論我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)體系的構(gòu)建

吳志宇

(華東交通大學(xué) 法學(xué)系，江西 南昌 330013)

按普通個(gè)人住房抵押貸款機(jī)制，借款人向貸款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，首先得按規(guī)定支付一定比例的首付款，并以其所購(gòu)住房作抵押。但住房是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格高昂，特別是對(duì)廣大中低收入者和積累較少的年輕人而言，其購(gòu)買住房的主要障礙就是難以一次性支付數(shù)額不菲的首付款。為此，美國(guó)、加拿大、澳大利亞和香港等國(guó)家和地區(qū)建立了個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制，由依法設(shè)立的機(jī)構(gòu)或者組織為符合條件的借款人申請(qǐng)高比例的個(gè)人住房抵押貸款提供保證保險(xiǎn)，以降低其購(gòu)房門檻。我國(guó)自1990年代起亦已開(kāi)始著手構(gòu)建個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制，但目前國(guó)內(nèi)學(xué)界對(duì)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)制度的理論研究還非常薄弱，甚至存在不少誤解。本文擬在分析和總結(jié)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)的主要功能及其實(shí)踐模式的基礎(chǔ)上，就如何構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制提出原則性的設(shè)想和具體建議。

一、個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)的功能分析

廣義的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)是指一切與個(gè)人住房抵押貸款有關(guān)，為保證個(gè)人住房抵押貸款的安全而開(kāi)展的各類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，包括個(gè)人住房抵押貸款房屋險(xiǎn)、個(gè)人住房抵押貸款人身險(xiǎn)和個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)等。個(gè)人住房抵押貸款房屋險(xiǎn)是指借款人投保的，以抵押房屋及其有關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。抵押物的保全是抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，為了避免抵押房屋因自然災(zāi)害或者意外事故而遭受毀損、滅失，導(dǎo)致貸款人抵押權(quán)的落空，貸款人一般要求借款人為抵押房屋投保抵押貸款房屋險(xiǎn)；當(dāng)?shù)盅悍课輾p、滅失時(shí)，貸款人可就抵押房屋的保險(xiǎn)賠償金優(yōu)先受償。個(gè)人住房抵押貸款人身險(xiǎn)是指借款人投保的，以借款人的壽命或者身體為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。在個(gè)人住房抵押貸款償還期內(nèi)，如借款人出現(xiàn)死亡、傷殘、疾病等情形，就會(huì)影響貸款人債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。因此，在有些國(guó)家，盡管沒(méi)有法律明確規(guī)定借款人必須購(gòu)買人身保險(xiǎn)，但在實(shí)踐中，貸款人通常都要求借款人購(gòu)買與個(gè)人住房抵押貸款相匹配的人身保險(xiǎn)；[1]當(dāng)借款人因死亡、殘疾或者喪失勞動(dòng)能力等事故而無(wú)力償還貸款本息時(shí)，由保險(xiǎn)公司向貸款人承擔(dān)償還責(zé)任。個(gè)人住房抵押貸款房屋險(xiǎn)和個(gè)人住房抵押貸款人身險(xiǎn)雖然在保險(xiǎn)期限、保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)金的給付方式等方面與個(gè)人住房抵押貸款存在密切聯(lián)系，但它們?cè)诒举|(zhì)上仍分屬于一般財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)的范疇。通常所說(shuō)的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，即狹義的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)，它是由借款人投保的，以自己的信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的，以貸款人為被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)；當(dāng)借款人不按期償還貸款本息時(shí)，由保險(xiǎn)人向貸款人履行代償責(zé)任(其后保險(xiǎn)人有權(quán)向借款人進(jìn)行追償)。①

個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)的主要功能是為借款人申請(qǐng)高比例(低首付)的個(gè)人住房抵押貸款提供信用支持，即降低購(gòu)房借款人的首付款比例。[2～3]按常規(guī)個(gè)人住房抵押貸款機(jī)制，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，首先得按規(guī)定支付一定比例的首付款(一般為20%以上)，并以其所購(gòu)住房作抵押；如借款人不按期償還貸款本息，且超過(guò)規(guī)定的延期支付期限，不論其已償付的貸款本息有多少，貸款人均有權(quán)依法以該住房折價(jià)或者以拍賣、變賣該住房的價(jià)款優(yōu)先受償。從理論上看，隨著貸款的不斷償還，借款人所欠的貸款余額不斷減少，其在抵押住房中的權(quán)益不斷增加，即使借款人違約，但由于處置抵押住房所得大于貸款余額的概率不斷增加，貸款人遭受損失的可能性也相應(yīng)地不斷降低。因此，在通常情況下，只要借款人按規(guī)定支付了相應(yīng)比例的首付款，并以其所購(gòu)住房作抵押，即足以保障貸款人的債權(quán)安全(除非住房?jī)r(jià)格的下跌幅度超過(guò)了借款人在抵押住房中的權(quán)益)。但住房是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格高昂，特別是對(duì)大多數(shù)中低收入者和積累較少的年輕人而言，其購(gòu)買住房的主要障礙就是難以一次性支付數(shù)額不菲的首付款。個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)的機(jī)理在于：借款人在貸款人原定的貸款條件之外向保險(xiǎn)人支付一定比率的保險(xiǎn)費(fèi)建立“保險(xiǎn)基金”，為貸款人提供保證保險(xiǎn)，使得貸款人的風(fēng)險(xiǎn)得以轉(zhuǎn)移、分散或者降低，貸款人即有義務(wù)在原定貸款條件的基礎(chǔ)上給予借款人一定的優(yōu)惠。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，貸款人對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值行使管理權(quán)并獲取相應(yīng)的收益，其貸款利息收入包括源于時(shí)間差的利息收入和源于風(fēng)險(xiǎn)的利息收入；保險(xiǎn)人為貸款人提供保證保險(xiǎn)，使貸款人的風(fēng)險(xiǎn)得以轉(zhuǎn)移、分散或者降低，保險(xiǎn)人即應(yīng)有權(quán)獲得貸款人發(fā)放的貸款資金中相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值收益權(quán)；而保險(xiǎn)人為貸款人轉(zhuǎn)移、分散或者降低風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)是借款人繳納的保險(xiǎn)費(fèi)，因此，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)將其從貸款機(jī)構(gòu)獲得的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值收益權(quán)轉(zhuǎn)移給借款人，即借款人有權(quán)獲得貸款人在貸款條件方面給予的優(yōu)惠。如在美國(guó)，普通個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例為80%，而由聯(lián)邦住宅管理局保險(xiǎn)的個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例可達(dá)85%-95%，最高可達(dá)97%。[4～5]在加拿大，普通個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例為75%，而由抵押貸款與住房公司保險(xiǎn)的個(gè)人住房抵押貸款，借款額在l8萬(wàn)加元以下的，貸款比例可達(dá)90%，最高可達(dá)95%。[6～7]在澳大利亞，普通個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例為80%，而由住房貸款保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)的個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例可達(dá)97%，甚至可以是100%的全額貸款。[8～9]

二、個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)的不同模式

按目的和性質(zhì)的不同，各國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)可分為以下三種類型：

一是政府保險(xiǎn)，即由政府機(jī)構(gòu)為個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)，它不以營(yíng)利為目的，主要是為了貫徹和實(shí)施政府的住房政策和目標(biāo)，保障特定群體的住房權(quán)利。如美國(guó)聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人事務(wù)部就是為個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)的政府機(jī)構(gòu)。聯(lián)邦住宅管理局成立于1934年，隸屬于住房與城市發(fā)展部，其宗旨是為改善居民的住房條件和提高居民的居住水平提供幫助，其主要業(yè)務(wù)之一是為符合條件的中低收入家庭、第一次購(gòu)房者和邊遠(yuǎn)地區(qū)居民申請(qǐng)高比例的的個(gè)人住房抵押貸款提供100%的全額保險(xiǎn)。如借款人不按期償還貸款本息，貸款機(jī)構(gòu)可從聯(lián)邦住宅管理局取得等于因借款人違約而造成的所有正常損失(包括借款人所欠本金、利息，以及處理房產(chǎn)所發(fā)生的各種費(fèi)用，如律師費(fèi)、稅費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等)的信用債券，債券本息的支付由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)。退伍軍人事務(wù)部成立于1944年，②它是聯(lián)邦政府的一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施有關(guān)退伍軍人在醫(yī)療、教育、住房、保險(xiǎn)、退休金以及其他福利等各方面的政策。在住房方面，退伍軍人事務(wù)部可為合乎資格的每位退伍軍人申請(qǐng)高比例的個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)，以保證其能購(gòu)買到中等條件的普通住房。如借款人不按期償還貸款本息，退伍軍人事務(wù)部將直接從借款人的補(bǔ)助金中扣除其應(yīng)當(dāng)支付的金額。

二是政策性保險(xiǎn)，即由政府出資設(shè)立的獨(dú)立于政府之外的法人組織為個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任最終由政府承擔(dān)。如加拿大的抵押貸款與住房公司就是聯(lián)邦政府獨(dú)資擁有為個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)的皇家公司，它成立于1945年，其注冊(cè)資本2500萬(wàn)加元全部來(lái)自聯(lián)邦政府的財(cái)政預(yù)算。1954年，為降低個(gè)人住房抵押貸款的首付款比例，提高中低收入家庭的住房支付能力，加拿大聯(lián)邦議會(huì)重新修訂了《國(guó)家住房法》，授權(quán)抵押貸款與住房公司向低首付款的個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)，以鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放高比例的個(gè)人住房抵押貸款。抵押貸款與住房公司為借款人提供100%的全額保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額包括借款人拖欠的貸款余額、利息和有關(guān)費(fèi)用等。當(dāng)借款人不按期償還貸款本息時(shí)，貸款人可通過(guò)處置抵押住房，從變賣或者拍賣抵押住房所得的價(jià)款中優(yōu)先受償；或者把抵押住房的處置權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押貸款與住房公司，由抵押貸款與住房公司先行賠償貸款人的一切損失；抵押貸款與住房公司賠償貸款人的損失后即著手實(shí)施拖欠還款管理程序，包括為借款人重新安排特殊的還款計(jì)劃和還款期限等，最后的手段才是處置抵押住房。

三是商業(yè)性保險(xiǎn)，即由以營(yíng)利為目的商業(yè)保險(xiǎn)公司為個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)。如在美國(guó)，1920年代既已出現(xiàn)了專門為個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)的商業(yè)抵押保險(xiǎn)公司，它可為各類個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)，貸款房?jī)r(jià)比可高達(dá)95%；但美國(guó)的商業(yè)抵押保險(xiǎn)公司只對(duì)超過(guò)常規(guī)個(gè)人住房抵押貸款額的部分提供保險(xiǎn)，其保險(xiǎn)金額僅限于貸款額的20-30%。在加拿大，1963年開(kāi)始出現(xiàn)商業(yè)抵押保險(xiǎn)公司，為高于抵押貸款與住房公司保險(xiǎn)限額的個(gè)人住房抵押貸款提供100%的全額保險(xiǎn)。如GE資產(chǎn)抵押保險(xiǎn)公司雖然在加拿大當(dāng)前的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)只占據(jù)了很小的份額，但其影響卻在逐步擴(kuò)大，2000年該公司還推出了零首付保險(xiǎn)計(jì)劃。在澳大利亞，聯(lián)邦政府于1965年建立了住房貸款保險(xiǎn)公司。③同年，澳大利亞第一家私人抵押保險(xiǎn)公司——澳大利亞抵押擔(dān)保與保險(xiǎn)公司成立，之后又相繼成立了兩家私人抵押保險(xiǎn)公司，但住房貸款保險(xiǎn)公司在整個(gè)抵押保險(xiǎn)市場(chǎng)一直處于主導(dǎo)地位。[9]

三、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)制度的構(gòu)建

(一)我國(guó)現(xiàn)行的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)制度存在的問(wèn)題

我國(guó)于1990年代開(kāi)始建立個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。1995年，天安保險(xiǎn)公司在全國(guó)率先推出了《商品房按揭保證保險(xiǎn)條款(試行)》。1997年，太平洋保險(xiǎn)公司北京分公司推出了《購(gòu)房貸款綜合保險(xiǎn)條款(試行)》，進(jìn)行保證保險(xiǎn)的試點(diǎn)，個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)一時(shí)成為各保險(xiǎn)公司所注目的新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但由于風(fēng)險(xiǎn)積累過(guò)快，曾一度停辦。1998年，中國(guó)人民保險(xiǎn)公司在推出全國(guó)性的《個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)條款》的同時(shí)，推出了附加的《個(gè)人購(gòu)置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)條款》。2001年，中國(guó)平安保險(xiǎn)公司、中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司北京分公司、上海保監(jiān)辦等相繼推出了個(gè)人抵押商品住房綜合保險(xiǎn)，在原已開(kāi)辦的個(gè)人住房抵押貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上增加了還貸保證保險(xiǎn)。

與其他國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)制度的不同之處(或者說(shuō)缺陷和不足)主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是功能錯(cuò)位，相關(guān)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)配置嚴(yán)重失衡。個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)的主要功能本是為了降低購(gòu)房借款人的首付款比例；但在我國(guó)，借款人投保個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)后，卻不能獲得貸款人在貸款條件方面給予的任何特別優(yōu)惠；相反，貸款人在沒(méi)有支付任何額外“對(duì)價(jià)”的情況下卻享受到了額外的“雙重保障”，④當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明顯不對(duì)稱。二是“名不符實(shí)”，保險(xiǎn)人承保的風(fēng)險(xiǎn)并非完整意義上的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上是以借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。⑤但從國(guó)內(nèi)各保險(xiǎn)公司已開(kāi)辦的個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)來(lái)看，保險(xiǎn)人的責(zé)任范圍主要包括因意外事故致使投保人死亡且無(wú)繼承人或者受贈(zèng)人、投保人失蹤后被宣告死亡且無(wú)繼承人或者受贈(zèng)人、因意外事故或者疾病致使投保人傷殘而喪失全部或者部分還貸能力、投保人死亡后其合法繼承人或者受贈(zèng)人因殘疾而永久喪失全部勞動(dòng)能力、投保人死亡后其合法繼承人或者受贈(zèng)人為未成年人且其監(jiān)護(hù)人因殘疾而永久喪失全部勞動(dòng)能力等?？梢?jiàn)，保險(xiǎn)人承保的風(fēng)險(xiǎn)僅為借款人因客觀的償還能力發(fā)生變化而不能按期償還貸款本息的情形，并不包括借款人因主觀的償還意愿發(fā)生變化而不履行債務(wù)的情形。也就是說(shuō)，保險(xiǎn)人承保的不是完整意義上的信用風(fēng)險(xiǎn)，它更近似于個(gè)人住房抵押貸款人身保險(xiǎn)中保險(xiǎn)人所承保的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)建立和完善我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)體系的建議

第一，根據(jù)權(quán)利和義務(wù)對(duì)等原則，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制本身應(yīng)有功能的回歸。

如上所述，在通常情況下，借款人只要按規(guī)定支付了相應(yīng)比例的首付款，并以其所購(gòu)住房作抵押，即足以保證貸款人的債權(quán)安全。如果借款人申請(qǐng)的個(gè)人住房抵押貸款另由保險(xiǎn)人為其提供保證保險(xiǎn)，使得貸款人的風(fēng)險(xiǎn)得以轉(zhuǎn)移、分散或者降低，貸款人即有義務(wù)在原定貸款條件的基礎(chǔ)上給予借款人一定的優(yōu)惠，如降低首付款比例、延長(zhǎng)期貸款期限或者降低貸款利率等。此外，個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)以借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的，這種信用風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生既取決于借款人實(shí)際的償還能力，也取決于借款人主觀的償還意愿。因此，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步擴(kuò)大保險(xiǎn)人承保的風(fēng)險(xiǎn)范圍，只要借款人不按期償還貸款本息，而無(wú)論其違約原因，保險(xiǎn)人都必須承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。

第二，針對(duì)不同的收入群體，建立政策性和商業(yè)性相結(jié)合的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)體系。

保證保險(xiǎn)是一種高風(fēng)險(xiǎn)、低收益業(yè)務(wù)，尤其是個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)，其承保對(duì)象為千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)購(gòu)買自有住房的居民個(gè)人和家庭，借款人的財(cái)產(chǎn)、收入和信用狀況以及貸款金額、貸款期限等各不相同，呈現(xiàn)出高度的離散性，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)無(wú)法通過(guò)“大數(shù)法則”來(lái)確定其未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的大小和損失程度，很難通過(guò)收取保險(xiǎn)費(fèi)來(lái)彌補(bǔ)其風(fēng)險(xiǎn)損失，要實(shí)現(xiàn)贏利更是困難。從各國(guó)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展歷史看，政府的引導(dǎo)和主導(dǎo)作用非常明顯和重要。在個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)制度建立之初，一般都是先由政府或者政府出資設(shè)立的機(jī)構(gòu)直接介入個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)。[5,10]

近年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，居民的住房消費(fèi)能力與住房?jī)r(jià)格嚴(yán)重脫節(jié)，以廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的住房保障體系已經(jīng)不能完全適應(yīng)我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。如按《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》和《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的保障對(duì)象均為城市低收入住房困難家庭。⑥但實(shí)踐中還有很大一部分中低收入家庭一方面因不符合相應(yīng)的保障條件，無(wú)法享受到廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的政策優(yōu)惠，另一方面又無(wú)力購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)普通商品住房(主要是無(wú)力一次性支付規(guī)定比例的首付款)，成為所謂的“夾心層”，住房難問(wèn)題依然比較突出。建立個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制，由依法設(shè)立的機(jī)構(gòu)或者組織為具有相應(yīng)的住房購(gòu)買力、但未能一次性支付規(guī)定比例首付款的中低收入家庭提供保證保險(xiǎn)，促使貸款機(jī)構(gòu)向其發(fā)放高比例的個(gè)人住房抵押貸款，以降低其購(gòu)房“門檻”，不失為解決中低收入家庭住房難問(wèn)題的一種可行選擇。但廣大中低收入者的資產(chǎn)積累較少，其就業(yè)、收入或者健康等方面的某些微小變化就可能會(huì)使他們喪失還貸能力，以營(yíng)利為目的的商業(yè)保險(xiǎn)公司往往并不愿意為其提供保證保險(xiǎn)。因此，在我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)體系的建設(shè)過(guò)程中，政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，適時(shí)組建政策性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，為廣大中低收入者申請(qǐng)高比例的個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)，以保障其基本的居住需求。當(dāng)然，政府還可根據(jù)住房市場(chǎng)發(fā)展的客觀需要，鼓勵(lì)、引導(dǎo)和扶持商業(yè)保險(xiǎn)公司為借款人申請(qǐng)高比例的個(gè)人住房抵押貸款提供保證保險(xiǎn)。⑦

第三，區(qū)別不同性質(zhì)的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制，對(duì)其核心要素進(jìn)行分別設(shè)計(jì)。

個(gè)人住房抵押貸款政策性保險(xiǎn)機(jī)制的構(gòu)建主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：(1)保險(xiǎn)人。保證保險(xiǎn)與保證擔(dān)保同質(zhì)，它實(shí)質(zhì)上是一種有償保證。⑧在我國(guó)，按《擔(dān)保法》的規(guī)定，政府機(jī)構(gòu)不得充任保證人。⑨因此，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款政策性保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由政府出資組建的獨(dú)立于政府之外的法人組織承擔(dān)。(2)保險(xiǎn)對(duì)象和條件?，F(xiàn)階段我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款政策性保險(xiǎn)的對(duì)象應(yīng)限定為既不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的保障條件，又無(wú)力購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)普通商品住房的中低收入住房困難家庭，即所謂的“夾心層”。但借款人除了必須符合規(guī)定的“中低收入”和“住房困難”這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)具備其他特定的條件，如具有相應(yīng)的住房購(gòu)買力、申請(qǐng)保險(xiǎn)的個(gè)人住房抵押貸款必須用于購(gòu)買第一套自住住房，且貸款額度必須符合特定的上限要求等。(3)政府與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的關(guān)系。個(gè)人住房抵押貸款政策性保險(xiǎn)的性質(zhì)和保險(xiǎn)對(duì)象的特殊性，決定了保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不可能完全根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)損失率來(lái)確定保險(xiǎn)費(fèi)率。如果完全由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)自身承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其勢(shì)必因風(fēng)險(xiǎn)大、收益小而出現(xiàn)收支倒掛、資金減少、業(yè)務(wù)萎縮而難以為繼的局面。因此，政府應(yīng)當(dāng)建立制度化的財(cái)政補(bǔ)償機(jī)制，為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)營(yíng)提供必要的資金支持。另一方面，政府也要加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，防止和避免其成為風(fēng)險(xiǎn)和壞賬的集中地，最后由政府承擔(dān)全部損失。

個(gè)人住房抵押貸款商業(yè)性保險(xiǎn)模式的選擇：在美國(guó)、加拿大和澳大利亞等已建立完善的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制的國(guó)家，個(gè)人住房抵押貸款商業(yè)性保險(xiǎn)均由專業(yè)化的抵押保險(xiǎn)公司承擔(dān)。由于保險(xiǎn)公司擁有雄厚的資金實(shí)力、成熟的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，資信度高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，政府對(duì)保險(xiǎn)業(yè)的監(jiān)管體系也比較健全，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款商業(yè)性保險(xiǎn)亦可由政府特許的保險(xiǎn)公司承擔(dān)，可考慮以現(xiàn)有的商業(yè)保險(xiǎn)公司開(kāi)展的個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)為基礎(chǔ)，建立集抵押住房保險(xiǎn)或者借款人人身保險(xiǎn)與個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)相結(jié)合的新的“綜合保險(xiǎn)”機(jī)制。具體而言，就是由政府特許的保險(xiǎn)公司為符合條件的借款人申請(qǐng)高比例的個(gè)人住房抵押貸款提供保證保險(xiǎn)，同時(shí)，保險(xiǎn)公司可要求借款人一并投保抵押房屋險(xiǎn)或者借款人人身險(xiǎn)。這種新的“綜合保險(xiǎn)”機(jī)制既能保障貸款人債權(quán)的安全，也能使借款人在獲得高比例個(gè)人住房抵押貸款的同時(shí)，獲得財(cái)產(chǎn)和人身利益方面的保障：一方面，由于有保險(xiǎn)公司提供保證保險(xiǎn)，無(wú)論借款人是因?yàn)榭陀^原因還是主觀原因不履行債務(wù)，貸款人均可請(qǐng)求保險(xiǎn)人承擔(dān)代償責(zé)任；另一方面，由于借款人投保了抵押房屋險(xiǎn)和人身險(xiǎn)，當(dāng)?shù)盅鹤》恳蜃匀粸?zāi)害或者意外事故而遭遇毀損、滅失，或者當(dāng)借款人因死亡、疾病、意外傷害、喪失勞動(dòng)能力等客觀原因而無(wú)力償還債務(wù)時(shí)，借款人或者其家屬可請(qǐng)求保險(xiǎn)人賠付保險(xiǎn)金或者償還抵押貸款，從而仍可保有住房。在我國(guó)目前個(gè)人信用體系不健全的情況下，保險(xiǎn)公司開(kāi)展保證保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)很大，而抵押住房發(fā)生意外毀損、滅失或者借款人發(fā)生死亡、傷殘等意外事故的可能性則較小，要求借款人在投保個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)的同時(shí)，必須投保抵押房屋險(xiǎn)或者借款人人身險(xiǎn)，也有利于保險(xiǎn)公司平衡不同險(xiǎn)種之間的風(fēng)險(xiǎn)與收益，避免因開(kāi)展單一的個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)可能造成的巨額損失。

四、結(jié)語(yǔ)

個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)的主要功能是降低購(gòu)房借款人的首付款比例，但它也可能會(huì)增加交易成本和社會(huì)成本，并誘發(fā)借貸雙方的道德風(fēng)險(xiǎn)，從而降低個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的效率，乃至造成社會(huì)整體福利的減損和引發(fā)新的社會(huì)分配不公。因此，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)體系的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)并建立相應(yīng)的制度和措施。

[注釋]

①如無(wú)特別說(shuō)明，本文所說(shuō)的個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)僅指?jìng)€(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)。

②退伍軍人事務(wù)部的前身是1944年成立的退伍軍人管理局，1989年改稱為退伍軍人事務(wù)部。

③1997年，澳大利亞洲政府在推行私有化思想的指導(dǎo)下，將住房貸款保險(xiǎn)公司出售給了世界著名的保險(xiǎn)公司——美國(guó)通用電子集團(tuán)下屬的GE資本服務(wù)公司，后更名為澳大利亞住房貸款保險(xiǎn)有限公司。

④在有個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)的情況下，貸款人的債權(quán)既存在住房抵押擔(dān)保，又有保險(xiǎn)公司的的保證保險(xiǎn)。

⑤信用風(fēng)險(xiǎn)是指由于借款人不按約定償還貸款本息而使貸款人遭受損失的可能性。

⑥國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)家庭依戶人均可支配收入由低到高排隊(duì)，按20%，20%，20%，20%，20%的比例依次分為低收入戶、中等偏低收入戶，中等收入戶、中等偏高收入戶、高收入戶等五組。

⑦如為刺激住房消費(fèi)，政府可以鼓勵(lì)個(gè)人住房抵押貸款商業(yè)性保險(xiǎn)的發(fā)展；反之，為抑制住房消費(fèi)，政府可限制或者禁止個(gè)人住房抵押貸款商業(yè)性保險(xiǎn)的發(fā)展。

⑧在美國(guó)、加拿大、澳大利亞和香港等國(guó)家和地區(qū)，個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)又稱個(gè)人住房抵押貸款保證擔(dān)保(簡(jiǎn)稱抵押保險(xiǎn)或者抵押擔(dān)保)，其英文表述為“mortgage insurance”。

⑨參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(1995年)第7條。

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