開(kāi)征物業(yè)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)研究

摘要：近幾年，我國(guó)許多城市房?jī)r(jià)不斷上漲。居高不下的房?jī)r(jià)，一方面使這些城市的房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，居民買(mǎi)房困難；另一方面可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)金融危機(jī)。因此，為了抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，政府采取了一系列政策房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有降下來(lái)。那么，政府開(kāi)征物業(yè)稅是否可以抑制房?jī)r(jià)?物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)到底有何影響?本文從開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)財(cái)政收入與房地產(chǎn)業(yè)兩方面的影響對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；財(cái)政收；房地產(chǎn)

一、開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)財(cái)政收入的影響

從國(guó)家收入著眼，也許物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì)使國(guó)家短期內(nèi)在商品房的開(kāi)發(fā)稅費(fèi)上收入銳減，但我們應(yīng)當(dāng)看到2007年全國(guó)稅收收入已達(dá)49449億元，比上年增長(zhǎng)31.39％，全國(guó)財(cái)政收入在2006年的基礎(chǔ)上再上新臺(tái)階，預(yù)計(jì)達(dá)到51億元，這使得我國(guó)減稅也存在一定的空間和可行性，目前國(guó)家財(cái)政也有承擔(dān)此種減稅的能力，從另一個(gè)角度來(lái)看，政府將40年至70年的土地出讓金一次性收取也是一大損失，因?yàn)檫@幾十年中土地可能會(huì)有很大的升值空間，但物業(yè)在保有階段發(fā)生的增值部分由于沒(méi)有稅收的調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再配，而流向了保有者，不僅拉大了貧富差距，而且政府也是提前透支了未來(lái)的土地升值的稅金。

物業(yè)稅的開(kāi)征，從收入角度來(lái)看有減收的情況，這是改革所必須支付的成本，任何稅改都無(wú)法避免，但稅制改革也將帶來(lái)稅收增長(zhǎng)。1994年稅制改革后，稅收比率(國(guó)際上通用的稅收負(fù)擔(dān)衡量指標(biāo)，即一個(gè)國(guó)家在一定時(shí)期稅收收入總額占同期GDP的比重)呈不斷上升趨勢(shì)。從1996年后，稅收增長(zhǎng)開(kāi)始高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從1998年起，稅收占GDP的比重基本上每年增加1—1.5個(gè)百分點(diǎn)。

二、開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1 對(duì)房地產(chǎn)商的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻降低，巨大的行業(yè)利潤(rùn)會(huì)吸引眾多產(chǎn)業(yè)包括民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。征收物業(yè)稅后，開(kāi)發(fā)商為獲取開(kāi)發(fā)土地而預(yù)先支付的成本大大降低，從而會(huì)使更多資本進(jìn)入，資金實(shí)力將不再是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)將大幅下降。

物業(yè)稅將降低房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)成本，可令房產(chǎn)商的資金鏈寬松不少。無(wú)論是資金信貸，還是稅費(fèi)征收，都將直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的錢(qián)袋了。由于土地轉(zhuǎn)讓稅以及房產(chǎn)稅將被未來(lái)的物業(yè)稅所取代，使得原來(lái)一部分在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的稅費(fèi)流向房地產(chǎn)保有階段，稅收負(fù)擔(dān)將由購(gòu)房者而非開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。因此，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流將大大提高，開(kāi)發(fā)商的資本性投資預(yù)計(jì)將減少15％—20％，減少的這部分成本將有可能體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的下調(diào)上，房?jī)r(jià)下降將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求，緩解開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流量狀況，也可以減少開(kāi)發(fā)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2 對(duì)投機(jī)行為的影響

在目前尚不規(guī)范和健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)行為主要表現(xiàn)為兩種現(xiàn)象：一種是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的“炒地”現(xiàn)象極為嚴(yán)重，許多好地塊在進(jìn)入完全開(kāi)發(fā)之前大多經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)手，土地價(jià)格被人為放大，并隨著建筑成本被轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中。另一種就是“炒樓”，人們非理性地購(gòu)置多處住宅并通過(guò)頻繁轉(zhuǎn)手的方式獲取差價(jià)利潤(rùn)，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，增加了實(shí)際需求者的購(gòu)房成本。無(wú)論是“炒地”還是“炒樓”，都掩蓋了市場(chǎng)真實(shí)的需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，也造成房屋空置率持續(xù)攀高的現(xiàn)狀。而且，目前的稅制保有階段稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當(dāng)于給土地保有者的無(wú)息貸款，實(shí)際上鼓勵(lì)了投機(jī)。進(jìn)入流通時(shí)，土地承受過(guò)高的稅負(fù)，從而助長(zhǎng)了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。更為嚴(yán)重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)，激發(fā)了土地價(jià)格的上漲。在保有階段發(fā)生的增值部分流向了保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。所以，如果物業(yè)稅能夠有效的實(shí)施，那么它將有效的打擊投機(jī)，穩(wěn)定市場(chǎng)。另一方面，物業(yè)稅會(huì)增加房屋持有者保有時(shí)間財(cái)產(chǎn)的成

本，從而增大投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。更多的人會(huì)衡量買(mǎi)房投資是否合適，很多人會(huì)將買(mǎi)房投資的想法暫時(shí)擱置，降低購(gòu)買(mǎi)欲望，這樣可以適當(dāng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。而已經(jīng)擁有幾套房產(chǎn)的人，同樣因?yàn)楸Ｓ胸?cái)產(chǎn)的成本增加可能會(huì)賣(mài)房，這樣就增加了二手房市場(chǎng)的供應(yīng)，從而更有利于盤(pán)活二手房市場(chǎng)。

3 對(duì)房?jī)r(jià)的影響

物業(yè)稅開(kāi)征后，房?jī)r(jià)未必會(huì)隨之大幅下調(diào)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲由多種因素構(gòu)成，它蘊(yùn)含著中央政府與地方政府、供求與需求、經(jīng)濟(jì)過(guò)熱與硬著陸、市場(chǎng)化與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)等諸多博弈，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)這樣一個(gè)龐大、復(fù)雜、矛盾的綜合體、僅靠某項(xiàng)單一的政策或行政手段是不夠的。業(yè)內(nèi)人士估算，雖然由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本30％的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷(xiāo)售時(shí)只需先交納1／70，其余在其后的69年中交納，成本下降了98.57％，表現(xiàn)在總房?jī)r(jià)中，成本就下降了29.57％。但是對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不會(huì)應(yīng)聲而落，短期內(nèi)反而還將獲得超額利潤(rùn)。因?yàn)榈禺a(chǎn)商不可能將房?jī)r(jià)一步降到位，而將通過(guò)加強(qiáng)房產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)，提升房產(chǎn)的附加價(jià)值等方式維持房?jī)r(jià)，再通過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈，逐步降低價(jià)格。所以減少的這部分成本既有可能體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的下調(diào)，也有可能成為營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用甚至成為其更加超額的利潤(rùn)。而且根據(jù)最新的分析，中國(guó)目前的住宅當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)總體上是處在供小于求的狀況，據(jù)估算，城鎮(zhèn)每年的買(mǎi)房需求為7.6億平米，而2006年住宅銷(xiāo)售面積近5億平米，供給明顯小于需求的狀況下，稅收政策的效應(yīng)很可能達(dá)不到抑制房?jī)r(jià)的目的。