房地產(chǎn)稅收制度的國際比較及對我國的啟示

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對市場經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展起著舉足輕重的地位，而房地產(chǎn)稅收制度是國家用以調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)活動的重要杠桿我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系與房地產(chǎn)市場的發(fā)展要求很不適應(yīng)，不僅沒有發(fā)揮稅收應(yīng)有的功能，而且阻礙了房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。本文通過比較分析西方發(fā)達(dá)國家先進(jìn)的房地產(chǎn)稅制，為我國房地產(chǎn)稅制的改革提供一些建議

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制；稅種設(shè)置；稅制改革

一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度

隨著城市房地產(chǎn)稅的取消，內(nèi)外資房地產(chǎn)稅制的統(tǒng)一，我國房地產(chǎn)稅制的改革進(jìn)入了一個新的階段。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種主要有11個，包括直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種五個，與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種也有六個。具體到房地產(chǎn)的各經(jīng)營流程上分別有：(1)在土地征用的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商須交納耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。(2)在開發(fā)建設(shè)的過程中，開發(fā)項(xiàng)目施工企業(yè)和裝飾工程施工企業(yè)須交納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。(3)在銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商須交納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。(4)在保有環(huán)節(jié)，如果自營，房地產(chǎn)持有者須交納房產(chǎn)稅、土地使用稅；如果出租，房地產(chǎn)持有者須交納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅、土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

二、國外房地產(chǎn)稅制分析

1 稅種設(shè)置。國外房地產(chǎn)稅收體系因經(jīng)濟(jì)體制、稅制以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)不同而有所差別，但都把房地產(chǎn)稅收作為地方政府的主體稅種，其稅種設(shè)置基本相同，可以劃分為以下三大稅類。

(1)房地產(chǎn)保有稅。房地產(chǎn)保有稅是在一定時期或一個時點(diǎn)上，對個人或法人所擁有的房地產(chǎn)課征的稅收，其目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房屋或土地實(shí)際占有者之間的收益分配。在這一階段，目前世界上通行的主要稅種是財(cái)產(chǎn)稅，包括了一般財(cái)產(chǎn)稅和個別財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)今各國課征的土地稅，以及對土地、房產(chǎn)一起征收的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)為土地、房屋或者不動產(chǎn)的評估價(jià)值，對特殊用途的實(shí)行減免措施。

(2)房地產(chǎn)所得稅。房地產(chǎn)取得稅是對取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收。從各國征收房地產(chǎn)取得稅的實(shí)踐來看，一般依房地產(chǎn)的取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實(shí)主要分為原始取得和繼受取得。房地產(chǎn)原始取得其主要的法律事實(shí)是新建房屋。對原始取得課稅，開征的稅種主要有：不動產(chǎn)取得稅、登錄許可稅等。房地產(chǎn)繼受取得是通過某種法律事實(shí)而取得房地產(chǎn)所有權(quán)的方式。對房地產(chǎn)繼受取得征稅依其是有償或無償而有所區(qū)別。

(3)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅是指政府在房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就其所得或增值收益向各方當(dāng)事人征收的稅賦。從世界各國稅制來看，主要分三類：①征收所得稅。②征收所得稅和資本利得稅。④征收所得稅和土地增值稅。

2 國外先進(jìn)房地產(chǎn)稅制的基本特點(diǎn)

(1)堅(jiān)持“寬稅基、簡稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基。一般來說，各國或地區(qū)除對公共事業(yè)、宗教、慈善機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的不動產(chǎn)均為征稅對象，同時還包括與房地產(chǎn)相關(guān)的一些經(jīng)濟(jì)行為。簡稅種，顧名思義就是簡化稅種，較少地設(shè)置房地產(chǎn)稅種。低稅率，就是指主體稅種的稅率較低，總體稅負(fù)水平也較低。在這種原則下，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率。

(2)在稅收結(jié)構(gòu)上，重視對房地產(chǎn)保有的征稅。大多數(shù)國家都比較重視對房地產(chǎn)保有的征稅，對保有階段的不動產(chǎn)價(jià)值稅和不動產(chǎn)租賃稅往往確立較高的稅率，這種稅收結(jié)構(gòu)極大地鼓勵了不動產(chǎn)的流動，刺激了土地的經(jīng)濟(jì)供給，既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

3 通過稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼保障社會公平。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補(bǔ)貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。

三、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制的主要問題

1 稅費(fèi)種類繁多，且設(shè)置不合理。我國現(xiàn)行的稅費(fèi)體系中存在著稅費(fèi)設(shè)置不合理、重復(fù)征稅和收費(fèi)項(xiàng)目過多等不規(guī)范現(xiàn)象，一方面，我國現(xiàn)行稅收制度中涉及房地產(chǎn)方面的稅種達(dá)11種之多，遍布于房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，突出表現(xiàn)是對擁有房地產(chǎn)的，既征收土地使用稅，又征收房產(chǎn)稅，對出租房屋取得租金收入的，則按同一金額征收房產(chǎn)稅和營業(yè)稅，兩個稅種設(shè)計(jì)計(jì)稅依據(jù)完全相同，屬于對統(tǒng)一稅基的重復(fù)征收。

2 稅制結(jié)構(gòu)不合理。輕保有稅，重流轉(zhuǎn)稅。從征稅環(huán)節(jié)來看，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)占用、保有期間設(shè)計(jì)的稅種較少，且免稅范圍較廣。一方面，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集

中勢必將提高新建商品房的價(jià)格，從而帶動整個房地產(chǎn)市場的上揚(yáng)，另一方面，房地產(chǎn)占用、保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)種類過少，使得大多數(shù)使用者近似無償取得土地，土地閑置和浪費(fèi)的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。

3 計(jì)稅依據(jù)和稅率設(shè)計(jì)不科學(xué)，導(dǎo)致稅負(fù)不公。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)算依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征是房產(chǎn)原值減除10％～30％的余值按1.2％的稅率計(jì)征，這種折余價(jià)值依據(jù)的是歷史成本，并不能反映房產(chǎn)的市場價(jià)值，從租計(jì)征是依據(jù)房產(chǎn)的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認(rèn)。同一個稅種，兩種計(jì)稅依據(jù)，不夠規(guī)范。

四、國外房地產(chǎn)稅制對我國的啟示

1 規(guī)范稅費(fèi)征收，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的收費(fèi)規(guī)模。“稅為主，費(fèi)為輔”是各國稅制的共性，國外一般要繳納的房地產(chǎn)規(guī)費(fèi)僅占房地產(chǎn)價(jià)值的2％左右。并充分遵循“誰受益，誰納費(fèi)”的公平原則，我國應(yīng)改革現(xiàn)行行政事業(yè)性收費(fèi)體制，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)要求科學(xué)地協(xié)調(diào)稅費(fèi)關(guān)系，建立合理的租、稅、費(fèi)體系。首先，加快稅費(fèi)調(diào)整，改變稅費(fèi)體系混亂的局面。保留補(bǔ)償性、資源性和證照性的收費(fèi)項(xiàng)目，對一部分納入國家預(yù)算、管理比較規(guī)范的基金和收費(fèi)項(xiàng)目亦可考慮保留，實(shí)行基金化管理。

2 全面調(diào)整稅基、稅種、稅率，建立稅負(fù)公平的房地產(chǎn)稅制體系。“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則對改革我國房地產(chǎn)稅制有積極的借鑒意義。在稅基方面，自我國住房分配制度和公用住房制度改革以來，城市個人購房規(guī)模增大，且大部分公房已轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人財(cái)產(chǎn)，按照寬稅基的原則，城市自有居住用房、事業(yè)單位用房都應(yīng)納入征稅范圍。稅種方面，應(yīng)按照少稅種的原則，借鑒國外的稅種制定方法，合并、刪除某些稅種。稅率方面，我國稅率偏高，稅負(fù)過重。商品房交易中，單位購房或個人購買非住宅用房要繳納契稅、印花稅，合計(jì)稅率為3.03％；二手房交易中，單位售房或個人轉(zhuǎn)讓高檔住宅及非住宅要繳納營業(yè)稅及其附加、印花稅，合計(jì)6.05％。

3 科學(xué)設(shè)置房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平。根據(jù)國際上“重保有稅，輕流轉(zhuǎn)稅”的成功經(jīng)驗(yàn)，我們一方面可通過減少開發(fā)及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種來降低該環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平，另一方面對保有階段的稅種進(jìn)行調(diào)整并重新設(shè)置。具體可以在以下幾個方面著手：(1)降低取得及流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)水平。針對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用負(fù)擔(dān)過重的問題，需要對一些開征合理但分布不合理的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。(2)重新設(shè)計(jì)合理的保有環(huán)節(jié)稅收。將原來的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，在房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收，以閑置未用的土地為課稅對象，對空地的實(shí)際持有人征收；采用規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)每年征收。

4 建立科學(xué)的房地產(chǎn)稅收征管制度。科學(xué)的征管制度是發(fā)揮房地產(chǎn)稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用的重要保證。首先，要合理設(shè)定房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。其次，完善房地產(chǎn)信息收集機(jī)制。目的是充分發(fā)現(xiàn)和監(jiān)控新的房地產(chǎn)、未納入登記的房地產(chǎn)。因此，建立部門信息交換機(jī)制，形成部門管理的合力，是提高房地產(chǎn)稅管理效率的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

5 完善房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。因?yàn)槎愂毡举|(zhì)上是國民收入的第二次分配，起著縮小貧富差距，彌補(bǔ)初次分配不足的作用，而稅收的優(yōu)惠政策在這一點(diǎn)作用更為明顯，我們要重視并積極完善房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策，首先，應(yīng)繼續(xù)保持和進(jìn)一步加大開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等社會急需房地產(chǎn)品的優(yōu)惠力度，而對開發(fā)高檔住宅或別墅等社會上過剩房地產(chǎn)品的項(xiàng)目應(yīng)在一定程度加重其稅收負(fù)擔(dān)，以限制其超期發(fā)展。