離婚訴訟中“按揭房”分割初探

楊 琴

（重慶大學(xué) 法學(xué)院 ，重慶 400044；重慶市酉陽縣人民法院，重慶409800）

一、引言

“按揭房”一詞最早是從香港傳入內(nèi)地，香港的按揭制度是從英美法上的一種典型擔(dān)?！癿ortgage”發(fā)展而來的，按揭是香港人給 “mortgage”的譯名。英美法上的“mortgage”，是指債務(wù)人將特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人以確保債權(quán)人的債權(quán)在約定期限內(nèi)得到清償?shù)囊环N擔(dān)保形式。在約定的期限內(nèi)，債務(wù)人享有標(biāo)的物回贖權(quán)。在債務(wù)已屆清償期，并且債權(quán)人給予債務(wù)人一定的付款寬限期，按揭人仍不清償債務(wù)時(shí)，則債權(quán)人有權(quán)變賣或拍賣擔(dān)保標(biāo)的物受償，或者向法院申請(qǐng)取消按揭人的贖回權(quán)，從而獲得標(biāo)的物所有權(quán)。雖然按揭是從香港移植而來，但其與中國大陸地區(qū)獨(dú)特的背景相融合，形成了具有特定含義的法律術(shù)語、我國大陸地區(qū)的所指的按揭，指購房人將于房地產(chǎn)銷售商之間的居地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購房人并以購房人的名義將款項(xiàng)交與居地產(chǎn)商的法律行為。在我國大陸地區(qū)，按揭一般均須銀行的介入，并且通過銀行的介入促成房地產(chǎn)銷售者與購房者的交易；因此擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。［1］而夫妻雙方婚前購買的按揭房，婚后以共同財(cái)產(chǎn)償還銀行貸款，離婚時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬產(chǎn)生的糾紛，本文將以具體的案例對(duì)離婚訴訟中按揭房分割的問題進(jìn)行分析。

二、案情介紹

2003年，張先生采用商業(yè)銀行按揭貸款方式購買住房一套，房屋總價(jià)款為60萬元，其中80%采用銀行按揭支付。2004年開發(fā)商向張先生交付了房屋，同年開發(fā)商辦理了房屋的權(quán)屬證書并按照三方協(xié)議將權(quán)屬證書抵押給了商業(yè)銀行。2005年張先生與王女士登記結(jié)婚，婚后兩人用共同的收入償還貸款。2006年張某與王某因感情不合，協(xié)議離婚。而此時(shí)房屋價(jià)格已經(jīng)上漲至80萬。在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，雙方就房屋的性質(zhì)及溢價(jià)部分的處理發(fā)生分歧，張某認(rèn)為該房屋系自己婚前購買，應(yīng)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)溢價(jià)部分也應(yīng)歸其所有；王某認(rèn)為該房屋按揭系為婚姻存續(xù)期間雙方共同清償，該房屋應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，溢價(jià)部分也應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方形成爭議，訴至法院。案件審理過程中有三種意見，一種意見認(rèn)為按照婚姻法中關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，一方的工資、獎(jiǎng)金為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雖然該房屋為甲婚前所購買，但是因?yàn)樵摲课萦呻p方婚后共同居住使用，且用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，而且還款時(shí)間跨越婚姻的存續(xù)期間，即在婚后仍需償還銀行，那么，該房屋理應(yīng)成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，甲、乙各擁有該房屋的一半產(chǎn)權(quán)。另一種意見認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定該房屋應(yīng)為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。婚后配偶一方參與共同貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。離婚時(shí)尚未歸還的貸款為購房一方的個(gè)人債務(wù)，對(duì)婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)歸還的部分貸款，應(yīng)返還一半給配偶一方。第三種意見認(rèn)為依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用＜婚姻法＞若干問題的解釋（二）》第21條規(guī)定：“離婚時(shí)雙方尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。”［2］按揭貸款購買的房屋在貸款未還清前就屬于司法解釋中說的“尚未取得完全所有權(quán)的房屋”。

三、本文的主要觀點(diǎn)

（一）判決房屋歸張所有并不影響銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

依物權(quán)的取得規(guī)則，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，而依《物權(quán)法》第6條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為其生效要件，本案中2004年開發(fā)商已向張先生交付了房屋，同年開發(fā)商辦理了房屋的權(quán)屬證書并按照三方協(xié)議將權(quán)屬證書抵押給了商業(yè)銀行。故該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為張先生個(gè)人財(cái)產(chǎn)無疑，婚后共同償還貸款的行為并不會(huì)改變?cè)摲慨a(chǎn)為張先生個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。同樣，作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋自登記之日起權(quán)利人就取得了房產(chǎn)的所有權(quán)。雖然按揭房屋上存在銀行抵押權(quán)，但這并不影響按揭房屋作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)或共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬分割。此外，因?yàn)橐呀?jīng)有了房屋對(duì)于銀行債務(wù)作充足的抵押擔(dān)保，所以判決夫妻任何一方作為名義還款人，都不會(huì)影響銀行的信貸利益。如按《婚姻法司法解釋二》第二十一條的規(guī)定，按揭年限動(dòng)輒十年、數(shù)十年不等，也不利于糾紛的定紛止息。對(duì)此《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答（一）》第六條及重慶高院2007年11月的《重慶市高級(jí)人民法院當(dāng)前民事審判若干法律問題的指導(dǎo)意見》第30條也是持支持態(tài)度［3］。故本案中，張某通過按揭貸款方式與開發(fā)商形成房屋買賣合同關(guān)系，與銀行之間形成抵押貸款合同法律關(guān)系，其通過這兩種不同的法律關(guān)系已經(jīng)事實(shí)上繼受取得了該房屋的所有權(quán)。判決房屋歸其所有并不影響銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

（二）對(duì)婚后共同償還貸款行為的認(rèn)定

所謂債務(wù)是指在債的關(guān)系中，一方根據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人的約定所負(fù)擔(dān)的應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ綖橐欢ńo付的義務(wù)。而在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，在未實(shí)行財(cái)產(chǎn)分別所有的情況下，雙方不論是對(duì)房屋進(jìn)行修繕、裝修、原拆原建還是償還貸款，都是基于保持房屋的所有權(quán)并擴(kuò)大其交換價(jià)值為目的，一方對(duì)另一方婚前房屋的還貸行為顯然出于提升家庭共同生活水準(zhǔn)為出發(fā)點(diǎn)，一方婚前購置房產(chǎn)，婚后無論是雙方共同償還貸款還是其個(gè)人償還貸款，在夫妻財(cái)產(chǎn)婚后共同所有的情況下，其用共同收入償還貸款的行為應(yīng)認(rèn)定為夫妻間的幫助行為。而不宜認(rèn)定為債權(quán)債務(wù)，對(duì)于用共同收入償還貸款的部分宜一人一半。

（三）溢價(jià)部分的處理

我們先來看看作為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)溢價(jià)部分歸一方所有與溢價(jià)部分作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)有怎么樣不同的法律后果。假設(shè)甲乙二人同一單位工作，工資數(shù)額相等，月均5000元。甲婚前以個(gè)人名義購買房屋用于雙方共同居住，價(jià)值50萬，其首付10萬，第二天兩人結(jié)婚，婚后其個(gè)人工資全部用于償還貸款，乙的工資用來支付雙方所有生活開支（假如并無剩余）。甲每月償還貸款5000元，則每年償還6萬，七年后償還完全部貸款40萬元，此時(shí)房屋增值至100萬元，兩人離婚。如果我們?cè)诜指钬?cái)產(chǎn)時(shí)按照上述方法進(jìn)行，則：甲將償還貸款40萬元本息數(shù)額相加總數(shù)假如50萬元的一半，即25萬元分給乙，房屋歸甲所有。則七年時(shí)間，乙工資收入42萬元，現(xiàn)剩余25萬元；甲工資收入也是42萬元，其剩余一房屋，價(jià)值100萬元，減去其婚前個(gè)人首付10萬元，再減去支付給乙的25萬元，則其剩余部分為100－10－25＝65萬元。同樣的工資收入，離婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)卻存在巨大差異，只因?yàn)橐环桨压べY用于償還個(gè)人婚前房屋的貸款，而另一方將工資用于家庭共同消費(fèi)。果真如此，若有可能，則每個(gè)人都希望婚前購置個(gè)人房產(chǎn)，婚后逐步償還，而以對(duì)方的工資收入來維持家庭生活的正常需要了。但婚后房屋的增值是在婚后共同償還貸款的數(shù)額加上婚前首付而來故本案中溢價(jià)部分的處理應(yīng)按夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同償還貸款的數(shù)額在總溢價(jià)數(shù)中所占的比例一人一半為宜，對(duì)于溢價(jià)部分的其余部分王女士無權(quán)要求分割［4］。

［1］王飛．離婚中按揭房產(chǎn)分割法律問題研究［EB／OL］．西祠胡同網(wǎng)站，http： ／／www．xici．net／b990825 ／d69944236．htm．

［2］楊大文，龍翼飛主編．婚姻家庭法學(xué)［M］．北京：中國人民大學(xué)出版社，2006．149．

［3］裴斐，楊玉珍．房屋權(quán)屬登記時(shí)間對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)認(rèn)定的影響 ［J］．成人高教學(xué)刊，2006 ，（6）．

［4］韓煥玲．論婚前按揭房增值部分的性質(zhì)及歸屬 ［J］．消費(fèi)導(dǎo)刊，2008，（4）．