中國地產(chǎn)市場有“泡沫”么?

丹尼爾.因狄維格里奧 周 愿

美國地產(chǎn)市場歷經(jīng)了泡沫破裂的痛苦后，終于回歸理性。那么中國市場有泡沫么?如果有，又該從中吸取怎樣的教訓?

紐約《時代周刊》在3月5日有一篇文章，論述了經(jīng)濟發(fā)展到什么程度時候可以成為“過熱”，或者僅僅是“增長量驚人”。畢竟，單純的增值不能一概認定為“泡沫”。此番討論引發(fā)了一個更深刻的問題：如何在資產(chǎn)泡沫萌生初期查出它們?

要生成泡沫實際上不那么容易，但泡沫同樣可能難以避免，在通脹一觸即發(fā)時想鑒別泡沫也十分困難。現(xiàn)在中國政府采取了一些措施，如控制資產(chǎn)價格的飆升，但這些措施必須建立在“有泡沫”的基礎(chǔ)上。問題就在于，真的“有泡沫”了么?

有許多辦法解決泡沫問題，但我認為最好的應(yīng)該是重評估資產(chǎn)價格。美國就有前車之鑒——房地產(chǎn)市場的創(chuàng)傷還歷歷在目，要好好吸取教訓。是什么導致了房價的猛漲?

實際上，讓我們稍微回頭看看就能窺見些端倪。首先可能是投資理念的改變。如果某個經(jīng)濟理論讓人們放棄股票市場而轉(zhuǎn)向地產(chǎn)業(yè)，那么必定導致股市下跌房價上漲。基于這種現(xiàn)金流轉(zhuǎn)，且投資理念的改變是永久的，那么房價上漲就是合理的。但美國不是這種情況，確實有部分投資者的確是轉(zhuǎn)變了投資方向，但其他投資品種的價格依舊高漲。

另一種可能原因是經(jīng)濟的合理增長。舉例來說，如果一國經(jīng)濟在飛漲，其國民就有能力購買更多東西。當需求增長，價格也隨之增長。與其他投資品相比，居住性住房價格隨著消費者需求的增長而增長。而黃金這樣的品種，和居民的收入相關(guān)性不大。

讓我們回到美國房產(chǎn)泡沫的問題中去，很明顯個人收入增長不能與房價增長相適應(yīng)。根據(jù)美國經(jīng)濟分析局的資料，我分析了2001年～2006年(泡沫頂峰)的相關(guān)數(shù)據(jù)，美國個人收入增長率為30％——這并不壞，但房價卻增長了77％。如果房價的增長也是30％就無可非議，但這并非事實。

如果人們工資不夠，又哪來的錢買房?貸款又再次加劇泡沫。如果要求購房者必須付現(xiàn)，普遍的房價泡沫就不會那么糟糕。這樣人們就沒能力買更多的房子——即使想買電無能為力。因此，寬松的貸款限制也成為了造就泡沫的一大推手。

那么對中國，很難說中國處在地產(chǎn)泡沫中。如果房價增長大大高于其個人收入，且貸款限制很低，那么問題就很可能發(fā)生。當然從宏觀面上看，有許多因素一直在變化，那么就先從一些簡單的方面開始考慮，而中國的其他經(jīng)濟特征則表示她是健康的。