樓市今年走向何方

陳　橋

剛性需求，正在被投資性需求擠出樓市

華業(yè)地產(chǎn)通州項目是去年底開盤的項目，據(jù)華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰介紹，目前購買者數(shù)量眾多。據(jù)了解，華業(yè)通州項目以緊湊型的中小戶型為主，由于該項目總價不高，且為著名房企華業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，吸引了大量購房者的關(guān)注。“目前無法判斷這些準(zhǔn)備購買的人群中，投資性購買所占比例有多少，但投資性購買的人肯定是大有人在的?！标愒品迦绱苏f。

陳云峰同時還是中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長，據(jù)其對聯(lián)盟內(nèi)近百家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)。2009年下半年在售的樓盤中投資性購買比例能夠占到70％?！扒澳?月份投資者開始入場，10月份投資性購買略有回落，現(xiàn)在這些投資性購買再次抬頭?！标愒品甯嬖V筆者。按照目前的情況來看，炒房已經(jīng)滲透到各類不同的房子中，不論是高價還是低價的房子，總能看到投資購買者的身影。

據(jù)有關(guān)人士最近調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些高端樓盤也出現(xiàn)了投資者身影。當(dāng)購買者準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)員理論價格有些高時，身邊響起來自山西或河北唐山口音的購買者——“給我來三套?！眱叭皇琴I大白菜的口氣，要知道北京萬科藍(lán)山按照3萬元，平方米來算，每套都在四五百萬元左右。

多位開發(fā)商表示，從去年下半年開始，購買者中一次性付款，或者一次購買多套的人多了起來。這些投資性購買者，根本不問戶型和朝向，一般是按照開盤中價格總價較低的房子出手，甚至在購買完畢，都不知道他所購買的房子所在的位置，今年，此類“好對付”的客戶越來越多。

目前最可憐的是那些剛性需求，這些需求正在逐步被投資性需求擠出樓市。

趙先生最初買了一套自住房。去年年初又投資了一套首城國際中心的房產(chǎn)。最初他的想法就是趕快攢錢，將首城國際中心的房子提前還貸。但慢慢地他發(fā)現(xiàn)，身邊的人都在買房子。

“誰都不著急還貸，誰都想擁有多套房產(chǎn)，這就是我準(zhǔn)備再次出手的原因?！壁w先生表示?！安荒苷f這種情況好還是不好，只能說是不正常的，是非理性的?！睒I(yè)內(nèi)人士如此表示，在一個較短的周期下，大幅提高市場需求量，可能會引起房價大幅度上漲。而所有的業(yè)內(nèi)人士都將全民炒房歸結(jié)到房價暴漲上來。陳國強(qiáng)將導(dǎo)致該現(xiàn)象分析為三種原因。首先是由于房價上升，投資收益空間較大，再加上一些人的恐慌因素，使得一些房子被炒作。其次則是怕優(yōu)惠政策取消。最后就是，通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)形勢，使人們把房子作為保值增值的一種手段。

“大家都看好經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中央再次明確2010年還是寬松的政策?！币晃恢麑W(xué)者如此說。炒房者心理都有底，不會心虛的，所以敢于出手。實踐也證明，炒房者現(xiàn)在都賺得盆滿缽滿的。“2008年只是被嚇了一下跳。”他認(rèn)為，目前最可憐的是那些剛性需求，這些需求正在逐步被投資性需求擠出樓市?！巴顿Y者有錢，能夠一次性付款，或者付50％?！彼M(jìn)一步解釋，由于樓房需要封頂后才能辦理按揭，所以開發(fā)商更喜歡一次性付款的購買者。

多個項目開發(fā)商公開宣稱，現(xiàn)在買房子都需要托關(guān)系了，沒有關(guān)系的人很難買到合適的房子。投資者一般有一定的資金基礎(chǔ)和社會關(guān)系，他們更容易找到關(guān)系，即使是開發(fā)商組織的所謂網(wǎng)絡(luò)搖號，也都可以通過技術(shù)手段進(jìn)行造假，一位購房者親歷了通州某項目搖號造假的全過程。他說，只要是關(guān)系戶，排的號都可以提前搖出來。

在新房價格一路走高的引領(lǐng)下，二手房的價格也節(jié)節(jié)攀升。

以北京的東五環(huán)東壩出口的康靜里小區(qū)為例。修建于上世紀(jì)90年代末。由于離市區(qū)較遠(yuǎn)，去年房價一直在6000元左右徘徊，可最近一墻之隔首開常青藤項目的熱銷，也帶火了該小區(qū)的人價格。除去中介費和稅費，現(xiàn)在該小區(qū)樓房均價每平方米一萬元。

開發(fā)商漲價的六個理由

不少人都提到了“隨行就市”這個詞語，行情是什么?誰在制造行情、誰在引導(dǎo)行情?

杭州的王先生說，報紙上每天宣傳的我國已經(jīng)從金融危機(jī)中開始恢復(fù)，而且正一步步走向好轉(zhuǎn)?！斑@讓我們對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景非?？春?，所以房價不會下跌，只會走上漲這條路。”

與此同時，開發(fā)商給出了漲價的六個理由：一是通貨膨脹。不管到哪個樓盤，售樓員可能都會拿這個問題說事兒。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇通道之際，雖不致使通脹即刻發(fā)生，卻導(dǎo)致了對通脹的預(yù)期。有研究表明，公眾的通脹預(yù)期在一定程度上也會造成通脹發(fā)生。通脹意味著貨幣貶值，也就是我們俗稱的“錢不值錢”。一旦形成通脹預(yù)期，就可能促使一些人將資金更多地投入到樓市、股市，以期保值或增值。今年，眾多投資房產(chǎn)者都懷有同樣的通脹預(yù)期，尤其二手房市場火爆。二是城市規(guī)劃推動房價上漲。實際上，房產(chǎn)商們最喜歡說的理由還是城市規(guī)劃利好推動了區(qū)域房產(chǎn)的升值。售樓人員最喜歡拿這些說事，比如我們這里馬上要通地鐵，當(dāng)然房價要上漲了……三是有稀缺資源的地段。以北京為例，房子位于稀缺地段、具有稀缺資源的房子永遠(yuǎn)是賣得最貴的。比如太陽公園，位于北三環(huán)，區(qū)內(nèi)有三大公園環(huán)繞，小區(qū)內(nèi)引入了名校，本身區(qū)位就已經(jīng)很稀缺，北三環(huán)邊上可供開發(fā)的土地幾乎沒有了。又有公園、又有學(xué)校。這些優(yōu)質(zhì)的資源讓這個小區(qū)價格一路暴漲，從最初的18000多元每平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了近30000元每平方米。并且，想買上房很不容易。四是地價推動。從去年5月份以后，北京的房價進(jìn)入爆發(fā)性上漲期，詢問各項目售樓處漲價的理由，其中被提及最多的就是“地價都那么貴了，我們的房價怎么能不漲?”7月份，大興新拍土地樓面地價屢次突破7000元／平方米。8月份，領(lǐng)海、鴻坤理想城等項目加價2000元，平方米左右。鴻坤理想城的銷售人員更是直接對記者說：“大興地價都7000多了，等蓋出房子，怎么也得賣到15000元／平方米，我們現(xiàn)在才賣13000元／平方米，絕對劃算”。如此說辭，在樓市屢見不鮮。五是換代產(chǎn)品品質(zhì)提升。樓盤漲價是因為品質(zhì)提升，精裝修做得更精，園林做得更細(xì)，住宅做得更科技……這也是冠冕堂皇的漲價理由。六是優(yōu)惠政策即將到期。這也是諸多項目找的漲價理由。因為2009年低落的樓市之所以能起死回生，跟政府的一系列優(yōu)惠政策是密不可分的。由于這些優(yōu)惠政策的推波助瀾，使得樓市在經(jīng)歷了短暫的低潮后迅速回暖，一發(fā)而不可收拾，房價直逼2007年的最高點，有的甚至已經(jīng)超過了最高點。可是，有不少優(yōu)惠政策是只有一年的期限，眼看著就要進(jìn)入12月，優(yōu)惠政策能否繼續(xù)執(zhí)行存在著變數(shù)。因此，近期很多開發(fā)商開始借機(jī)漲價。

呼吁盡快出臺物業(yè)稅

2009年初還是一派肅殺，房價一跌再跌無人問津；年中，房價瘋狂飆升，炒房現(xiàn)象狼煙再起；年底，房價突飛猛進(jìn)，一年房價翻番的樓盤比比皆是，投資、炒房更是幾乎全民參與。浙江炒房團(tuán)再現(xiàn)樓市，集體出

現(xiàn)在：某項目。據(jù)該項目統(tǒng)計，30％以上認(rèn)籌客戶是以投資為主的團(tuán)購客戶，至于散購?fù)顿Y者，亦不在少數(shù)。

年初采訪業(yè)內(nèi)人士時，幾乎沒人認(rèn)為樓市還有投資炒房現(xiàn)象；到了年中，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為樓市投資購買行為僅在15％—20％，八成以上購買都是自住型需求；近期，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計至少有4成需求屬于投資行為。有開發(fā)商甚至直言不諱，“如果把帶投資性質(zhì)的自住購房算進(jìn)去，估計至少有7成以上?！?/p>

美聯(lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在北京三季度購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65％。而在二季度這一比例僅為32％，上漲幅度達(dá)到一倍以上。

短短5個月的時間，投資比例就已經(jīng)迅速上升到如此“全民”的程度，不得不說是一個奇跡。在對炒房人，抑或說投資客的采訪中，筆者發(fā)現(xiàn)幾乎所有的炒房人都認(rèn)為在現(xiàn)階段炒房幾乎是一本萬利穩(wěn)賺不賠的“投資行為”，尤其是挺過去年寒冬期的炒房人，更堅定炒房行為的正確性。有投資客以去年為例給記者算了筆賬。他2009年初以14000元／平方米的價格買了3套50平方米左右的小戶型，如今該項目的價格已經(jīng)漲到23000元，平方米左右，獲利超過60％，而目這次購買契稅僅3萬出頭，持有成本更低，4.8元的物業(yè)費雖然不低，但三套房子一年下來才8000多元?！拔疫@還是全額付款，如果是貸款，獲利更大”，該投資者不無得意地說道?！皼]有物業(yè)稅就等于沒有成本，雖然說要開征物業(yè)稅，但我估計一兩年內(nèi)不會出來，就算出來了，力度也非常小，所以，基本不用考慮成本問題?！?/p>

城市化進(jìn)程中必然伴隨房價上漲現(xiàn)象，加上沒有物業(yè)稅這樣后期平衡的經(jīng)濟(jì)措施，炒房在國內(nèi)就成了穩(wěn)賺不賠的“投資行為?！?/p>

2009年初，國內(nèi)組織了多起美國購房團(tuán)，報名爆滿，但幾乎都空手而歸。據(jù)媒體報道，團(tuán)員們均感慨在美國買房便宜，但持有房屋的成本過高，房屋管理費、物業(yè)稅、地稅、房產(chǎn)稅等都比國內(nèi)高。40萬美元的房子，平均每年的持有成本都在1萬美元以上。

許多專家、學(xué)者認(rèn)為，物業(yè)稅出臺將令市場的實際空置率下降，有效提高房產(chǎn)的使用率，過多的出租房源將降低租金，同時市場的出售二手房源將激增，有利于抑制房價過快上升的可能，同時也可以對炒買炒賣的投機(jī)者形成壓力。

作為支柱產(chǎn)業(yè)，不符合中國國情

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)不符合中國的基本國情。眾所周知，我國是世界上人口最多的國家，人多地少是我國面臨的基本國情，如何解決13億人的吃飯問題始終是擺在我國政府面前一項重要課題。雖然經(jīng)過改革開放30年的發(fā)展，我國基本上解決了人民的溫飽問題，但長期而言，對糧食安全仍不可掉以輕心。也正是出于對糧食安全的考慮，我國確定了不可突破的18億畝耕地紅線。從目前的情況看，面對經(jīng)濟(jì)建設(shè)和工業(yè)化、城市化對土地需求的不斷增長，這一耕地紅線的維持面臨著越來越大的壓力。在土地資源十分有限、糧食安全又不可忽視的情況下，將房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)顯然不具有長期的可持續(xù)性，不顧中國的這一特殊國情而普遍把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)無異于飲鴆止渴，并貽害子孫。

首先是房地產(chǎn)業(yè)的地位。在危機(jī)重壓下的2009年，房地產(chǎn)業(yè)是使中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)8％左右的GDP增速的主力軍，但“保增長就是保房地產(chǎn)”的“無奈”也讓一些企業(yè)有恃無恐，裹挾著銀行貸款大步踏^這一產(chǎn)業(yè)。這個對技術(shù)領(lǐng)先或技術(shù)進(jìn)步并無明顯推動的行業(yè)，既擠占了實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)會，也使一些城市房價出現(xiàn)了脫離普通老百姓承受能力的瘋漲，引發(fā)民生問題。今年，如何在保證一定GDP增速的同時，減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的倚重，宏觀政策需要進(jìn)行明確而有針對性的調(diào)整。

其次，如何抑制投機(jī)性購房。在新關(guān)口，需要明確界定什么是投機(jī)性購房，從而制定相應(yīng)的政策措施。以影響樓市交易量最敏感因素的房貸政策來說，如果過于寬松，意味著從銀行貸款容易，那么通過買房來保值、增值的需求則會受到鼓舞，出現(xiàn)投機(jī)行為。如果任由“炒房者”利用大量熱錢撈取巨額收益，必將危及整個經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、良性運行。

再有，關(guān)于政策性住房，溫總理明確指出要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，但在地方政府受財力有限而積極性并不高、關(guān)于保障性住房的建設(shè)比例又沒有硬性規(guī)定的情況下，“重要位置”這個先天不足的要求的含金量往往會打折扣。

從近期來看，關(guān)于購房的各項優(yōu)惠政策是否延續(xù)的問題由此可迎刃而解，可以區(qū)分不同的人群制定相應(yīng)的更精準(zhǔn)的政策。而從中遠(yuǎn)期來看，中國經(jīng)濟(jì)欲擺脫房地產(chǎn)業(yè)挑大梁的局面，避免經(jīng)濟(jì)因為過于倚重房地產(chǎn)業(yè)而陷入投機(jī)波動的泥沼，就必須有的放矢，圍繞著加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級、確保保障性住房建設(shè)等來制定政策導(dǎo)向。