房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的完善與應(yīng)用

[摘 要] 立足于行業(yè)特點(diǎn)，建立起一套規(guī)范、科學(xué)、合理、實(shí)用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，是當(dāng)務(wù)之急。本指標(biāo)體系全面、可操作性強(qiáng)。不僅考慮了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，而且著重考察了企業(yè)對(duì)社會(huì)各方的信用，能夠全面反映企業(yè)的綜合社會(huì)信用。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 社會(huì)信用 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

引言

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下信用概念是狹義的信用，《韋氏詞典》將其解釋為一種買賣雙方之間不須立即付款或財(cái)產(chǎn)擔(dān)保而進(jìn)行經(jīng)濟(jì)價(jià)值交換的制度，由此引申出來的企業(yè)信用是指企業(yè)對(duì)債務(wù)按期還本付息的能力和意愿。國(guó)內(nèi)外對(duì)企業(yè)信用評(píng)價(jià)的研究，是基于狹隘的信用概念，主要側(cè)重于財(cái)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)等因素。

廣義的信用包含經(jīng)濟(jì)及社會(huì)和道德層面的含義。企業(yè)作為社會(huì)的一個(gè)個(gè)體，其社會(huì)信用不應(yīng)該僅局限于經(jīng)濟(jì)方面，其應(yīng)該包含更豐富的內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)現(xiàn)狀

房產(chǎn)處業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建立我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，是當(dāng)務(wù)之急。現(xiàn)階段，社會(huì)各方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)做了一定的嘗試(圖1)，但大多缺少系統(tǒng)性，綜合性。評(píng)價(jià)主體不同，出發(fā)點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)不同，效果也不同?，F(xiàn)有的評(píng)價(jià)體系除了涉及財(cái)務(wù)狀況外，還包含經(jīng)營(yíng)環(huán)境、企業(yè)素質(zhì)、經(jīng)營(yíng)管理、創(chuàng)新能力、發(fā)展能力等。但對(duì)具有顯著行業(yè)特點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)來說，這些仍不足以全面評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)信用狀況。

二、基于社會(huì)各參與方的社會(huì)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程涉及到社會(huì)眾多的參與方。一個(gè)企業(yè)對(duì)不同的參與方有著不同的信用，房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)信用表現(xiàn)為對(duì)各個(gè)參與方的信用的綜合。

1.房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的完善

為了全面綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的信用，本指標(biāo)體系不僅考慮了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，而且著重增加了企業(yè)對(duì)其他各方的信用指標(biāo)，主要從以下七個(gè)一級(jí)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會(huì)信用進(jìn)行評(píng)價(jià)(表1)。

2.社會(huì)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取原因

各個(gè)一級(jí)指標(biāo)的選取經(jīng)過了專家們的反復(fù)斟酌、修改，旨在能夠全面客觀的反映企業(yè)的綜合社會(huì)信用。對(duì)各個(gè)一級(jí)指標(biāo)選取的具體原因如下:

(1)企業(yè)的綜合實(shí)力在一定程度上反映了企業(yè)對(duì)各方面守信的能力。企業(yè)首先要生存和發(fā)展，然后才能更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)的信用。企業(yè)的綜合實(shí)力是一個(gè)企業(yè)信用評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。

(2)企業(yè)財(cái)務(wù)信用考察參評(píng)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的信用情況，衡量參評(píng)企業(yè)在償債、盈利等方面的的信用保障程度。

(3)企業(yè)銷售信用是指企業(yè)在銷售階段對(duì)顧客的信用，主要從銷售推廣、售房簽履約和產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量三個(gè)方面進(jìn)行考查。

(4)企業(yè)合作信用是指企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料供應(yīng)商、項(xiàng)目聯(lián)建方、受讓方等合作伙伴的信用，主要從合作簽約與合作履約兩個(gè)方面進(jìn)行考查。

(5)企業(yè)對(duì)內(nèi)信用考察參評(píng)企業(yè)對(duì)內(nèi)的信用情況，衡量參評(píng)企業(yè)之于員工、股東的信用保障程度。該項(xiàng)評(píng)價(jià)主要從兩個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià):企業(yè)對(duì)員工信用和企業(yè)對(duì)股東信用。

(6)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為記錄反映了房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，遵循市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的法則，遵守國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)政策，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的具體情況，相關(guān)指標(biāo)記錄從不良經(jīng)營(yíng)行為與良好經(jīng)營(yíng)行為兩個(gè)方面反映企業(yè)在評(píng)價(jià)年份內(nèi)社會(huì)信用狀況。

(7)企業(yè)自身的信用體系建設(shè)和信用管理水平的提高增強(qiáng)了企業(yè)守信的意識(shí)，提高了企業(yè)守信的能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的應(yīng)用

本指標(biāo)體系的特點(diǎn)不僅在于考察全面、可信度高，而且可操作性強(qiáng)。每個(gè)一級(jí)指標(biāo)，又涵蓋若干個(gè)二級(jí)指標(biāo)(表2)，每個(gè)二級(jí)指標(biāo)又包含若干三級(jí)指標(biāo)，個(gè)別三級(jí)指標(biāo)下面還有四級(jí)指標(biāo)(在此不詳細(xì)列舉)。指標(biāo)的完善保證了本指標(biāo)體系的可操作性。

采用平衡記分卡和層次分析法結(jié)合嫡技術(shù)修正法的復(fù)雜決策方式，確定房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)各級(jí)指標(biāo)中各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，并設(shè)定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)分方法，最后由評(píng)判專家對(duì)企業(yè)的信用按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

與以往的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不同的是，采用本指標(biāo)體系，可以先評(píng)出企業(yè)對(duì)參與各方的信用，如在銷售階段和售后服務(wù)階段對(duì)消費(fèi)者的信用，對(duì)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等合作方的信用，對(duì)政府各個(gè)部門的信用，以及對(duì)內(nèi)部員工和股東的信用。最后，通過各個(gè)一級(jí)指標(biāo)所占權(quán)重，可以計(jì)算企業(yè)的綜合信用得分，以確定最終的信用等級(jí)。

目前，國(guó)內(nèi)部分省市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了信用評(píng)價(jià)，劃定信用等級(jí)并授牌。這是對(duì)企業(yè)信用的一種認(rèn)定。對(duì)于消費(fèi)者而言，企業(yè)信用等級(jí)可以作為選擇產(chǎn)品的一個(gè)依據(jù)。企業(yè)的信用等級(jí)具有一定的參考價(jià)值，但針對(duì)性不強(qiáng)。通過本指標(biāo)體系的應(yīng)用，消費(fèi)者不僅可以了解某個(gè)企業(yè)的整體信用水平，而且可以有針對(duì)性的了解企業(yè)在銷售階段和售后服務(wù)階段對(duì)消費(fèi)者的信用，以增強(qiáng)選擇產(chǎn)品及服務(wù)的滿意度。

四、 建議與結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，自上世紀(jì)90年代迅速發(fā)展，年增長(zhǎng)率約20%，產(chǎn)值平均占GDP的5%左右。然而，房地產(chǎn)行業(yè)在空前繁榮的同時(shí)也產(chǎn)生了很多問題，其中信用問題較為嚴(yán)重。研究并建立切實(shí)可行的房地產(chǎn)企業(yè)信用體系已迫在眉睫。建議如下:

1.房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)信用評(píng)價(jià)應(yīng)以政府引導(dǎo)、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主持、企業(yè)參與、社會(huì)監(jiān)督的模式，科學(xué)有序的推進(jìn)。

2.立足于行業(yè)特點(diǎn)，建立起一套規(guī)范、科學(xué)、合理、實(shí)用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，并通過政府和協(xié)會(huì)的力量展開評(píng)價(jià)。

3.通過行業(yè)協(xié)會(huì)，建立起本地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)信用查詢系統(tǒng)。建議采用本文所建立的指標(biāo)體系，在進(jìn)一步完善的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。

4.根據(jù)企業(yè)的信用水平變化情況，對(duì)企業(yè)的信用等級(jí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

通過信用查詢系統(tǒng)，社會(huì)各參與方各取所需，能方便的查詢到房地產(chǎn)企業(yè)的各種信用信息，以減少風(fēng)險(xiǎn)，降低交易成本。企業(yè)信用評(píng)價(jià)的推行，以及企業(yè)信用查詢系統(tǒng)的建立，不僅是促進(jìn)該行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的基本需求，也有利于整個(gè)行業(yè)信用體系的建設(shè)，從更高的層面看，是對(duì)全社會(huì)的信用建設(shè)做出的積極探索和實(shí)踐。

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[3]“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究”于近日啟動(dòng)http://www.chinarese.org.cn/news/xindnews/2009/626/H2D6_2.html