業(yè)主委員會法律地位研究

[摘要] 我國《物業(yè)管理條例》于2003年9月1日開始施行。它的施行對我國房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展，起到巨大的促進作用。但是，物業(yè)管理在我國起步較晚，許多問題只停留在理論上的研究和實踐上的探索，在《物業(yè)管理條例》中未作規(guī)定，留下了一些缺憾，引起不少爭議。其中，業(yè)主委員會的法律性質和地位是當前物業(yè)管理活動中爭議最大、最廣的問題。

本文從當前物業(yè)管理實踐中業(yè)主委員會存在的問題出發(fā)，圍繞對業(yè)主委員會的法律地位的探討，力圖使業(yè)主委員會這一業(yè)主自治機構更好地發(fā)揮其應有的職能，更好地為業(yè)主利益服務，推動物業(yè)管理的健康發(fā)展。

業(yè)主委員會制度的完善有助于切實地保護證廣大業(yè)主利益的切身保護，也有利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。唯有完善立法，在法律中明確業(yè)主團體的概念，確立業(yè)主委員會的獨立法律主體地位，才能從根本上解決糾紛。

[關鍵詞] 物業(yè)管理 業(yè)主 業(yè)主委員會 法律地位 獨立法律地位

一、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的重要性

1.物業(yè)及物業(yè)管理的概念。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū);也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等;同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

2.業(yè)主和業(yè)主自治。業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權人和土地使用僅人，是所擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務對象。作為產(chǎn)權人，業(yè)主有權對自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營和管理作出決定，這就是業(yè)主自治。這種自治是通過業(yè)主大會來實現(xiàn)的。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。

3.業(yè)主委員會的性質特征。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的權力決策機構，相當于公司的股東大會。業(yè)主委員會的自治管理權，是基于業(yè)主對物業(yè)的所有權而產(chǎn)生的。業(yè)主在物業(yè)管理中應處于主導地位，成立業(yè)主委員會的目的，就是讓業(yè)主有一個行使管理權的機構，把各個業(yè)主的意見統(tǒng)一起來，并通過物業(yè)管理企業(yè)貫徹執(zhí)行于具體的物業(yè)管理之中，實現(xiàn)所有權與管理權的分離。業(yè)主委員會應當是業(yè)主整體利益的代表，業(yè)主委員會只維護業(yè)主在物業(yè)活動中的合法利益，而物業(yè)活動以外的其他權益，業(yè)主委員會原則上是沒有義務保護的。

4.業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的作用。廣大業(yè)主的利益實現(xiàn)是以業(yè)主委員會為載體的，業(yè)主委員會起到協(xié)調業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間關系的作用。從根本上講，業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)三者的利益是共同的，因為只有三方將各自的優(yōu)勢發(fā)揮出來并有機地結合在一起，共同的利益才能實現(xiàn)，只有以此為基礎，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)三者相互尊重、相互配合，才有可能達到互贏的目標。業(yè)主委員會是監(jiān)督協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)保值、升值目標實現(xiàn)的承載。每一個業(yè)主都希望自己所在的小區(qū)能夠保值、升值。而實現(xiàn)這個目標靠的就是業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的有效配合。

5.明確業(yè)主委員會法律地位的必要性。因此，在弄清業(yè)主委員會的性質作用以后，我們深刻認識到業(yè)主委員會對我們的生活所起到的重要影響和作用。這也就要求我們應不斷探索出能使業(yè)主委員會朝著正確、高效的方向發(fā)展的途徑。當然，首先要解決的問題就是業(yè)主委員會的法律地位問題，沒有一個完善而有力的法律保障，就不能很好地保證業(yè)主委員會正常運作和發(fā)展，也就不能很好地代表和維護廣大業(yè)主的合法利益，保證房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。

二、我國業(yè)主委員會法律地位現(xiàn)狀及存在的問題

1.我國現(xiàn)行法律的相關規(guī)定。2003年9月1日起實施的《物業(yè)管理條例》中涉及業(yè)主委員會制度的條文主要有以下這些:第十條規(guī)定“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。”;第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責:(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。”;第十六條規(guī)定“業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生?！?第十九條規(guī)定“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！?第二十條規(guī)定“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督?！?/p>

2.業(yè)主委員會在物業(yè)管理實際工作中存在的問題。業(yè)主委員會具體法律制度的缺陷，導致業(yè)主委員會在現(xiàn)實物業(yè)管理工作中開展工作困難重重，主要表現(xiàn)在以下幾個方面:(1) 業(yè)主委員會難以成立;一個大型住宅區(qū)，建筑面積近百萬平方米，有近萬戶居民，組建業(yè)主委員會無疑是一項繁雜而漫長的過程。(2)業(yè)主委員會缺乏經(jīng)費，不能有效地開展管理活動;另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會成員借口缺乏辦公經(jīng)費而拒絕履行其職責的情況。(3)業(yè)主委員的作用難以正確發(fā)揮;當前，在我國絕大多數(shù)城市的業(yè)主委員會中，能夠發(fā)揮積極作用的業(yè)主委員會很少。(4)業(yè)主委員會缺乏廣大業(yè)主的參與和信任:物業(yè)管理在我國實施的時間不長，絕大多數(shù)業(yè)主對它還缺乏了解，對參與業(yè)主委員會比較漠然，缺乏相應的專業(yè)知識。

3.業(yè)主委員會在立法上的缺陷。在物業(yè)管理活動中關于業(yè)主委員會的各種糾紛，近年來頻頻發(fā)生。法院在受理此類糾紛時，首先遇到的一個疑難問題是業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格?！稐l例》對于業(yè)主委員會的法律性質未予確認，從而導致了在現(xiàn)實中業(yè)主委員會的訴訟地位極不明確。條例中有關業(yè)主委員會權利義務的規(guī)定過于抽象，缺乏明確性和可操作性;而從實踐來看，業(yè)主委員會作為訴訟主體得到了法院的認可的個案較多，駁回的情況較少。而在一些地方法規(guī)細則中，又進一步賦予了業(yè)主委員會更多的權利。如《浙江省物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定:業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共同權益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。如2007年4月實施的《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》中明確了可“由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會負責專項維修資金的日常管理”。物業(yè)維修資金由政府行政部門、開發(fā)商或物業(yè)公司代管時如有違法行為，可對其進行依法追究，而由于業(yè)主委員會的法律地位我國一直未明確，因此在管理辦法中亦未能明確該如何追究業(yè)主委員會管理上的過失，這些立法上的空缺使得物業(yè)管理工作矛盾重重。

三、各國、各地業(yè)主委員會立法經(jīng)驗分析

目前，世界上大多國家及我國都有關于業(yè)主委員會的規(guī)定，對業(yè)主委員會的法律地位也有所描述，因此，筆者從各國的規(guī)定入手，從比較法的視角分析我國目前的立法缺陷。

1.法國?，F(xiàn)行法國《住宅分層所有權法》關于區(qū)分所有權人管理團體的規(guī)定，具有典范性意義。該法第14條規(guī)定，“若有二名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應存在區(qū)分所有權人管理團體。關于該管理團體的法性質，依其規(guī)定，系為享有法人資格之團體。對于該管理團體的訴訟能力，該法第15條第1項規(guī)定:“管理團體具有參與以請求和防御為內容的訴訟資格，其訴訟對象連某一特定的區(qū)分所有權人亦包括在內”。

2.德國。關于區(qū)分所有權人管理團體，德國法稱為“住宅所有權人共同關系團體“，即“住宅所有權人共同體”。在德國，該“住宅所有權人共同體”，既包括由二名住宅所有權人構成的情形，亦包括由約一千三百多名住宅所有權人構成的情形。該共同關系體之形成，不由強行法規(guī)予以規(guī)定，住宅所有權人于法律上亦不當然結成“住宅所有權人共同體，而通常系由住宅所有權人通過契約而予確定。德國法亦不承認住宅所有權人共同體具有法人人格。由于住宅所有權人共同體具有各所有權人于人法上結合成一體的特性，且該人法上之結合超越普通共有關系，而有濃厚的團體性。

3.日本。依日本現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權法的規(guī)定，區(qū)分所有權人團體包括三類，即管理團體、管理團體法人及社區(qū)管理團體。管理團體的構成，日本現(xiàn)行法與法國相同，規(guī)定各區(qū)分所有權人應當然結成管理團體，并成為該管理團體的構成成員。盡管其為無權利能力之社團，依日本民事訴訟法的規(guī)定，非法人之社團或財團，設有代表人或管理人者，得以其名義起訴或被訴。因此，在訴訟上，此“無權力能力之管理團體”，仍有訴訟當事人能力。

4.美國。美國區(qū)分所有現(xiàn)制稱區(qū)分所有權人管理團體為“公寓所有人協(xié)會”。并且，該公寓所有人協(xié)會于法律性質上是不具有公司法人的人格。即該公寓所有人協(xié)會于法律上并無法人資格。美國現(xiàn)行法律關于公寓所有人協(xié)會并無法人資格的觀點，早在上世紀70年代，即面臨著來自判例實務方面的重大挑戰(zhàn)，并在實務中認為公寓所有人協(xié)會具有法人實體的性質，從而做出與現(xiàn)行法律相悖的判決。該案雖然在學者中引起爭議，但仍顯示出，管理團體法人化乃是美國現(xiàn)實社會中的一項必要需求，其確有存在之必要。

5.中國香港。香港《建筑物管理條例》中對區(qū)分所有權人團體作了詳細規(guī)定，其區(qū)分所有權人團體稱為“業(yè)主立案法團”。該條例第7條規(guī)定，業(yè)主立案法團由管理委員會申請成立，管理委員會應當在其被委任之日起二十八日內向土地注冊處申請成立該建筑物的業(yè)主立案法團。業(yè)主立案法團在土地注冊處發(fā)出注冊證書之日正式成立，并取得法團的地位。其最大的特點在于該法團在法律上乃屬于法人，具有獨立的人格，從而作為獨立于其成員的業(yè)主的民事主體。

四、我國業(yè)主委員會法律地位研究現(xiàn)狀

1.我國關于業(yè)主委員會法律地位的理論評析。從我國目前立法現(xiàn)狀來看，我國的業(yè)主委員會的定位是業(yè)主大會的具體執(zhí)行機構和代表機構，其對外能代表全體業(yè)主，對內能管理日常物業(yè)管理事務。因此，我國立法并沒有賦予業(yè)主委員會的實體法律地位。但司法實踐中，卻存在一方面承認業(yè)主委員會的原告和或被告的訴訟地位，而另一方面卻否認業(yè)主委員會作為原告或被告時的訴訟主體地位的情況。關于業(yè)主委員會民事主體資格的問題在理論界和司法實務界目前仍存在很大爭議，具體有以下幾種代表性學說:(1)法人說:有人認為，業(yè)主委員會是依法成立、有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費、有自己的名稱、組織機構和場所并能獨立承擔民事責任的一級法人。(2)社會團體說:有人認為，業(yè)主委員會為自然人自愿組成的從事非生產(chǎn)經(jīng)營性質的業(yè)務的社會團體。(3)其他組織說:業(yè)主委員會到政府授權的房地產(chǎn)管理部門登記后即成為合法組織，有一定的組織機構和財產(chǎn)，具備民事主體資格的其他組織。業(yè)主委員會在小區(qū)管理事項上有民事權利能力，有民事主體資格，經(jīng)全體業(yè)主授權的業(yè)主委員會有權起訴或應訴，業(yè)主委員會具有民事訴訟法上的訴訟主體資格。

2.關于業(yè)主委員會法律地位的實務探析。因為我國對業(yè)主委員會法律地位問題沒有明確規(guī)定，在我國司法實踐中出現(xiàn)過對同一案件出現(xiàn)不同的裁決結果，導致法律適用的混亂。關于業(yè)主委員會是否具有實體法律地位，我國各級法院對此問題裁決不一。案例分析一，安徽省合肥市中級人民法院受理金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會訴開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司擅自卷走原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共建設5萬元基金一案，該中院裁定，認為業(yè)主委員會不具有民事訴訟主體資格對其起訴不予受理。后來業(yè)主委員會逐級上訴，經(jīng)安徽省高級人民法院請示，最高人民法院做出的復函中院明確:根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條:《最高人民法院關于適用民事訴訟法若干問題的意見》第四十條之規(guī)定，如業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義起訴。裁定承認了小區(qū)業(yè)主委員會有“申訴主體資格”，即可以作為一個組織成為民事訴訟的原告。案例分析二，據(jù) 2005年6月9日《中國青年報》，針對溫州市建設房地產(chǎn)開發(fā)公司不兌現(xiàn)廣告中的承諾，業(yè)主們授權委托業(yè)委會，將開發(fā)商告上法庭，并提出判令被告將銀都花園內的相應的配套措施移交原告管理使用，賠償?shù)仍V訟請求，但被最高人民法院駁回。法院認為業(yè)主委員會的主要職責是針對物業(yè)管理、服務等事項進行監(jiān)督，業(yè)主委員會不能代表業(yè)主提起訴訟。認定銀都業(yè)委會在此案作為原告，訴訟主體不合格。

五、我國業(yè)主委員會獨立法律主體的構想

筆者通過對我國業(yè)主委員會法律地位現(xiàn)狀的分析，吸取各國的有關規(guī)定，結合我國的實際情況，提出業(yè)主委員會貿易獨立法律主體的構想。

1.獨立法律主體地位的理論基礎。建筑物區(qū)分所有權的理論是其獨立的理論基礎。建筑物區(qū)分所有權是指數(shù)個權利主體區(qū)分擁有一棟建筑物時，各個主體所享有的對建筑物的專有部分的專有所有權、共有所有權和因建筑物區(qū)分所有權人之間的共同關系所產(chǎn)生的成員權的總稱。為了實現(xiàn)使用專有部分的目的，在不妨礙其他業(yè)主對各自專有部分的使用的情況下，各業(yè)主可以適當使用共同部分，但不能違反全體業(yè)主的共同利益。要維護這種共同的利益關系，需要全體業(yè)主組成一個超越個人的組織，來處理共同事務，以維護共同的生活秩序，協(xié)調彼此之間的利益，充分發(fā)揮建筑物各個組成部分的功能，這是成員權的具體體現(xiàn)，也是業(yè)主自治管理的體現(xiàn)。建筑物區(qū)分所有權理論是成立業(yè)主委員會的法理基礎，業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的設立是業(yè)主行使成員權的重要途徑。

2.獨立法律地位的立法基礎。業(yè)主委員會權利與義務的規(guī)定是其獨立存在的立法基礎，依照《條例》的和《物權法》的規(guī)定，業(yè)主委員會依法享有一定的權利，也履行一定的義務，而這種權利和義務的規(guī)定，正是業(yè)主委員會具有獨立法律主體的資格。業(yè)主委員會的權利義務是指業(yè)主委員會在與全體業(yè)主之間的法律關系中所具有的權利和義務。它所具有的權利有:代表權、訴訟權、決策權、懲罰權、監(jiān)督權。業(yè)主委員會在行使權力的同時，還必須履行勤勉盡責、遵紀守法、配合協(xié)調、接受監(jiān)督的義務。

3.獨立法律地位的的現(xiàn)實基礎。業(yè)主委員會的作用是其獨立存在的現(xiàn)實基礎，業(yè)主委員會的作用和意義主要有:有利于業(yè)主權利的彰顯;有利于厘定業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的責、權、利關系、有利于平衡;協(xié)調業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間的關系;有利于能夠促進小區(qū)的和諧共處;有利于培育業(yè)主的民主意識。

4.業(yè)主委員會獨立法律主體的解析。業(yè)主委員會是獨立的民事主體;《條例》規(guī)定業(yè)主委員會有權與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。確認業(yè)主委員會民事主體法律地位的根本目的，是要明確和解決業(yè)主委員會的民事權利能力和民事責任能力問題?？v觀不同國家和地區(qū)的做法，立足我國目前的立法和司法實踐的現(xiàn)狀和將來發(fā)展趨勢，將我國的業(yè)主委員會界定為具有民事主體地位的其他組織是我們的最佳選擇。筆者認為，對業(yè)主委員會的實體法律地位，可以視同合伙組織的執(zhí)行機構，原因如下:第一，我國業(yè)委員會在形式上存在合伙組織所規(guī)定的共同財產(chǎn)。第二，我國業(yè)主大會的成員之間是按照《業(yè)主公約》所建立起來的契約關系。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，需遵循《業(yè)主公約》。第三，我國的業(yè)主委員會對外一般以全體合伙人名義活動。第四，我國大部分業(yè)主委員會通過在房地產(chǎn)行政主管機關備案，取得了某某業(yè)主委員會字號的合法地位，在房地產(chǎn)主管部門辦理備案手續(xù)也符合我國合伙組織并不一定在工商登記部門辦理登記的做法。第五，全體業(yè)主對業(yè)主委員會的行為彼此之間可以按照有限合伙的原理承擔有限責任，業(yè)主委員會對其自身行為承擔無限責任，并且責任不能轉移給業(yè)主。從以上分析可以看出，現(xiàn)行我國業(yè)主委員會在理論和實務上均可以被視為合伙組織，這不只是因其形式上的法律特征同合伙組織具有相似性，而且，因為業(yè)主委員會實質不具備法人資格，也不能被視作社團法人對待，故筆者認為將業(yè)主委員會在民事主體資格及實體法律責任的承擔上適用合伙組織的相關做法是合理的。事實上，雖說業(yè)主委員會自身沒有完全獨立的財產(chǎn)，但是，經(jīng)濟的發(fā)展和業(yè)主委員會在物業(yè)管理實際當中的作用充分表明，業(yè)主的所有權與管理權尤其是有關物業(yè)管理的共同所有權，實際上均由業(yè)主委員會實際上管理和控制。

六、結論

《中華人民共和國物權法》終于在千呼萬喚中出臺了，但是筆者不禁失望的發(fā)現(xiàn)，該法仍然對業(yè)主委員會的法律地位和性質，避而不談。業(yè)主委員會的法律地位問題是切實關系到我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，以及廣大業(yè)主的切身利益甚至于社會的和諧。物業(yè)管理的本質是業(yè)主的自治管理，業(yè)主委員會的法律地位是解決物業(yè)管理糾紛的核心問題，明確業(yè)主委員會的法律地位是真正實現(xiàn)廣大業(yè)主自治管理，并在訴訟中保障業(yè)主自身實體權利和訴訟權利的保障。

在本文中，筆者首先從物業(yè)、物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會的性質及作用的概念論述出發(fā)，闡述了業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的重要性;其次筆者從論述我國物業(yè)管理中業(yè)主委員會的法律地位現(xiàn)狀著手，并根據(jù)自身在物業(yè)管理中的多年工作經(jīng)驗，指出業(yè)主委員會在實務管理中存在的問題以及相關問題在立法方面的缺陷;通過分析各國、各地區(qū)的關于對業(yè)主委員會法律地位的不同規(guī)定，為我國業(yè)主委員會法律地位的確定提供參考依據(jù);以及闡述我國目前業(yè)主委員會法律地位的研究現(xiàn)狀，包括理論及實務判例兩方面的內容，最后提出了有關我國業(yè)主委員會獨立法律主體的構想， 著重闡述了合伙制度對完善業(yè)主委員會實體法律地位的借鑒意義，為我國完善該制度提供了現(xiàn)實的參考和標本，為規(guī)范我國物業(yè)管理行業(yè)管理提供理論依據(jù)。

業(yè)主委員會涉及到的法律和問題很多，筆者僅僅是從物業(yè)管理工作者的角度來發(fā)掘我國業(yè)主委員會制度本身所存在的問題，并提出了完善立法的建議，希望能對我國業(yè)主委員會制度之完善起到拋磚引玉的作用。

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[10]程信和劉國臻:房地產(chǎn)法學.北京:北京大學出版社，2001年版

[11]劉得寬:民法諸問題與新展望.北京:中國政法大學出版社，2002年版

[12]劉興桂:物業(yè)管理法.廣州:中山大學出版社，2000年版