淺析我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的四個時期

陳曉一

(1.西安建筑科技大學(xué),陜西西安710055;2.防災(zāi)科技學(xué)院,河北燕郊065201)

淺析我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的四個時期

陳曉一1,2

(1.西安建筑科技大學(xué),陜西西安710055;2.防災(zāi)科技學(xué)院,河北燕郊065201)

從1998年7月1日起,在我國一直延續(xù)實行的住房福利制宣告結(jié)束,住房分配貨幣化的執(zhí)行,住宅消費逐漸成為城市居民的消費熱點,對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展是一個極大的促進,房地產(chǎn)市場成為重要的投資領(lǐng)域,房地產(chǎn)業(yè)成為拉動國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。以時間為線索,從1998年到2009年,我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程大體可以分為四個時期,每個時期都有獨特的屬性和特征。

房地產(chǎn)市場;發(fā)展;時期

改革開放30多年來,我國國民經(jīng)濟飛速增長,人民生活水平顯著提高,在基本解決了吃飯穿衣的問題以后,中國人把注意力更多的轉(zhuǎn)向改善居住條件上。1998年,我國出臺了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,標(biāo)志著我國將建立住房分配貨幣化、住房供給商品化的新體制。從此我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展真正走向了市場,走向了普通大眾,住宅消費開始逐漸成為城市居民的消費熱點。以時間為線索,從1998年到2009年,我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程大體可以分為四個時期,每個時期具有其獨特的屬性和特征。

一、平穩(wěn)發(fā)展時期

1998年受到亞洲金融危機的影響,我國國內(nèi)出現(xiàn)了有效需求不足的問題,經(jīng)濟增長乏力。在這種情況下,我國政府果斷決定實施積極的財政政策和寬松的貨幣政策,并將房地產(chǎn)市場列為重要的投資領(lǐng)域。投資力度加大、城市化與消費結(jié)構(gòu)升級促使房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,從1998年開始,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率逐年上升,房地產(chǎn)已成為拉動GDP增長的重要力量和國民經(jīng)濟新的增長點。

從1998年到2002年,我國房地產(chǎn)市場運行狀況總體來說是健康平穩(wěn)的,具體表現(xiàn)在以下幾個方面:第一,從房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展來看,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.1倍,平均增長22.5%,而同期全社會固定資產(chǎn)投資年均增長15.9%,國內(nèi)生產(chǎn)總值(支出法現(xiàn)價)年均增速為9.4%,房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟增長速度之比平均為2倍,基本上是協(xié)調(diào)的。第二,從房地產(chǎn)市場運行指標(biāo)來看,我國商品房完成投資平均每年增長20.6%,竣工面積平均每年增長19.35%,銷售面積平均每年增長22.5%,三個指標(biāo)基本上是同步增長。第三,從房價來看,2002年,全國城鎮(zhèn)居民家庭總收入為24 858元,平均房價每平方米2 092元,每套住宅平均售價145 000.7元,房價收入比為5.83[1]。第四,從市場供需來看,市場需求是一種需求拉動增長的好勢頭,供給上也加快了建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的步伐,市場供求兩旺。第五,從房地產(chǎn)市場發(fā)展外部環(huán)境來看,在住房金融上加大住房信貸投入以支持我國住房市場的建設(shè)與消費,市場體系逐步完善,物業(yè)管理(物業(yè)服務(wù))得到強勢推動,一個新型的物業(yè)服務(wù)行業(yè)得以迅速壯大。[2]

二、全面過熱發(fā)展時期

從2003年開始,我國經(jīng)濟進入新的加速增長周期,在宏觀經(jīng)濟趨好的大背景下,房地產(chǎn)市場供銷兩旺,房價連年大幅攀升。從2003年到2007年的第三季度,我國房地產(chǎn)市場處于全面過熱發(fā)展階段。按照國家統(tǒng)計局對70個大中城市新建住宅銷售價格統(tǒng)計計算,至2007年末平均名義房價上漲40%。據(jù)深圳市網(wǎng)上預(yù)售合同統(tǒng)計,2003年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為5 621元/平方米,2007年則上升到13 669元/平方米,4年間上漲2.43倍。而在一些大城市較好的位置,房價上漲得更快[3],我國地產(chǎn)價格虛高現(xiàn)象已是一個不爭的事實。

這一時期,我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱、房價虛高的原因可以從多個方面進行分析:第一,從需求因素來看,住房制度改革使城鎮(zhèn)居民潛在的剛性住房需求集中釋放,人們對房價的上漲預(yù)期而“炒”房也增加了房地產(chǎn)市場上的投機需求。第二,從供給因素來看,房地產(chǎn)市場上商品房供給結(jié)構(gòu)不合理,經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)發(fā)展緩慢,房屋二級市場發(fā)展滯后。第三,從資金因素來看,居民儲蓄和企業(yè)資本積累等社會大量流動資金為追逐暴利而進入房地產(chǎn)市場,銀行寬松的抵押貸款和住房按揭政策也為開發(fā)商和投機者不斷融資提供了便利,外資投資房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)擴張趨勢。第四,從土地因素來看,城市拆遷的不規(guī)范操作,寬松及不完全規(guī)范的土地出讓制度,土地征用成本過低,土地出讓過程中的“權(quán)力尋租”等腐敗現(xiàn)象,造成土地圈地速度過快,土地供應(yīng)緊張局面加重。第五,從地方政府因素來看,土地出讓收入已成為許多地方政府財政預(yù)算外收入的重要來源,地方政府越來越依賴“土地財政”。而且地方政府受到GDP增長業(yè)績的驅(qū)動,主動刺激房地產(chǎn)增長,這是各地在短期內(nèi)能創(chuàng)造GDP增長神化的最有效方式。

面對日趨高升的房價,2004年5月,我國政府開始綜合運用金融、稅收、行政等手段對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控,既改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制投機需求,同時又加快建立和完善適合我國國情的住房保障體系。進入2007年,政府先后五次上調(diào)住房信貸利率,表明央行力圖通過金融手段引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2007年1月16日國家稅務(wù)局實行清算土地增值稅;2007年9月27日,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。這兩大房地產(chǎn)調(diào)控殺手锏的實施,表明政府打擊房地產(chǎn)投機行為的決心。隨著政府調(diào)控力度呈現(xiàn)出逐漸加大之勢,我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了許多深刻的變化。

三、深度調(diào)整時期

隨著政府宏觀調(diào)控力度逐漸加大,從2007年第四季度到2009年第一季度,我國房地產(chǎn)市場存在著明顯的觀望現(xiàn)象,房地產(chǎn)市場從一開始“有價無市”的低迷狀態(tài)發(fā)展到后來的“價降量低”的深度調(diào)整狀態(tài)。2009年1月6日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥透露,2008年我國商品房銷售面積預(yù)計約為6億平方米,較2007年下降超過18%,房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),房價總水平漲幅明顯回落。

我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整狀態(tài)的原因主要有以下幾個方面:首先,高企的房價已經(jīng)遠遠超出了普通居民的承受能力,抑制了百姓的剛性購房需求。其次,國家繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,對土地的調(diào)控力度和對限制土地的查處力度加大,二套房政策的出臺在一定程度上抑制了投資投機性購房,加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈條異常緊張。最后,在2007年末和2008年初,中國樓市“拐點論”逐漸成為人們談?wù)摰慕裹c話題,奧運年的到來、經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)、局部地區(qū)樓市價格的松動,這些論據(jù)使得許多業(yè)內(nèi)人士以及經(jīng)濟學(xué)家紛紛猜測,2008年將是中國樓市的拐點,“拐點論”的頻現(xiàn),市場觀望氣氛日漸濃重。[4]

我國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整狀態(tài)有著不可忽視的負面影響,特別是房地產(chǎn)市場,如果銷售量大幅度下跌持續(xù)較長時間,會破壞整個市場的穩(wěn)定性,房地產(chǎn)商投入的資金無法正常收回,必然會對銀行金融部門造成危害。同時,我們也不能忽視房地產(chǎn)業(yè)對GDP的拉動作用,房地產(chǎn)行業(yè)能直接帶動53個行業(yè),間接拉動幾百個行業(yè),如果銷售300萬平方米,就能拉動10萬人就業(yè)[4]。如果房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)持續(xù)下去,勢必會危及宏觀經(jīng)濟形勢,影響到GDP的增長。

四、迅速回暖時期

從2009年第二季度至2009年第四季度,我國房地產(chǎn)市場處于迅速回暖時期。

在這一時期,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“量價齊漲”的迅速回暖現(xiàn)象,房價大幅度攀升,甚至大大超出了2007年的峰值。2009年3月以來,深圳房價逐月上漲:8月,新建商品房銷售突破2007年10月的歷史高位;9月,均價達每平方米20 940元,比去年同期上漲68.45%、環(huán)比上漲8.12%,連續(xù)創(chuàng)下深圳新建商品房銷售均價的新高[5]。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查,2009年9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%,漲幅比上月擴大0.8個百分點;環(huán)比上漲0.7%,漲幅比上月縮小0.2個百分點。但這已經(jīng)是今年3月份以來,70個大中城市房價環(huán)比第7個月連續(xù)上漲。[6]

分析我國房價在這一階段大幅攀升的原因,首先,從宏觀政策上看,為應(yīng)對美國次貸危機所引發(fā)的全球金融危機的影響,中央審時度勢,在2008年11月國務(wù)院常務(wù)會議上,果斷實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,確定了4萬億元的投資計劃,加大了市場上的現(xiàn)金流。其次,受惠于宏觀政策的房地產(chǎn)開發(fā)商擺脫資金危機之后不再需要依靠降價甩賣來回籠現(xiàn)金,而是“見好就漲”,而且大多數(shù)開發(fā)商傾向于消化存量,降低新樓盤的開發(fā)速度。調(diào)查表明,10月份北京新盤開盤驟降,原計劃60個新盤入市,但最新信息顯示僅有30個[7],這就造成了供給的減少。再次,國有控股的企業(yè)獲得了商業(yè)銀行充足的低息的資金支持,將目標(biāo)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域,加速了房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展勢頭。最后,信貸井噴使買房尤其是通過按揭貸款買房成為理性的選擇,對通貨膨脹的擔(dān)憂,對資產(chǎn)保值增值的預(yù)期,推動了購房者的需求,不可避免導(dǎo)致房價上漲。

房地產(chǎn)市場的迅速回暖,對于拉動GDP的增長和提供大量就業(yè)機會起到了重要的作用,但當(dāng)前居高不下的房價已遠遠超出普通居民的承受能力,房價虛高加重了百姓購房負擔(dān),對居民消費產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”,不利于擴大內(nèi)需政策的實現(xiàn);增加銀行潛在壞賬比例,增加金融風(fēng)險,增加通貨膨脹的可能;扭曲的資源配置制約了非房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,不利于國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。

針對房地產(chǎn)市場迅速回暖所產(chǎn)生的負面影響,首先,我們要保持房地產(chǎn)市場政策總體穩(wěn)定,避免因為政策的不穩(wěn)定導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的大起大落,影響到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定性;其次,政府加大對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和整治力度,清理開發(fā)商高價拍買土地、拍而未開發(fā)的現(xiàn)象,規(guī)范二手房市場;再次,嚴格對房地產(chǎn)市場的信貸審批,嚴格執(zhí)行“二套房貸”政策;最后,加大廉租房和經(jīng)濟適用房的資金投入和建設(shè)速度,加快解決城市低收入家庭住房困難。

總之,從1998年我國推進住房制度改革、停止住房實物分配以來,房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,城鎮(zhèn)人均住房面積平均每年增長約1平方米,居民住房條件明顯改善。雖然在房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題,但我們“應(yīng)繼續(xù)堅持住房制度改革的市場化方向,同時落實政府解決低收入家庭住房問題的責(zé)任,不斷完善市場機制與政府保障相結(jié)合的住房政策體系”[8],以早日實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的健康理性發(fā)展。

[1] 金三林.我國房價收入比的社會差距及國際比較[J].中國房地產(chǎn)金融,2007,(10).

[2] 張元瑞.中國房地30年[J].上海房地,2008,(12).

[3] 廖英敏.下半年房地產(chǎn)市場走勢分析[J].中國房地信息,2008,(8).

[4] 胡心潔.河南樓市冬天里暢想春天[N].河南日報,2009-01-08.

[5] 胡謀.京滬穗深樓市為何遭“秋涼”[N].人民日報,2009-10-12.

[6] 70城市房價連漲七個月[N].人民日報,2009-10-16.

[7] 王煒.樓市供應(yīng)正不斷增加[N].人民日報,2009-10-26.

[8] 王煒.住房改革市場化方向不會變[N].人民日報,2009-10-20.

Analysis of China’s Rea l Estate Market Development in Four Periods

CHEN Xiao-yi1,2
(1.Xi′an University of Architecture&Technology,X i’an710055,China;2.Institute of Disaster Prevention Science and Technology,Yanjiao065201,China)

In 1998,our reform on housing system has go t the epoch-making break th rough.Starting from July 1 of that year,the pattern that the house as a welfare provided by our government and units was over,the capitalization of housing distribution was taken out,the consumption of urban residents gradually become hot,the realestate market has become an important area of investment,and the real estate become a pillar industry in driving national economic grow th.Tim e as clues,from 1998 to 2009,China’s real estate market in the development process can be divided into four periods,each period has its unique attributes and characteristics.

Real estate market;Develop;Period

F293.3

A

1008—4444(2010)01—0063—03

2009-12-10

陳曉一(1979—),女,河北廊坊人,防災(zāi)科技學(xué)院教師,西安建筑科技大學(xué)碩士研究生。

(責(zé)任編輯:王 晶)