房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

[摘要] 改革開放以來(lái)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的許多方面取得了巨大進(jìn)步，人們的生活水平得到了極大的提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)事關(guān)千家萬(wàn)戶，房地產(chǎn)價(jià)格直接關(guān)系到黎民百姓的切身利益，已經(jīng)成為人們普通關(guān)注的問(wèn)題。本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的優(yōu)缺點(diǎn)和政策建議三方面進(jìn)行了分析和探討。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場(chǎng) 影響因素 對(duì)策研究

一、問(wèn)題的提出

改革開放以來(lái)，隨著人民生活水平的不斷提高人們對(duì)于物質(zhì)文化生活有了更高的追求，作為生活的基本需求我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到人們?cè)絹?lái)越多的關(guān)注。特別是1998年房改以后，房地產(chǎn)這種特殊的商品在市場(chǎng)化之后受多種因素的綜合影響，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，其帶來(lái)的一系列社會(huì)問(wèn)題引起了大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行反思。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要影響因素分析

由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到供給和需求的綜合影響，供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)商品價(jià)格。

1.適婚人群的增加。隨著我國(guó)第三次人口生育高峰時(shí)期出生的人群先后進(jìn)入適婚年齡，當(dāng)時(shí)每年2000萬(wàn)的出生人口就意味著有1000萬(wàn)個(gè)新家庭的新生，這個(gè)數(shù)量龐大的人群對(duì)于房屋有極大的剛性需求，是拉動(dòng)房地產(chǎn)需求的重要力量。

2.經(jīng)濟(jì)收入的提高。衣食住行屬于人的基本需求，住房是其中最重要的因素之一。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)于房屋的居住質(zhì)量、居住環(huán)境、交通條件和住房面積等方面提出了更高的要求，人們總體上經(jīng)濟(jì)收入的提高激發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的需求。

3.地方政府的政策推動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)于地方政府具有直接的好處。一方面房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以拉動(dòng)地方GDP，給地方官員帶來(lái)直接的利益。另一方面許多地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地收益和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)。地方政府出臺(tái)的稅費(fèi)政策和公積金貸款政策等是地方政府影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段。

4.土地資源的限制。由于我國(guó)人口眾多、人均國(guó)土面積少的基本國(guó)情決定了國(guó)家必須限制土地的開發(fā)。土地資源的限制從根本上限制了房地產(chǎn)的總供給，意味著房地產(chǎn)的發(fā)展在數(shù)量上是會(huì)受到限制的。隨著土地資源的減少土地價(jià)格出現(xiàn)了大幅度上漲，是房地產(chǎn)企業(yè)提高房地產(chǎn)價(jià)格的重要理由。

5.投資需求拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格。一方面，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好和人民幣升值的預(yù)期，大量外國(guó)資本進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，直接導(dǎo)致上海等地房屋價(jià)格的上漲;另一方面，由于缺乏正常的投資渠道，大量國(guó)內(nèi)民間資本和國(guó)有資本也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，成為房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格上漲的推手。

6.城鄉(xiāng)差異。我國(guó)二元制社會(huì)結(jié)構(gòu)使得資本、人才、資源迅速向城市集中，城市和鄉(xiāng)村之間的差別在教育、交通、信息等方面迅速拉大，偏遠(yuǎn)的農(nóng)村和小城鎮(zhèn)被邊緣化，城市附近的農(nóng)村地區(qū)隨著土地的被征用也進(jìn)入了購(gòu)房大軍。同時(shí)在我國(guó)的城市化進(jìn)程中，農(nóng)村地區(qū)首先致富的群體以及各級(jí)地方官員紛紛到大中城市購(gòu)置房產(chǎn)，是城市房地產(chǎn)的重要購(gòu)買者。

7.建安成本的增加。人力資本和建筑材料價(jià)格的上漲提升了房屋的建筑成本，也是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因。

三、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的優(yōu)缺點(diǎn)分析

1.房地產(chǎn)價(jià)格上漲的優(yōu)點(diǎn)。(1)加速我國(guó)城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)上漲所帶來(lái)的高額利潤(rùn)促使各種資本大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展，從而加速我國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)程。城市化的進(jìn)程促使我國(guó)加速?gòu)霓r(nóng)業(yè)國(guó)家發(fā)展為工業(yè)國(guó)家的進(jìn)程，提高了國(guó)民的整體福利水平。(2)增加地方政府收入。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的超高利潤(rùn)地方政府取得了大量土地收益和稅費(fèi)收入，極大地緩解了地方政府的財(cái)政壓力。房地產(chǎn)的相關(guān)收益已經(jīng)成為許多地方政府至關(guān)重要的收入，這幫助地方政府化解了許多矛盾。(3)拉動(dòng)內(nèi)需。房地產(chǎn)是1998年金融危機(jī)后國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的建筑材料、裝潢等幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，從而帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展。

2.房地產(chǎn)價(jià)格上漲的缺點(diǎn)。(1)拉大了城鄉(xiāng)差距。由于農(nóng)村房屋和城市房屋在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)上巨大的差異導(dǎo)致農(nóng)村居民資產(chǎn)和城市居民資產(chǎn)存在極大的差異，這拉大了農(nóng)村和城市的差距，引起了許多社會(huì)矛盾，加大了建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的難度。(2)大量外國(guó)游資進(jìn)入加大我國(guó)人民幣升值的壓力。房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)促使大量外國(guó)游資通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)，使得我國(guó)政府面臨更大人民幣升值壓力。外國(guó)游資進(jìn)入獲取較高利潤(rùn)和人民幣升值的共同作用，更加劇了外國(guó)游資的進(jìn)入，某種程度上形成了一種惡性循環(huán)。(3)降低我國(guó)整體產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。改革開放以來(lái)我國(guó)奉行的是以出口為導(dǎo)向的現(xiàn)代化之路。房地產(chǎn)的較高利潤(rùn)極大打擊了專心經(jīng)營(yíng)工業(yè)產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)企業(yè)，使得許多國(guó)內(nèi)企業(yè)放松了對(duì)于主營(yíng)業(yè)務(wù)的投入，降低了我國(guó)企業(yè)的創(chuàng)新能力，這對(duì)于我國(guó)整體產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力是不利的。(4)腐敗案件大增。房地產(chǎn)領(lǐng)域較高的利潤(rùn)導(dǎo)致了與房地產(chǎn)有關(guān)的腐敗案件大為增加，加劇了干群之間的矛盾，導(dǎo)致了許多群體性上訪事件。

四、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議

1.調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策。采取多種政策抑制房地產(chǎn)的利潤(rùn)，把房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)降低到社會(huì)平均利潤(rùn)水平，征收物業(yè)稅，把投資房地產(chǎn)的收入納入所得稅征收范圍，從根本上消除房地產(chǎn)投資的根源。

2.大規(guī)模建設(shè)安居房和廉租房。大力發(fā)展中小城市，城市化進(jìn)程促使我國(guó)，中小城市是我國(guó)吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的主要渠道。面對(duì)每年上千萬(wàn)對(duì)的適婚人群建設(shè)大量安居房和廉租房來(lái)滿足人們的需求，提高全社會(huì)的福利水平。

3.加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理。通過(guò)合理調(diào)節(jié)土地供求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，增加房地產(chǎn)調(diào)控的透明度。

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