農(nóng)田投資基金:挖掘田地的阿爾法收益

在經(jīng)歷了2008、2009年的驚濤駭浪之后，富裕的個(gè)人投資者、大大小小的私募、對(duì)沖基金，以及包括養(yǎng)老金和大學(xué)基金在內(nèi)的保守型的機(jī)構(gòu)投資者，都被最質(zhì)樸的“民以食為天”的道理所吸引，已經(jīng)或正在走出辦公室、走向越來(lái)越廣闊的農(nóng)田，轉(zhuǎn)行當(dāng)“地主”，在全球糧食產(chǎn)業(yè)鏈中找到了一個(gè)獨(dú)特的切入點(diǎn)，從農(nóng)田中尋求經(jīng)濟(jì)飄搖中一份難得的安穩(wěn)感，以及讓他們趨之若鶩的超額收益。迄今，全球約有40家機(jī)構(gòu)投資者推出了相關(guān)的農(nóng)田投資基金，估算總量超過(guò)了150億美元。

終日在城市的鋼筋水泥里努力工作、生活的人們，大多都有一個(gè)返璞歸真的簡(jiǎn)單夢(mèng)想：等有了足夠的錢、或者退休后能到郊區(qū)買塊地，種點(diǎn)蔬菜， 挖個(gè)魚(yú)塘， 再養(yǎng)點(diǎn)雞鴨，既能遠(yuǎn)離塵世的煩惱又能實(shí)現(xiàn)自給自足。沒(méi)準(zhǔn)，順帶還開(kāi)發(fā)出一小片生態(tài)農(nóng)業(yè)。

從古至今，土地一直被視為最大的財(cái)富，除了自然災(zāi)害和戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力之外，幾乎沒(méi)有人能從你手上把它奪走。土地的價(jià)值舊時(shí)讓地主、農(nóng)場(chǎng)主發(fā)家致富，到了現(xiàn)代又養(yǎng)肥了世界各國(guó)拼命囤地的房地產(chǎn)商。

如今，當(dāng)城市里的房產(chǎn)泡沫愈演愈烈又逐個(gè)破滅之時(shí)，農(nóng)田卻在日趨膨脹的人口數(shù)量和不斷上漲的糧食價(jià)格之下，日益成為稀缺資源，而金融危機(jī)的推進(jìn)和深化更是催化了農(nóng)田重回投資人的視線—除了坐享土地升值帶來(lái)的漁利之外，還能每年持續(xù)收獲農(nóng)田出租和農(nóng)作物收成帶來(lái)的現(xiàn)金流。同時(shí)，農(nóng)田本身具有的腳踏實(shí)地的安穩(wěn)感足以讓受打擊之后愈發(fā)脆弱的投資人雀躍不已，而其中所蘊(yùn)藏的穩(wěn)定而超額的阿爾法收益更讓他們趨之若鶩。

誘人的阿爾法收益

在這些正在或已經(jīng)“從城市走向農(nóng)村”的投資者中，個(gè)人投資者由于門檻的限制與投資工具的匱乏而相對(duì)勢(shì)單力薄，大大小小的機(jī)構(gòu)投資者成了新一輪農(nóng)田開(kāi)墾的主力，而他們所背靠的則是包括養(yǎng)老金和大學(xué)基金在內(nèi)的保守型的機(jī)構(gòu)投資者。

2010年5月，由麥格理支持的AMERRA資本宣布發(fā)行一只新的農(nóng)田股權(quán)基金，成為開(kāi)墾農(nóng)田的最新成員。經(jīng)驗(yàn)老道的索羅斯則早在2002年比索大幅貶值之際，就在阿根廷投資成立一家名為Adecoagro的公司，投資于拉丁美洲的農(nóng)業(yè)和可再生能源。如今，這家公司在阿根廷、巴西和烏拉圭擁有近34萬(wàn)公頃土地，種植了咖啡、大豆和其他各種大宗商品作物。據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》2010年2月的報(bào)道，如今成為阿根廷最大糧食供應(yīng)商的Adecoagro正在進(jìn)行IPO前的最后準(zhǔn)備。

對(duì)于嗅覺(jué)靈敏卻又分外謹(jǐn)慎的機(jī)構(gòu)投資者而言，投資農(nóng)田所能帶來(lái)的低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)是他們?cè)谠馐芙鹑谖C(jī)洗禮之后尤其看中的。美國(guó)房地產(chǎn)投資受托人理事會(huì)（NCREIF）的數(shù)據(jù)顯示，從1991年1月至2008年12月底，NCREIF農(nóng)田指數(shù)的平均年收益為11.43%，而同期標(biāo)普500僅為5.69%。若投資者1991年初在這兩只指數(shù)上各投入1000美元，到了2008年底，NCREIF農(nóng)田指數(shù)的投資人能獲利6017美元，而標(biāo)普500的投資人連本金一共只能收回2709美元（圖1）。

除此以外，隸屬宏利金融（Manulife Financial）旗下、美國(guó)最大的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)之一的漢考克農(nóng)業(yè)投資集團(tuán)（Hancock Agricultural Investment Group，HAIG）更是用自己20年的業(yè)績(jī)證明了蘊(yùn)藏在農(nóng)田中誘人的阿爾法收益。

成立于1990年的漢考克，截至2009年底掌管著總值約12億美元的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，在美國(guó)加利福尼亞州、中西部和密西西比等主要農(nóng)作物產(chǎn)區(qū)擁有超過(guò)7.4萬(wàn)公頃田地，此外在澳大利亞和加拿大也擁有不少農(nóng)田。其最新發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，過(guò)去10年，投資農(nóng)田的年化回報(bào)率達(dá)到14%，而5年期和7年期的年化回報(bào)率則更高，并且其近三年的收益表現(xiàn)一直優(yōu)于標(biāo)普500、巴克萊美國(guó)綜合債券指數(shù)、標(biāo)普GSCI指數(shù)以及標(biāo)普GSCI農(nóng)業(yè)指數(shù)（圖2）。更重要的是，相對(duì)較高的回報(bào)率是在低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)下獲得的（圖3）。

有漢考克的珠玉在前，近兩年來(lái)美國(guó)、歐洲乃至非洲推出的多個(gè)農(nóng)田股權(quán)基金都把年回報(bào)率鎖定在10-20%的區(qū)間。

多樣化的收益組成

作為實(shí)物投資品的農(nóng)田，除了出色的長(zhǎng)期投資回報(bào)表現(xiàn)和較低的風(fēng)險(xiǎn)成為分散投資風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)抗通脹的有力工具外，吸引眾多機(jī)構(gòu)目光的還包括其多樣化的收益組成：土地升值只是一個(gè)方面，農(nóng)作物產(chǎn)出和農(nóng)田出租每年還能為投資者帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流，這是一般的投資資產(chǎn)所無(wú)法比擬的（圖4）。

當(dāng)土地本身的價(jià)值有所波動(dòng)時(shí)，農(nóng)產(chǎn)品和租金收入往往會(huì)對(duì)投資農(nóng)田的總收益形成有效補(bǔ)充。另一方面，盡管農(nóng)作物的年收成會(huì)隨自然條件的變化而有所波動(dòng)，但與房屋出租類似的是，農(nóng)田的租金一般都在合約生效時(shí)一次性付清一年期（根據(jù)合約具體條款不同會(huì)有所變化），因此基本屬于十分有保障的范疇。而即便是最壞的情況發(fā)生，租戶拒絕支付租金或臨時(shí)毀約，近幾年的市場(chǎng)行情也決定了，管理得當(dāng)?shù)霓r(nóng)田總是十分搶手，極少出現(xiàn)空置的情況。

擁有持續(xù)現(xiàn)金流的特性初看之下與投資房產(chǎn)獲取租金的情形相似，不過(guò)，進(jìn)一步分析顯示，與投資商業(yè)地產(chǎn)或住宅相比，農(nóng)田投資仍然具有一些特定的優(yōu)勢(shì)。不管是住宅、商鋪還是寫字樓，都與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的景氣度高度相關(guān)。而農(nóng)作物則是面向全球市場(chǎng)的商品，玉米和大豆等更是國(guó)際期貨市場(chǎng)重要的大宗商品，因此，其對(duì)本地經(jīng)濟(jì)的依賴程度較低。NCREIF的數(shù)據(jù)顯示，即便是在2009年，美國(guó)農(nóng)田依然實(shí)現(xiàn)了0.78%的微幅升值，同時(shí)還創(chuàng)收5.5%；相較之下，包括商鋪、公寓和寫字樓在內(nèi)的商用地產(chǎn)價(jià)值則下滑了22%。不過(guò)，整體而言，投資農(nóng)田和投資任何商業(yè)地產(chǎn)一樣，會(huì)受到政府政策變動(dòng)以及大宗商品市場(chǎng)走勢(shì)的影響。

另一方面，不管是農(nóng)田的租戶更替還是換種其他農(nóng)作物，農(nóng)田投資人都無(wú)需支付房屋轉(zhuǎn)手時(shí)通常要發(fā)生的再裝修費(fèi)用，類似的開(kāi)支還包括寫字樓或商鋪的維修費(fèi)用等相比之下，投資農(nóng)田的潛在成本優(yōu)勢(shì)更為突出。

“民以食為天”的基本面支撐

除了上述兩個(gè)從財(cái)務(wù)角度考量的優(yōu)勢(shì)之外，對(duì)許多正在或已經(jīng)轉(zhuǎn)行當(dāng)“地主”的基金、機(jī)構(gòu)投資人以及個(gè)人投資者而言，看中的只是一個(gè)最簡(jiǎn)單也最基本的現(xiàn)實(shí)：民以食為天—只要科幻小說(shuō)中吃一粒藥片就能抵一天伙食的場(chǎng)景不在現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生，只要人們還需要吃飯，農(nóng)田的價(jià)值就不會(huì)消失，而由此產(chǎn)生的投資機(jī)會(huì)也同樣會(huì)一直存在。隨著人口數(shù)量的攀升、耕地面積的下滑，農(nóng)田愈發(fā)顯現(xiàn)出其珍貴。

聯(lián)合國(guó)經(jīng)合組織的數(shù)據(jù)顯示，到2050年，全球人口將在現(xiàn)有水平上再增加20億，突破90億大關(guān)。僅在未來(lái)20年，由人口增長(zhǎng)所帶動(dòng)的糧食消耗就將翻一番，而越來(lái)越擁擠的地球只是導(dǎo)致糧食需求增加的一個(gè)因素。隨著人均收入的增長(zhǎng)，尤其在新興市場(chǎng)，肉類在居民飲食結(jié)構(gòu)中所占的比重也相應(yīng)提升。與人類直接進(jìn)食糧食相比，養(yǎng)殖家禽需要更多的糧食，乘數(shù)效應(yīng)顯著。

然而，從供給面來(lái)看，氣候變化、城市化進(jìn)程、水資源匱乏以及土地沙化等問(wèn)題都直接導(dǎo)致可耕地面積早已進(jìn)入下滑通道，而且未來(lái)下滑速度將進(jìn)一步提高。聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織預(yù)計(jì)，到2030年，全球人均可耕地面積將僅為上世紀(jì)60年代水平的一半（圖5）。供需之間的不平衡導(dǎo)致的直接后果就是農(nóng)田價(jià)格的上漲。以美國(guó)的數(shù)據(jù)為例，每英

畝農(nóng)田的價(jià)格已經(jīng)由上世紀(jì)60年代的不足300美元飆升至2008年底的約2400美元（圖6）。

2008年春天，小麥和大米等主要糧食的價(jià)格創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄，價(jià)格瘋漲在全球引起了食物短缺的恐慌，一些國(guó)家因此限制糧食出口，而更嚴(yán)重的情況則是在個(gè)別國(guó)家引發(fā)了暴亂?，F(xiàn)在回頭來(lái)看，不少專家把當(dāng)時(shí)糧食價(jià)格的上漲看成一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，如同上世紀(jì)70年代石油危機(jī)對(duì)日后石油價(jià)格所產(chǎn)生的助推作用一樣。當(dāng)對(duì)饑餓以及由經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致的不確定性的恐懼結(jié)合在一起時(shí)，農(nóng)田似乎成了投資人不二的選擇。近兩年來(lái)，即便在大宗商品市場(chǎng)大幅下探的情況下，資金仍源源不斷地流入各國(guó)的農(nóng)田。

2009年全年，世界銀行的糧食基準(zhǔn)指數(shù)繼續(xù)上揚(yáng)了23%，盡管當(dāng)年的平均價(jià)格指數(shù)略低于2008年的水平，但與2007年相比仍然保持上漲。事實(shí)上，2008年所發(fā)生的“糧荒”已經(jīng)被許多人視為未來(lái)更大危機(jī)的預(yù)演，“民以食為天”的事實(shí)下糧食乃至農(nóng)田的供需不平衡是支撐農(nóng)田投資長(zhǎng)期向好的堅(jiān)實(shí)基本面。

基金轉(zhuǎn)行當(dāng)“地主”

在這個(gè)基本面之下，再加上金融危機(jī)下對(duì)資產(chǎn)安全性訴求的不斷提升，被譽(yù)為“金融天才”的量子基金創(chuàng)立人索羅斯、歐洲銀行巨擘羅斯柴爾德（Rothschild）以及全球知名的資產(chǎn)管理公司貝萊德（Blackrock），都不約而同地選擇了當(dāng)“地主”的副業(yè)。并且，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)投資者正在跑步加入這一行列。

在2009年年中舉行的首屆全球新興農(nóng)田市場(chǎng)投資大會(huì)上，不僅充斥著農(nóng)業(yè)行業(yè)高管和對(duì)沖基金經(jīng)理的身影，包括哈佛大學(xué)在內(nèi)的五家大學(xué)基金也湊了一回“熱鬧”。2009年11月，海灣地區(qū)的首個(gè)農(nóng)田股權(quán)投資基金正式發(fā)行，總規(guī)模達(dá)3.5億美元，計(jì)劃投資于非洲、東歐和前蘇聯(lián)國(guó)家的農(nóng)田。2010年3月，兩家南非的資產(chǎn)管理公司聯(lián)手合作，大毛筆發(fā)行了一只30億南非蘭特（約合4億美元）的基金，押寶非洲肥沃的農(nóng)田。美洲、亞洲、歐洲、大洋洲，沒(méi)有地域的限制，各大洲的基金都已行動(dòng)起來(lái)，轉(zhuǎn)行當(dāng)“地主”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，迄今為止，全球約有40家機(jī)構(gòu)投資者推出了相關(guān)的農(nóng)田投資基金，估算總量超過(guò)了150億美元，而這個(gè)數(shù)字還沒(méi)有把主權(quán)基金、企業(yè)和個(gè)人行為計(jì)算在內(nèi)?？梢韵胂螅蜣r(nóng)田投資市場(chǎng)的整體規(guī)模實(shí)際上要大得多。對(duì)投資人而言，農(nóng)田不僅給他們的資金提供了一個(gè)“避風(fēng)港”，還讓他們?cè)谌蚣Z食產(chǎn)業(yè)鏈中找到了一個(gè)獨(dú)特的切入點(diǎn)，從而坐享糧食緊缺帶來(lái)的一連串資產(chǎn)增值。

為了充分發(fā)揮農(nóng)田“避風(fēng)港”的優(yōu)勢(shì)，盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，這些基金在投資前會(huì)充分評(píng)估農(nóng)田的基本面，包括農(nóng)田所處的區(qū)域、農(nóng)作物的種類、產(chǎn)量以及農(nóng)田本身的價(jià)格/收入比和負(fù)債情況等信息。

作為農(nóng)田投資的“先驅(qū)”之一，漢考克的作法極具代表性。首先，由于漢考克投資的農(nóng)田主要在美國(guó)本土，所以他們會(huì)選取一些在全球市場(chǎng)上更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的農(nóng)作物，以玉米、大豆、杏仁和胡桃為主。其次，在美國(guó)國(guó)內(nèi)找到生產(chǎn)這些作物最經(jīng)濟(jì)的區(qū)域。最后，基于候選的農(nóng)田進(jìn)行定量的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)分析。為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)作物收入的最大化，漢考克絕大多數(shù)情況下都會(huì)請(qǐng)專人負(fù)責(zé)打理農(nóng)田，當(dāng)然，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大一些。而如果想要降低風(fēng)險(xiǎn)，將農(nóng)田出租給第三方打理以及選擇不同區(qū)域的多種農(nóng)作物，都是十分有效的方式。

由于農(nóng)田投資的門檻相對(duì)較高，因此，目前絕大多數(shù)基金都是面向機(jī)構(gòu)投資者的。漢考克的投資專戶門檻高達(dá)5000萬(wàn)美元，而英國(guó)新興資產(chǎn)管理公司（Emergent Asset Management）旗下的農(nóng)田投資基金，對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的要求是500萬(wàn)歐元，個(gè)人投資者也高達(dá)50萬(wàn)歐元。

而過(guò)去個(gè)人投資農(nóng)田的唯一途徑就是直接買地，親自打理的同時(shí)坐等升值；而另一種更常見(jiàn)的方式是，在投下巨款購(gòu)入土地后將其交由摩根大通等銀行的專門部門打理，由此獲得租金回報(bào)，基本承襲了農(nóng)場(chǎng)主古往今來(lái)一以貫之的獲利方式—將自家多余的田地出租、與租戶分享農(nóng)作物收成或欠收風(fēng)險(xiǎn)。隨著農(nóng)田投資熱潮的不斷擴(kuò)散，個(gè)人投資者參與的需求也越來(lái)越旺盛。2009年10月，瑞士的一家資產(chǎn)管理公司已經(jīng)推出了首個(gè)專門面對(duì)個(gè)人投資者的農(nóng)田投資基金，并且設(shè)立類似房地產(chǎn)投資信托（REITs）的農(nóng)田投資信托方案也已經(jīng)擺上了不少機(jī)構(gòu)的案頭。

“新殖民主義”的道德拷問(wèn)

這邊廂，繼機(jī)構(gòu)投資者之后，個(gè)人投資者對(duì)農(nóng)田的熱情空前高漲，而另一邊廂，近幾年來(lái)在市場(chǎng)上翻云覆雨的主權(quán)基金也不甘于后，斗志高昂地加入了全球范圍的“圈地運(yùn)動(dòng)”，尤其是押寶在了亞洲、非洲等地區(qū)肥沃的農(nóng)田里。

事實(shí)上，如果大致梳理一下近幾年來(lái)大宗的土地交易，不難發(fā)現(xiàn)，背后的推手正是各國(guó)政府或者由他們所主使的主權(quán)基金或大集團(tuán)。2010年4月，沙特阿拉伯農(nóng)業(yè)大臣宣布將積極找尋在阿爾及利亞購(gòu)入農(nóng)田的投資機(jī)會(huì)，而其他的海灣國(guó)家，如卡塔爾和迪拜則已經(jīng)開(kāi)始在非洲和亞洲等國(guó)租賃或直接買入土地，然后將所有或大部分收獲的農(nóng)作物出口到自己國(guó)家，從而保證自身的糧食供給。此外，科威特在柬埔寨租賃了13萬(wàn)公頃稻田，埃及則計(jì)劃在烏干達(dá)種植84萬(wàn)公頃的小麥和玉米。

顯然，在這場(chǎng)轟轟烈烈的現(xiàn)代“圈地運(yùn)動(dòng)”中，非洲由于得天獨(dú)厚的條件而成為了土地輸出的主力。津巴布韋的農(nóng)田單價(jià)幾乎不到阿根廷和美國(guó)同品質(zhì)農(nóng)田的1/10，并且，對(duì)許多非洲的小農(nóng)戶而言，單位產(chǎn)量已經(jīng)40年未曾有過(guò)變化，多一點(diǎn)肥料和灌溉，其產(chǎn)量就將獲得大幅提升。在押寶非洲農(nóng)田的投資人眼中，非洲儼然成了挖掘農(nóng)田中的超額收益的最佳地區(qū)。

下至個(gè)人投資者、上達(dá)主權(quán)基金在非洲頻繁的動(dòng)作也讓新一輪的“圈地運(yùn)動(dòng)”廣受質(zhì)疑，背上了“新殖民主義”的道德枷鎖。作為全世界接受海外援助最多的國(guó)家之一，蘇丹一共向海灣國(guó)家、埃及和韓國(guó)出租了150萬(wàn)公頃優(yōu)質(zhì)農(nóng)田，租期長(zhǎng)達(dá)99年。而最經(jīng)典的“案例”當(dāng)屬被迫“流產(chǎn)”的韓國(guó)大宇物流（Daewoo Logistics）在馬達(dá)加斯加的投資計(jì)劃。按照大宇的方案，其將在馬達(dá)加斯加的四個(gè)地區(qū)租賃90萬(wàn)公頃土地，總投資額達(dá)20億美元。最終，韓國(guó)把馬達(dá)加斯加改造為其糧倉(cāng)的計(jì)劃在引發(fā)廣泛民怨的情況下以馬總統(tǒng)下臺(tái)和項(xiàng)目終止而告終。

2009年5月，聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織、國(guó)際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金和國(guó)際環(huán)境與發(fā)展研究所在一份共同發(fā)布的名為《搶地還是發(fā)展機(jī)遇？》的報(bào)告中就指出，非洲國(guó)家正將大片農(nóng)田以近乎免費(fèi)的代價(jià)出讓給其他國(guó)家和投資者，而換來(lái)的只是鏡花水月般的就業(yè)機(jī)會(huì)和基建承諾。

然而，可以肯定的是，即便面對(duì)“新殖民主義”的道德拷問(wèn)，農(nóng)田投資熱潮還將在全球各地持續(xù)，并且吸引越來(lái)越多的個(gè)人、機(jī)構(gòu)參與其中，而主權(quán)基金代表的各國(guó)政府更將成為農(nóng)田潛在的最大買家，成為延續(xù)農(nóng)田投資熱潮的主要推手。因?yàn)?，城市化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，可耕地面積的減少和人口的增長(zhǎng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，而“民以食為天”的古訓(xùn)更是亙古不變的真理。