濟南預售擔保模式失靈

濟南千畝大盤彩石山莊“爛尾”近三年，開發(fā)商三聯(lián)集團挪用數(shù)億元預售款無法追回，折射出房地產預售制度中的沉疴頑疾

《財經(jīng)》實習記者 慈冰

6月28日，山東省會濟南市的泉城公園，近200名彩石山莊業(yè)主聚集于此。這并非開發(fā)商組織的游園會，而是一場針對開發(fā)商山東三聯(lián)集團有限責任公司(下稱三聯(lián)集團)的抗議活動。

上午10時，到場的業(yè)主簽字按手印，授權成立業(yè)主維權委員會，并集資1萬元作為維權經(jīng)費。50多歲的曲利華——業(yè)主們都稱她為“曲大姐”——被推舉為會長。

“我們只希望要回自己的錢。”曲大姐語言樸實，卻又感情豐富。

這也是業(yè)主們的共同想法。三年前，彩石山莊尚未全面開工，開發(fā)商三聯(lián)集團以內部認購的方式，進行了違規(guī)預售。彼時，該項目尚未拿到預售證。

如今，彩石山莊完工看上去遙遙無期，三聯(lián)集團則不斷爆出資金問題傳聞。業(yè)主們擔憂，當年的購房款已經(jīng)被挪作他用。

2005年，就在彩石山莊進行內部認購的前一年，濟南市曾經(jīng)頒布《商品房預售款監(jiān)管實施細則》，引入擔保公司、商業(yè)銀行，對商品房預售款使用流向進行監(jiān)管，希望能規(guī)避開發(fā)商挪用預售款的風險。

這一制度設計看似完備，但彩石山莊的現(xiàn)實，卻顯示這一擔保監(jiān)管機制的失靈。由于三聯(lián)集團面臨資金鏈斷裂，數(shù)億元預售款短期無法追回，參與監(jiān)管的擔保公司及政府主管部門，亦陷入了進退兩難的境地。

彩石山莊“爛尾”

彩石山莊位于濟南市東部高新區(qū)，項目占地約2400畝，總建筑面積180萬平方米，規(guī)劃為高檔景觀洋房和雙拼、聯(lián)排別墅等。 這個項目的開發(fā)商為三聯(lián)集團。

6月的泉城天氣炎熱?！敦斀?jīng)》記者來到彩石山莊項目現(xiàn)場，大片荒草中，幾棟前期建設的別墅項目已經(jīng)停工，五棟灰色“爛尾樓”看上去時間久遠。因為拖欠施工款，建設單位已撤離，只留下十座塔吊。紅火一時的售樓處，有一名保安人員看守。

濟南市土地管理局文件顯示，山東三聯(lián)電子集團公司(1994年變更名稱為三聯(lián)集團)17年前便與項目所在的彩石鄉(xiāng)政府達成聯(lián)營協(xié)議，對該地塊進行成片開發(fā)。濟南市政府在1993年的批復文件中要求，該地塊中的2000畝用于建設高品質農業(yè)項目基地，400畝用于建設工商基地;聯(lián)營期內，土地所有權性質不變，并且不得轉讓、出租、抵押。

2006年，隨著第十一屆全國運動會場館全面開工建設，濟南市政府東遷，濟南東區(qū)的房地產市場迅速升溫。三聯(lián)集團決定在此地塊進行商品房開發(fā)，以獲得更多收益。

彩石山莊分為B1、B2、B3區(qū)，分別命名為水晶、尚華居、白領。雖然當時尚未獲得預售證，三聯(lián)集團先是對內部職工開展認購，后擴大至社會認購，先后吸引了1000多戶購房者，簽約認購了該項目的白領、水晶兩個社區(qū)。

根據(jù)濟南市建設委員會網(wǎng)站公布的預售數(shù)據(jù)，彩石山莊B2區(qū)尚華居取得了預售證，共銷出了7.82萬平方米。以5000元/平方米的均價計算，三聯(lián)集團就收取預售款約4億元。業(yè)主們則估算，整個項目的總房款達8億元之巨。

按照業(yè)主簽署的認購協(xié)議和預售合同，彩石山莊交房日期應為2008年10月31日。但時至今日，計劃中的高檔洋房社區(qū)，仍是一片荒蕪。三聯(lián)集團曾向業(yè)主承諾，將于2009年元旦前后辦完全部開工手續(xù)，2月至3月開工，要求退款的客戶可以在6月底退款。

6月已過，三聯(lián)集團仍未能落實項目資金，退還部分客戶款項的承諾再次落空。

彩石山莊項目擱淺，與三聯(lián)集團資金鏈緊繃不無關系。2004年以來，三聯(lián)集團資金危機的消息就一直在流傳。2008年2月，由于一筆銀行貸款糾紛，三聯(lián)集團持有的上市公司三聯(lián)商社(上海交易所代碼:600898)10.67%股權被拍賣。

及至2009年2月，三聯(lián)集團曾在一份公告中承認，彩石山莊的開工手續(xù)已完全具備，但“鑒于目前三聯(lián)陷入擠兌危機的情況，開工資金到位后也無法正常施工”。

5月20日，三聯(lián)集團董事長張繼升也在一次內部會議上承認，前幾年公司發(fā)展存在著擴張過快、管理粗放等內部因素，三聯(lián)商社股權被拍賣后，又引發(fā)了激烈擠兌，帶來了一系列連鎖反應。

承諾的交付時間一拖再拖，業(yè)主不再相信開發(fā)商的任何承諾?！拔覀兊馁彿靠畹降兹チ四睦?”焦急的購房者先后采取了30多次維權活動，但迄今無果。

擔保公司實力存疑

彩石山莊“爛尾”三年，也使為其預售款提供擔保的三家當?shù)負９鞠萑肓死Ь场?/p>

2005年10月，濟南市建委出臺《商品房預售款監(jiān)管實施細則》，規(guī)定商品房預售款必須用于預售項目的建設投資，其中包括購買建筑材料設備和支付項目建設的施工進度款，以及法定稅費，不得挪作他用。為此，“細則”特別引入了社會擔保公司作為獨立第三方，對開發(fā)商收取的商品房預售款實施監(jiān)管。

濟南市建委還要求，消費者在購買期房時，開發(fā)商應提供由專業(yè)擔保公司出具的《商品房預售款使用責任擔保書》。在預售款存入專用賬戶后，擔保公司有權對預售款的使用額度和資金流向進行監(jiān)管。

《財經(jīng)》記者獲得了一份彩石山莊預售款擔保書。這份擔保書由三聯(lián)集團與濟南置業(yè)擔保、山東明基擔保、山東中和擔保共同簽署，內容包括:在預售款監(jiān)管期間，如出現(xiàn)開發(fā)商未按規(guī)定使用預售款，造成購房人損失的，購房人有權要求擔保公司承擔責任。這意味著，如果彩石山莊繼續(xù)“爛尾”，擔保公司就有責任向購房者退還數(shù)億元的購房款。

按照濟南市建委對擔保公司資質的相關要求，只有注冊資本不少于5000萬元的擔保公司，才有資格承接開發(fā)商預售款擔保業(yè)務。為彩石山莊提供擔保的三家公司中，濟南置業(yè)擔保的注冊資金有3000萬元，另外兩家公司的注冊資金分別為5000萬元和8000萬元。一些業(yè)主懷疑，這幾家擔保公司并不具備足夠的償付能力。

工商資料顯示，濟南置業(yè)擔保成立于2004年6月，由濟南市房產交易監(jiān)理所、房屋產權登記中心、房地產市場綜合服務中心、房屋測繪安全中心等七家單位聯(lián)合發(fā)起成立。公司法人代表為姜玉光，此前曾在濟南市房產交易監(jiān)理所、房屋產權交易中心任職。

一位接近濟南市建委的知情人士向《財經(jīng)》記者透露，濟南市建委目前正在和擔保公司協(xié)商解決辦法，“彩石山莊現(xiàn)在的情況，讓擔保公司也有些慌了?！?/p>

預售款監(jiān)管漏洞

中國的房地產預售制度確立于1995年頒布的《城市房地產管理法》。其后，預售資金和銀行貸款成為房地產開發(fā)最主要的資金來源。雖然《城市房地產管理法》規(guī)定了商品房預售必須“三證齊全”，但并未建立相應的監(jiān)管機制，對違規(guī)行為也缺乏懲戒措施。在很多地方，“預售證”的硬性規(guī)定形同虛設，“一房二賣”、“重復按揭”、開發(fā)商挪用乃至卷走預售款的惡性事件層出不窮。

上述接近濟南市建委的知情人士透露，2005年初，濟南市建委曾對商品房預售款監(jiān)管進行了多次省內外調研。最初，濟南市建委曾計劃成立一個五人監(jiān)管中心。后因政府不是經(jīng)濟主體，無法承擔無限責任，也不能建立賠償機制而遭否決。最終，主管部門決定實施預售款擔保制度，并制定了《商品房預售款監(jiān)管實施細則》。

“濟南模式”一度被看做商品房預售款監(jiān)管市場化運作的創(chuàng)新，建設主管部門一度曾有意在全國推廣。2007年9月，濟南市建委主任田莊在接受當?shù)孛襟w《齊魯晚報》采訪時曾表示，預售房款監(jiān)管是一個全國性的難題，但是實施新辦法后，濟南市對房地產開發(fā)企業(yè)的商品房預售款監(jiān)管達到了100%。

這100%覆蓋的監(jiān)管模式顯然并未完全收到實效。濟南地產界人士透露，除了彩石山莊，位于濟南市槐蔭區(qū)的槐苑欣城、經(jīng)十路化工賓館附近的一座商住樓，及天橋區(qū)一個樓盤，也存在著開發(fā)商挪用資金的違規(guī)情況，導致項目停工、業(yè)主無法入住。

“細則只能管住那些正規(guī)的、資金比較充裕的企業(yè)，小公司肯定要挪用，否則資金根本滾不動?！鄙鲜鲋槿耸糠Q。

在三聯(lián)集團承諾的彩石山莊復工日期一拖再拖之后，擔保公司曾對業(yè)主承諾，愿意負責把房子建成，達到“竣工驗收標準”，但是不愿意承擔開發(fā)商的其他一切責任。

業(yè)主們顯然不愿接受這樣的“半拉子”承諾。一方面，他們擔心擔保公司不負責其他配套設施的建設后，房子達不到“綜合驗收標準”;另一方面，三聯(lián)集團已經(jīng)把彩石山莊的土地抵押給了銀行，即使房子建成，業(yè)主們也拿不到房產證。

“沒有產權證的房子誰敢要?”一位業(yè)主反問道。

濟南市建委辦公室主任關學軍向《財經(jīng)》記者承認，濟南市推行的預售款監(jiān)管辦法確實運行得不太理想。但是，他拒絕對三聯(lián)集團彩石山莊事件發(fā)表看法。

目前，彩石山莊“爛尾”事件已經(jīng)陷入“死結”——擔保公司只肯出錢蓋樓，不愿承擔其他責任;業(yè)主為免后患更要求退錢，擔保公司卻沒有足夠的資金進行償付。真正的解結人，只有挪用了預售款的三聯(lián)集團，以及在監(jiān)管中缺位的當?shù)卣鞴懿块T。

截至本刊發(fā)稿，三聯(lián)集團仍未就業(yè)主維權事件作出公開回應。據(jù)三聯(lián)集團內部人士透露，彩石山莊項目公司的員工已有半年未領到工資?！?/p>