浙江農(nóng)民住房消費需求強烈
——關(guān)于浙江農(nóng)村住房改造和擴大消費的調(diào)研

■應(yīng)煥紅

浙江農(nóng)民住房消費需求強烈
——關(guān)于浙江農(nóng)村住房改造和擴大消費的調(diào)研

■應(yīng)煥紅

相比于城市住房消費問題的研究，農(nóng)村住房消費問題的研究非常之少。當然，有關(guān)城市住房消費信貸、住房消費需求、住房消費地區(qū)差異等方面的研究，建構(gòu)起了比較完善的分析框架，對研究農(nóng)村住房消費問題有著非常重要的借鑒意義。

擴大國內(nèi)需求，最大潛力在農(nóng)村，農(nóng)村消費是我國未來消費增長的空間所在，而農(nóng)村消費的最大熱點則在住房消費。農(nóng)房改造建設(shè)是農(nóng)村居民內(nèi)在動力最強的基本需求之一。改革開放以來，浙江省農(nóng)村居民雖然住房條件在原有基礎(chǔ)上已有明顯改善，但總體上看水平仍然不高，尤其是在丘陵地區(qū)和山區(qū)，仍然存在著宅基地使用效率低、農(nóng)房年久失修、人畜混居、衛(wèi)生條件差等現(xiàn)實困難，因而農(nóng)民住房消費的需求是十分強烈的。抓住農(nóng)村住房改造建設(shè)這項工作，就是抓住了拉動農(nóng)村內(nèi)需的關(guān)鍵。

關(guān)于農(nóng)村居民住房消費，國內(nèi)外眾多專家學者從農(nóng)村居民住房的消費需求、消費信貸、消費水平、消費環(huán)境、消費趨向等方面作了研究，并提出了擴大農(nóng)村住房消費的總體思路和政策建議，在學術(shù)界已經(jīng)取得了一些重要的研究成果。但相比于城市住房消費問題的研究，農(nóng)村住房消費問題的研究非常之少。當然，有關(guān)城市住房消費信貸、住房消費需求、住房消費地區(qū)差異等方面的研究，建構(gòu)起了比較完善的分析框架，對研究農(nóng)村住房消費問題有著非常重要的借鑒意義。

農(nóng)房改建與農(nóng)村消費的關(guān)系

住房問題關(guān)系民生，以住房建設(shè)撬動農(nóng)村消費需求，大有潛力可挖。農(nóng)村住房改造建設(shè)具有擴大內(nèi)需與改善民生的雙重功效。

有利于改善廣大農(nóng)民的居住條件、實現(xiàn)“住有所居、居有所安”。浙江省農(nóng)民人均純收入已近萬元，農(nóng)民對住房的需求已開始從生存型向改善型轉(zhuǎn)變。

加快農(nóng)村住房改造建設(shè)，是增加投資、擴大內(nèi)需的有效手段。推動農(nóng)村住房改造工程可以有效拉動經(jīng)濟增長。據(jù)測算，浙江農(nóng)民每戶建房投入在10萬至20萬元左右，加上配套基礎(chǔ)設(shè)施投入，戶均投入一般在25萬元左右，如全省改造建設(shè)100萬戶農(nóng)房，將直接拉動投資和消費2500億元。

住房消費能拉動其他行業(yè)需求，增加有效需求。啟動農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造工程必將拉動消費。住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，住房工程產(chǎn)業(yè)鏈長，據(jù)世界銀行調(diào)查分析，房地產(chǎn)業(yè)能帶動建筑、建材、建筑設(shè)備、農(nóng)林、輕工、冶金、機械、家電、家具、金融保險、裝飾裝潢、中介服務(wù)等30多個行業(yè) 70多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

浙江各地因地制宜推動農(nóng)房改建

在農(nóng)村住房改造過程中，浙江省按照“宜改則改、宜遷則遷、宜并則并”的思路，因地制宜多形式開展。

在農(nóng)村住房改造建設(shè)中，杭州已經(jīng)走出了一條特色之路。在八城區(qū)，通過“城中村”改造，全面實施農(nóng)村住房改造建設(shè)。2002年大規(guī)模推行農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓建設(shè)以來，到2009年8月已累計開工1728萬平方米，安置入住面積達630萬平方米，帶動了4.5萬戶農(nóng)村住房的改造。開展了大規(guī)模的“景中村”整治，大大改善了景區(qū)百姓的生活品質(zhì)，走出了“景區(qū)美、百姓富、產(chǎn)業(yè)興”的新農(nóng)村建設(shè)之路。通過園區(qū)建設(shè)、中心鎮(zhèn)和中心村培育、高山村下山移民，結(jié)合農(nóng)村宅基地整治和置換等方式，累計已完成1.7萬戶農(nóng)村住房改造。

在義烏，主要是實行了“三改”，即改傳統(tǒng)垂直房安置模式為水平房安置模式、改舊有生產(chǎn)生活混用的村莊建筑布局形態(tài)為功能分區(qū)的布局形態(tài)；改沿襲多年的農(nóng)村多點分散管理為集中統(tǒng)一的新型社區(qū)管理方式。根據(jù)主城區(qū)、副城區(qū)、城郊區(qū)和遠郊區(qū)4個區(qū)的不同定位，明確了農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)的多種模式。在“城中村”，以高層為主，高低結(jié)合，12層以上高層公寓規(guī)劃建設(shè)用地的比例不低于60%，建設(shè)與國際商貿(mào)、國際會展、國際物流、國際文化等中心相配套的城市新社區(qū)。在“鎮(zhèn)中村”、“園中村”，以生活、生產(chǎn)功能分區(qū)改造為主，就近融入城鎮(zhèn)和工業(yè)園區(qū)。

嘉興市獨辟蹊徑，通過“兩分兩換”，即把農(nóng)民的宅基地和承包地分開，搬遷和土地流轉(zhuǎn)分開，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)，以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障。使農(nóng)民由散居變?yōu)榧芯幼?，由傳統(tǒng)的農(nóng)村生活方式變成市民、社區(qū)的生活方式。以推進“兩分兩換”為主要形式的土地使用制度改革為重點，以“1+X”村鎮(zhèn)規(guī)劃為依據(jù)推進農(nóng)村住房建設(shè)，加快農(nóng)村住房改造建設(shè)，推進搬遷集聚。通過“兩分兩換”，13個試點鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)地率均超50%，年均可節(jié)地1萬多畝；按公寓房安置測算，通過宅基地置換，每戶農(nóng)戶平均資產(chǎn)將由15萬元增加到60萬元。

當前制約農(nóng)村居民住房改造的因素

近年來，浙江省高度重視解決農(nóng)村住房問題，先后實施了“千村示范、萬村整治”、“下山脫貧”等一系列惠民工程，農(nóng)民住房條件和農(nóng)村人居環(huán)境得到了有效改善，但是，農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃布局不合理、建房用地不集約、基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善、一些農(nóng)戶正常的建房需求得不到滿足甚至仍住在危舊房中等問題依然存在。

布局分散零亂、沒有明顯的功能分區(qū)。由于沒有一個長遠的、系統(tǒng)的規(guī)劃，住宅建設(shè)隨意擺布的問題十分突出，農(nóng)戶居住分散，以單家獨院為主，莊基布局零亂，嚴重浪費了土地、供電、供水等各類資源。一些地區(qū)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套不經(jīng)濟、不完善。由于對道路、水路、電路等沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，致使農(nóng)戶各自為政，常常導(dǎo)致道路、水路阻塞，引發(fā)火災(zāi)事故，容易引發(fā)鄰里矛盾和糾紛。

農(nóng)村住房質(zhì)量較差、抗災(zāi)害能力弱。農(nóng)民建房施工隊伍無資質(zhì)、無正規(guī)設(shè)計圖紙、無施工合同現(xiàn)象較為普遍。大部分農(nóng)村住宅是由個體工匠拼湊成的小施工隊憑經(jīng)驗施工，質(zhì)量難以保證。如蒼南縣地處浙江省東南沿海臺風災(zāi)害多發(fā)地區(qū)，全縣部分農(nóng)村地區(qū)存在農(nóng)村住房建筑材料質(zhì)地差，結(jié)構(gòu)簡易，墻體老化，抗災(zāi)害能力弱等特點，一旦臺風等自然災(zāi)害來襲時，這些農(nóng)村危房往往成為臺風等自然災(zāi)害的“戰(zhàn)利品”。

違章建筑現(xiàn)象較為突出。農(nóng)民建房違法用地和違法建設(shè)現(xiàn)象仍十分突出。一些農(nóng)民利用區(qū)域優(yōu)勢和外來人員租房需求量大的特點，違章搭建、擴建、翻建房屋。同時，農(nóng)村建新不拆舊的情況較為普遍。

同時，農(nóng)村居民對住房改造的消費需求還存在一些制約因素。

消費心態(tài)的制約：農(nóng)村居民對農(nóng)房改造心存疑慮，熱情不高。盡管農(nóng)房改造工作是一項民生工程，最后受惠的是廣大農(nóng)村居民，但由于土地和房屋是農(nóng)村居民最為重視的，涉及到人們的切身利益，因此思想觀念上諸多束縛因素一時難以擺脫，許多村民對農(nóng)房改造工作熱情不高，或等待觀望、或消極被動，有的甚至抵制、反抗。大致有以下幾種情況：一是戀祖守根思想使村民不愿放棄祖留房屋；二是法律意識淡薄導(dǎo)致很多群眾存有土地私有觀念；三是部分村民把農(nóng)房改造視同城市拆遷，乘機漫天要價；四是對政府缺乏充分信任，擔心相關(guān)政策的執(zhí)行和有關(guān)承諾的兌現(xiàn)要打折扣，持等待觀望態(tài)度。

消費傾向的制約：農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，居住需求變化，住房改造難度進一步加大。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展，農(nóng)村勞動力、人口不斷從農(nóng)村流向城鎮(zhèn)。由于人口轉(zhuǎn)移，這部分村民對住房需求從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)，而我們現(xiàn)在政策導(dǎo)向是推動農(nóng)村住房改造建設(shè)，直接導(dǎo)致這部分村民對新農(nóng)村建設(shè)熱情不足。另一方面，由于很多村民認為在農(nóng)村建房，主要是為了養(yǎng)老，現(xiàn)在沒有居住需求。

消費環(huán)境的制約：城鎮(zhèn)規(guī)劃理念滯后，新農(nóng)村配套設(shè)施跟不上。開展農(nóng)村土地綜合整治、農(nóng)民住房改造建設(shè)，首先必須做好規(guī)劃，必須符合城鎮(zhèn)總體布局，符合行政區(qū)域調(diào)整，符合村莊合并的內(nèi)在要求。近年來浙江農(nóng)村雖然通過“千鎮(zhèn)連鎖超市和萬村放心店”工程的實施和農(nóng)村交通、通訊、電網(wǎng)建設(shè)等各種基礎(chǔ)設(shè)施的完善，消費環(huán)境有了很大改善，但與城市相比仍然存在著巨大的差距。在社會保障、子女就學等方面仍然存在諸多體制性障礙，公共服務(wù)方面也將面臨較大壓力。

消費能力的制約：農(nóng)民建房愿望與經(jīng)濟能力的矛盾較為突出。近年來，農(nóng)民收入雖然增長很快，但增長速度仍然落后于城鎮(zhèn)居民，在欠發(fā)達地區(qū)，部分群眾建房資金籌集困難。農(nóng)村住房建設(shè)啟動資金需農(nóng)民自籌，而農(nóng)民積蓄不多，農(nóng)民為節(jié)省建設(shè)資金，可能降低建房標準和質(zhì)量，甚至造成新的隱患。因此，必須在信貸資金支持等方面進一步制定出臺政策，并對低收入農(nóng)戶給予特殊幫扶。

推動農(nóng)房改建的政策建議

應(yīng)加大強農(nóng)惠農(nóng)政策力度促進農(nóng)民持續(xù)增收。只有增產(chǎn)增收、財力寬裕的農(nóng)民才具備了擴大消費的基本條件。在政策上要多傾向農(nóng)民利益，增加農(nóng)民收入。從長遠看，還是要圍繞構(gòu)建農(nóng)民持續(xù)增收的長效機制，通過積極發(fā)展現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)，大力扶持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)就業(yè)，發(fā)展壯大農(nóng)村新型集體經(jīng)濟，加大公共財政支農(nóng)力度，千方百計增加農(nóng)民收入，不斷提高農(nóng)民建房、購房能力。

應(yīng)加大力度推進住房信貸等消費信貸業(yè)務(wù)開展。應(yīng)加快農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行等金融機構(gòu)在農(nóng)村的網(wǎng)點設(shè)置，不斷提高農(nóng)村金融競爭力和服務(wù)水平。農(nóng)村信用社要按照國家有關(guān)擴大農(nóng)村消費市場的指導(dǎo)思想，抓住當前有利時機，認真調(diào)研及時推進住房信貸業(yè)務(wù)廣泛開展。要逐步完善消費信貸業(yè)務(wù)品種設(shè)計。要建立農(nóng)村信貸擔保機制，擴大農(nóng)村有效擔保物范圍。

需建立健全農(nóng)民住宅建設(shè)利益導(dǎo)向機制。加快改造步伐，允許以房屋置換土地，獲取建房指標，加大宅基地整理力度，盤活閑置建設(shè)用地。國土資源部門要利用好村莊整理的有關(guān)土地政策，切實解決宅基地所需指標。年度用地指標分配，優(yōu)先考慮并保證一定比例的指標用于農(nóng)民住宅建設(shè)，切實解決農(nóng)民住宅建設(shè)難。

應(yīng)變革現(xiàn)行的農(nóng)村住房制度。加快農(nóng)村住房保障體系的建立，當前農(nóng)村還有一部分收入較低的困難群眾，其住房問題的解決需要保障救助機制的建立。為此，要盡快出臺農(nóng)村住房保障的配套制度，使農(nóng)村由低層次的農(nóng)民家庭自我保障，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣⑴c的保障，以減少農(nóng)民建房的經(jīng)濟負擔。

應(yīng)積極完善農(nóng)民住宅建設(shè)服務(wù)體系。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，進一步優(yōu)化村莊規(guī)劃點布局。要在現(xiàn)有村莊規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進一步優(yōu)化村莊規(guī)劃點布局，明確各個村莊的建設(shè)類型。村莊規(guī)劃編制要按照人口向城鎮(zhèn)和中心村集中、產(chǎn)業(yè)向功能區(qū)集中、耕地向適度規(guī)模經(jīng)營集中的要求。根據(jù)規(guī)劃區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展水平，滿足農(nóng)村住宅建筑形式多樣化、個性化的需求。

需科學規(guī)劃農(nóng)村住房的總體布局。要根據(jù)當?shù)貙嶋H情況結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)，加強對農(nóng)村住房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計和管理。在農(nóng)民自建住房時，要符合村鎮(zhèn)規(guī)劃，有關(guān)部門應(yīng)加強管理和引導(dǎo)，在確保質(zhì)量達到要求的同時，還要使房屋布局科學合理，戶型方便適用，基本功能完善，地域特色突出和外觀格調(diào)統(tǒng)一。

（此專欄由本刊與浙江省社科院調(diào)研中心合辦）