南京老城區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格機(jī)制研究

□文/王 曦 葛幼松 張 含

南京老城區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格機(jī)制研究

□文/王 曦1葛幼松1張 含2

教育投資是人們目前投資的重要組成部分。每年3、4月份，學(xué)區(qū)房就會(huì)成為整個(gè)房市的熱點(diǎn)，其價(jià)格成為人們討論的焦點(diǎn)。隱藏其后的是教育資源的不公平分配和房產(chǎn)價(jià)格的不健康增長(zhǎng)等問(wèn)題。本文以南京市鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)為例，采用因子分析與定性分析相結(jié)合的方法，得出了影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的四大特征因子。最后通過(guò)對(duì)因子變量的分析，對(duì)解決學(xué)區(qū)房高房?jī)r(jià)問(wèn)題給出相關(guān)建議。

學(xué)區(qū)房；價(jià)格；因子分析；南京鼓樓區(qū)

一、引言

所謂學(xué)區(qū)房，是指在指定區(qū)域內(nèi)的住房，購(gòu)房者本人的子女就可獲得就讀于某些區(qū)、市、級(jí)重點(diǎn)小學(xué)的資格。學(xué)區(qū)房的產(chǎn)生與“就近入學(xué)”招生政策緊密相關(guān)。我國(guó)義務(wù)教育法第九條規(guī)定：“地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置小學(xué)、初級(jí)中等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)”，各個(gè)城市相繼提出“就近免試入學(xué)”的類似原則。此外，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“別讓孩子輸在起跑線上”的中國(guó)式焦慮得到認(rèn)同。上世紀(jì)九十年代末住房商品化的施行，更加使得學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求，價(jià)格突飛猛漲。

學(xué)區(qū)房的稀缺性帶來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，但是對(duì)其學(xué)術(shù)研究相對(duì)較少。一方面是社會(huì)學(xué)角度的研究，即城市住房居住功能變遷和學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)因求學(xué)資格問(wèn)題而走高的定性分析；從“學(xué)區(qū)房”的熱銷等教育投資購(gòu)房現(xiàn)象出發(fā)，關(guān)注教育公平和社會(huì)分層的關(guān)系問(wèn)題，分析社會(huì)分層造成的“教育難公平”的困境，并提出應(yīng)對(duì)措施。另一方面是對(duì)各大城市學(xué)區(qū)房房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析。

通過(guò)已有文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房研究大部分集中在對(duì)于社會(huì)問(wèn)題的探討上，相對(duì)的價(jià)格形成機(jī)制分析不夠深入，多限于定性評(píng)價(jià)而缺乏定量分析，這正是本文研究的出發(fā)點(diǎn)。

南京教育資源豐富，是我國(guó)重要的教育科研基地。自從2003年南京市教委頒布了“就近免試入學(xué)”的政策以來(lái)，南京市學(xué)區(qū)房悄然升溫，在全國(guó)學(xué)區(qū)房發(fā)展中具有典型性。鼓樓區(qū)作為南京教育資源最為集中、學(xué)區(qū)房供求最為緊張的地區(qū)之一，研究其價(jià)格形成機(jī)制具有重要的意義。因此，筆者選取了南京市鼓樓區(qū)二手市場(chǎng)上的學(xué)區(qū)房為研究對(duì)象，通過(guò)定性分析與因子分析相結(jié)合的方法，探討學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格形成機(jī)制。

二、研究區(qū)域概況

南京的學(xué)區(qū)房資源在全國(guó)各大城市中可謂首屈一指，不僅是南京市內(nèi)，這些集合了優(yōu)良資源的學(xué)區(qū)房甚至吸引了包括安徽、蘇北、蘇南、上海等地的客戶。截至2008年6月，南京市常住人口規(guī)模為759萬(wàn)人，外來(lái)人口規(guī)模已達(dá)到135萬(wàn)人。（圖1）

自從2006年“免試入學(xué)”的條款開(kāi)始出臺(tái)后，學(xué)區(qū)房開(kāi)始成為城市家庭必然考慮的因素之一。從圖2可以看出，老城學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在2006年開(kāi)始大幅度高出老城二手房均價(jià)，鼓樓區(qū)的漲幅尤為明顯。具體情況如下：2006年和2009年玄武、白下、秦淮三區(qū)學(xué)區(qū)房均價(jià)比老城二手房均價(jià)高出20%左右。而2006年鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房均價(jià)為8，900元，比老城二手房均價(jià)高出了45.57%；2009年鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房均價(jià)為13，800元，仍比老城二手房均價(jià)高出了30.50%。（圖2）

鼓樓區(qū)是南京教育資源最豐富的地區(qū)，全區(qū)共有小學(xué)33所，學(xué)生26，995人。但全區(qū)重點(diǎn)小學(xué)只有4所，比重僅為12%；能吸納學(xué)生6，210人，僅占學(xué)生總?cè)藬?shù)的23%。由于學(xué)校建設(shè)師資水平差異較大，鼓樓區(qū)教學(xué)質(zhì)量較高的學(xué)校吸引了本區(qū)甚至外區(qū)的大量生源。鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房布局東密西疏，存在分布嚴(yán)重不均現(xiàn)象。

三、鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格總體特征分析

鼓樓區(qū)主要有4所重點(diǎn)小學(xué)，分別是：瑯琊路小學(xué)、力學(xué)小學(xué)、拉薩路小學(xué)、鼓樓中心小學(xué)。從圖3可以看出，鼓樓區(qū)瑯琊路小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)遙遙領(lǐng)先。具體情況如下：瑯琊路小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)2003年為6，500元，比同期非學(xué)區(qū)房高2，214元；2006年即破萬(wàn)元，比同期非學(xué)區(qū)房高出5，407元；2009年已經(jīng)達(dá)到18，000元了，比同期非學(xué)區(qū)房高6，200元。鼓樓區(qū)房?jī)r(jià)最低的拉薩路小學(xué)學(xué)區(qū)房，2003年房?jī)r(jià)為3，000元，低于同期非學(xué)區(qū)房1，286元；但是在2006年，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格為8，000元，比同期非學(xué)區(qū)房高1，406元；2009年已經(jīng)達(dá)到13，000元了，比同期非學(xué)區(qū)房高1，200元。（圖3）

整體來(lái)看，2009年鼓樓區(qū)各學(xué)區(qū)房的價(jià)格幾乎是2003年的3倍，瑯琊路小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅最大為4倍。從這里可以看出，“就近入學(xué)”政策下的學(xué)區(qū)房高房?jī)r(jià)現(xiàn)象已經(jīng)很明顯。（圖4）

四、學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格形成機(jī)制分析

學(xué)區(qū)房作為商品住宅的一種，其價(jià)格形成受到多種因素的影響或制約。對(duì)于商品住宅來(lái)說(shuō)，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素以及商品住宅的區(qū)域特性及自身特點(diǎn)都對(duì)該區(qū)域內(nèi)各住宅的價(jià)格水平產(chǎn)生影響。本文以鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)情況為基礎(chǔ)，對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行了梳理，從價(jià)格形成動(dòng)力角度和價(jià)格影響角度來(lái)分析鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格形成機(jī)制。

（一）學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格形成動(dòng)力分析

1、社會(huì)推動(dòng)。美國(guó)社會(huì)學(xué)家索羅金把社會(huì)成員在社會(huì)關(guān)系的空間中由某個(gè)社會(huì)位置向其他社會(huì)位置的移動(dòng)，實(shí)質(zhì)是個(gè)人社會(huì)關(guān)系的改變的現(xiàn)象叫做“社會(huì)流動(dòng)”。中國(guó)傳統(tǒng)“學(xué)而優(yōu)則仕”的精英選拔制度影響深遠(yuǎn)，教育促進(jìn)社會(huì)流動(dòng)的潛功能一直是受到廣大老百姓關(guān)注的，所以追求相對(duì)的“教育公平”，保證自身在社會(huì)分層流動(dòng)中的主動(dòng)性，是背后深層次的社會(huì)原因。

2、政策作用。首先，南京市教育局規(guī)定一套房子如果已有小孩正在就讀，必須等到6年后該小孩畢業(yè)，該房才能成為真正意義上的學(xué)區(qū)房。即在本來(lái)供給就少的情況下，買賣周期至少長(zhǎng)達(dá)6年，進(jìn)一步的導(dǎo)致了學(xué)區(qū)房的供不應(yīng)求現(xiàn)象。此現(xiàn)象同時(shí)造成了包括正常需求在內(nèi)的成本增長(zhǎng)，成本增長(zhǎng)最終又推動(dòng)了學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的上漲；其次，學(xué)校一般都規(guī)定新生入學(xué)必須具備產(chǎn)權(quán)證、戶口簿，且要求實(shí)際居住，無(wú)居住年限要求。但如果學(xué)校生源爆滿會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，讓居住時(shí)間較長(zhǎng)的二手房住戶孩子優(yōu)先入學(xué)。個(gè)別頂級(jí)名校由于需求過(guò)旺，會(huì)根據(jù)每年生源多少對(duì)施教區(qū)作一定調(diào)整。由此，人們?cè)诓荒芮宄私鈱W(xué)區(qū)劃分的情況下，會(huì)產(chǎn)生急躁焦慮和不安的情緒，最終造成盲目和火熱的買房現(xiàn)象。

3、市場(chǎng)誘導(dǎo)?！皩W(xué)區(qū)房”熱銷充分表明望子成龍的現(xiàn)代買房人越來(lái)越看重樓盤(pán)的“教育、科技含金量”以及子女的成長(zhǎng)環(huán)境品質(zhì)。目前的樓盤(pán)營(yíng)銷中，“學(xué)區(qū)房”風(fēng)頭遠(yuǎn)遠(yuǎn)蓋過(guò)之前大受追捧的“軌道房”。因此，開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)借機(jī)炒作，可能制造相關(guān)虛假或浮夸的信息，推波助瀾進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。

（二）基于因子分析的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格影響因素分析。不同的學(xué)區(qū)房擁有的屬性是不同的，這是購(gòu)買者應(yīng)考慮的因素。因此，本文選擇南京鼓樓區(qū)4個(gè)學(xué)區(qū)的13個(gè)學(xué)區(qū)房項(xiàng)目和13個(gè)非學(xué)區(qū)房項(xiàng)目作為分析樣本，其中非學(xué)區(qū)房是在學(xué)區(qū)外1000m范圍內(nèi)采樣的。采用因子分析法中的主成分模型構(gòu)造因子，然后根據(jù)回歸算法計(jì)算因子變量的得分，最終得到影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格每個(gè)因子變量的影響程度。

具體來(lái)說(shuō)，主成分分析是因子分析法的一種特殊形式。最早是由美國(guó)心理學(xué)家Charies Spearman于1904年提出，其基本思想是將實(shí)測(cè)的多個(gè)指標(biāo)，用少數(shù)幾個(gè)潛在的相互獨(dú)立的主成分指標(biāo)的線性組合來(lái)表示，構(gòu)成的線性組合可以反映原多個(gè)實(shí)測(cè)指標(biāo)的主要信息。主成分分析是從解釋變量方差的角度出發(fā)，假設(shè)變量的方差能完全被主成分所解釋，使得分析與評(píng)價(jià)指標(biāo)變量時(shí)，能夠找出主導(dǎo)因素，切斷相關(guān)的干擾，做出更為準(zhǔn)確的估量與評(píng)價(jià)。

1、變量的選擇及其量化?，F(xiàn)有文獻(xiàn)往往把商品住宅價(jià)格特征分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三大類，本文選取學(xué)區(qū)房12個(gè)因子變量進(jìn)入主成分模型構(gòu)造價(jià)格特征因子。其中，學(xué)校相關(guān)變量2個(gè)，住房建筑相關(guān)變量4個(gè)，小區(qū)相關(guān)變量6個(gè)。根據(jù)以往較成熟的變量量化方法，本文采用實(shí)際數(shù)據(jù)的直接量化、Liket5點(diǎn)量表量化，綜合指標(biāo)量化和虛擬變量量化等方法。各相關(guān)變量所代表的意義具體如下：

（1）小學(xué)相關(guān)變量。小學(xué)質(zhì)量（名校錄取率和教育理念）：根據(jù)實(shí)際情況，排名第一的重點(diǎn)小學(xué)取5，排名第二的重點(diǎn)小學(xué)取4，排名第三的重點(diǎn)小學(xué)取3，排名第四的重點(diǎn)小學(xué)取2，非重點(diǎn)小學(xué)取1；小學(xué)的建筑面積（m2）：采用實(shí)際數(shù)據(jù)。

（2）住房建筑相關(guān)變量。住房容積率：采用實(shí)際數(shù)據(jù)；住房建筑面積（m2）：采用實(shí)際數(shù)據(jù)；住房房齡（年）：采用實(shí)際數(shù)據(jù)；住房朝向：樓盤(pán)住房南北朝向賦值5，樓盤(pán)住房南北朝向占50%以上賦值4，樓盤(pán)住房南北朝向占50%賦值3，樓盤(pán)住房南北朝向小于50%賦值2，樓盤(pán)住房非南北朝向賦值1。

（3）小區(qū)相關(guān)變量。小區(qū)內(nèi)或1，000m內(nèi)有無(wú)超市、商場(chǎng)、菜場(chǎng)、銀行、郵局和醫(yī)院，每項(xiàng)1分，共計(jì)6分；小區(qū)環(huán)境分為5個(gè)等級(jí)：極差1分、差2分、一般3分、好4分、很好5分；小區(qū)附近1，000m內(nèi)有大專院校的：根據(jù)實(shí)際情況，每個(gè)1分；小區(qū)物業(yè)管理水平分為5個(gè)等級(jí)：極差1分、差2分、一般3分、好4分、很好5分；小區(qū)內(nèi)或1，000m內(nèi)有幼兒園、中學(xué)，每項(xiàng)1分，共2分；步行10分鐘范圍內(nèi)公交線路狀況：根據(jù)實(shí)際情況，每個(gè)1分。

2、影響因子的構(gòu)造與得分

（1）適宜性分析。在因子分析之前，利用KMO值對(duì)變量進(jìn)行因子適宜度分析，其中KMO值為0.781，根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)家Kaiser給出的標(biāo)準(zhǔn)，KMO取值大于0.7，適合因子分析。Bartlett球度檢驗(yàn)給出的相伴概率為0.000，小于顯著水平0.05，因此拒絕Bartlett球度檢驗(yàn)的零假設(shè)，同樣說(shuō)明數(shù)據(jù)具有相關(guān)性，適合因子分析。

表1 總方差解釋表

表3 學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格影響因子分類表

（2）變量主成分提取。運(yùn)用SPSS11.5軟件對(duì)12個(gè)因子變量進(jìn)行主成分分析，按照協(xié)方差矩陣進(jìn)行主成分提取，得到特征值大于1的有4個(gè)因子，其累積貢獻(xiàn)率為76.04%，這4個(gè)因子能夠很好地概括這組數(shù)據(jù)，故可以認(rèn)為這4個(gè)因子是影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的主要因素。（表1）

按照方差最大對(duì)求出的因子負(fù)荷矩陣進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)，使負(fù)荷盡量可能向±1、0方向極化，得到正交旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。從而得到了各因子在4個(gè)主成分上的貢獻(xiàn)率，按照因子負(fù)荷絕對(duì)值的大小，找出最大值，把因子進(jìn)行歸類，整理得到分類結(jié)果。（表2）

（3）學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格影響因子分類。通過(guò)方差極大法對(duì)因子荷載矩陣旋轉(zhuǎn)后，4個(gè)特征因子含義較為清楚。（表3）命名解釋具體如下：

F1由“小區(qū)內(nèi)或1，000m內(nèi)有無(wú)超市、商場(chǎng)、菜場(chǎng)、銀行、郵局和醫(yī)院，小區(qū)物業(yè)管理水平，步行10分鐘范圍內(nèi)公交線路狀況，小區(qū)環(huán)境”四項(xiàng)決定，以上這幾個(gè)因子變量都代表了住房生活配套的相關(guān)特征，所以我們將F1命名為生活配套特征因子。

F2由“小學(xué)質(zhì)量、小學(xué)建筑面積”兩項(xiàng)決定，以上這幾個(gè)因子變量都代表了小學(xué)的相關(guān)特征，所以我們將F2命名為小學(xué)特征因子。

F3由“住房建筑面積、住房房齡、住房朝向、住房容積率”四項(xiàng)決定，以上這幾個(gè)因子變量都代表了學(xué)區(qū)房住房建筑相關(guān)特征，所以我們將F3命名為住房建筑特征因子。

F4由“小區(qū)附近1，000m內(nèi)大專院校和小區(qū)內(nèi)或附近1，000m內(nèi)幼兒園、中學(xué)”兩項(xiàng)決定，以上幾個(gè)因子變量都代表了周邊其他教育配套的相關(guān)特征，所以我們將F4命名為其他教育配套特征因子。

（4）學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格影響因子得分。為了更加清晰地認(rèn)識(shí)價(jià)格特征因子是怎樣影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的，通過(guò)回歸因子得分的方法，計(jì)算因子得分，得到表4。因?yàn)橐蜃拥梅峙c原變量的得分相對(duì)應(yīng)，在這個(gè)基礎(chǔ)上建立回歸分析模型，我們就可以較清楚地認(rèn)識(shí)到學(xué)區(qū)房的價(jià)格是怎樣隨著因子變量變化的。（表4）

其中，因子得分矩陣是根據(jù)主成分系數(shù)和原始變量標(biāo)準(zhǔn)化值經(jīng)過(guò)計(jì)算得到的，設(shè)表中系數(shù)為ai，設(shè)主成分變量名為Fi（i= 1，2，3，4），則公式為：

在體育學(xué)科教學(xué)中強(qiáng)化課內(nèi)外結(jié)合力度，也是未來(lái)發(fā)展的實(shí)踐創(chuàng)新方向。在對(duì)小學(xué)生進(jìn)行體育知識(shí)、行為習(xí)慣、實(shí)施技能的培養(yǎng)過(guò)程中，要達(dá)到效果的最大化必須將學(xué)校內(nèi)的課堂教學(xué)與家庭引導(dǎo)相結(jié)合，從而提高培養(yǎng)的效果。學(xué)校課堂教學(xué)與家庭引導(dǎo)相結(jié)合的具體內(nèi)涵是：教師在課堂上向?qū)W生講授體育知識(shí)、行為習(xí)慣、實(shí)施技能；課后學(xué)生的家長(zhǎng)則可以通過(guò)課外實(shí)踐來(lái)幫助學(xué)生在實(shí)踐生活中認(rèn)知與培養(yǎng)良好的綜合體育素養(yǎng)。這種課內(nèi)外相結(jié)合的模式能夠?qū)崿F(xiàn)理論與實(shí)踐的融合，并將體育學(xué)習(xí)延伸到生活中，從而提高體育學(xué)科教學(xué)的綜合效果。

將主成分特征因子作為自變量，單價(jià)作為因變量，對(duì)模型進(jìn)行線性回歸分析。模型的估計(jì)方法為最小二乘法，即在SPSS11.5中選擇強(qiáng)行進(jìn)入法作為回歸分析法，選擇4個(gè)主成分進(jìn)入回歸模型，據(jù)此得出模型：

將（1）代入（2）可得：

（三）結(jié)果分析。由上可知，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格特征因子可分為小學(xué)特征、住房建筑特征、其他教育配套特征和生活配套特征四大類，且區(qū)別于普通商品住宅建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征的三大類。同時(shí)，通過(guò)公式（3）得知，影響因子變量前的系數(shù)為其隱含價(jià)格，其反映了因子變量對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格影響的情況，因此主成分特征因子按影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大小排名情況如下：

第一，小學(xué)特征因子影響最顯著。其一，重點(diǎn)小學(xué)的排名每上升1位，價(jià)格將上調(diào)249.9元；其二，小學(xué)建筑面積每增加1m2，價(jià)格將上調(diào)118.1元。這兩項(xiàng)因子變量的系數(shù)都在100～300之間，且與住房?jī)r(jià)格正相關(guān)，對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格正向影響最大。

表2 旋轉(zhuǎn)后因子的貢獻(xiàn)率表

表4 因子得分矩陣

第二，住房建筑特征因子影響較顯著。其一，住房建筑面積每增加1m2，價(jià)格將上調(diào)39.65元；其二，住房容積率每增加1個(gè)值，價(jià)格將上調(diào)48.01元；其三，朝向以南北為趨勢(shì)，每上升1個(gè)檔次，價(jià)格上調(diào)42.7元；其四，房齡每增加1年，價(jià)格上調(diào)91.82元，主要是因?yàn)楣臉菂^(qū)質(zhì)量越好的小學(xué)，其對(duì)口學(xué)區(qū)房的建成時(shí)間越早，大多建于八九十年代，因此出現(xiàn)了老房子高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。這四項(xiàng)因子變量的系數(shù)主要在30～100之間，且與住房?jī)r(jià)格正相關(guān)。

第三，其他教育配套特征因子影響較次。其一，小區(qū)附近1，000m內(nèi)大專院校每增加1所，價(jià)格將上調(diào)24.43元；其系數(shù)＜30，對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格正向影響較??；其二，幼兒園、中學(xué)教育配套的系數(shù)為負(fù)，即與學(xué)區(qū)房住房?jī)r(jià)格負(fù)相關(guān)。主要是因?yàn)橛變簣@教育興起和中學(xué)教育普及與小學(xué)發(fā)展不同步，大多離重點(diǎn)小學(xué)較遠(yuǎn)。因此，出現(xiàn)了周邊幼兒園、中學(xué)越多，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格越低的現(xiàn)象。

綜上可知，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前住房配套下教育資源的作用日益重要，已經(jīng)顯示出高于建筑本身的意義。由于從價(jià)格形成動(dòng)力角度分析學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格影響因素，是將該地區(qū)學(xué)區(qū)房看作為同質(zhì)的，具有相同屬性特征的，而忽略了其固有的互異性，因此相關(guān)政策、房地產(chǎn)投機(jī)、社會(huì)心理等影響因素就沒(méi)有辦法進(jìn)入主成分分析模型。故從量化角度不能全面地對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格形成機(jī)制進(jìn)行分析，因而回歸模型對(duì)因變量的解釋程度不是很高，需在今后的研究中進(jìn)一步改進(jìn)。

五、結(jié)語(yǔ)

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格目前畸高，并出現(xiàn)了不健康的增長(zhǎng)趨勢(shì)，這既是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)果，也是住房政策、教育政策推動(dòng)和社會(huì)公眾對(duì)于優(yōu)質(zhì)教育資源熱衷的結(jié)果。通過(guò)對(duì)南京鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格形成機(jī)制的分析發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格最重要的影響因子是小學(xué)資源。以小學(xué)為代表的教育資源配備不合理情況下的住房與教育資格相捆綁的現(xiàn)象，折射出的是住房的生活居住功能隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展逐漸衍生出來(lái)的一種不平等現(xiàn)象。

面對(duì)學(xué)區(qū)房高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，我們應(yīng)該從政策上、規(guī)劃上，采取更積極、更有效的措施推進(jìn)教育資源均衡化；從思想上，引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念，選擇力所能及的房子，多方面培養(yǎng)孩子；從市場(chǎng)上，通過(guò)規(guī)范市場(chǎng)秩序，杜絕因市場(chǎng)信息不對(duì)稱帶來(lái)的諸如中介、地產(chǎn)商的不實(shí)行為。只有這樣，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格才會(huì)趨于平穩(wěn)，才能真正維護(hù)和保證義務(wù)教育的公共性和公共利益。

[1]董海軍，高飛.承繼與變遷-城市住房功能分析[J].城市問(wèn)題，2008.9.5.

[2]將學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大[EB/O L].365地產(chǎn)家居網(wǎng)，2009.2.9.

[3]高建，周麗萍，王文科，劉志新.主成分分析法在住宅特征價(jià)格模型中的應(yīng)用[J].山東建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2008.2.

F293.3

A

1.南京大學(xué)地理與海洋科學(xué)學(xué)院；2.南京大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院）