的，預(yù)計房價仍有20％～30％的漲幅，所以現(xiàn)在的土地市場完全是賣方市場，只要有地就是地王成了市場的常態(tài)。

另外最關(guān)鍵的是，經(jīng)歷了2009年樓市的盛宴，開發(fā)商手里有充足的現(xiàn)金。記者了解到，盡管國家出臺的相關(guān)調(diào)控政策在資金等方面劃定了較高門檻，比如提高首付比例和貸款利率等，但一批大型開發(fā)商亦憑借自身的優(yōu)質(zhì)項目儲備和品牌效應(yīng)，紛紛走出自己的“曲線融資之路。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，2009年底以來已有10家大型房企大幅度減少傳統(tǒng)的銀行信貸和證券渠道融資，轉(zhuǎn)而通過信托、海外貸款、成立房產(chǎn)基金、簽立合作框架協(xié)議等方式融資。因此，開發(fā)商們對競拍這種價格較高的地塊信心十足。

“開發(fā)商對樓市未來預(yù)期看好和資金充裕是‘地王頻現(xiàn)的主要原因，而地方政府對土地財政的依賴也起到了推波助瀾的作用?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士鮮明地指出，“賣地”已成為一些地方政府的重要財源，土地出讓收入占地方財政收入的1／3左右，有的城市甚至占到了財政收入的一半以上。

越瘋狂越危險

據(jù)北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉透露，地王消息一出來，就立刻對拍賣地塊區(qū)域的二手房市場造成波動?！翱捶孔稍兊娜送蝗辉黾樱蟹恐鞅硎緶蕚涮醿r，而有的購房者原本就因為房價高已經(jīng)不打算近期買房，但一聽這個地價，立刻改變了主意?！北本┲性禺a(chǎn)一位門店業(yè)務(wù)員說。

張大偉還表示，“去年一出地王，周邊的二手房價立刻就上調(diào)5％～10％，據(jù)初步統(tǒng)計，這次的地王已經(jīng)導(dǎo)致其周邊二手房價最高漲幅達40％左右。而且，飆漲的地價會給購房者帶來房價又將抬高的心理預(yù)期，讓不少置業(yè)需求提前，導(dǎo)致房價在短期內(nèi)暴漲?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場不僅讓置業(yè)者發(fā)懵，甚至連不少業(yè)內(nèi)人士都摸不著頭腦?！?/p>

據(jù)中原監(jiān)測的一線四大城市情況看，2月，北京住宅成交量同2009年春節(jié)所在的1月基本持平，上海、深圳、廣州三個城市降幅均超過三成，其中，深圳降幅高達八成，上海成交量更是跌至近五年來月度成交量新低。

有專家提醒，在中央調(diào)控政策漸緊，購房者觀望氛圍濃重的背景下，未來樓市走勢尚不明朗，不惜血本拿地并不可取，要高度警惕潛在的巨大風險?！皬?009年底營業(yè)稅優(yōu)惠的終止，到‘國11條的出爐，再到兩會期間國土部頒布的‘國19條，政策調(diào)控信號越來越強，如果樓市持續(xù)高燒，不排除中央會采取更嚴厲的調(diào)控措施，屆時一旦樓市出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，這些‘地王企業(yè)很可能會深套其中?！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強指出。