物業(yè)管理中建筑物共有部分的認(rèn)定研究

苑 敏

(濟(jì)南大學(xué),山東濟(jì)南 250022)

物業(yè)管理中建筑物共有部分的認(rèn)定研究

苑 敏

(濟(jì)南大學(xué),山東濟(jì)南 250022)

區(qū)分所有建筑物管理中共有部分的認(rèn)定,是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問題,實(shí)踐中的物業(yè)服務(wù)糾紛案件,有許多涉及共有部分的范圍界定問題。就其本質(zhì)而言,共有部分在物理上是由不可分割之要素所組成,在功能上,是為全體業(yè)主所共用。區(qū)分所有建筑物管理中的共有部分,主要包括法定共有部分、天然共有部分、約定共有部分及建筑區(qū)劃內(nèi)的土地等。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,其建設(shè)、投資、產(chǎn)權(quán)歸屬、移交及維護(hù)問題,應(yīng)該從源頭上解決,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)明晰是定紛止?fàn)幍那疤帷?/p>

建筑物區(qū)分所有權(quán);共有部分;范圍界定

依照《中華人民共和國物權(quán)法》及多數(shù)學(xué)者的觀點(diǎn),業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)構(gòu)成的復(fù)合所有權(quán)。[1]其中,共有權(quán)和共同管理權(quán)所針對的對象均為區(qū)分所有建筑物的共有部分①共有部分,有的學(xué)者稱之為共用部分。嚴(yán)格來說,兩個(gè)概念有所區(qū)別。前者指明了業(yè)主對于建筑物的某些部分或建設(shè)用地使用權(quán)的所有關(guān)系,重在物權(quán)關(guān)系的本質(zhì);后者則重在建筑物的某些成分或建設(shè)用地由業(yè)主共同使用的屬性,就其字面含義而言,不一定是業(yè)主對此項(xiàng)共有部分擁有所有權(quán),可能享有租賃權(quán)或借用權(quán)等。不過,在我國建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系及其理論中,人們略去了二者的區(qū)別,將之作為同一概念使用,但在業(yè)主約定某專有部分為全體業(yè)主共用部分的場合,宜區(qū)分共有部分和共用部分兩個(gè)概念。?？梢哉f,共有部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問題。[2]就司法實(shí)踐中發(fā)生的案件來看,同專有部分案件相比,與共有部分有關(guān)的案件所占比例相當(dāng)大,[3]而且很多激烈的物業(yè)糾紛是圍繞共有部分的界定而產(chǎn)生,[4]因此,對共有部分進(jìn)行分析認(rèn)定是十分必要的。本文主要結(jié)合《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及最高人民法院《關(guān)于審理建筑物物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》②這兩部司法解釋均由最高人民法院 2009年5月25日公布,自2009年10月1日起施行。以下分別簡稱為《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》和《物業(yè)服務(wù)司法解釋》。的有關(guān)規(guī)定,對共有部分的認(rèn)定問題進(jìn)行探討。

建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分,是由區(qū)分所有人全體或部分予以共同所有的,不屬于專有部分的其他部分。[5]就其本質(zhì)而言,共有部分在物理上是由不可分割之要素所組成;在功能上,是為全體業(yè)主所共用。[6]共有部分的范圍甚廣,不易一一列舉。由于《物權(quán)法》第六章對共有部分采取了“除外式”的立法技術(shù)和較為分散的列舉方法,共有部分的范圍界定比較原則,也不夠完整,因此最高人民法院的《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》特別在第 3條采用列舉、排除加兜底的方法,對共有部分的涵義進(jìn)行了界定。該司法解釋第 3條規(guī)定:“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分:(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等設(shè)施設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;(二)其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外”。依據(jù)該條,區(qū)分所有建筑物管理中的共有部分,主要包括法定共有部分、天然共有部分、約定共有部分及建筑區(qū)劃內(nèi)的土地等,下面分別予以論述。

一、法定共有部分

法定共有部分,是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的部分。法定共有的特點(diǎn)是該規(guī)定屬于強(qiáng)行法,一旦法律規(guī)定之后,當(dāng)事人不得在購房合同中通過約定變更歸屬,開發(fā)商也不能通過合同來加以處分。[7]根據(jù)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,下列部分屬于法定共有部分:

(一)道路

根據(jù)《物權(quán)法》第 73條的規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。這表明,小區(qū)內(nèi)的一些道路如果是屬于城鎮(zhèn)公共道路,則其所有權(quán)應(yīng)屬于國家,任何人都有權(quán)使用,小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不得妨礙他人通行。只有城鎮(zhèn)公共道路之外的道路,才屬于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有。法律如此規(guī)定的理由主要有二:其一,道路是各業(yè)主進(jìn)入自己所在建筑物和專有部分的必經(jīng)之路,是所有業(yè)主實(shí)現(xiàn)專有部分所有權(quán)所必需的。業(yè)主購買房屋,必須取得對道路的權(quán)利,否則還需要通過相鄰關(guān)系或者地役權(quán)來設(shè)定通行權(quán),這顯然對業(yè)主是極為不利的。所以,通行是業(yè)主最基本的生產(chǎn)生活保障,開發(fā)商不能在售房以后保留對道路的產(chǎn)權(quán)。其二,如果允許開發(fā)商和業(yè)主在售房合同中保留權(quán)利,就會(huì)引發(fā)許多產(chǎn)權(quán)糾紛,開發(fā)商就有權(quán)禁止業(yè)主通行或者設(shè)卡收費(fèi),甚至改變用途或者設(shè)定專用權(quán),這就必然引發(fā)各種糾紛。此外,若開發(fā)商改變道路的用途,如在道路上隨意私劃車位,也會(huì)給業(yè)主造成損害。[8]

(二)綠地

根據(jù)《物權(quán)法》第 73條的規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。這就是說,如果有證據(jù)證明,特定的綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地,則國家對該綠地享有所有權(quán);如果在規(guī)劃時(shí)就已明確特定的綠地屬于某業(yè)主所有,則該業(yè)主享有對特定綠地的所有權(quán)。除此之外,小區(qū)內(nèi)的綠地應(yīng)當(dāng)作為共有財(cái)產(chǎn)屬于全體業(yè)主共有,不能由開發(fā)商保留所有權(quán)?！段餀?quán)法》作出此種規(guī)定的原因有二:其一,有利于維護(hù)業(yè)主的利益。因?yàn)闃I(yè)主在購房的時(shí)候,尤其看重綠地的面積,甚至把綠地的有無、面積的大小作為自己是否購房的條件?；蛘哒f綠地的有無和大小,直接決定了業(yè)主是否訂立房屋買賣合同或者直接影響到買賣的價(jià)格。如果開發(fā)商改變了綠地的用途,將可能造成對業(yè)主重大利益的損害。其二,有利于對開發(fā)商進(jìn)行制約。如果由開發(fā)商保留綠地的所有權(quán),則開發(fā)商基于自己利益的考慮可能會(huì)改變綠地的用途。在這種情況下,業(yè)主們將很難通過法律途徑對此加以制約。實(shí)踐中,因?yàn)殚_發(fā)商改變綠地的用途已引發(fā)諸多糾紛,這確實(shí)與綠地的歸屬不清有關(guān)。此外,如果允許開發(fā)商保留綠地的所有權(quán),開發(fā)商就有可能想辦法變更規(guī)劃。比如將綠地更改為車位,而改變綠地的使用目的,這就會(huì)嚴(yán)重破壞環(huán)境。[9]

(三)其他公共場所和公用設(shè)施

根據(jù)《物權(quán)法》第 73條的規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所和公用設(shè)施,屬于業(yè)主共有。這里的其他公共場所和公用設(shè)施是指除道路、綠地之外的公共場所和公用設(shè)施。其他公共場所包括廣場、園林、走廊、門庭、大堂等。公用設(shè)施包括:健身設(shè)施、消防設(shè)施、露天噴泉設(shè)施、綠化設(shè)施、小區(qū)圍墻、路燈、大門、自行車棚、避難層、設(shè)備層、設(shè)備間等等。[10]界定公共場所和公用設(shè)施應(yīng)從公益性和公用性的角度考察,即場所和設(shè)施應(yīng)當(dāng)是為了小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的公共利益而建,且可供全體業(yè)主使用。

關(guān)于小區(qū)的學(xué)校、幼兒園等,其產(chǎn)權(quán)歸屬比較復(fù)雜。有些是相關(guān)單位購買經(jīng)營性用房后專門用于經(jīng)營的,這些顯然屬于業(yè)主專有部分。但也有一些學(xué)校幼兒園等是由開發(fā)商投資作為小區(qū)配套建設(shè)的,這些也不宜簡單地作為業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)閺馁M(fèi)用的負(fù)擔(dān)、管理的難度、事物的繁雜等方面考慮,業(yè)主共有的制度并不利于業(yè)主,“莫不如重在保障學(xué)校幼兒園功能的正常發(fā)揮,公平合理地接受兒童的入學(xué)入托,賦予業(yè)主子女優(yōu)先權(quán),至于學(xué)校幼兒園的所有權(quán)歸屬誰,則在所不問”。[11]

(四)物業(yè)服務(wù)用房

物業(yè)服務(wù)用房,是物業(yè)服務(wù)公司為管理整個(gè)小區(qū)的物業(yè)而使用的房屋。對于物業(yè)服務(wù)用房,根據(jù)《物權(quán)法》第 73條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第 38條也明確規(guī)定,物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。法律作出此種規(guī)定的理由在于:一方面,物業(yè)服務(wù)用房是向小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)所必需的,基于業(yè)主實(shí)現(xiàn)其區(qū)分所有權(quán)的必要性,開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時(shí)應(yīng)當(dāng)一并建造物業(yè)服務(wù)用房。在向業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移。開發(fā)商不可能在開發(fā)成本之外單獨(dú)出資建造物業(yè)服務(wù)用房,也不能將其單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者保留所有權(quán)。另一方面,物業(yè)服務(wù)公司都是業(yè)主聘請的,業(yè)主也應(yīng)當(dāng)為其提供物業(yè)服務(wù)用房。如果物業(yè)服務(wù)用房不屬于業(yè)主共有,業(yè)主聘請物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行服務(wù),就要支付大筆租金,也會(huì)影響小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)。[12]

(五)建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金

建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金,是指由業(yè)主支付的專項(xiàng)用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修的資金,如電梯、水箱等共用部分的維修費(fèi)用。維修資金是由業(yè)主出資形成的,因此在法律上應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。[13]根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部于 2007年頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》①2007年建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,自2008年2月1日起施行,1998年12月16日建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》同時(shí)廢止。規(guī)定,售房單位在銷售房屋時(shí),應(yīng)向購房者代收專項(xiàng)維修資金。《物權(quán)法》第 79條規(guī)定:“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布”。

根據(jù)《物權(quán)法》第 79條及建設(shè)部財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定,對維修資金應(yīng)把握如下幾點(diǎn):第一,維修資金屬于業(yè)主共有。因?yàn)榫S修資金是屬于業(yè)主繳付的,通常是業(yè)主按一定的比例②商品住宅的業(yè)主每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的 5%至 8%;購買公有住房的業(yè)主每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%.,在辦理房屋入住手續(xù)前存入由房地產(chǎn)行政主管部門委托的商業(yè)銀行資金專戶,由房地產(chǎn)行政主管部門代管。第二,維修資金具有特定的用途。即維修資金要?？顚Ｓ?只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,而不能挪作他用。原則上不能作為業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)責(zé)任的財(cái)產(chǎn),否則一旦建筑物及附屬設(shè)施需要作重大修繕,則可能沒有資金。如果業(yè)主又不愿交納、續(xù)籌不順,將嚴(yán)重影響業(yè)主的正常居住和生活。[14]第三,維修資金的使用必須由全體業(yè)主通過法定程序決定。依照《物權(quán)法》第 76條第 5款的規(guī)定,維修資金的使用必須要業(yè)主共同決定,且應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意。因?yàn)榫S修資金的使用關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益,一旦使用不當(dāng)就會(huì)給全體業(yè)主造成損失。因此《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三章從第 18條到第 27條專門規(guī)定了專項(xiàng)維修資金的使用要求。第四,維修資金的籌集和使用情況應(yīng)當(dāng)公布。無論是建設(shè)行政主管部門、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)還是物業(yè)公司,都有義務(wù)將維修資金的管理使用情況向全體業(yè)主公布,業(yè)主也有權(quán)對維修資金的使用情況進(jìn)行查詢。住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用,還應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

二、天然共有部分

天然共有部分,是指在構(gòu)造上和使用上不具備獨(dú)立性,而且一般也不具備登記條件,僅為專有部分提供某些功能,但與專有部分存在必然聯(lián)系,從其屬性上天然屬于共有的部分。包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等。[15]《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第 3條第 1款第 1項(xiàng)對天然共有部分作出了規(guī)定,下面分述之。

(一)基本建筑結(jié)構(gòu)部分

基本建筑結(jié)構(gòu)部分包括建筑物基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)取Ｆ渲兄饕牟糠质墙ㄖ锏幕A(chǔ)和承重結(jié)構(gòu)。

根據(jù)建筑學(xué)理論,建筑物的基礎(chǔ)是建筑物最下部分的結(jié)構(gòu),是由人工用建筑材料建造的,地基是基礎(chǔ)下面的土層?；A(chǔ)與地基各自具有完全不同的功能與材料。但一般認(rèn)為,建筑物基礎(chǔ)包括地基部分?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》規(guī)定的建筑物基礎(chǔ),既包括建筑物最底層的地基部分,也包括承載整個(gè)建筑物的底座部分。[16]但需要注意的是,地下室并不是建筑物的基礎(chǔ)部分,而是在基礎(chǔ)之上可以使用并區(qū)分所有的部分。承重結(jié)構(gòu),是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其他連接點(diǎn),包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。[17]一般住宅中,承重結(jié)構(gòu)的組成主要是磚混結(jié)構(gòu),即豎向的結(jié)構(gòu)是磚墻,水平方向是鋼筋混凝板或是一定的屋架。承重結(jié)構(gòu)對于業(yè)主來說,接觸到的大都是承重墻和承重橫梁。承重墻和承重橫梁因關(guān)系到整個(gè)建筑物的安危,不管是否在業(yè)主專有范圍內(nèi)部出現(xiàn),亦不論是否有規(guī)約和合同的允許,在任何情況下都是不允許被破壞的,即任何人都不得擅自處分承重墻和承重橫梁。[18]另外還需要注意的是,外墻與外墻面不同。外墻是建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分,本身是由混凝土砌成。外墻面是指外墻的表面,外墻表面可能刷涂料,也可能貼大理石或瓷磚。外墻面只指代這些涂料、大理石和瓷磚等裝飾材料的表面,而不包括外墻結(jié)構(gòu)性材料即混凝土。因此,外墻構(gòu)成房屋的基本結(jié)構(gòu),而不是外墻面。此外,根據(jù)壁心和最后粉刷表層說①壁心和最后粉刷表層說,又稱中央部分屬于共用部分,表面屬于專有部分說。該說認(rèn)為,專有部分的范圍應(yīng)分內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系分別而論。在區(qū)分所有權(quán)人相互間,尤其是有關(guān)建筑物的維持、管理關(guān)系上,專有部分僅包含壁、柱、地板、天花板等境界部分所粉刷的部分;但在外部關(guān)系上,尤其是對第三人(如買賣、保險(xiǎn)、稅金)關(guān)系上,專有部分則包含壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。參見楊立新:《物權(quán)法(第三版)》,中國人民大學(xué)出版社 2009年版,第 86頁。,屋頂也屬于共有部分。

(二)公共通行部分

公共通行部分主要包括通道、走廊、樓梯、大堂、門廳等,但某一公共通行部分只能作為相對區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共有部分,對于小區(qū)內(nèi)其他部分的業(yè)主來說,相當(dāng)于是特定人的專有部分。這就是所謂全體共有與一部共有的問題,至于全體共有與一部共有的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn),“一般認(rèn)為,應(yīng)以實(shí)踐使用情形,亦即應(yīng)以該當(dāng)共有部分,在實(shí)際上是供全體區(qū)分所有權(quán)人使用,抑或供部分區(qū)分所有權(quán)人使用為斷。唯供全體區(qū)分所有權(quán)人使用或供部分區(qū)分使用權(quán)人使用不明時(shí),則宜解釋為全體共用部分”。[19]全體共有與一部共有的問題,也就是臺灣地區(qū)的法律里面所稱的“大公”和“小公”問題。建筑范圍內(nèi),有部分業(yè)主共同擁有而其他業(yè)主不享有的權(quán)利,稱為“小公”,由整個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主所共同擁有的,就成為“大公”。事實(shí)上,涉及到全體業(yè)主的事項(xiàng)是非常少的,大多數(shù)事項(xiàng)都只涉及到一部分業(yè)主,即“小公”。[20]對共有部分進(jìn)一步區(qū)分的目的,主要在于修繕費(fèi)及其他費(fèi)用的負(fù)擔(dān):全體共有部分的修繕、管理、維護(hù),其費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主共同分擔(dān),一部共有部分的修繕、管理、維護(hù),其費(fèi)用應(yīng)由該部分業(yè)主共同分擔(dān)。[21]

(三)附屬公共設(shè)施設(shè)備部分

附屬公共設(shè)施設(shè)備部分分為兩種,一種是基礎(chǔ)設(shè)施,包括消防用具、公共照明、排風(fēng)系統(tǒng)、上下水系統(tǒng)、變電、電梯、化糞池、垃圾房等必備設(shè)施;另一種是增益設(shè)施,包括園林、雕塑、公告標(biāo)示、安防系統(tǒng)、休閑座椅、健身設(shè)備、兒童游戲設(shè)備等改善住宅性能,提升生活品質(zhì)的設(shè)施。[22]

(四)公共空間部分

公共空間部分主要包括避難層、設(shè)備層或設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。從物權(quán)法的一般規(guī)則來說,公共結(jié)構(gòu)空間存在四至,基本上也能夠排他使用,可以作為專有部分看待。但從絕大部分公共結(jié)構(gòu)空間的主要功能上考慮,因其承載的功能大都是公益性質(zhì)和服務(wù)性質(zhì)的,如將其歸于專有部分則不利于小區(qū)安全,故法律上才將其規(guī)定為業(yè)主共有。因此,在分辨某一結(jié)構(gòu)是否應(yīng)屬于業(yè)主共有,原則上應(yīng)考慮其價(jià)值是否服務(wù)于全體業(yè)主,或者關(guān)系到小區(qū)的安全因素,如果兩者都不符合,則應(yīng)著重考慮其是否屬于專有部分。[23]

避難層是建筑高度超過一百米的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)供人員臨時(shí)避難使用的樓層。如果作為避難使用的只有幾個(gè)房間,則這幾個(gè)房間稱為避難間。避難層按其設(shè)置方式分為三類:一是敞開式避難層,它不設(shè)維護(hù)結(jié)構(gòu),為全敞開式;二是半敞開式避難層,它四周設(shè)有防護(hù)墻,上部有自然通風(fēng)的開口;三是封閉式避難層,它周圍有耐火的圍護(hù)結(jié)構(gòu),室內(nèi)設(shè)有獨(dú)立的防煙設(shè)施。

避難層的設(shè)置應(yīng)當(dāng)滿足下列要求:(1)設(shè)置避難層的數(shù)量,自建筑物底層至第一個(gè)避難層或兩個(gè)避難層之間,宜為十到十五層;(2)通向避難層或避難間的防煙樓梯宜上下層斷開或上下層不斷開,但均必須經(jīng)避難層 (間)方能上下;(3)每層的凈面積應(yīng)能滿足設(shè)計(jì)避難人數(shù)避難的要求;(4)避難層可兼做設(shè)備層,但設(shè)備用房和管道宜集中布置,停留人員場地上部管道距地面的高度不應(yīng)小于 1.8米;(5)在避難層可開設(shè)供消防人員專用的消防電梯;(6)與本單位消防中心控制室應(yīng)有專線電話,并應(yīng)設(shè)有消防栓或消防水喉設(shè)備;(7)封閉式避難層應(yīng)設(shè)獨(dú)立的防煙設(shè)施;(8)設(shè)有應(yīng)急照明,其供電時(shí)間不應(yīng)小于一小時(shí),且其照度不應(yīng)低于 1Lx。[24]

設(shè)備層是指專用于布置機(jī)電設(shè)備的樓層。設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備,以及建筑物配線設(shè)備,進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場所。對于綜合布線工程設(shè)計(jì),設(shè)備間主要安裝建筑物配線設(shè)備(BD)。電話、計(jì)算機(jī)等各種主機(jī)設(shè)備及引入設(shè)備可合裝在一起。[25]

三、約定共有部分

除法定共有部分、天然共有部分外,其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所或設(shè)施,就屬于約定共有部分。因共有部分很難通過列舉的方式予以窮盡,按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路,《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第 3條第 1款第 2項(xiàng)作出了兜底性的規(guī)定。[26]按照該項(xiàng)規(guī)定,滿足如下條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分:第一,不屬于業(yè)主專有。需要注意的是,這里所指的業(yè)主須作廣義上的理解,不僅包括法律上的業(yè)主,也包括事實(shí)上的業(yè)主,還包括未來的業(yè)主。因?yàn)樯唐贩康某鍪凼且粋€(gè)階段性的過程,對小區(qū)內(nèi)共有部分的考量,應(yīng)當(dāng)包括未來房屋買受人的權(quán)利。[27]第二,不屬于市政公用部分。市政公用部分主要包括建筑區(qū)劃內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路和城鎮(zhèn)公共綠地,以及小區(qū)內(nèi)部屬于市政公用部分的其他公共場所和公共設(shè)施。法律規(guī)定這些部分不屬于業(yè)主,實(shí)際上是對業(yè)主利益的保護(hù)。因?yàn)槭姓貌糠秩绻麑儆跇I(yè)主所有的話,業(yè)主將承擔(dān)相應(yīng)的維修維護(hù)費(fèi)用,而相應(yīng)的權(quán)利卻沒有增加。因此,該司法解釋將此部分排除在業(yè)主共有之外。第三,不屬于其他權(quán)利人所有。其他權(quán)利人,一般認(rèn)為是指那些在小區(qū)內(nèi)沒有利用專有部分,或者利用自建部分從事經(jīng)營活動(dòng)的人,這些人是除了業(yè)主專有、業(yè)主共有、市政所有之外的其他權(quán)利人。比如這些人經(jīng)營用的公用電話設(shè)施、自動(dòng)售貨機(jī)等,當(dāng)然就不屬于業(yè)主共有部分。

四、建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)的歸屬

在我國,土地屬于國家或集體所有,任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權(quán)的主體,都不能取得對土地的所有權(quán),但應(yīng)同時(shí)取得占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中,首先是由開發(fā)商通過出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式取得建設(shè)用地使用權(quán),然后建造建筑物,建筑物建成后,開發(fā)商基于其合法的建造行為取得房屋所有權(quán),同時(shí)享有建設(shè)用地使用權(quán)。從我國現(xiàn)行的立法規(guī)定來看,歷來將土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)視為不可分割的整體①我國在法律上確定了“房隨地走”或者“地隨房走”的制度,例如《物權(quán)法》第 182條規(guī)定:“以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的,未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！薄Ｒ虼?開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主之后,建設(shè)用地使用權(quán)也會(huì)相應(yīng)地發(fā)生轉(zhuǎn)移。任何一個(gè)業(yè)主通過購買等方式取得對建筑物某一部分的專用權(quán),就自然享有對基地建設(shè)用地的使用權(quán),在登記簿上也要進(jìn)行相應(yīng)的記載。[28]由于是區(qū)分所有的建筑物,其中的某一專有部分所對應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)是無法具體確定的。因此,對整個(gè)建筑物基地的建設(shè)用地使用權(quán),只能由該建筑物內(nèi)的所有業(yè)主共有。

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第 3條第 2款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外”。也就是說,建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但是建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)并不都屬于業(yè)主共有,還有例外。這些例外的情形是: (1)在某整棟建筑物屬于特定業(yè)主所有的情況下,該棟建筑物的規(guī)劃占地的建設(shè)用地使用權(quán)屬于該特定業(yè)主,而不屬于小區(qū)的全體業(yè)主共有。(2)小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路占地,該地的建設(shè)用地使用權(quán)不屬于共有部分。(3)小區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)公共綠地占地,該地的建設(shè)用地使用權(quán)不屬于共有部分。需要注意的是,建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的共有不是傳統(tǒng)意義上的共有。傳統(tǒng)意義上的共有是所有權(quán)的共有,而我國的土地所有權(quán)屬于國家或集體,業(yè)主不可能成為土地的所有人,因此這里的建設(shè)用地使用權(quán)的共有只能是準(zhǔn)共有,是對建設(shè)用地使用權(quán)的共有。[29]

五、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的歸屬問題

這里的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)仍O(shè)施設(shè)備,包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置等?，F(xiàn)實(shí)生活中,因?yàn)檫@些專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的歸屬及維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任問題發(fā)生糾紛是很常見的。[30]這些專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備是否屬于共有部分,在實(shí)踐中爭議很大,立法過程中爭議更大,《物權(quán)法》對此沒有規(guī)定,《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》和《物業(yè)管理司法解釋》為避免公布后產(chǎn)生爭議,影響司法解釋的權(quán)威性,對此問題也沒有涉及。[31]有學(xué)者認(rèn)為,這些專營的設(shè)施設(shè)備,除按規(guī)定已經(jīng)確定為供水、電、氣、暖等公司所有的之外,也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。但即使歸業(yè)主共有,也不能免除有關(guān)公司和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的維護(hù)責(zé)任。因?yàn)檫@些設(shè)施鋪設(shè)、運(yùn)營的技術(shù)性很強(qiáng),業(yè)主本身是無法運(yùn)營和維護(hù)的,即使由業(yè)主承擔(dān)有關(guān)維護(hù)費(fèi)用,也并沒用排除相關(guān)公司的義務(wù)。[32]有的司法工作者認(rèn)為,在審判實(shí)務(wù)中,針對此類具體案件,可以結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 52條,參考法理、并運(yùn)用社會(huì)學(xué)解釋方法,通過對《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第 3條第 1款第 2項(xiàng)兜底條款的再解釋,來確定何種歸屬更符合社會(huì)需求和利益平衡,從而作出合理裁判。[33]

筆者認(rèn)為,專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資、產(chǎn)權(quán)、移交及維護(hù)問題,直接涉及到業(yè)主的切身利益,必須從源頭上解決,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)明晰是定紛止?fàn)幍那疤?。從理論上講,專業(yè)經(jīng)營單位向業(yè)主提供供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營服務(wù),向業(yè)主收取水、電、氣、熱等有關(guān)費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備建設(shè)到最終用戶。但實(shí)際的做法是,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,大都是開發(fā)企業(yè)代建并把建設(shè)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上。也就是說,專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備名義上是開發(fā)企業(yè)建設(shè)的,實(shí)際上卻攤到了房價(jià)中,是業(yè)主掏錢購買的。業(yè)主在購買專業(yè)經(jīng)營服務(wù)的同時(shí),要購買提供專業(yè)經(jīng)營服務(wù)所需的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,這本身已經(jīng)不夠合理,如果再讓業(yè)主承擔(dān)這些專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任,更不合理。因此《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 52條規(guī)定,專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔(dān)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。但由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》對于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資來源、產(chǎn)權(quán)歸屬以及移交問題未作出規(guī)定,專業(yè)經(jīng)營單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備并沒有真正履行維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任,實(shí)際上是由業(yè)主負(fù)擔(dān)的。

為了明確界定業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營單位在專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備上的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任,從源頭上解決專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資、產(chǎn)權(quán)、移交及維護(hù)問題,筆者認(rèn)為《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》①《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》2009年 1月 8日由山東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過,自 2009年 5月 1日起實(shí)施。這一立法例可供參考?！渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:(1)住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工,并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。(2)住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金,統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) (含綜合開發(fā)費(fèi)),并根據(jù)公用事業(yè)價(jià)格改革和調(diào)整情況逐步核減,交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。(3)住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。(4)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi),與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的接受管理手續(xù),并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。(5)住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。(6)專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備上的維修、養(yǎng)護(hù)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。(7)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用,不得從專項(xiàng)維修資金中列支。②參見《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第 16、25、83、84條。

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D912.29

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1008-2670(2010)05-0077-07

2010-09-05

本文為作者主持的 2009年度山東省軟科學(xué)研究計(jì)劃項(xiàng)目《物業(yè)管理中的法律問題研究》(2009RKA083)的階段性成果之一。

苑敏,女,山東濰坊人,濟(jì)南大學(xué)法學(xué)院教授,研究方向:經(jīng)濟(jì)法、建筑與房地產(chǎn)法學(xué)。

(責(zé)任編輯:劉小平)