促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展 與城鎮(zhèn)化進(jìn)程和諧共贏

摘要：本文從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同城鎮(zhèn)化進(jìn)程的關(guān)系入手，分析目前房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及對中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的影響，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，與城鎮(zhèn)化進(jìn)程形成和諧共贏局面的建議與措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；城鎮(zhèn)化；發(fā)展

中國的房地產(chǎn)市場近年來的發(fā)展勢頭令世界矚目。但是目前中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不是與城鎮(zhèn)化進(jìn)程同步和相互促進(jìn)的，其中房價(jià)過高嚴(yán)重阻礙了城鎮(zhèn)化進(jìn)程的現(xiàn)象和問題，如何在中國持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，以促進(jìn)中國城市化的進(jìn)程，使房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程相互促進(jìn)，對于政府的宏觀調(diào)控及房地產(chǎn)企業(yè)來說，都有著重要的意義。

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，互相影響促進(jìn)

1 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了城鎮(zhèn)化的吸引力

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要部門，與百姓生活息息相關(guān)，自從住宅市場化以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。從有關(guān)抽樣調(diào)查資料看，中國人均居住面積隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步提高。健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不僅為城鎮(zhèn)化居民提供了寬敞舒適的住房，也同時(shí)提高了城鎮(zhèn)化的吸引力。

2 城鎮(zhèn)化進(jìn)程為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了空間與動力

中國有十三億人口，城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，則意味著有一千多萬人口進(jìn)入城市。這一千多萬人的住房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了需求與動力。同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，可以提供房地產(chǎn)開發(fā)所必須的土地資源。大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了較大的空間。

3 城鎮(zhèn)化的鞏固也為房地產(chǎn)健康發(fā)展不斷提供持續(xù)的后盾

目前，中國城鎮(zhèn)人口已經(jīng)占總?cè)丝诘?0％以上，一些機(jī)構(gòu)對多個(gè)城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20％，約有48％的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購住房，已購房戶中有67％希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。這些都為房地產(chǎn)市場的發(fā)展源源不斷提供支持與后盾。

4 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程處理不妥，也會產(chǎn)生利益沖突

目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)表現(xiàn)出阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程的趨勢。一些大城市的房價(jià)過高，投資與投機(jī)住房過熱，一方面給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，又有阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。以房價(jià)與家庭年收入比來看，中國已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上公認(rèn)的6這個(gè)合適比例，北京一些大城市，比例甚至在20左右。這讓一些新進(jìn)入城市的大學(xué)畢業(yè)生、農(nóng)民工等在城市中居無定所，影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

5 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程是兩個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢

改革開放三十年及住房取消福利化以來，中國房地產(chǎn)的發(fā)展，也伴隨著中國城鎮(zhèn)化速度的加快而加快?？偟膩碚f，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程，是兩個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的過程。在這其中，它們會互相影響，互相促進(jìn)，如果處理不好二者的關(guān)系，就會互相阻礙，互相抑制。

二、在城鎮(zhèn)化進(jìn)程背景下，房地產(chǎn)業(yè)面臨的形勢和問題

從目前情況看，在城鎮(zhèn)化背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨的形勢與問題主要有以下幾點(diǎn)：

1 未來十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)發(fā)展

中國房地產(chǎn)在10年內(nèi)將進(jìn)入較快的發(fā)展階段。這是由未來中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，中國的城鎮(zhèn)化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，甚至和巴西等一些發(fā)展中國家相比，也還有一定的差距。所以中國房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。這也是中國經(jīng)濟(jì)不斷增長，人民居住條件不斷改善的一種體現(xiàn)。

2 房價(jià)將逐步回歸理性，房地產(chǎn)業(yè)的競爭將體現(xiàn)出品牌的競爭

目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，未來繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn)。借鑒外國的經(jīng)驗(yàn)，相信中央政府相關(guān)調(diào)控政策會及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動其健康發(fā)展，則會實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。而“樓歪歪”、“樓脆脆”、“樓倒倒”等不良現(xiàn)象也提醒廣大消費(fèi)者，要更加注意房地產(chǎn)商的信譽(yù)與品牌。從關(guān)注價(jià)格為主到關(guān)注品牌與質(zhì)量為主，這也會促使房地產(chǎn)商更加注重品牌的積累。

3 中央對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會逐漸加強(qiáng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

由于住房關(guān)系到千家萬戶，也關(guān)系到國計(jì)民生，故中央對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會逐漸加強(qiáng)。從中國房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢看，存在著房地產(chǎn)投資和投機(jī)，房價(jià)過高，房地產(chǎn)泡沫逐步擴(kuò)大的問題。

4 房地產(chǎn)業(yè)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位不可動搖

房地產(chǎn)投資和消費(fèi)對拉動內(nèi)需具有長遠(yuǎn)性。美、英等發(fā)達(dá)國家走過的路都已證明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其在工業(yè)化，城市化進(jìn)程中的主導(dǎo)性地位和重要作用毋庸置疑。由于目前全世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，房地產(chǎn)對于擴(kuò)大需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要作用，其支柱地位短期內(nèi)看，不可能動搖。

5 房地產(chǎn)市場存在市場監(jiān)控力度不夠、供需結(jié)構(gòu)失衡等問題

目前，相關(guān)部門對有關(guān)房地產(chǎn)政策的貫徹落實(shí)和房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營管理的監(jiān)控力度不夠。出現(xiàn)了部分樓盤開盤前就已售空或排隊(duì)、搖號認(rèn)購的情況，少部分地區(qū)有期房銷售火爆、炒樓花和市場冷熱不均等現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)存在比較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡，新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而大面積住房卻供給過剩，廉租房供給很少，覆蓋面小。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程和諧發(fā)展的措施及建議

為保持房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展，同城鎮(zhèn)化進(jìn)程和諧相容，建議從以下幾個(gè)方面人手：

1 認(rèn)真執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策

國家出臺的調(diào)控房地產(chǎn)市場的相關(guān)宏觀政策措施，是從整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的角度出發(fā)，也兼顧了房地產(chǎn)企業(yè)自身的利益。在此情況下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該全面落實(shí)國家、省、市促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干政策規(guī)定，保證實(shí)際操作中不走樣，不變形。

2 注重塑造房地產(chǎn)業(yè)的品牌

房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個(gè)重要標(biāo)志。越來越多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場化程度的提高。

3 房地產(chǎn)企業(yè)要注意防范城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的可能風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，必須注意防范可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：一是要避免城鎮(zhèn)區(qū)域不明確，缺乏長遠(yuǎn)、科學(xué)的總體規(guī)劃。二是防范戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，避免進(jìn)入易出現(xiàn)城市化泡沫的城市。三是要避免發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，2009年，一些城市“地王”頻出，有些甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，這給一些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶來了極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4 積極借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與做法

中國的房地產(chǎn)市場實(shí)行市場化的時(shí)間不長，相比歐美一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)商來說，還有許多不完善的地方。為避免重復(fù)走彎路與錯(cuò)路，要積極借鑒歐美國家房地產(chǎn)商的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與作法，同時(shí)，也吸取一些失敗的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

5 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要注意解決好城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)的利益沖突問題

城鎮(zhèn)化的利益沖突是指在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，因利益因素產(chǎn)生的阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程，使城鎮(zhèn)化目標(biāo)不能順利實(shí)現(xiàn)的客觀困難、阻力的總和。目前各地出現(xiàn)的暴力拆遷、拒遷自焚現(xiàn)象給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提醒了警鐘。雖然房地產(chǎn)的開發(fā)離不開土地，但如何和諧拆遷，保護(hù)拆遷人員的相關(guān)利益，避免出現(xiàn)不應(yīng)發(fā)生的可怕后果，是房地產(chǎn)開發(fā)商中應(yīng)該注意的一個(gè)問題。因此要處理好以下幾個(gè)方面的利益沖突：(1)城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民的利益沖突；(2)城鎮(zhèn)化與城鎮(zhèn)工業(yè)生產(chǎn)的利益沖突；(3)城鎮(zhèn)化與區(qū)域間的利益沖突，(4)城鎮(zhèn)化與政府的利益沖突，(5)城鎮(zhèn)化與其他利益相關(guān)者的利益沖突。促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。