論小區(qū)車庫、車位的產(chǎn)權(quán)歸屬*
——兼評《物權(quán)法》第74條

范俊麗,付 翼

(1.中北大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院,山西太原030051;2.山西財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院,山西太原030006)

論小區(qū)車庫、車位的產(chǎn)權(quán)歸屬*
——兼評《物權(quán)法》第74條

范俊麗1,付 翼2

(1.中北大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院,山西太原030051;2.山西財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院,山西太原030006)

我國現(xiàn)實中時常發(fā)生業(yè)主與開發(fā)商之間關(guān)于車位、車庫權(quán)屬的糾紛?！段餀?quán)法》第74條將約定方式作為判斷車位、車庫歸屬的依據(jù),但是由于其理解上的困惑,仍然存在著發(fā)生糾紛的隱患。在規(guī)劃的車位、車庫可能屬專有也可能屬共有的情況下,應(yīng)當(dāng)借鑒臺灣立法模式,對小區(qū)車位、車庫的歸屬進行分類規(guī)制,正確處理車位、車庫的歸屬問題。

物權(quán)法;車庫;車位;土地使用費

0 引 言

隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展,城市化進程的不斷加快,住宅小區(qū)的逐漸增多,家庭汽車已日漸成為城市居民出行的主要代步工具。而城市私家車的大幅增長也使得車位、車庫的使用價值和商業(yè)價值日益提高,甚至成為一種稀缺資源,引發(fā)各種爭論與糾紛。2007年,我國正式頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第74條對車位、車庫的歸屬問題首次作出了明確的界定。

1 《物權(quán)法》第74條規(guī)定之不足

《物權(quán)法》第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。[1]”在對此條文進行評析之前,首先應(yīng)當(dāng)明確車位、車庫的定義。車庫,是指建設(shè)于小區(qū)范圍內(nèi),有獨立的空間,用以存放車輛為目的的附屬建筑物[2]?，F(xiàn)實生活中尤其以地下車庫居多。所謂車位,就是以一定的臨時標(biāo)志劃線分割而成,在小區(qū)路邊、空地等場地用于停放車輛的位置。從此規(guī)定中我們可以發(fā)現(xiàn)其不足之處。

1.1 “首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定操作性差

《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”這一規(guī)定主要體現(xiàn)了立法者保護小區(qū)業(yè)主權(quán)益優(yōu)先的立法價值取向,遺憾的是物權(quán)法對此問題淺嘗輒止,為司法實踐留下了難題。什么是“首先滿足”?法律規(guī)定過于粗糙與原則,操作性差?！笆紫葷M足業(yè)主需要”滿足的是業(yè)主對所有權(quán)的需要還是對使用權(quán)的需要?法律對此沒有明確規(guī)定,這導(dǎo)致學(xué)者們對此有不同的理解。筆者認(rèn)為,物權(quán)法中的首先滿足既不能理解為無條件滿足業(yè)主使用權(quán)的需要,也不能理解為同等條件下的優(yōu)先出售與購買。結(jié)合司法實踐,可以把它設(shè)計成一種有條件的對業(yè)主的需求滿足。首先,應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商,通過出售或出租的方式將車庫、車位提供給業(yè)主使用,以滿足業(yè)主對使用權(quán)的需要,如果雙方因為價格無法達成協(xié)議,必要時可申請價格評估;其次,業(yè)主的這種首先滿足是有條件的,建議法律規(guī)定一定的除斥期間,在此期間業(yè)主不向開發(fā)商主張權(quán)利,開發(fā)商就有權(quán)將車庫、車位出租給業(yè)主以外的第三人,但仍不能出售,以滿足新購車輛的業(yè)主對車庫、車位的新增需要。

1.2 “約定歸屬說”仍不能解決車庫車位的歸屬糾紛

《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！边@一規(guī)定堅持了小區(qū)規(guī)劃配套的車庫、車位所有權(quán)以約定為據(jù)確定歸屬的原則,即學(xué)界所說的“約定歸屬說”。約定的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商和業(yè)主,但是約定前誰對車庫、車位享有所有權(quán)呢?如果雙方都沒有所有權(quán),那么這樣的約定是否合法呢?我國《合同法》第132條規(guī)定,只有對標(biāo)的物享有所有權(quán)的情況下,處分才是合法的。否則就構(gòu)成無權(quán)處分,承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。可見,“約定歸屬說”似乎是在暗示開發(fā)商擁有所有權(quán)。那么開發(fā)商是否有所有權(quán)呢?首先,從我國目前的房地產(chǎn)法律法規(guī)來看,建筑物獲得所有權(quán)的首要條件就是建筑物必須擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)。而小區(qū)的車位、車庫是否擁有土地使用權(quán)呢?我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度規(guī)定,只有計算建筑容積

率的建筑物才能取得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。計算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要向國家支付相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金,方可依法取得《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》,從而擁有可依法轉(zhuǎn)讓的專有部分的專有權(quán)。對于不計算建筑容積率的建筑物,由于其沒有相應(yīng)的宗地號的土地使用權(quán)面積份額,所以,其權(quán)利人無須向國家交納土地使用費,其初始登記時的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物,不能單獨取得相應(yīng)的權(quán)屬證明[3]。依據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法第31條的規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。即根據(jù)房地一體的原則,房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時,其土地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓。如此說來由于小區(qū)車位、車庫所占面積不計算建筑容積率,其不能單獨地從計算建筑物容積率的建筑物中分離——即必須要依附于區(qū)分所有建筑物的專有和共有部分[4]。其次,從我國的城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的要求來看,住宅小區(qū)必須配套設(shè)置居民汽車停車場、停車庫,并且不得少于住戶數(shù)的一定比例。由此可見,小區(qū)規(guī)劃配套車庫、車位的出發(fā)點就有共有的性質(zhì)。同時我國《物業(yè)管理條例》第27條規(guī)定,業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。由此看來,此款規(guī)定的適用對象應(yīng)當(dāng)是具有獨立產(chǎn)權(quán)證明的車位、車庫。但從《物權(quán)法》第74條的規(guī)定來看,并沒有明確其所適用的具體對象。另外本條款雖然把小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬交由當(dāng)事人約定,但立法者沒有考慮到現(xiàn)實生活中開發(fā)商與業(yè)主之間的“不平等”地位,即使出讓的車位、車庫取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明而可以轉(zhuǎn)讓,但由于在商品房銷售中開發(fā)商處于強勢地位,買受人明顯處于弱勢地位,再加上車庫、車位資源的稀缺性,由“約定”方式來解決車位車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬很難保證業(yè)主的合法權(quán)益不被侵犯。即該條款需要解決的是所有權(quán)歸屬問題,但約定的權(quán)利基礎(chǔ)恰恰是所有權(quán)歸屬[5]。這就似乎形成了一個悖論。司法實踐中的大量糾紛都是由于雙方當(dāng)事人約定不明或沒有作出明確約定而引發(fā)的。顯然這種只規(guī)定解決方式卻無具體可操作的條款為司法實踐留下了隱患,仍不能很好地解決現(xiàn)實生活中車庫車位的歸屬糾紛問題。

1.3 關(guān)于地面停車位的規(guī)定涉及的權(quán)利客體過于狹窄

《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定:“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有”。由此可見,本條款中的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”應(yīng)當(dāng)是指地面停車位,而地面停車位所占用的土地使用權(quán)隨著開發(fā)商的銷售,已隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓到全體業(yè)主的名下。所以其占用的土地本來就屬于全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。因此,開發(fā)商沒有理由主張地面停車位的所有權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定地面停車位屬于全體業(yè)主共有,這就意味著現(xiàn)實生活中業(yè)主繳納的費用的性質(zhì)不再是停車位的租金,而是停車保管服務(wù)費,物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)維護停車場內(nèi)車輛停放秩序,杜絕事故隱患,因看管不善造成停放車輛丟失或者損壞的,應(yīng)當(dāng)依法或協(xié)議承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任[6]。然而,這一條款雖然以法定的形式規(guī)定了停車位的權(quán)利歸屬,但只涉及“占用業(yè)主共用的道路或者其它場地用于停放汽車的車位”,權(quán)利客體過于狹窄。對于其他形式的停車位的權(quán)利歸屬并沒有作出明確的規(guī)定,所以仍不能完全解決司法實踐中復(fù)雜的車位歸屬糾紛。

2 車庫、車位歸屬問題的完善建議

如前所述,《物權(quán)法》雖已頒布并實施,但其關(guān)于車位、車庫歸屬的規(guī)定仍在實踐中遭遇沖擊,因此,必須在立法上作出一系列的調(diào)整,或者通過司法解釋進行補充和完善,以增強司法實踐的可操作性。筆者認(rèn)為,車位、車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)借鑒我國臺灣地區(qū)的做法,根據(jù)車庫、車位的不同類型而以法定形式規(guī)定為優(yōu)先,約定形式為補充。這樣更有利于保護業(yè)主的合法權(quán)益,更加合理地規(guī)范車位、車庫與建筑物的歸屬關(guān)系。

2.1 借鑒臺灣立法模式,對小區(qū)車位、車庫的歸屬進行分類規(guī)制

我國臺灣地區(qū)將車庫分為法定車庫、自行增設(shè)車庫、獎勵增設(shè)車庫等種類。法律設(shè)置強制性規(guī)范,規(guī)定法定車庫必須依法確定其歸屬,不得被約定排除;自行增設(shè)車庫可以由開發(fā)商自行處分;獎勵增設(shè)車庫的處分雖受到一定的限制,但大多可以自由處分。筆者認(rèn)為,我國大陸地區(qū)可借鑒臺灣地區(qū)的做法,通過規(guī)定法定車位、車庫,增設(shè)車位、車庫來完善我國關(guān)于車位、車庫歸屬的法律規(guī)定。1)法定車位、車庫為建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。所謂法定車位、車庫,就是法律、法規(guī)規(guī)定從屬于建筑物或住宅小區(qū)的車位、車庫,依據(jù)現(xiàn)代民法中的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,這部分車位、車庫歸屬于全體業(yè)主共有。任何開發(fā)商在合同中約定這部分車位、車庫歸其所有都是無效的。這部分車位、車庫的建筑面積應(yīng)該記入公攤面積,建設(shè)費用也應(yīng)該記入房屋買賣的價款之中。這部分車位、車庫只能分配給小區(qū)業(yè)主使用,開發(fā)商不得將這部分車位、車庫出售、出租給非業(yè)主進而取得高額費用[7]。我們應(yīng)明確規(guī)定,此類車位、車庫在建設(shè)規(guī)劃時就應(yīng)在批準(zhǔn)文件中予以注明,并按照住宅小區(qū)的住戶比例進行配套建設(shè)。也就是說,建設(shè)這樣的車庫、車位是開發(fā)商的法定義務(wù),不履行就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2)增設(shè)車位、車庫為專有權(quán)人專有。增設(shè)車位、車庫是開發(fā)商單獨建設(shè),其建設(shè)費用不計入房屋出售價款中,由開發(fā)商擁有獨立產(chǎn)權(quán)的一種車位、車庫。是否開發(fā)這樣的車位、車庫完全是開發(fā)商的市場行為,而不是開發(fā)商的法定義務(wù)。增設(shè)車位、車庫所占用的土地,政府應(yīng)該根據(jù)具體的土地出讓方式收取土地出讓金,所以建筑面積應(yīng)計入建筑容積率。既然這樣的車位、車庫歸開發(fā)商所有,所以可以自由轉(zhuǎn)讓。出售后由購買人取得合法的產(chǎn)權(quán),政府房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門應(yīng)給予合法登記并頒發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明。但是,仍需強調(diào)的是這種車位、車庫的建設(shè)雖然是開發(fā)商的市場行為,但并不意味著法律對其不加以任何的規(guī)制。即這類車位、車庫必須在滿足業(yè)主所需法定車位、車庫數(shù)量的前提下才允許建設(shè),否則不得私自建設(shè)。同時法律還應(yīng)對這類車庫、車位的轉(zhuǎn)讓作出一定的限制。建議立法規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人對這部分車位、車庫在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)或優(yōu)先承租權(quán),因為畢竟這類車位、車庫是附屬于整個住宅小區(qū)的。同樣對于業(yè)主購買的此類車位、車庫的轉(zhuǎn)讓,小區(qū)其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互之間有優(yōu)先購買權(quán)[8]。

2.2 建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

《物權(quán)法》頒布后,小區(qū)車位、車庫歸屬的糾紛頻繁上演,很大程度上源于我國的房地產(chǎn)登記制度不完善、登記機關(guān)的不作為和登記的混亂[9]。因此,我們應(yīng)從以下兩方面完善這一制度。一是按照我國《物權(quán)法》的規(guī)定,建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度。盡快改變我國目前的土地、房屋權(quán)屬登記機關(guān)分屬于土地管理部門、房管部門的現(xiàn)狀,防止因登記機關(guān)各自為政、造成產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一而產(chǎn)生大量的糾紛;二是借鑒日本的立法經(jīng)驗,增加房地產(chǎn)登記發(fā)證對建筑物共有、共用部位及他項權(quán)利予以清晰記載的規(guī)定[10]。禁止登記機關(guān)對共用部分進行單獨處分的登記,不給建設(shè)單位和其他主體侵占全體業(yè)主的共用配套設(shè)施留下可操作的空間。

2.3 發(fā)揮小區(qū)業(yè)主委員會的積極作用

加強業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組織和制度建設(shè),按照法律和法規(guī)的要求對車庫、車位依法進行管理和開發(fā)。在一定條件下,可以對共有部分設(shè)定專用權(quán),以提高象車庫、車位這樣的稀缺資源的利用率。在業(yè)主不需要使用的情況下,應(yīng)允許其委托業(yè)主大會或業(yè)主委員會對其應(yīng)占有使用的停車位面積設(shè)定專用權(quán),并依此獲取合法的收益。另外,在不違反法律、法規(guī)的情況下,經(jīng)業(yè)主同意,業(yè)主委員會可以組織協(xié)調(diào)對閑置的共用部分進行改造,增加輔助設(shè)施,開展多種經(jīng)營,如臨時出租等。只有這樣,才能充分發(fā)揮小區(qū)業(yè)主委員會的積極作用,提高對車庫、車位的最高效率的使用。

此外,我們還應(yīng)出臺相關(guān)的司法解釋,明確當(dāng)事人未約定車庫、車位歸屬,開發(fā)商擅自出售車庫、車位等情形出現(xiàn)時各方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。這樣就可以減少并避免由此導(dǎo)致的大量糾紛的產(chǎn)生,以維護房地產(chǎn)交易中當(dāng)事人各方的合法權(quán)益。

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The Ascription of Ga rage and Pa rking Lot——Comm ent on Article74of P rope rty Law

FAN Junli1，F(xiàn)U Y i2
（1.School of Humanities and Social Sciences，North U niversity of China，Taiyuan 030051，China；2.School of L aw ，ShanxiU niversity of Finance&Econom ics，Taiyuan 030006，China）

The ascription of garage and parking lot causes the dispute between the house owners and land developers in China.Based on the parties'contract in term s of A rticle 74 ofP roperty L aw，the ascription of garage and parking lot is in hidden trouble since the explanation for the rules of A rticle 74 is bew ildered. In the planning of the parking garage which may either be proprietary or be shared circum stances，Taiwan should be taken as a model of legislation——classification regulations of garage ownership——so as to properly handle the issue of ownership of the parking garage.

property law ；garage；parking lot；construction usufruct toll

D922.181

A

10.3969/j.issn.1673-1646.2010.02.005

1673-1646(2010)02-0019-03

2009-11-12

范俊麗(1978-),女,講師,碩士,從事專業(yè):經(jīng)濟法。