大龍地產(chǎn):“地王”幻滅記

一家資產(chǎn)僅為30億元的房地產(chǎn)企業(yè)，何以去撬動(dòng)50.5億元的地塊?作為上市公司，大龍地產(chǎn)為何去冒“以小博大”的險(xiǎn)?超短期“地王”的驚險(xiǎn)一跳，遭遇的卻是破壞性的一擊。

4個(gè)月前以50.5億元的“天價(jià)”拿下北京地王，4個(gè)月后，又因欠繳地款而被取消競(jìng)得資格，并被罰沒(méi)2億元保證金——大龍地產(chǎn)還沒(méi)來(lái)得及享受一夜成名的甜蜜，就迅速被打回原形。

昔日“地王”錢地兩空

2010年2月1日，北京市國(guó)土局網(wǎng)站發(fā)布了一紙公告，宣布去年11月以50.5億元出讓的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地土地使用權(quán)的競(jìng)買人——北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的競(jìng)得資格被取消，而其交納的2億元競(jìng)買保證金將不予退還，原因在于“大龍公司逾期未簽訂該宗地的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及《土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》?！?/p>

這一消息并不突然。相關(guān)警告在1月22日已經(jīng)發(fā)出。當(dāng)天，北京市國(guó)土局發(fā)布閑置土地清理處置公告稱，8家開(kāi)發(fā)商由于欠繳地價(jià)款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，被暫停其在北京暫停繼續(xù)拿地的資格。在這8家企業(yè)中.大龍地產(chǎn)首當(dāng)其沖。

按照拍賣文件，天竺22號(hào)地塊的50.5億元總成交價(jià)中，有13億元屬于土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償款，而政府的土地出讓收益則共為37.5億元。大龍開(kāi)發(fā)應(yīng)該在簽訂完《拍賣成交確定書》20個(gè)工作日內(nèi)，與市國(guó)土局簽訂《土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》，并在3個(gè)工作日內(nèi)繳納20％的土地補(bǔ)償款，即2.6億元；還應(yīng)在簽訂完《拍賣成交確定書》后5個(gè)工作日內(nèi)，向政府遞交簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的申請(qǐng)，并在政府內(nèi)部走完所有流程，發(fā)出合同領(lǐng)取通知后的5天內(nèi)簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，同時(shí)在3天內(nèi)繳納所有政府出讓土地收益。

然而，大龍方面卻遲遲未有動(dòng)靜。1月28日發(fā)布的大龍地產(chǎn)2009年年報(bào)中，該公司承認(rèn)直到公告發(fā)布日，天竺22號(hào)地塊仍未簽訂合同。

政府部門很快對(duì)大龍的違約行為做出回應(yīng)。北京市國(guó)土局局長(zhǎng)魏成林公開(kāi)表示：“大龍連合同都沒(méi)跟國(guó)土局簽，地價(jià)款更沒(méi)繳，為什么公示，就是因?yàn)樵谶@之前已催了多次，也沒(méi)交錢。”

“一場(chǎng)鬧劇以2億元的代價(jià)收?qǐng)隽??！盨OHO中國(guó)總裁潘石屹在微博上如此點(diǎn)評(píng)。

大龍是誰(shuí)?

鏡頭回放至2009年11月20日，在那天的土地拍賣會(huì)上，保利、遠(yuǎn)洋、大成、艾美高、合景泰富、安邦保險(xiǎn)以及剛剛上市的龍湖等12家開(kāi)發(fā)商參與了天竺22號(hào)地塊的競(jìng)拍。

經(jīng)過(guò)190輪的舉牌，大龍最終擊退百仕達(dá)，以50.5億元的總價(jià)、近3萬(wàn)元／平方米的樓面地價(jià)，拿下這塊容積率僅有0.62的地塊。成交價(jià)比最初底價(jià)14.1億元高出36.4億元，溢價(jià)率高達(dá)258.2％。

競(jìng)拍結(jié)束后，大龍的人士未像其他競(jìng)買人那樣匆匆離去。其董秘馬志方作為新聞發(fā)言人現(xiàn)場(chǎng)接受了記者的采訪。據(jù)馬透露，大龍隸屬于順義區(qū)政府的一家房地產(chǎn)企業(yè)，在順義的市場(chǎng)占有率達(dá)到60％，是該區(qū)最大的房地產(chǎn)企業(yè)，旗下有子公司已經(jīng)上市。

造出這個(gè)總價(jià)和樓面單價(jià)都刷新紀(jì)錄的“雙料地王”后，大龍幾乎一夜成名。

大龍地產(chǎn)官方網(wǎng)站以及年報(bào)等公開(kāi)資料顯示，此次天竺22號(hào)地塊的競(jìng)得人——北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“大龍開(kāi)發(fā)”)，是2005年在滬借殼上市的北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司(股票名稱“大龍地產(chǎn)”)控股99.88％的子公司。而大龍偉業(yè)的背后，則是隸屬于北京市順義區(qū)人民政府的北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司，持股比例達(dá)到35.98％。

北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司成立于1987年，注冊(cè)資本10000萬(wàn)元，是由北京市順義區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)出資設(shè)立的全民所有制企業(yè)。2009年7月1日，經(jīng)批準(zhǔn)，順義區(qū)國(guó)資委將大龍總公司全部國(guó)有出資無(wú)償劃轉(zhuǎn)給北京市順義區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心，后者成立于2009年6月29日，是順義區(qū)國(guó)資委組建的全民所有制企業(yè)。公司實(shí)際控制人未發(fā)生變更，仍為北京市順義區(qū)國(guó)資委。

大龍地產(chǎn)的掌門人趙川軍人出身，現(xiàn)任北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司黨委書記、總經(jīng)理，同時(shí)也是北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司董事長(zhǎng)。早年參軍。在2001年到大龍地產(chǎn)任職之前，曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)五年的北石槽鎮(zhèn)人民政府鎮(zhèn)長(zhǎng)，以及3年多的順義木林鎮(zhèn)黨委書記。

作為政府背景雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，大龍最初植根于順義，開(kāi)發(fā)了以裕龍小區(qū)為代表的近400萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目，包括義賓、西辛、勝利、石園、濱河、龍府、裕祥、裕龍、五里倉(cāng)、馬坡、毓秀園等小區(qū)。

之后，大龍開(kāi)始到北京市區(qū)淘金。大龍偉業(yè)2009年年報(bào)顯示，目前有王府井的大龍西部會(huì)所和宣武區(qū)的大龍新都兩個(gè)項(xiàng)目，前者的拆遷工作已經(jīng)完結(jié)，正進(jìn)行施工前準(zhǔn)備工作；后者拆遷工作仍在進(jìn)行中。

而在北京之外，內(nèi)蒙古滿洲里大龍園區(qū)目前已形成銷售，哈爾濱大龍北方建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司、廣東中山市大龍嘉盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、海南大龍酒店等外埠公司相繼成立。

備受質(zhì)疑的“黑馬”

大龍的業(yè)績(jī)?cè)谂P虎藏龍的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)未曾引起關(guān)注。這樣一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的企業(yè)，擊退地產(chǎn)大鱷獨(dú)吞地王，從一開(kāi)始就面對(duì)著諸多質(zhì)疑。

“大龍地產(chǎn)拿地的決策太不理智了。明顯超出實(shí)力太多?！比A業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰對(duì)記者說(shuō)。

大龍偉業(yè)2009年年報(bào)顯示，截至2009年末，公司總資產(chǎn)僅有約30.07億元。雖然營(yíng)業(yè)收入同比大幅增加1174.08％，達(dá)到17.48億元，但全年的凈利潤(rùn)仍然只有3.39億元。50.5億元的地價(jià)款，相當(dāng)于15年的凈利潤(rùn)。

而在融資渠道方面，大龍也并沒(méi)有突出的表現(xiàn)。由于上市5年來(lái)未進(jìn)行過(guò)一次分紅，大龍地產(chǎn)已經(jīng)失去了公開(kāi)增發(fā)的資格。而2009年7月剛剛發(fā)布過(guò)一次8億元定向增發(fā)的公告，其中6.5億元投向王府井的西部會(huì)館項(xiàng)目，只剩下1.5億元補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。

除了資金實(shí)力外，大龍地產(chǎn)對(duì)于高檔物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的缺失，也讓業(yè)內(nèi)對(duì)其拿下這塊超低容積率的地塊充滿疑惑。在拿下天竺地塊之前，大龍地產(chǎn)擁有的土地儲(chǔ)備為164萬(wàn)平方米，其中49％集中在北京，土地成本僅為2229元／平方米。此次以近3萬(wàn)元／平方米的樓面地價(jià)斬獲“地王”項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)產(chǎn)品要賣到60000元，平方米才能達(dá)到一般的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求?！斑@樣的產(chǎn)品很難開(kāi)發(fā)?！饼嫴﹪?guó)際地產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事劉東在土地拍賣會(huì)結(jié)束后，就對(duì)記者表示，“如果是遠(yuǎn)洋、保利或龍湖拿到這塊地，我還能對(duì)產(chǎn)品未來(lái)的形態(tài)有個(gè)概念，但對(duì)于大龍將帶來(lái)的產(chǎn)品，我想象不出來(lái)?！?/p>

“以小搏大”的背后

一家資產(chǎn)僅為30億元的房地產(chǎn)企業(yè)，何以去撬動(dòng)50.5億元的地塊?作為上市公司，大龍地產(chǎn)為何去冒“以小搏大”的險(xiǎn)?當(dāng)初競(jìng)拍地塊時(shí)，決策是如何制定的?

而拍下地塊之后，大龍地產(chǎn)新聞發(fā)言人馬志方對(duì)記者表示，在該地塊拍賣之前，公司就做了詳細(xì)的考察和價(jià)值的評(píng)估，最后拍出來(lái)的價(jià)格也在預(yù)料之中。并稱順義兩年多前就已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)高價(jià)地，他們拍下的這塊地，談不上是地王。

值得注意的是，此次拿地，大龍地產(chǎn)并未以上市公司的身份參與競(jìng)拍。而是派出了其絕對(duì)控股的子公司北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司去進(jìn)行購(gòu)買。

“以大龍偉業(yè)30億元資產(chǎn)的資金實(shí)力，想要購(gòu)買50.5億元的土地。如果通過(guò)上市公司購(gòu)買的話，幾乎沒(méi)有希望通過(guò)相關(guān)的審批?！北本┐蟪陕蓭熓聞?wù)所張玉成律師告訴記者，“由于這樁土地交易的主體不是大龍偉業(yè)，而是其子公司，使得這場(chǎng)交易可以規(guī)避掉《關(guān)于上市公司重大購(gòu)買、出售、置換資產(chǎn)若干問(wèn)題的通知》規(guī)定的嚴(yán)格的報(bào)批和審批程序?！?/p>

至于大龍“奮力一搏”的真實(shí)動(dòng)機(jī)，業(yè)內(nèi)更是眾說(shuō)紛紜。

“這里面有很多我們不了解、迷惑的地方，比如大龍是順義區(qū)的企業(yè)，它當(dāng)時(shí)是不是真心拿地的?可能當(dāng)時(shí)競(jìng)拍只是為了抬價(jià)，結(jié)果不小心拍到自己手里了，這些都不清楚，有復(fù)雜的個(gè)案背景?！北本└卟叻康禺a(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)李國(guó)平對(duì)記者表示。

而“順義政府是幕后真正推手”的觀點(diǎn)，也在業(yè)內(nèi)流傳。事實(shí)上，天竺22號(hào)地王的出現(xiàn)，確實(shí)迅猛抬高了周邊高檔住宅的價(jià)格。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在大龍地產(chǎn)拍得地王的幾天之內(nèi)，周邊麗宮花園、東方太陽(yáng)城等項(xiàng)目的提價(jià)幅度甚至接近12％。“受傷”的大龍

自從1月22日大龍地產(chǎn)上了北京市國(guó)土局的黑名單后，在股市上就一瀉千里。而2月1日競(jìng)得人資格被取消、相當(dāng)于2009年凈利潤(rùn)70％的2億元保證金被罰沒(méi)的消息，對(duì)其更是致命一擊。

2月2日早晨，大龍地產(chǎn)毫無(wú)懸念的跌停開(kāi)盤，而午后又跌停收盤。成為當(dāng)日全體唯一跌停的個(gè)股。

大龍地產(chǎn)還未能找到“解藥”

1月25日晚，大龍地產(chǎn)曾經(jīng)發(fā)布重大事項(xiàng)公告，稱“公司將于近期積極籌措資金，交納地價(jià)款，以恢復(fù)開(kāi)發(fā)公司在北京市土地交易市場(chǎng)新的土地出讓交易活動(dòng)的資格?！边€指出“此次暫停僅限于在北京地區(qū)。公司目前土地儲(chǔ)備能夠支撐公司未來(lái)幾年的發(fā)展需要，而且公司近期亦無(wú)在北京土地交易市場(chǎng)拿地的意向，所以事件對(duì)公司經(jīng)營(yíng)無(wú)實(shí)質(zhì)性影響。”

1月27日，大龍地產(chǎn)又公告表示，控股子公司大龍開(kāi)發(fā)公司獨(dú)資成立了北京市諳盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售自行開(kāi)發(fā)的商品房。并辦理了工商登記手續(xù)，北京市諳盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)公司獨(dú)資設(shè)立。此舉被業(yè)內(nèi)解釋為大龍地產(chǎn)已經(jīng)做好了“曲線”保住買地資格的準(zhǔn)備。

事態(tài)卻未按照大龍的預(yù)期發(fā)展。在獲悉競(jìng)得人資格被取消后，大龍于2月1日晚間再次發(fā)布公告，“公司將積極與有關(guān)部門進(jìn)行溝通，降低公司的損失，”并“敬請(qǐng)廣大投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

大龍地產(chǎn)的表態(tài)，未能平息因?yàn)檎娼鸢足y的喪失而引起的中小股民的憤怒。在一些股吧里甚至出現(xiàn)“大龍地產(chǎn)董事長(zhǎng)應(yīng)該引咎辭職”等帖子，認(rèn)為大龍的行為造成重大決策失誤，沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，損害投資者利益。還有股民希望集體維權(quán)。

張玉成律師也指出，即便是子公司做交易主體，其買地行為也必須經(jīng)過(guò)北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股東會(huì)決議通過(guò)，也即這場(chǎng)交易由絕對(duì)控股股東大龍地產(chǎn)的管理層來(lái)決定。而大龍地產(chǎn)關(guān)于這場(chǎng)交易的決策，雖然不涉及大龍地產(chǎn)資產(chǎn)的處置，但會(huì)直接影響到大龍地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和公司利益，因此大龍地產(chǎn)管理層應(yīng)嚴(yán)格履行公司法規(guī)定的忠實(shí)和勤勉義務(wù)，正確評(píng)估此項(xiàng)交易給大龍地產(chǎn)所帶來(lái)的影響，包括所有的風(fēng)險(xiǎn)和收益。

大龍承諾的“溝通”進(jìn)展如何，由于大龍方面的電話一直無(wú)人接聽(tīng)，成為一個(gè)謎團(tuán)。但北京市國(guó)土局對(duì)記者的表態(tài)，卻預(yù)示著，在“地王”問(wèn)題上，大龍已經(jīng)無(wú)力回天。

北京市土地儲(chǔ)備整理中心副主任葉向忠對(duì)記者說(shuō)，“2月1日已經(jīng)取消了競(jìng)買人資格，還和他們溝通什么呢?一切都結(jié)束了?！?/p>

“這個(gè)事件，短期肯定對(duì)大龍有影響，但不會(huì)一蹶不振那么嚴(yán)重。假如說(shuō)這塊地被他們拿到了，開(kāi)發(fā)不順利或者房?jī)r(jià)下跌的話，也是有風(fēng)險(xiǎn)的。現(xiàn)在，盡管他們短期的利潤(rùn)肯定會(huì)減少，但是也規(guī)避了以后的風(fēng)險(xiǎn)。50億的低價(jià)款，他損失了2億，換句話說(shuō)以后收益也可能會(huì)更好?！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)行業(yè)證券分析師對(duì)記者說(shuō)，“事件對(duì)公司的形象肯定會(huì)有一些負(fù)面影響，但不至于一蹶不振，國(guó)資委不會(huì)讓他們太難受的?！?/p>

對(duì)于北京市房地產(chǎn)行業(yè)而言，“地王收回”則更多是一個(gè)標(biāo)志性信號(hào)。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部表示：09年樓市瘋狂以來(lái)的第一次土地被回收證明了國(guó)家在宏觀調(diào)控政策方面的政策已經(jīng)落到實(shí)地，樓市已經(jīng)從源頭開(kāi)始收緊。

李國(guó)平亦稱，不管政府收回地塊事件的本質(zhì)是什么，這都顯示了國(guó)家整頓土地市場(chǎng)的嚴(yán)肅性，說(shuō)明在整頓閑置土地上沒(méi)什么可商量的，如果不能正常開(kāi)發(fā)就收回，所以這是有利于地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的好的信息。

“正常情況下土地肯定會(huì)拿出來(lái)再次拍賣，但是目前還沒(méi)有進(jìn)入程序，所以對(duì)于競(jìng)買人的資格還沒(méi)有討論?！比~向忠告訴記者，目前還未明確下一次出讓是否會(huì)抬高競(jìng)買門檻。