論房地產(chǎn)保有稅*

□崔巖殷琛

(中南財經(jīng)政法大學(xué)財稅學(xué)院，湖北 武漢 430074)

面對2010年第一季度住宅房地產(chǎn)價格上漲趨勢一度失控的形式，國務(wù)院及相關(guān)部門連續(xù)出臺了一系列金融調(diào)控措施，并將相機(jī)出臺稅收調(diào)控的政策措施。因此，坊間關(guān)于即將對住宅房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的流言非常多。根據(jù)中國房地產(chǎn)稅制改革的方向和房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，對住宅房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅已經(jīng)是大勢所趨。

房地產(chǎn)保有稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的房地產(chǎn)保有稅，并將居民自有居住用房納入房地產(chǎn)保有稅的征稅范圍。由于現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收對居民自有住房免稅，因此，房地產(chǎn)保有稅的開征以后，將會對住宅房地產(chǎn)市場產(chǎn)生何種影響，是理論界研究的重點(diǎn)，也是本文的研究對象。

一 對房地產(chǎn)保有稅的一般認(rèn)識

(一)房地產(chǎn)保有稅的征收目的

我國開征房地產(chǎn)保有稅的主要目的應(yīng)該定位于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，平抑房價。其關(guān)鍵是增加稅收支出，降低房地產(chǎn)投機(jī)的預(yù)期收益率。目前我國房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，稅負(fù)重。而我國房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場，流轉(zhuǎn)稅可以輕易轉(zhuǎn)嫁給購買方，因此，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制不僅無法起到抑制房價上漲的目的，反而引起房價的加速上漲。使稅收政策的執(zhí)行結(jié)果偏離了政策制定的目標(biāo)。房地產(chǎn)保有稅對房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，具有典型的財產(chǎn)稅的性質(zhì)，其稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁，可以有效的降低房地產(chǎn)投機(jī)的收益率。

(二)房地產(chǎn)保有稅的稅制要素

科學(xué)合理的設(shè)計房地產(chǎn)保有稅，提高保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)是實(shí)現(xiàn)打擊房地產(chǎn)投機(jī)的前提。普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)保有稅的納稅義務(wù)人是擁有房地產(chǎn)的自然人和法人;征稅范圍是納稅人的商業(yè)用房以及居住用房;計稅依據(jù)是房地產(chǎn)的市場價值或租金;為有效打擊投機(jī)需求的目的，其稅率應(yīng)該按照房地產(chǎn)的用途以及住宅面積或市場價值科學(xué)合理的設(shè)計差別比例稅率為最佳;納稅期限實(shí)行按年計算、分期繳納的征收方式;納稅地點(diǎn)為房地產(chǎn)所在地。

二 房地產(chǎn)保有稅與房價的關(guān)系

(一)房地產(chǎn)價格上漲過快的原因分析

1、需求的增加。隨著城市化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，一方面，城市居民人口的膨脹產(chǎn)生了大量的住房需求，另一方面，原有城市居民由于收入水平的提高，同樣需要改善住房環(huán)境、提高住房條件。最后，由于房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，部分中產(chǎn)以上階級將房地產(chǎn)作為一種投資工具，由此產(chǎn)生投資性和投機(jī)性需求，并不斷擴(kuò)大。

2、心理預(yù)期的影響。由于房地產(chǎn)價格的不斷刷新，和人們買漲不買跌的心理，使居民的價格預(yù)期看漲，產(chǎn)生急于買房的心理，盲目跟風(fēng)。開發(fā)商期望值也不斷升高，在高利潤的驅(qū)使下，不斷抬高物價，甚至采用“捂盤”的做法，以期望在將來可以獲得更大的利潤空間。

3、成本的增加。由于需求的增加和人們對房地產(chǎn)價格只漲不跌的心理預(yù)期，開發(fā)商有持續(xù)的動力增加供給，造成了土地競標(biāo)價格的持續(xù)上漲，“地王”頻現(xiàn)。建筑承包商和建材供應(yīng)商也想從房地產(chǎn)開發(fā)商的高利潤中分得一杯羹，從而趁機(jī)提價，共同造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的不斷增加。

(二)房地產(chǎn)保有稅對房價的影響

傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)保有稅的主要作用是籌集地方財政資金，而房地產(chǎn)價格的決定因素是市場供求關(guān)系，房地產(chǎn)保有稅作為一種傳統(tǒng)意義上的財產(chǎn)稅，與房地產(chǎn)價格無必然聯(lián)系。然而，房地產(chǎn)保有稅正是通過影響其供求關(guān)系進(jìn)而影響房地產(chǎn)價格的。

1、打擊投機(jī)性需求。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度對居民自有的居住用房免稅，投機(jī)者“囤積”房地產(chǎn)的成本很低，加上對房地產(chǎn)價格不斷上漲的信心，越來越多的人加入到“炒房大軍”中來。造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮。對于投機(jī)者多年囤積的住房來說，如果將累積多年的稅款轉(zhuǎn)嫁到價格中，其價格會比新房高出很多，難以成交。而且囤積時間越長其稅負(fù)越重，越難以轉(zhuǎn)嫁。因此，房地產(chǎn)保有稅能有效打擊投機(jī)者對未來收益的信心和預(yù)期，加大了“炒房”的風(fēng)險，可以達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機(jī)的目的，有效減少“投機(jī)性需求”。

2、增加存量房地產(chǎn)的供給。目前我國存在大量的閑置房和低利用住房未有效形成供給，房地產(chǎn)保有稅的開征，使得這些閑置房不再“零成本閑置”。增加了業(yè)主的持有成本，從而刺激這些存量房投入市場，盤活現(xiàn)有的房地產(chǎn)存量，從而增加有效供給。

3、改變消費(fèi)者的心理預(yù)期。房地產(chǎn)保有稅的開征，標(biāo)志著政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，即將買房的消費(fèi)者將產(chǎn)生房價不再堅挺甚至?xí)陆档男睦眍A(yù)期，由于對住房的“剛性需求”的特殊性，除急于買房的消費(fèi)者外，大多數(shù)消費(fèi)者即使有購房自住的需求，在未來房價有可能下跌的預(yù)期下，也會選擇持幣觀望。這勢必會進(jìn)一步降低市場需求。

三 房地產(chǎn)保有稅對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

房地產(chǎn)保有稅的政策目標(biāo)是打擊投機(jī)性需求，以抑制房地產(chǎn)價格的快速上漲。但是，其征收的普遍性不免對投機(jī)者以外的購房者產(chǎn)生“誤傷”。從而影響真實(shí)的購房需求，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(一)房地產(chǎn)保有稅對“剛性需求”的誤傷

一般來說，房地產(chǎn)保有稅對居民的第一套住房免稅，對第一套住房以外的其他住房征稅，這一觀點(diǎn)已經(jīng)在理論界達(dá)成共識。但是，這一減免稅政策仍然沒有將居民的改善性購房行為考慮在內(nèi)。一般的，對于新房從購買到裝修再到入住會經(jīng)歷一個“閑置”的過程，這個過程一般為1～2年。按照對房地產(chǎn)保有稅的理解，在新房的閑置過程中，應(yīng)該按照新房的市場價值，以一定的稅率計征房地產(chǎn)保有稅。同樣的，對于有多套房需求的群體(比如因工作需要、家庭原因在一地或異地有多套以居住為目的的自有住房)來說，房地產(chǎn)保有稅的開征也會增加其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，房地產(chǎn)保有稅無可避免影響居民對住房的真實(shí)需求。

(二)房地產(chǎn)保有稅對房地產(chǎn)業(yè)的誤傷

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是我國宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。對我國房地產(chǎn)銷售額及GDP運(yùn)行指數(shù)回歸分析表明:我國GDP每增加1個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)銷售額就會增加1．65個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率連年保持在2個百分點(diǎn)以上，剔除泡沫的因素，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)依然是巨大的。房地產(chǎn)行業(yè)一直是國家促進(jìn)、鼓勵發(fā)展的行業(yè)。房地產(chǎn)保有稅的出臺，不僅有效打擊了“炒房”行為，壓制了投機(jī)性的購房需求，同時也對改善性和多套房需求的正常購房需求造成“誤傷”。從而顯著降低了對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的有效需求，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

四 對房地產(chǎn)保有稅稅制設(shè)計的幾點(diǎn)建議

以上分析表明，房地產(chǎn)保有稅是一把“雙刃劍”。因此，稅制設(shè)計應(yīng)該使其充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，有效抑制投機(jī)性購房需求;同時，又能保護(hù)房地產(chǎn)市場的真實(shí)需求，保證國內(nèi)消費(fèi)總量，使我國以國內(nèi)需求拉動經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)展目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

(一)房地產(chǎn)保有稅按年征收改為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)一次征收

對房地產(chǎn)按照購置年限在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)一次課征，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。對于炒房者來說，購房的主要目的是銷售，以賺取購銷時市場價格的差價。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)一次征收房地產(chǎn)保有稅，不會減少其持有期間應(yīng)納稅額。又因?yàn)檗D(zhuǎn)讓時是以當(dāng)時新房價格決定的市場價格為準(zhǔn)，不會造成稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁(舊房的價格不可能高于同期新房的價格)。而對于有多套房需求的購房者來說，購房的目的僅僅是自住，未來沒有轉(zhuǎn)讓的意圖，而只要不發(fā)生轉(zhuǎn)讓，就沒有納稅義務(wù)。這樣，既打擊了投機(jī)性購房需求，又不會對正常的購買多套房的需求產(chǎn)生影響。具體做法為:對于轉(zhuǎn)讓個人或家庭名下第二套房(或多套房)的行為，按照被轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)當(dāng)時的市場價值和已購置年限計算該套房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)應(yīng)負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)保有稅，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)一次性課征，計算公式為:

房地產(chǎn)保有稅應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓時的市場價值×(1-扣除率)×適用稅率×已購置年限

值得注意的是，計算房地產(chǎn)保有稅的已購置年限應(yīng)該以不動產(chǎn)購銷合同上注明的時間為準(zhǔn)。沒有購銷合同或購銷合同丟失的，應(yīng)該以該建筑物建成投放市場的時間為準(zhǔn)，從而保證政府的稅收收入，防止納稅人以此為由減少應(yīng)納稅款。

(二)對購置改善性住房實(shí)行稅收優(yōu)惠

對購置改善性住房的，可以限定一定的轉(zhuǎn)讓原有住房的稅收優(yōu)惠年限，比如，對購置改善性住房的，自購買合同簽訂之日起兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓原有住房的，免征房地產(chǎn)保有稅;滿兩年不滿五年的，按照新購置房產(chǎn)的市場價值及購置年限，減半征收房地產(chǎn)保有稅;滿五年的，按照新購置房產(chǎn)的市場價值及購置年限全額征收房地產(chǎn)保有稅。這不僅避免了增加居民改善住房條件的負(fù)擔(dān)，保護(hù)了改善性需求，也能促使存量房產(chǎn)盡快投放市場，以增加有效供給。

(三)房地產(chǎn)保有稅的開征需要一定的緩沖期

一般來說，政策的出臺從公布到正式實(shí)施都有一定的時間過程，對于房地產(chǎn)保有稅來說，這個過程不宜太短。因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)市場上閑置的存量房數(shù)量巨大，如果房地產(chǎn)保有稅從出臺到開始實(shí)施的緩沖期太短，將不可避免的使短期內(nèi)大量存量房投入市場，造成供給的突然性、大幅度的增加，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價格的大幅度波動，影響房地產(chǎn)市場甚至整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、有序和健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)保有稅的開征應(yīng)該避急就緩，留給市場以充分的時間，以釋放閑置的住房供給，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

(四)對開發(fā)商待售的房產(chǎn)不宜征收房地產(chǎn)保有稅

針對房地產(chǎn)開發(fā)商的“捂盤惜售”行為，以及房地產(chǎn)保有稅征收的普遍性，開發(fā)商開發(fā)完成尚未銷售的房產(chǎn)似乎也應(yīng)該納入房地產(chǎn)保有稅的征收范圍之內(nèi)，特別是開發(fā)完成一定年限之后仍未銷售、出租或自用的房產(chǎn)。從而限制開發(fā)商變相“囤積”房地產(chǎn)的行為。但是，由于我國房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場，其定價權(quán)主要掌握在開發(fā)商手中，如果對其尚未銷售的房地產(chǎn)征收保有稅，開發(fā)商仍然能夠在將來出售時將保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，這樣，房地產(chǎn)的市場價格中必然包含了房地產(chǎn)保有稅，這不僅無法抑制房價，反而使得“炒房者”再次看到了稅負(fù)向購房者轉(zhuǎn)嫁的可能性，引起新一輪的房價上漲和“炒房大軍”的再次涌入。從而使房地產(chǎn)保有稅不僅起不到調(diào)控房價的作用，反而成為房價進(jìn)一步上漲的推動力。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的“捂盤惜售”行為，不宜采用稅收政策，而應(yīng)該更多的采用行政手段進(jìn)行限制。

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